Vous cherchez à louer un local pour quelques mois sans tomber dans les contraintes d’un bail commercial classique ? Le bail dérogatoire est une solution souple… à condition d’en connaître les règles.
Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout :
- ✅ Le bail dérogatoire vous permet de louer un local commercial jusqu’à 3 ans, sans les contraintes du bail classique 3-6-9.
- 🧾 Il doit obligatoirement être écrit, avec une clause claire de renonciation au statut des baux commerciaux.
- 🕒 Vous pouvez enchaîner plusieurs baux, tant que la durée totale ne dépasse 36 mois.
- 👍 Ce type de bail offre une grande liberté contractuelle : vous fixez le loyer, les charges et les conditions de résiliation.
- 💡 Il est idéal pour tester un concept, occuper un local temporairement ou louer à un locataire sans s’engager sur le long terme.
- 🚨 Si vous laissez le locataire rester après l’échéance sans réagir, le bail est automatiquement requalifié en bail commercial.
- ❌ Évitez les erreurs classiques : contrat non écrit, absence de clause dérogatoire, ou silence à la fin du bail.
- 🛍️ Ce bail est souvent utilisé pour des pop-up stores, des activités saisonnières ou des phases de test d’emplacement.
Le bail dérogatoire, c’est quoi exactement ?
Le bail dérogatoire, aussi appelé bail précaire, est un contrat de location de courte durée qui déroge au statut des baux commerciaux. Il permet au locataire d’occuper un local à usage commercial, artisanal ou industriel sans s'engager sur 9 ans.
Ce contrat est régi par l'article L145-5 du Code de commerce et suppose l'accord explicite des deux parties pour ne pas appliquer les règles classiques du bail commercial.
Les cas où ce bail est utilisé (test, pop-up, saisonnalité...)
Ce type de bail est fréquemment utilisé dans des contextes comme :
- Le lancement d'une nouvelle activité ou d'un concept
- L'ouverture d'une boutique éphémère (pop-up store)
- Une exploitation saisonnière (station balnéaire, station de ski)
- L'occupation provisoire d'un local vacant
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Comment ça fonctionne concrètement ?
Un contrat écrit, court et libre
Le bail dérogatoire doit être rédigé par écrit. Il n’y a pas de formalisme extrêmement lourd, mais certains éléments sont indispensables :
- Durée déterminée
- Accord explicite pour déroger au statut des baux commerciaux
- Clause de renonciation au droit au renouvellement
3 ans maximum, mais vous pouvez enchaîner plusieurs baux
La durée d’un bail dérogatoire ne peut pas dépasser 3 ans au total. Il est possible d’enchaîner plusieurs baux successifs avec le même locataire, à condition que leur durée cumulée ne dépasse pas 36 mois.
Vous fixez les règles (loyer, charges, résiliation…)
La liberté contractuelle est totale :
- Loyer librement fixé
- Charges et impôts répartis comme bon vous semble
- Résiliation anticipée possible uniquement si elle est prévue dans le contrat
Pourquoi choisir un bail dérogatoire plutôt qu’un bail commercial ?
Les vrais avantages pour le bailleur
- Pas d’engagement sur 9 ans
- Pas de droit au renouvellement
- Pas d'indemnité d'éviction
- Flexibilité en cas de vente ou de reprise du local
Les bénéfices (et limites) côté locataire
- Idéal pour tester une activité sans s'engager longuement
- Négociation plus souple
- Mais : pas de stabilité à long terme, ni droit au renouvellement
Tableau comparatif :
Fin de bail : ce qu’il faut absolument anticiper
Le bail s’arrête… sauf si vous oubliez une étape
Le bail prend automatiquement fin à l’échéance prévue. Il n’est pas nécessaire de donner congé.
Mais attention : si le locataire reste dans les lieux plus d’un mois sans opposition expresse du bailleur, le contrat est requalifié en bail commercial.
Le risque de requalification en bail commercial (explication du maintien dans les lieux)
Cette requalification entraîne :
- Application du bail 3-6-9
- Droit au renouvellement
- Éventuelle indemnité d’éviction si le bailleur refuse le renouvellement
3 erreurs à ne surtout pas faire (sous peine de repartir pour 9 ans)
- Ne pas formaliser par écrit
- Oublier la clause de renonciation au statut des baux commerciaux
- Laisser le locataire rester sans réagir après l’échéance du contrat
Quand (et comment) l’utiliser intelligemment ?
Vous ouvrez un concept store 3 mois ?
Un bail dérogatoire est parfait pour tester votre concept sans prise de risque majeure.
Vous testez un quartier avant de vous engager ?
Idéal pour valider un emplacement commercial avant de signer pour 9 ans.
Vous êtes bailleur et souhaitez limiter les risques ?
Cela vous permet de louer rapidement sans bloquer votre bien sur le long terme.
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Les questions que vous vous posez souvent
Quelle est la durée maximale d’un bail dérogatoire ?
Un bail dérogatoire peut durer au maximum 3 ans, même s’il est signé en plusieurs contrats successifs.
Peut-on enchaîner plusieurs baux dérogatoires ?
Oui, dans la limite de 3 ans cumulés. Chaque bail doit être rédigé par écrit et comporter une clause dérogatoire.
Le bail peut-il être résilié avant son terme ?
Uniquement si une clause de résiliation anticipée est prévue au contrat. Sinon, il court jusqu’à son échéance.
Faut-il donner congé à la fin du bail ?
Non. Le bail prend fin automatiquement. Mais si le locataire reste plus d’un mois sans réaction du bailleur, il y a requalification automatique.
Quels sont les risques si le contrat est mal rédigé ?
Vous risquez une requalification en bail commercial (9 ans, droit au renouvellement, indemnité d’éviction…).
Le loyer est-il encadré ?
Non. Il est librement fixé entre les parties, tout comme les charges.
Peut-on utiliser ce bail pour une location d’habitation ?
Non. Il est réservé aux locaux commerciaux, industriels ou artisanaux.
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