Bourse ou immobilier : quel est le meilleur investissement pour s'enrichir ?

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Bourse ou immobilier : quel est le meilleur investissement pour s'enrichir ?

Mis à jour le

19/12/2022

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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023

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Vous souhaitez faire un investissement pour vous constituer un patrimoine, mais entre l’immobilier ou la bourse, vous hésitez à choisir ?

Ces deux classes d’actifs présentent des avantages, mais aussi des inconvénients, ce qui rend souvent le choix assez difficile.

Dans cet article, on vous dit tout sur le marché immobilier et boursier pour choisir la meilleure option selon vous.

Rappel sur ces deux types d’investissement

Tout d’abord, en terme d’investissement et par souci de rentabilité, la polémique ne cesse de fuser, la bourse ou la pierre ? Cependant, il faut savoir qu’entre les deux, il n’y pas de meilleurs choix.

D’une part, l’investissement immobilier consiste en l’acquisition d’un bien immobilier en vue de le louer afin de profiter des loyers et de constituer un patrimoine.

Une fois les loyers perçus, vous devez vous acquitter des charges et empocher la différence, soit le bénéfice.

Investir dans l'immobilier nécessite un certain capital, mais aussi des connaissances de base. Des formations existent d'ailleurs pour initier les débutants afin d'acquérir ces connaissances nécessaires.

L’investissement boursier, quant à lui, consiste en l’achat d’actions cotées.

En d'autres termes, cela consiste à acquérir ou à échanger les actions d’une entreprise dite émettrice.

On espère ensuite que l'entreprise prenne de la valeur dans le but de pouvoir revendre les actions plus cher. On peut aussi espérer toucher des dividendes de ces entreprises.

Investir en bourse nécessite également d'avoir des connaissances en la matière. Cependant, ce type d'investissement ne nécessite pas une somme importante, car il est possible de se lancer avec quelques euros.

Il faut aussi noter que la bourse expose à un plus grand risque que l’immobilier.

L’immobilier

Investir dans l'immobilier offre des avantages certains, mais des inconvénients existent également.

Les avantages

En comparaison aux autres types d’investissement, l’immobilier est l’un des plus sûrs. En tout cas, 82 % des Français le pensent.

Voici quelques-uns des avantages qu'il offre :

  • L'effet de levier. Grâce à un emprunt immobilier, l'investisseur peut décupler sa capacité d'investissement et acheter un bien nettement supérieur au montant de son capital de départ.
  • La stabilité. L’immobilier permet de générer des revenus fonciers sur le long terme et de manière régulière.
  • Protection contre l’inflation. Il existe plusieurs garanties permettant de se prémunir contre les imprévus et les mauvaises surprises (la garantie visale ou l'assurance loyers impayés par exemple). D'ailleurs, quelle que soit la situation du marché, un bien immobilier est un actif physique et tangible. Il garde une valeur minimale certaine.
  • Historiquement haussier dans le temps. Le marché immobilier est un marché à tendance haussière.

Ce graphique du site Le Revenu nous montre l’évolution des principales classes d’actif dans le temps.

On voit que l’immobilier a progressé de plus de 400 % entre 1988 et 2018.

performance des placements

Quand on regarde ce chiffre, qu’on pense à l’effet de levier et au fait que l’immobilier est stable dans le temps, on commence à se rendre compte que c’est probablement le meilleur investissement.

Les inconvénients

Malgré les avantages que l’immobilier présente, il a aussi ses inconvénients :

  • Lourdeur de gestion : l’investissement requiert beaucoup plus de travail qu’en bourse. La gestion locative est une activité assez chronophage. Il reste toutefois possible de la sous-traiter à une agence.
  • Frais d’entrée importants. Il faut disposer d’un capital de départ important pour se lancer dans l’immobilier, notamment les frais de notaires équivalant entre 7 et 8 % du prix du bien.
  • Valorisation non garantie. Comme avec tous les placements, rien ne garantit qu’il prendra de la valeur dans le temps.
  • Non liquide et coûteux. La conversion en liquidité d’un bien immobilier prend du temps.

La bourse

L’investissement en bourse propose des taux de rendement souvent élevés.

Les avantages

Voici quelques-uns des avantages d'un investissement immobilier :

  • Liquide : les actions sont vendues et achetées beaucoup plus rapidement que les autres titres. Si le marché est ouvert, vous pouvez acheter et vendre un titre en quelques minutes.
  • Placement le plus rentable à long terme : comme nous l’avons vu sur l’image du site Le Revenu, la bourse est l’actif le plus rentable à long terme (mais aussi l’un des plus risqués !).
  • Soutenir des entreprises : l’investissement en bourse consiste à acheter des parts d’entreprises, donc de les soutenir en finançant leur développement.
  • Simple à gérer : l’aspect passif rend l’investissement boursier intéressant, car il est simple à gérer (pas de locataires à gérer comme dans l’immobilier par exemple).

Les inconvénients

Ce type d'investissement comporte également des inconvénients :

  • Volatil et risqué : les marchés actions sont parfois instables et volatils, en fonction des nouvelles et des conditions économiques. Par exemple, la bourse a énormément varié en 2022. Par ailleurs, les risques de perte partielle ou totale existent.
  • Pas d’effet de levier. Même avec un apport, les banques refusent d'accorder un prêt pour les investissements boursiers.

Comment combiner les deux et investir dans l’immobilier via la bourse ?

Il est possible d’allier l’investissement boursier et immobilier. Pour cela, deux possibilités s'offrent à vous :

  • la société civile de placement immobilier (SCPI)
  • les foncières cotées

Dans le cas des SCPI, il s’agit d’investir dans des parts de société investissant dans un parc immobilier.

Un titre financier est émis à la place d’un bien immobilier et c’est la société qui détient elle-même son portefeuille immobilier.

Dans ce cas, le risque est réparti sur plusieurs actifs. De plus, l'investisseur n'a plus à s'occuper de la gestion locative lui-même. Il s'agit donc d'un investissement immobilier sans les inconvénients (même s’il est souvent moins rentable).

Il s'agit également d'un investissement sur les actifs financiers d'une entreprise, mais portant sur un actif tangible et assez sûr (un bien immobilier).

Les foncières cotées sont aussi un type d'investissement hybride, entre bourse et immobilier. L’investisseur devient actionnaire d'une SIIC (Société d’investissement immobilier cotée).

Pour ce type de statut juridique, les marchés boursiers et immobiliers bénéficient parfois de dispositifs de défiscalisation.

Les bénéfices sont alors partagés et les plus-values sont distribuées sous forme de dividendes.

En revanche, le statut de SIIC ne peut pas être placé dans un PEA (plan d’épargne en actions).

L’avantage d’investir dans l’immobilier via la bourse est que l’activité est moins risquée, car elle est assurée par les portefeuilles d’actifs et la liquidité du marché boursier. Toutefois, les actions boursières ne sont pas à l’abri de la variation du marché boursier et les risques de perte existent.

Quel est finalement le meilleur placement entre l’immobilier et la bourse ?

Tout d’abord, il faut savoir que réaliser des investissements que ce soit dans le marché boursier ou dans l’immobilier demande prudence, patience et de se former sérieusement.

Ensuite, il faut garder à l’esprit que la possibilité de perdre ou de gagner de l’argent est un risque auquel tout investisseur doit se préparer. Il vaut donc mieux prendre bien conscience des avantages et des risques liés à chaque type d’investissement.

Cependant, les rendements au niveau de ces deux investissements sont comparables, même si l’immobilier permet de s’enrichir plus rapidement :

  • L’immobilier progresse moins rapidement, mais l’effet de levier le rend surpuissant. Avec 100 000 €, vous pouvez investir jusqu’à 1 million €.
  • La bourse progresse plus rapidement, mais il est impossible d’utiliser le levier. Ainsi, avec 100 000 €, vous ne pouvez investir que 100 000 €.

D’un côté, les investisseurs immobiliers achètent des biens qui peuvent se déprécier à mesure du temps. D’un autre côté, les investisseurs boursiers peuvent perdre une partie ou la totalité de leur capital en seulement quelques semaines.

Ainsi, le meilleur placement dépendra du profil de l’investisseur et de ses envies.

En conclusion, le meilleur investissement dépend de la finalité du projet de l’investisseur, sa situation financière, sa disposition à prendre des risques et de sa disponibilité.

Néanmoins, la règle est simple : tout investissement engendre des risques, mais il suffit de diversifier pour limiter les pertes. Investir en bourse ou en immobilier ? Si vous n'arrivez pas à choisir, des options existent pour combiner les deux.

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