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L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous avez l’idée de mettre votre appartement en location ? Sachez que cela ne s’improvise pas. Il y a des préparatifs à faire pour bien réussir votre projet. Mais alors, par où commencer pour louer son appartement ? Quelles sont les démarches ? On vous explique tout.
Définir le mode de location
Il existe différents modes de location d’un appartement. On retrouve notamment :
- La location meublée ;
- La location nue ;
- La location à courte durée ;
- La location longue durée.
Le choix entre location meublée et nue dépend de plusieurs facteurs (objectifs à terme, statut juridique, taille de votre parc immobilier, fiscalité, emplacement, etc.)
Par exemple, la location meublée en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peut-être une bonne option si votre appartement se trouve dans une zone étudiante, et que c’est votre premier investissement. D’autant plus qu’elle affiche souvent un meilleur rendement comparé à une location vide.
En tout cas, il faut savoir faire le bon choix. En effet, dans le cas du LMNP, tous les appartements ne sont pas adaptés à ce mode de location. Par exemple, les grands appartements ou les maisons seront, en général, moins prisés pour de la location meublée. A contrario, les petits appartements (Studio, T1…) sont très prisés pour la location meublée, notamment s’ils sont situés près d’universités.
Il est primordial de faire le bon choix dès le début, car c’est parfois long de changer. Si vous louez par exemple en nu et que vous avez signé un bail de 3 ans, vous devrez alors attendre que votre locataire quitte l’appartement pour pouvoir le passer en meublé.
Déterminer le montant du loyer
Le montant du loyer est fixé d’un commun accord entre le propriétaire et le futur locataire. Il doit à la fois correspondre au rendement attendu par l’investisseur et aux standards du marché local.
À ce titre, il est judicieux de comparer votre bien à des biens similaires dans la même ville, le même quartier et si vous pouvez, la même rue.
En règle générale, le loyer d’un appartement est fixé sur la base de nombreux facteurs :
- L’emplacement géographique du bien ;
- La surface habitable ;
- La qualité de ses équipements (en cas de location meublée).
Par ailleurs, il existe des cas où le montant du loyer est soumis à un plafond. C’est notamment le cas des dispositifs d’investissement locatif bénéficiant des avantages fiscaux comme Robien ou Pinel. C’est aussi le cas des villes soumises à un encadrement de loyers dans le cadre d’un renouvellement de bail ou de relocation, par exemple à Lille ou Paris.
Réaliser les diagnostics obligatoires pour s’assurer de l’état des logements
À la signature du contrat de location, le propriétaire doit fournir un ensemble de diagnostics immobiliers rassemblés au sein d’un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT).
Parmi les diagnostics obligatoires en cas de mise en location d’un appartement, il y a :
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Il informe sur l’état thermique du bien immobilier sur la base de sa consommation d’énergie et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic est devenu juridiquement opposable si un locataire estime que les informations sont erronées et résultent d’un préjudice envers lui.
Notons également qu’il prend une importance de plus en plus importante ces dernières années avec les enjeux écologiques auxquels nous faisons face.
L’état des risques naturels et technologiques (ERNT)
Ce document précise si le bien immobilier se trouve ou non dans un périmètre d’exposition à un ou à des aléas naturels, technologiques et miniers, mais aussi aux risques sismiques, potentiel radon et pollution du sol.
Il est obligatoire pour certains biens, situés dans certaines zones du territoire. La liste est disponible sur le site du gouvernement, avec également un modèle.
Le diagnostic électrique et de gaz
Ce document certifie le bon état des installations électriques et de gaz en vue de garantir la sécurité des personnes.
Il est obligatoire depuis le 1er juillet 2017 pour les logements construits avant 1975.
Le diagnostic amiante
Il consiste à repérer la présence d’amiante dans les matériaux et produits qui composent le bien immobilier. C’est un passage obligatoire pour les biens édifiés avant le 1er juillet 1997.
Par ailleurs, depuis le 1er avril 2013, tout propriétaire est tenu de le présenter à un locataire sur simple demande de sa part.
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
Ce document indique la présence ou non de plomb dans le bien immobilier. Il est obligatoire pour les logements construits avant 1949.
Les nuisances sonores aériennes
Ce document synthétise les nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour les biens immobiliers situés dans des zones aéroportuaires. La liste est disponible sur le site du gouvernement.
Publier une annonce
L’annonce est primordiale pour trouver un locataire rapidement, notamment dans les zones moins tendues.
Une annonce doit être claire, précise et complète. Pour ce faire, les informations suivantes doivent absolument y figurer :
- La situation géographique du bien (département, ville et quartier) ;
- Le type de bien immobilier (maison ou appartement) ;
- Mode de location (meublée, vide, etc.) ;
- La surface habitable (en m2) et le nombre de pièces ;
- Une liste des équipements et mobiliers présents dans le bien (en cas de location meublée) ;
- Le montant du loyer et des charges ;
- Les frais d’agence si le bien est géré en agence ;
- Des photos du bien à louer ;
- Le type de connexion internet (fibre, câble, etc.) ;
- Les coordonnées du propriétaire ou de l’agence (adresse mail ou numéro de téléphone) ;
- Les transports les plus proches ;
- Les atouts du bien, par exemple la présence d’un parking, d’une terrasse ou d’un garage.
Trouver le bon locataire
L’un des premiers objectifs d’un investisseur est de trouver le bon locataire, celui qui paie, ne dégrade pas le bien et qui ne pose pas de problèmes. Il n’est pas toujours facile de trouver un locataire sérieux et fiable. Pour cela, vous avez plusieurs solutions, par exemple utiliser Leboncoin ou une agence immobilière.
Et une fois que vous trouvez le bon candidat, il est important de garantir sa solvabilité. N’hésitez pas à lui demander les documents suivants :
- Pièce d’identité ;
- Bulletins de salaires ou justificatifs de revenus ;
- Contrat de travail ;
- Relevé d’identité bancaire (RIB).
Il est crucial de contrôler l’authenticité de chacun de ces documents. Vous pouvez pour cela utiliser ;
- Le service Secavis du gouvernement, pour contrôler l’avis d’imposition ;
- La cohérence des chiffres d’une fiche de paie ;
- Etc.
Également, prenez le temps de rencontrer en personne tous les candidats à la location et d’échanger avec eux. Il ne reste ensuite qu’à choisir le locataire qui vous inspire le plus confiance.
En outre, il est important de louer le bien à un locataire qui gagne 3 fois plus que le loyer. Cela vous donnera une certaine tranquillité d’esprit sur sa capacité à payer le loyer chaque mois. Par ailleurs, cette condition est requise par les assureurs si vous avez une assurance loyer impayé.
Faire un état des lieux et signer le contrat de bail
La dernière étape consiste à signer le contrat de location et de ses annexes ainsi qu’à la réalisation de l’état des lieux. Le bail doit contenir les éléments suivants :
- La désignation des parties (propriétaire bailleur, locataire) ;
- La situation géographique ;
- Le montant du loyer ;
- La surface du logement ;
- La liste des équipements présents dans le logement ;
- La procédure de révision annuelle ;
- La liste des travaux réalisés après la fin du dernier contrat de bail ;
- Le montant du loyer du locataire précédent ;
- Le montant du loyer de référence dans la zone géographique du bien.
En annexes, le bailleur doit fournir un document comportant les droits et les devoirs du propriétaire ainsi que du locataire.
Ceci fait, il faut terminer par un état des lieux qui doit être réalisé au moment de la signature du contrat de bail. Cela permet de documenter l’état du bien, et les potentielles réparations à faire.
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