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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est possible de louer sa résidence principale, mais sous certaines conditions. Voici donc toutes les informations que vous devez savoir par rapport aux règles à respecter et les formalités à accomplir pour louer votre résidence principale.
Les conditions pour louer sa résidence principale
La location de sa résidence principale peut-être intéressante si vous êtes régulièrement en déplacement, et peut vous apporter un complément de revenu.
Si vous êtes propriétaire
Tout d’abord, il est important de noter qu’une résidence peut être considérée comme principale si le propriétaire l’occupe au minimum 8 mois par an. Si tel est le cas, le loueur n’a pas à soumettre une déclaration auprès de la mairie. Toutefois, chaque commune peut imposer ses propres réglementations par rapport à la déclaration de location de courte durée de logements meublés.
Pour la location du logement, la réglementation prévoit une durée maximum de 90 jours par bien.
Dépassant ce délai, elle sera considérée comme une location saisonnière meublée. Par ailleurs, la durée totale de location du logement ne doit pas dépasser 120 jours au cours d’une même année civile en tant que meublé de tourisme, sauf pour des cas exceptionnels (état de santé, obligations professionnelles…).
Le propriétaire ne doit pas occuper la maison pendant la location et le locataire, en tant que clientèle de passage, ne doit pas en faire son domicile. Si celle-ci occupe le logement plus de 4 mois par an, la location peut être considérée comme un changement d’usage, ce qui nécessite une déclaration auprès de la mairie. Si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui s’applique.
Si vous êtes locataire
Si un locataire souhaite sous-louer un logement, cela est possible à la condition impérative d'avoir obtenu l'autorisation de son propriétaire au préalable.
Ce dernier peut ainsi accepter ou refuser sa demande. En cas de refus, il n’est pas obligé de le justifier, mais s’il est d’accord, il doit le confirmer par écrit.
Enfin, le loyer de la sous-location ne doit pas dépasser celui de la location.
Ainsi, pour gagner de l’argent avec la sous-location, il faudra louer le bien par l’intermédiaire d’une société. Sinon, vous ne pourrez qu’amortir votre loyer, mais pas dégager un bénéfice.
Il est donc possible d’investir dans l’immobilier locatif à travers la sous-location, via une société.
Les obligations du propriétaire
Même si aucun texte n’oblige les propriétaires à établir un contrat de location par écrit, il est fortement recommandé. Cela permet de formaliser la relation contractuelle entre le propriétaire et le locataire et permet surtout de trouver une entente plus simple en cas de litige.
Il faut savoir qu’aucune réglementation n’a été imposée pour le contrat de location pour les locations à usage d'habitation principale, mais il doit cependant être rédigé conformément à certaines règles. Les deux parties doivent ainsi signer le contrat et conserver chacun un exemplaire. Le bail doit préciser certaines mentions, notamment :
- La durée de la location ;
- Les informations sur les signataires ;
- Les caractéristiques du bien ;
- Les locataires et sous-locataires ;
- Les conditions de paiement de loyer ;
- Etc.
Le locataire et le propriétaire n’ont pas à assurer le logement destiné à la location saisonnière, hormis l’assurance responsabilité civile obligatoire pour les copropriétaires. Par contre, c’est le contrat de location qui précise les règles d’assurance, à savoir qui souscrit et quelle assurance. Si vous êtes propriétaire, il est plus judicieux d’opter pour une garantie recours des locataires.
Contrairement aux revenus issus de la location nue (revenus fonciers), les revenus locatifs meublés sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime ne nécessite pas de déclaration annuelle auprès du service des impôts.
Les équipements nécessaires pour louer sa résidence principale
La loi prévoit des équipements obligatoires en soulignant que le logement doit être équipé d’un mobilier suffisant, aussi bien en quantité qu’en qualité pour assurer le confort et le bien-être des occupants.
Tout logement devra être équipé :
- D’une literie avec couette/couverture ;
- De plaques de cuisson :
- De four à micro-ondes ;
- De réfrigérateur ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Des luminaires ;
- De rangements ;
- De salle de bain fonctionnelle ;
- D’un dispositif d’occultation pour les fenêtres ;
- D’une vaisselle ;
- De matériel d’entretien ménager.
Il s’agit de la même liste d’équipements qu’un bien exploité en Loueur meublé non professionnel (LMNP) doit avoir.
Si vous souhaitez satisfaire vos clients et vous assurer qu’ils reviennent, vous devez également prendre en compte certains équipements complémentaires. Vous pouvez par exemple penser à une climatisation, un accès au wifi gratuit avec une bonne connexion, des petits électroménagers (grille-pain, bouilloire, cafetière…), un home cinéma ou encore un sèche-linge.
Pensez aussi à bien aménager ou rénover le logement pour offrir plus de convivialité. Vous pouvez par exemple penser à faciliter le rangement des valises des clients, à leur demander s’ils sont allergiques à quelque chose qui est présent dans la maison ou rédiger un mode d'emploi de votre appartement meublé (emplacement du compteur électrique, arrivée d'eau...).
La fiscalité pour une location de résidence principale
Comme la location d’une résidence principale, en partie ou en entier, est une location meublée, les personnes qui louent ou sous-louent la résidence sont exonérées de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Toutefois, la déclaration peut ne pas être réalisée, mais à quelques conditions :
- Le loyer au mètre carré pratiqué ne doit pas excéder le plafond annuel fixé par certaines villes (vous pouvez vous référer aux plafonds imposés dans votre région). Ceux-ci font l’objet d’une réévaluation chaque année).
- Les pièces louées doivent former un tout indissociable avec l'habitation principale. Autrement dit, aucune exonération n’est possible sur les pièces louées forment un logement indépendant de l'habitation principale.
- Les pièces louées doivent constituer la résidence principale du ou des locataires (soit une résidence temporaire s'il justifie d'un travail saisonnier).
Il est tout à fait possible de louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale pour arrondir ses revenus. Il suffit de vous informer sur la loi qui régit ce type d’activité, notamment par rapport au type de location, aux démarches administratives, à la fiscalité et aux règles à respecter.
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