Lorsqu’un locataire quitte un logement, l’état des lieux de sortie est un moment clé. C’est là que peuvent apparaître des dégradations, parfois importantes, qui n’étaient pas présentes lors de l’entrée dans les lieux.
Si des dégâts sont constatés, le propriétaire dispose de droits, mais doit aussi suivre des règles précises pour pouvoir engager une retenue sur le dépôt de garantie ou demander réparation.
Ce que dit la loi en cas de dégradations
En France, c’est la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR, qui encadre les rapports locatifs. Elle stipule que le locataire doit rendre le logement “en bon état d’usage et de réparations locatives”, sauf usure normale liée au temps.
Article 7 de la loi de 1989 : le locataire est responsable des dégradations causées pendant la durée du bail, sauf s’il prouve qu’elles sont dues à la vétusté, à un cas de force majeure ou à un tiers non autorisé par lui.
En pratique :
- Les dégradations volontaires ou dues à la négligence du locataire peuvent être facturées.
- Les traces d’usure normale (moquette défraîchie, peinture ternie) ne justifient pas une retenue sur la caution.
En 2023, près de 26 000 litiges locatifs ont été recensés en France, selon le Ministère de la Justice, dont une majorité portait sur le dépôt de garantie.
Quand peut-on retenir tout ou partie de la caution ?
Le dépôt de garantie, souvent appelé “caution” à tort, peut être partiellement ou totalement retenu par le propriétaire si des conditions précises sont réunies. Mais cette retenue doit toujours être justifiée.
La loi permet de retenir une somme sur la caution dans les cas suivants :
- Dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée (ex. : mur troué, parquet abîmé, meuble cassé dans une location meublée).
- Impayés de loyer ou de charges locatives à la fin du bail.
- Travaux de remise en état nécessaires, hors vétusté, avec factures à l’appui.
- Entretien négligé du logement (ex. : ménage non fait, sanitaires sales, jardin non entretenu).
À savoir : la retenue doit être proportionnée au montant des dégâts. En aucun cas le propriétaire ne peut retenir arbitrairement l’intégralité de la somme sans preuve.
Les délais sont de :
- 1 mois pour restituer la caution s’il n’y a pas de dégradations.
- 2 mois en cas de retenue justifiée (loi ALUR, article 22).
Jurisprudence fréquente : un simple manque d’entretien ou une peinture légèrement usée ne suffisent pas pour retenir la caution. Le propriétaire doit apporter des preuves concrètes et datées.
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Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Toutes les dégradations ne peuvent pas être retenues contre le locataire. La loi distingue clairement ce qui relève de l’usage normal (vétusté) de ce qui est considéré comme une dégradation imputable.
Voici les types de dégradations facturables au locataire :
- Les trous dans les murs, rayures profondes ou peinture abîmée volontairement.
- Le sol brûlé, taché ou déchiré, sauf s’il s’agit d’une usure normale liée à l’âge.
- Les équipements cassés (robinet arraché, porte brisée, électroménager endommagé dans une meublée).
- De mauvaises odeurs persistantes liées à un défaut d’entretien.
- La présence de nuisibles en cas d’infestation avérée due à un manque d’hygiène (cafards, punaises de lit…).
Ce qui ne peut pas être retenu :
- La peinture ternie ou parquet légèrement rayé par l’usage du quotidien (usure normale).
- Les joints de salle de bain vieillis.
- La moquette ou le lino défraîchis par le temps, si cela correspond à leur durée de vie théorique (par exemple 7 à 10 ans pour une moquette, selon la grille de vétusté).
Quels documents fournir pour justifier les dégradations ?
En cas de litige, c’est au propriétaire de prouver que les dégâts dépassent la simple vétusté. Pour cela, certains documents sont indispensables.
Voici les pièces à préparer pour justifier une retenue sur le dépôt de garantie :
- L’état des lieux d’entrée et de sortie, idéalement signés par les deux parties et contradictoires.
- Des photographies datées montrant les dégradations (avant / après).
- Des devis ou des factures de réparation établis par un professionnel (ne pas inventer les montants).
- Une grille de vétusté si une clause en ce sens figure dans le bail (notamment dans les logements sociaux).
- Des courriers ou des emails échangés avec le locataire, s’il a reconnu ou provoqué les dégâts.
Sans preuve solide, un juge peut rejeter la demande de retenue et condamner le bailleur à restituer la caution avec des pénalités (10 % du loyer par mois de retard).
Que faire si le locataire conteste ?
En cas de désaccord sur la retenue du dépôt de garantie, le propriétaire doit suivre une procédure progressive pour éviter un contentieux inutile.
Avant de passer par les tribunaux, il est toujours préférable de tenter un règlement amiable.
Voici les étapes à suivre :
- Répondre par écrit au locataire en expliquant clairement les raisons de la retenue (avec photos, état des lieux, devis…).
- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, récapitulant les dégâts constatés et les sommes retenues.
- Proposer une médiation avec la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite et accessible à tous. Elle est compétente en cas de litige sur les états des lieux, les réparations, ou la restitution du dépôt de garantie.
Si aucun accord n’est trouvé, vous pouvez alors engager une procédure judiciaire :
- Saisine du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien, pour un litige inférieur à 10 000 €, sans avocat obligatoire.
- Délai légal : le locataire a jusqu’à 3 ans après la fin du bail pour contester une retenue abusive.
Attention : si le bailleur n’a pas restitué la caution dans les délais (1 ou 2 mois) et sans justification valable, il peut être condamné à verser au locataire 10 % du loyer mensuel par mois de retard, selon l’article 22 de la loi de 1989.
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Peut-on agir si les dégâts sont constatés après le départ ?
En principe, les dégradations imputables au locataire doivent être notées dans l’état des lieux de sortie. Mais que faire si vous découvrez des dommages après la remise des clés ?
Ce que dit la jurisprudence
La Cour de cassation admet qu’un propriétaire peut réclamer une indemnisation même après la restitution du logement, mais seulement sous certaines conditions :
- Il doit prouver que les dégâts étaient dissimulés ou non visibles au moment de l’état des lieux de sortie.
- Il doit agir rapidement après la découverte, idéalement dans le mois qui suit le départ.
- Il doit produire des preuves solides : photos datées, devis, attestations, rapports d’expert, etc.
Ce que vous pouvez faire
- Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée au locataire, en expliquant les dégâts découverts après coup.
- En parallèle, faire constater les dommages par un huissier ou un professionnel indépendant.
- En l’absence de réponse ou de refus du locataire, saisir le tribunal judiciaire avec l’ensemble des justificatifs.
Par exemple, dans un arrêt du 5 novembre 2020 (n° 19-21.119), la Cour de cassation a donné raison à un bailleur qui avait découvert des dégâts importants sur le plancher après le départ du locataire, car ceux-ci étaient sous un tapis non soulevé lors de l’état des lieux.
Est-il possible de contester un état des lieux de sortie signé ?
Oui, même signé, un état des lieux de sortie peut être contesté, par le locataire comme par le propriétaire, en cas d’erreur ou d’omission manifeste.
Dans quels cas peut-on le remettre en cause ?
Un état des lieux est censé refléter objectivement l’état du logement au moment de la sortie.
Sa contestation est recevable dans les cas suivants :
- Erreur matérielle manifeste (ex. : mention d’un mur abîmé alors qu’il ne l’était pas).
- Vice de consentement (pression, absence d’une des parties, signature sans visite réelle).
- Absence de comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
- Dommages imputés à tort au locataire (usure normale ou vétusté).
Quelles démarches suivre ?
- Envoyer une lettre recommandée avec AR expliquant précisément les éléments contestés, avec preuves à l’appui (photos datées, témoignages, etc.).
- Proposer, si besoin, une nouvelle visite contradictoire avec huissier ou tiers neutre.
- Si aucun accord amiable n’est trouvé, saisir le tribunal judiciaire.
Le délai de prescription pour contester un état des lieux est en général de 3 ans, mais plus tôt vous agissez, plus vous avez de chances d’obtenir gain de cause.
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