Sommaire
Bevouac
L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Une fois l’investissement immobilier effectué, il arrive que l’investisseur se rende compte de la réalité des coûts liés à sa gestion. Ces coûts peuvent être liés à une gestion déléguée trop onéreuse par rapport à sa plus-value ou encore à une mauvaise optimisation fiscale potentielle de l’investissement. Nous vous donnerons 3 conseils vous permettant d’optimiser votre gestion et votre fiscalité.
Privilégier la gestion directe de son bien
En moyenne, pour de la gestion déléguée, c’est-à-dire le cas où un propriétaire délègue l’intégralité de la gestion de son bien immobilier à une agence, celle-ci prélève environ 7 % des loyers mensuels et un mois de loyer en cas de mise en location. Ce pourcentage varie en général en fonction de la nature de l’agence, les plateformes en ligne demandent en moyenne 3 % quand une agence locale peut demander jusqu’à 10 %. C’est bien entendu le prix à payer pour un minimum de tranquillité lié aux aléas de la gestion, mais ces coûts viennent en général s’ajouter aux frais de comptabilité qui sont en moyenne de 700 € par an en passant par un cabinet comptable.
Sans compter les frais liés à la gestion, à un ballon d’eau chaude à remplacer, à un dégât des eaux, etc.
Dans le cas où il vous est physiquement possible de gérer en direct votre bien, il est conseillé de le faire. En effet, cela vous permettra de reprendre le contrôle, d’être par conséquent plus attentif et, c’est le point essentiel, de faire des économies considérables !
Qui dit gestion en directe ne dit pas forcément autonomie, il existe des assistants à la gestion locative bien moins onéreux qu’une agence ou un expert-comptable, Qlower fait partie de ces outils digitaux d’assistance à la gestion locative, celui-ci a la vertu d’automatiser en plus votre comptabilité jusqu’à la déclaration fiscale.
Privilégier la gestion directe avec une assistance plutôt que la déléguer à une agence vous permettra d’être plus attentif aux dépenses, de reprendre le contrôle sur la gestion et faire des économies considérables.
Optimiser la fiscalité de son bien locatif
À la suite de votre investissement, il est possible que suite à un défaut de conseil ou pour une flopée d’autres raisons, vous ne soyez pas satisfait des performances de votre bien que vous pensiez plus efficientes.
Nous nous concentrerons ici sur deux opérations permettant de gommer vos revenus fonciers, ou du moins de les atténuer.
Le passage en meublé
Si vous louez un logement vide (hors régimes spéciaux de réduction d’impôt type Pinel), vous êtes soumis au régime réel ou micro. Si cette fiscalité n’est en l’espèce pas très avantageuse, nul doute que celle du régime meublé le sera davantage ! En effet, le régime “micro-BIC” en meublé vous autorise un abattement forfaitaire de 50 % des loyers encaissés pour calculer votre revenu taxable, contre 30 % pour le “micro-foncier”.
Le régime fiscal le plus avantageux reste le régime des BIC au réel simplifié du loueur en meublé (LMP ou LMNP). Outre la quasi-totalité des charges réellement payées, ce régime permet en effet d’amortir la valeur de son actif immobilier, générant un résultat fiscal nul ou très proche de zéro !
En outre, les déficits liés aux charges seront également reportables durant 10 ans sur les revenus locatifs à venir.
Le simple fait d’amortir le bien suffit en général à dépasser l’abattement forfaitaire de 50 % lié au régime Micro, il est donc très intéressant de se pencher sur les avantages de transformer sa location nue en meublée et d’utiliser le régime fiscal au réel.
Attention tout de même, la souplesse contractuelle du meublé est un couteau à double tranchant. Si les baux de location nue sont de trois ans, ceux des meublés sont de un an seulement. Un turnover plus important peut avoir lieu du fait du type de personne recherchant ce type de location.
Valider la demande locative de meublé est de ce fait primordial pour réussir la manipulation.
La fiscalité de la location meublée est sans ambiguïté plus avantageuse qu’en location nue hors dispositif de réduction d’impôt. Pour basculer de la location nu à ce régime, il faudra tout de même respecter un certain formalisme :
- En cours de bail
Si l’appartement est occupé par un locataire, le propriétaire peut proposer au locataire de passer en location meublée. Mais le locataire n’aura en soi pas vraiment d’intérêt à accepter (réduction de la durée de son bail 3 à 1 an, augmentation du dépôt de garantie, augmentation de loyer plus fréquente, réception de mobilier alors qu’il dispose des siens, etc.)
Si le locataire refuse, le bailleur sera donc obligé d’attendre son départ volontaire, car en vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est nécessaire de fournir un motif légitime et sérieux pour le non-renouvellement du bail :
« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
- Entre deux locataires
Dans ce cas, il suffit de meubler le bien (La liste des meubles indispensables est disponible sur le site « service-public.fr », cette liste permet au locataire de vivre convenablement dans le bien loué) et de signer un bail de location meublée avec le nouveau locataire.
L’opération de déficit foncier
Ici, nous allons aborder l’opération de déficit foncier, cela concerne le cas où votre premier ou vos investissements actuels dépendent du régime fiscal de la location nue et du régime d’imposition au réel.
L’opération de déficit foncier est un système qui permet de déduire de vos revenus fonciers les travaux ayant pour but la rénovation d’un nouveau logement locatif. Dans certains cas, ce déficit sera imputable sur le revenu brut global.
Si les charges sont supérieures au revenu foncier, il y aura déficit foncier, dans ce cas, et si le déficit résulte d’autres charges que les intérêts d’emprunt, il pourra être imputable sur le revenu brut global dans la limite de 10 700€.
Dans le cas où il vous resterait un déficit foncier non utilisé (donc supérieur aux excédents de l’année de déclaration plus 10.700€ qui auraient gommé une partie du revenu global), ce dernier pourra être reporté et déduit pendant 10 ans sur vos revenus fonciers, ou 6 ans sur l’ensemble de vos revenus.
Cette opération a donc pour but de réduire l’imposition d’un ou plusieurs investissements locatifs qui généreraient des revenus fonciers trop importants et donc lourdement taxés.
Cependant, un montage de ce type n’est pas simple à mettre en place, faire appel à un expert en investissement immobilier est alors conseillé. Car si ce n’est pas simple, le potentiel de l’opération peut être dans certains cas très avantageux fiscalement parlant.
De plus, cette opération constitue un nouvel investissement et viendra augmenter votre patrimoine immobilier !
Autres articles qui
pourraient aussi vous intéresser

La location courte durée est devenue une option prisée pour les propriétaires cherchant à rentabiliser leur bien immobilier.Mettre un bien en location courte durée nécessite une planification minutieuse. De la décoration à la fixation des tarifs, chaque détail compte pour assurer une expérience positive tant pour le propriétaire que pour les locataires.Découvrez dans cet article les démarches à suivre.
3/11/2023

Les problèmes de loyers impayés figurent parmi les risques auxquels un investisseur locatif doit faire face. Il est donc essentiel de savoir comment expulser un locataire rapidement. Cette démarche est d'autant plus délicate qu'elle est fortement réglementée. Il faut respecter les lois et les procédures en vigueur. Dans cet article, nous faisons le point pour vous de tout ce qu'il faut savoir : les conditions et les recours possibles pour expulser un locataire mauvais payeur.
20/10/2023

La durée du bail est un élément fondamental dans les contrats de location immobilière. Elle détermine la période pendant laquelle un locataire peut occuper un bien. Cette durée peut varier en fonction du type de bail et des lois locales. Découvrez dans cet article les différentes modalités qui la régissent et son impact sur les parties impliquées.
4/9/2023
.png)
Vous êtes sur le point de mettre en location un bien que vous venez d’acquérir ? Cet article pourrait vous intéresser, et vous éviter quelques erreurs, parfois fréquentes dans le milieu de l’immobilier locatif.
16/8/2023

Au même titre que la caution, le dépôt de garantie fait partie de ces garanties que le propriétaire peut demander à son locataire pour se protéger d'éventuels impayés. Il s'agit d'une somme que le locataire doit verser à la signature du contrat de bail. À combien s'élève cette somme d'argent ? Quelle est la limite maximum légale ? On vous répond dans cet article.
21/4/2023

Un garant est une personne qui s’engage à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de celui-ci. Vous vous demandez s’il vous est possible de demander un garant à votre locataire ? On vous dit tout ce qu’il faut savoir dans cet article.
10/3/2023

Les charges dites non récupérables sont la part des charges locatives qui ne peuvent être imputées au locataire et qui restent donc à la charge du propriétaire bailleur. Leur coût peut devenir important. C’est pourquoi il est important de les anticiper, car elles peuvent affecter la rentabilité de votre investissement locatif. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les charges locatives non récupérables.
6/2/2023

L’association des responsables de copropriétés a communiqué sur un chiffre frappant : les charges de copropriété ont augmenté de 4 % sur l’année 2021, et sont victimes de dérive budgétaire. En tant qu’investisseur, que faut-il anticiper pour l’année 2023 ? On fait le point sur l’actualité.
13/12/2022

Savoir appliquer et calculer le prorata d’un loyer est essentiel afin de facturer au locataire chaque jour qu’il a occupé. Ce serait en effet un manque à gagner d’attendre le 1er du mois pour faire emménager le locataire lorsqu’il est prêt à le faire le 15 par exemple. Dans cet article, on vous explique comment calculer le prorata d’un loyer.
5/12/2022

La quittance de loyer est un document destiné à acter le paiement par le locataire de son loyer et de ses charges. Le propriétaire n’est pas tenu de la délivrer automatiquement tous les mois. Il faut que le locataire en fasse la demande. On vous dit tout ce qu’il faut savoir sur la quittance de loyer et on vous donne un modèle à réutiliser.
7/11/2022

Vous êtes intéressé par la sous-location professionnelle et vous souhaitez savoir comment vous lancer ? Découvrez dans cet article ce qu’est la sous-location professionnelle, les avantages et inconvénients de ce mode d’exploitation, et comment vous lancer !
30/9/2022

Depuis la crise du Covid 19, le marché locatif est en proie à un fléau : les loyers impayés. Le taux d’impayé en France a toujours été de l’ordre de 3 %, mais la pandémie a mis à mal les ménages. Heureusement, il existe des assurances garantie loyer impayé. Nous allons explorer les différentes solutions qui s’offrent aux bailleurs pour faire face aux impayés.
26/8/2022

L’encadrement des loyers sur Lille s’applique depuis 2020. Désormais, le propriétaire-bailleur doit se référer à un loyer de référence proportionnel aux caractéristiques du bien. Voici tout ce qu'il faut savoir sur l'encadrement des loyers à Lille.
19/8/2022

En matière d’investissement immobilier, il est impératif d’avoir une bonne connaissance du marché local et une excellente maîtrise de la fiscalité et des aspects juridiques. C’est l’objectif premier et l’intérêt pour un particulier de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine immobilier à Lyon.
17/8/2022

Faire appel à une société de gestion locative ou gérer un bien soi-même est un dilemme pour de nombreux investisseurs immobiliers. Avant de décider, découvrez dans cet article la définition d'une société de gestion locative, ses avantages, ses inconvénients et son coût.
29/7/2022

Vous vous apprêtez à investir en colocation dans une ville où le dispositif d’encadrement des loyers est appliqué ? Avant de vous lancer, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement en colocation sous l’encadrement des loyers.
15/7/2022

La perception d’un loyer est l’une des principales motivations pour mettre en location son bien. Pourtant, certaines situations ou aléas peuvent mener à envisager de louer gratuitement son logement à un proche. D’un point de vue légal, il est tout à fait possible de le faire : on parle alors d’hébergement à titre gratuit. Que se cache-t-il sous ce terme ? Quelles sont les formalités et les impacts sur la fiscalité ? Éclairage.
5/7/2022

Étudiants, salariés, familles, retraités… La colocation séduit des profils de plus en plus variés. Un format de colocation en particulier est de plus en plus demandé. Focus sur la colocation intergénérationnelle qui ne manque pas d’avantages, tant pour les locataires que pour les propriétaires bailleurs.
23/6/2022

L’été approche, et si vous êtes un investisseur locataire de votre propre résidence principale, vous serez peut être tenté par la sous-location de votre logement. Ou votre locataire voudra peut être lui aussi sous louer son logement. Ce type de location est de plus en plus fréquent, mais reste encadré et ne doit pas être pris à la légère. On vous en dit plus.
21/6/2022

S'appliquant tant dans un bail d’habitation classique que dans un bail de location meublée, la clause résolutoire est une procédure encadrée par la loi. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout sur cette clause résolutoire du bail de location.
3/6/2022

La vacance locative fait partie d’une des plus grandes craintes d’un investisseur dans l’immobilier locatif, puisqu’elle peut très rapidement venir impacter négativement le rendement d’un projet. La vacance locative correspond au temps écoulé entre le changement de locataires. Si vous n’anticipez pas le départ de votre locataire, vous pouvez vous retrouver sans paiement de loyer.
18/5/2022

L'indexation du loyer permet au propriétaire de faire évoluer son loyer en fonction du coût de la vie. Elle intervient chaque année et sur la base d'un indice légal IRL. Encore faut-il le prévoir clairement dans le contrat de bail.
16/5/2022

La vacance locative est le pire ennemi de l’investisseur immobilier. Il peut faire perdre tout le bénéfice du levier du crédit, voire mettre en danger les investisseurs les plus financièrement fragiles. L’une des solutions est l’assurance vacance locative, mais est-ce vraiment une bonne idée ?
2/5/2022

Il arrive parfois qu’un investisseur se rende compte de la réalité des coûts liés à la gestion de son investissement : agence locative trop onéreuse, mauvaise optimisation fiscale... Dans cet article, nous vous donnerons 3 conseils pour mieux gérer votre investissement immobilier.
2/4/2022

La problématique des loyers impayés est l’une des principales préoccupations des investisseurs immobiliers. Une étude des Echos montre d’ailleurs que 42 % des propriétaires ont déjà eu un litige avec un locataire. Dans cet article, découvrez la procédure à suivre en cas de non-paiement ou de retard.
29/3/2022

Confier la gestion de son bien à une agence est une solution idéale pour un investisseur qui n’a ni le temps, ni l’énergie, ni l’envie de s’y consacrer. Mais faut-il choisir une agence traditionnelle ou une agence en ligne ?
21/3/2022

Pour réussir son projet immobilier, il est indispensable de trouver le bon locataire. Que vous recherchiez par vous-même ou que vous passiez par une agence, vous devez adopter les bons réflexes afin d’éviter les mauvaises surprises.
15/3/2022

La trêve hivernale est le nom donné à une période de l’année au cours de laquelle un bailleur n’a pas le droit d’expulser son locataire, peu importe la raison. Faisons le point sur la trêve hivernale de cette année : quand a-t-elle commencé ? Quand prend-t-elle fin ? Qui est protégé par la trêve hivernale ? On vous dit tout.
9/3/2022

Quel investisseur n’a pas peur d’être victime de squat ? C’est une angoisse plutôt fréquente. Mais bonne nouvelle : depuis le 1er février, les huissiers peuvent intervenir et accompagner les propriétaires victimes de squat, et ce, pendant toute la procédure de restitution du logement.
10/2/2022

Pour qu’un bail soit résilié, le bailleur, comme le locataire, est tenu de donner un congé et de se conformer à un délai de préavis. On vous explique en détail les règles de résiliation d’un bail de location.
18/1/2022

Découvrez les différentes charges de copropriété à prévoir et comment elles affectent la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.
12/1/2022

Pour pouvoir louer un logement en restant dans la légalité, il est indispensable de rédiger un contrat de bail en bonne et due forme. Voici comment rédiger le contrat de bail de votre investissement locatif.
7/1/2022

Pour beaucoup, acheter un appartement déjà loué est synonyme de bonne affaire immobilière. Il existe toutefois des pièges à éviter. Découvrez l’endroit et l’envers de l’achat d’un appartement déjà loué.
11/12/2021

Dans cet article, on vous dévoile tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie : qu’est-ce que le dépôt de garantie ? Est-ce obligatoire ? Quand doit-on le verser et le restituer ?
24/11/2021

Voici toutes les informations que vous devez savoir par rapport aux règles et aux formalités pour louer votre résidence principale.
8/11/2021

En amont, ou au cours de leur location, les locataires se posent régulièrement des questions, que vous pouvez anticiper. Découvrons ensemble les cinq questions qui reviennent le plus souvent de la part d’un locataire.
27/10/2021

Mettre son appartement en location ne s’improvise pas. Mais alors, par où commencer pour louer son appartement ? Quelles sont les démarches ?
21/10/2021

Surface Carrez, surface habitable, surface pondérée… Laquelle indiquer, et dans quel cas ? Zoom sur le bail de location dans cet article.
14/10/2021

Un locataire se doit de payer son loyer et les charges locatives. Découvrez la liste détaillée des charges locatives aussi appelées charges récupérables.
10/8/2021

Mettre un bien en location demande beaucoup de temps et un peu d'expertise ! Voici les étapes par lesquelles il faut passer pour mettre son bien en location.
9/7/2021
VOUS SOUHAITEZ
RECEVOIR NOS
CONSEILS ET
BONS PLANS ?
Abonnez-vous à notre newsletter pour recevoir toutes les semaines le meilleur de Bevouac dans votre boîte mail.
Déjà 10 000 lecteurs !