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L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous êtes sur le point de mettre en location un bien que vous venez d’acquérir ? Cet article pourrait vous intéresser, et vous éviter quelques erreurs, parfois fréquentes dans le milieu de l’immobilier locatif.
Erreur n°1 : Sélectionner son locataire avec de l’affect
Une experte en location explique que depuis quelques années, les impayés sur loyers sont plus fréquents. Les propriétaires bailleurs doivent donc rester vigilants sur les profils de leurs futurs locataires, et ne peuvent plus forcément faire confiance à leurs connaissances et amis d’amis, comme c’était le cas dans le passé. Il est important de vérifier la solvabilité de son potentiel locataire, en analysant tous les éléments obligatoires qui constituent son dossier. N’oubliez pas que la sympathie et l’enthousiasme d’un locataire ne paient pas le loyer.
Erreur n°2 : Dépasser l’encadrement du loyer sans justificatif et motif valable
Ces 20 dernières années, les offres d’appartements à louer se faisaient rares, face à une forte demande locative, ce qui encourageait les propriétaires à augmenter leur loyer et à choisir leur locataire. En 2014, la loi Alur a été créée pour venir encadrer les loyers et empêcher des dérives. Il est cependant possible d’appliquer un complément de loyer dans les zones où cet encadrement est entré en vigueur. Mais cela reste, encore une fois, bien encadré, et les propriétaires bailleurs ne sont pas libres de faire ce qu’ils veulent. Voici quelques exemples de critères qui permettent de dépasser l’encadrement des loyers :
- une vue exceptionnelle,
- un très grand balcon,
- une exposition sud,
- un appartement très ensoleillé,
- …
La loi précise également que, réaliser des travaux d’amélioration et d’isolation thermique permet de déplafonner le loyer. Le bailleur doit réaliser des travaux pour un montant au moins égal à 50% de la dernière année de loyer pour appliquer une majoration du loyer annuelle équivalente à 15% du coût réel des travaux TTC. En tant que propriétaire, vous devez conserver le devis et la facture des travaux. Le locataire ne pourra pas, ainsi, contester le dépassement de l’encadrement du loyer.
Erreur n°3 : mal calculer la surface habitable
Certains propriétaires calculent mal leur surface habitable, en ne prenant pas en compte la différence entre les mètres carrés au sol et les mètres carrés habitables, notamment à cause, par exemple, de combles ou de sous pentes. Soyez vigilants, car vous pourriez tomber sur un locataire procédurier, qui serait dans ses droits de demander auprès de la justice à réviser à la baisse son loyer, si la surface habitable est inférieure à celle que vous aviez annoncée.
Erreur n°4 : intégrer des clauses abusives dans le contrat de location
Certains propriétaires, inquiets pour leur appartement, intègrent des clauses abusives, et en oublient la loi et leur droit. À titre d’exemple et d’information, vous ne pouvez pas intégrer une clause interdisant à votre locataire d’avoir un animal de compagnie, d’accrocher des tableaux au mur, de ne pas fumer… Le locataire est le gardien du bien loué, et peut occuper l’appartement qu’il loue comme bon lui semble, à condition qu’il le rende bien dans l’état dans lequel il l’a trouvé.
Erreur n°5 : oublier d’inclure les annexes au bail
En tant que propriétaire bailleur, vous devez accorder autant d’importance aux annexes qu’au bail lui-même, puisqu’elles vous engagent et informent le locataire quant à ses obligations. Pensez donc à fournir à votre locataire la notice d’information sur les charges et les réparations locatives, les diagnostics obligatoires en matière de location et l’état des lieux d’entrée, afin d’être couvert de dégradations locatives potentielles.
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