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L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Une fois l’investissement immobilier effectué, il arrive que l’investisseur se rende compte de la réalité des coûts liés à sa gestion. Ces coûts peuvent être liés à une gestion déléguée trop onéreuse par rapport à sa plus-value ou encore à une mauvaise optimisation fiscale potentielle de l’investissement. Nous vous donnerons 3 conseils vous permettant d’optimiser votre gestion et votre fiscalité.
Privilégier la gestion directe de son bien
En moyenne, pour de la gestion déléguée, c’est-à-dire le cas où un propriétaire délègue l’intégralité de la gestion de son bien immobilier à une agence, celle-ci prélève environ 7 % des loyers mensuels et un mois de loyer en cas de mise en location. Ce pourcentage varie en général en fonction de la nature de l’agence, les plateformes en ligne demandent en moyenne 3 % quand une agence locale peut demander jusqu’à 10 %. C’est bien entendu le prix à payer pour un minimum de tranquillité lié aux aléas de la gestion, mais ces coûts viennent en général s’ajouter aux frais de comptabilité qui sont en moyenne de 700 € par an en passant par un cabinet comptable.
Sans compter les frais liés à la gestion, à un ballon d’eau chaude à remplacer, à un dégât des eaux, etc.
Dans le cas où il vous est physiquement possible de gérer en direct votre bien, il est conseillé de le faire. En effet, cela vous permettra de reprendre le contrôle, d’être par conséquent plus attentif et, c’est le point essentiel, de faire des économies considérables !
Qui dit gestion en directe ne dit pas forcément autonomie, il existe des assistants à la gestion locative bien moins onéreux qu’une agence ou un expert-comptable, Qlower fait partie de ces outils digitaux d’assistance à la gestion locative, celui-ci a la vertu d’automatiser en plus votre comptabilité jusqu’à la déclaration fiscale.
Privilégier la gestion directe avec une assistance plutôt que la déléguer à une agence vous permettra d’être plus attentif aux dépenses, de reprendre le contrôle sur la gestion et faire des économies considérables.
Optimiser la fiscalité de son bien locatif
À la suite de votre investissement, il est possible que suite à un défaut de conseil ou pour une flopée d’autres raisons, vous ne soyez pas satisfait des performances de votre bien que vous pensiez plus efficientes.
Nous nous concentrerons ici sur deux opérations permettant de gommer vos revenus fonciers, ou du moins de les atténuer.
Le passage en meublé
Si vous louez un logement vide (hors régimes spéciaux de réduction d’impôt type Pinel), vous êtes soumis au régime réel ou micro. Si cette fiscalité n’est en l’espèce pas très avantageuse, nul doute que celle du régime meublé le sera davantage ! En effet, le régime “micro-BIC” en meublé vous autorise un abattement forfaitaire de 50 % des loyers encaissés pour calculer votre revenu taxable, contre 30 % pour le “micro-foncier”.
Le régime fiscal le plus avantageux reste le régime des BIC au réel simplifié du loueur en meublé (LMP ou LMNP). Outre la quasi-totalité des charges réellement payées, ce régime permet en effet d’amortir la valeur de son actif immobilier, générant un résultat fiscal nul ou très proche de zéro !
En outre, les déficits liés aux charges seront également reportables durant 10 ans sur les revenus locatifs à venir.
Le simple fait d’amortir le bien suffit en général à dépasser l’abattement forfaitaire de 50 % lié au régime Micro, il est donc très intéressant de se pencher sur les avantages de transformer sa location nue en meublée et d’utiliser le régime fiscal au réel.
Attention tout de même, la souplesse contractuelle du meublé est un couteau à double tranchant. Si les baux de location nue sont de trois ans, ceux des meublés sont de un an seulement. Un turnover plus important peut avoir lieu du fait du type de personne recherchant ce type de location.
Valider la demande locative de meublé est de ce fait primordial pour réussir la manipulation.
La fiscalité de la location meublée est sans ambiguïté plus avantageuse qu’en location nue hors dispositif de réduction d’impôt. Pour basculer de la location nu à ce régime, il faudra tout de même respecter un certain formalisme :
- En cours de bail
Si l’appartement est occupé par un locataire, le propriétaire peut proposer au locataire de passer en location meublée. Mais le locataire n’aura en soi pas vraiment d’intérêt à accepter (réduction de la durée de son bail 3 à 1 an, augmentation du dépôt de garantie, augmentation de loyer plus fréquente, réception de mobilier alors qu’il dispose des siens, etc.)
Si le locataire refuse, le bailleur sera donc obligé d’attendre son départ volontaire, car en vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est nécessaire de fournir un motif légitime et sérieux pour le non-renouvellement du bail :
« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
- Entre deux locataires
Dans ce cas, il suffit de meubler le bien (La liste des meubles indispensables est disponible sur le site « service-public.fr », cette liste permet au locataire de vivre convenablement dans le bien loué) et de signer un bail de location meublée avec le nouveau locataire.
L’opération de déficit foncier
Ici, nous allons aborder l’opération de déficit foncier, cela concerne le cas où votre premier ou vos investissements actuels dépendent du régime fiscal de la location nue et du régime d’imposition au réel.
L’opération de déficit foncier est un système qui permet de déduire de vos revenus fonciers les travaux ayant pour but la rénovation d’un nouveau logement locatif. Dans certains cas, ce déficit sera imputable sur le revenu brut global.
Si les charges sont supérieures au revenu foncier, il y aura déficit foncier, dans ce cas, et si le déficit résulte d’autres charges que les intérêts d’emprunt, il pourra être imputable sur le revenu brut global dans la limite de 10 700€.
Dans le cas où il vous resterait un déficit foncier non utilisé (donc supérieur aux excédents de l’année de déclaration plus 10.700€ qui auraient gommé une partie du revenu global), ce dernier pourra être reporté et déduit pendant 10 ans sur vos revenus fonciers, ou 6 ans sur l’ensemble de vos revenus.
Cette opération a donc pour but de réduire l’imposition d’un ou plusieurs investissements locatifs qui généreraient des revenus fonciers trop importants et donc lourdement taxés.
Cependant, un montage de ce type n’est pas simple à mettre en place, faire appel à un expert en investissement immobilier est alors conseillé. Car si ce n’est pas simple, le potentiel de l’opération peut être dans certains cas très avantageux fiscalement parlant.
De plus, cette opération constitue un nouvel investissement et viendra augmenter votre patrimoine immobilier !
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