House hacking : remboursez plus vite votre crédit immobilier

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House hacking : remboursez plus vite votre crédit immobilier
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24/6/2024

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Vous voulez investir dans l’immobilier et vous vous intéressez au concept de house hacking ? Importée d’Outre-Atlantique, cette pratique à combiner achat de résidence principale et investissement locatif. Voici un guide complet qui va vous aider à vous lancer dans le house hacking.

Qu’est-ce que le house hacking ? 

Traduit par hack du logement, le house hacking est une pratique popularisée aux Etats-Unis. 

Le principe est simple : acheter sa résidence principale puis d’en louer une partie

Autrement dit, le propriétaire continue à vivre dans son logement mais loue une chambre ou dépendance à un tiers. Il s’agit donc d’une pratique qui n’a rien de nouveau dans l’absolu.

Le house hacking fait cependant de plus en plus d’adeptes car il procure l’avantage principal de permettre un remboursement plus rapide de son crédit immobilier.

En effet, le propriétaire peut amortir son prêt plus rapidement grâce aux loyers perçus. L’idéal serait même de générer un cash-flow positif dans le cas où le montant du loyer est supérieur à celui des mensualités.

Pour résumer, voici donc les principes du house hacking :

  • Le propriétaire continue à vivre dans son logement
  • Une partie du logement est louée à un locataire
  • L’objectif est de faire en sorte que les loyers perçus servent à rembourser le crédit immobilier qui a servi pour l’acquisition du bien.

Les avantages du house hacking

Vous avez donc compris que le house hacking est une pratique aux multiples avantages dont :

Une meilleure rentabilité

Vous l’aurez compris, le house hacking, c’est en quelque sorte un investissement 2 en 1.

Vous réalisez en effet une opération double : achat de résidence principale et investissement locatif. Comparé avec la location classique, le house hacking offre un double avantage : vous vivez dans votre logement tout en percevant des loyers.

La rentabilité de l’opération est donc bien meilleure car vous ne payez plus de loyer mais en plus vous amortissez votre crédit immobilier.

Votre logement vous coûte moins cher


Vous l’avez compris : le house hacking permet de réduire le montant de vos mensualités, voire de les annuler. En réalité, votre locataire contribue au remboursement grâce au loyer qu’il paie chaque mois.

A terme, le coût du crédit est fortement réduit.

Vous amortissez de la capital de votre crédit plus rapidement

Faire du house hacking permet de faire en sorte que le loyer perçu auprès du locataire permette de rembourser votre prêt. Le montant du loyer permet en effet de couvrir une partie, soit la totalité de votre crédit.

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Comment démarrer dans le house hacking ?


Voici nos conseils pour démarrer dans cette pratique adoptée par de plus en plus d’investisseurs en France :

Identifier un bien adapté


Tous les biens ne permettent pas de faire du house hacking.

Le bien doit être adapté pour cette double utilisation. Il doit permettre le découpage avec un locataire.

La partie dédiée au locataire doit être indépendante, avec une entrée dédiée, idéalement dotée d’une isolation, etc. Autrement dit, il faut que le logement permette une cohabitation harmonieuse.

L’idée, c’est donc de trouver un bien qui soit pré-aménagé pour du house hacking. Autrement dit, il s’agit d’un objectif de départ au moment même de la recherche du bien. C’est pourquoi il vaut mieux faire appel à un agent immobilier et de le mandater spécialement pour trouver un bien adapté pour du house hacking.

Sinon, il serait nécessaire d’engager des travaux pour aménager les lieux. Or, qui dit travaux dit dépenses supplémentaires qui viendront alourdir le coût de l’investissement et nuire à la rentabilité.

L’immeuble de rapport est aussi une option intéressante pour faire du house hacking. C’est même le type de bien idéal à condition d’avoir la capacité financière.

Comme il y a plusieurs appartements, vous habitez dans l’un d’eux et vous louez les autres.

Financer votre achat immobilier


Le principe est le même que pour un achat de résidence principale ou un investissement locatif.

Bien souvent, la voie la plus courante pour accéder à la propriété immobilière, c’est de passer par la case crédit immobilier.

Voici nos conseils pour obtenir un prêt dans les meilleures conditions possibles :

  • Assainir votre situation financière. Vous devez soigner votre profil emprunteur notamment en affichant un solde créditeur au moins pendant les derniers mois. Pensez également à apurer vos crédits en cours.

  • Démontrer une situation professionnelle stable. Justifier d’un CDI est généralement apprécié par le banquier. Ou pour un travailleur indépendant, il faut fournir les 3 derniers bilans comptables.

  • Faire jouer la concurrence. Prenez le temps de comparer les différentes offres et décrypter scrupuleusement les points forts et les points faibles de chacune.

Préparer votre bien pour la location

On a vu qu’idéalement, vous aurez choisi un bien qui se prête déjà à la pratique du house hacking. Sinon, vous devez donc effectuer des travaux de rénovation.

Il peut s’agir par exemple d’ajouter un étage à votre maison ou de construire une dépendance dans votre jardin.

Stratégies gagnantes en house hacking

Il n’y a pas qu’un seul type de house hacking. Les aspects pratiques diffèrent selon la stratégie adoptée. 

En voici 3 possibles :

Louer des chambres dans votre maison

Cette option est possible si votre maison est suffisamment spacieuse et s’il y a une chambre qui peut être affectée au locataire.

Cette option est avantageuse dans la mesure où vous n’avez pas ou peu de travaux d’aménagement à envisager.

En revanche, le locataire doit aussi avoir accès aux espaces communes comme la cuisine, les toilettes, etc.

Autrement dit, il faut se faire à la vie en communauté. C’est simple : la situation s’apparentera à une colocation.

Aussi, il faut que vous vous conformiez à cette situation ou alors, vous devez opter pour une autre stratégie. Vous pouvez par exemple opter pour l’achat d’un immeuble de rapport ou d’un bien multifamilial.

Investir dans des biens multifamiliaux

Investir dans un bien multifamilial, c’es-à-dire, avec au moins deux appartements indépendants.

C’est une option avantageuse car vous n’avez pas à partager votre logement avec un locataire. Vous mettez à disposition un appartement entièrement indépendant. Vous évitez ainsi les contraintes d’une colocation.

Aménager un espace supplémentaire

La dernière stratégie consiste à faire des travaux. L’objectif est alors d’aménager votre maison pour construire un espace spécialement dédié à accueillir un locataire.

Cette option n’est envisageable que si vous disposez d’un budget suffisant pour entamer les travaux.

Il faut aussi garder à l’esprit que le coût des travaux va grever votre rentabilité, nuisant même potentiellement la rentabilité du house jacking.

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Les problèmes potentiels du house hacking et comment les surmonter

Le house jacking n’entraîne pas que des avantages. Cette pratique engendre également des inconvénients ou plutôt un certain nombre de contraintes :

La gestion des locataires

Qui dit location, dit gestion locative et gestion des locataires. Lorsque vous effectuez du house jacking, vous avez le choix entre deux types de location : longue durée ou saisonnière.

La location longue durée offre stabilité mais les loyers sont moins intéressants qu’avec la location saisonnière.

En revanche, avec la location lognue durée, il y a moins de turnover de locataires. La gestion locative est donc moins contraignante.

C’est dans la location saisonnière qu’il y a plus de travail compte tenu de la durée de bail plus courte. Il y a les formalités à réaliser à chaque entrée et sortie de locataires, la recherche de nouveaux locataires, etc.

Comme dans le cadre d’une location classique, vous avez le choix entre faire de l’autogestion et confier la gestion locative à une agence spécialisée (plus coûteux). 

L’entretien et les réparations


En louant votre logement, vous avez des obligations à respecter en ce qui concerne l’entretien et les éventuelles réparations. La loi oblige en effet les propriétaires bailleurs à fournir un logement décent à ses locataires.

De ce fait, certains travaux sont exclusivement à sa charge comme :

  • Les travaux d’entretien des toitures et des façades
  • Les travaux d’amélioration des parties communes
  • Etc.

D’autre part, au-delà de l’obligation légale, entretenir votre logement vous permet aussi d’en assurer l’attractivité. C’est un des moyens d’éviter la vacance locative.

Il faut donc prévoir un budget pour ces travaux d’entretien et de préparation.

Les contraintes légales


Mettre un logement en location soumet à d’autres contraintes légales :

  • Des contraintes liées au logement. On a vu que le bailleur est tenu de fournir un logement décent. D’autre part, pour pouvoir être mis en location, il y a aussi des règles minimales de dimension à respecter.

  • Les documents obligatoires. Le bailleur doit fournir un certain nombre de documents à son locataires tels que le contrat de bail, les documents annexes (notice d’information, documents de copropriété, attestation d’assurance, etc.). Il est aussi tenu d’effectuer des diagnostics pour justifier de l’habitabilité de son logement (DPE, diagnostic contre la présence d’amiante, etc.)

Nos meilleurs conseils pour réussir votre projet de House Hacking

Voici nos conseils ultimes pour réussir dans l’aventure du house hacking.

Faire un business plan rigoureux

Nous avons vu que faire du house hacking est loin d’être de tout repos. Certes, la perspective de gain est intéressante mais les contraintes sont d’autant plus importantes.

C’est pourquoi il est important de réaliser un business plan rigoureux afin de bien étudier en amont les points positifs et négatifs, le potentiel de rendement, les contraintes, etc. Cela vous permettra de vous lancer en connaissance de cause et de mieux anticiper les contraintes.

Bien choisir les locataires

Le choix des locataires est l’un des élément les plus importants. Il faut notamment s’assurer de sa solvabilité afin de limiter tout risque d’impayé. Pour cela, vous pouvez exiger des justificatifs d’emploi, par exemple.

D’autre part, avec le house hacking, le choix du locataire est d’autant plus important. En effet, si vous louez une chambre dans votre logement, vous devez être sûr que vous vous entendez bien.

Bevouac vous accompagne de A à Z dans votre investissement

Vous êtes attiré par l’investissement locatif et vous comptez vous lancer avec le house hacking ?

Nous avons vu que malgré des avantages évidents, le house jacking comporte également des inconvénients.

Comptez sur Bevouac pour vous accompagner grâce à son offre d’investissement clé en main.

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Nos experts peuvent vous aider à trouver des biens adaptés au house hacking. Nous faisons appel à plus de 150 critères pour sélectionner des biens aux meilleurs potentiels de rentabilité.

Notre accompagnement va jusqu’à la gestion locative (avec nos partenaires).

En résume, il n’y a rien d’étonnant si le house jacking gagne en popularité en France. La double perspective d’habiter et louer en même temps sa résidence principale a en effet un certain charme. Pour vous lancer sans fausse note, optez pour l’offre d’investissement locatif clé en main de Bevouac.

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18/5/2022

La vacance locative fait partie d’une des plus grandes craintes d’un investisseur dans l’immobilier locatif, puisqu’elle peut très rapidement venir impacter négativement le rendement d’un projet. La vacance locative correspond au temps écoulé entre le changement de locataires. Si vous n’anticipez pas le départ de votre locataire, vous pouvez vous retrouver sans paiement de loyer.

Tout savoir sur l’indexation des loyers
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Tout savoir sur l’indexation des loyers

16/5/2022

L'indexation du loyer permet au propriétaire de faire évoluer son loyer en fonction du coût de la vie. Elle intervient chaque année et sur la base d'un indice légal IRL. Encore faut-il le prévoir clairement dans le contrat de bail.

Tout savoir sur l’assurance vacance locative
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Tout savoir sur l’assurance vacance locative

2/5/2022

La vacance locative est le pire ennemi de l’investisseur immobilier. Il peut faire perdre tout le bénéfice du levier du crédit, voire mettre en danger les investisseurs les plus financièrement fragiles. L’une des solutions est l’assurance vacance locative, mais est-ce vraiment une bonne idée ?

Comment gérer un investissement locatif ? Nos conseils
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Comment gérer un investissement locatif ? Nos conseils

2/4/2022

Il arrive parfois qu’un investisseur se rende compte de la réalité des coûts liés à la gestion de son investissement : agence locative trop onéreuse, mauvaise optimisation fiscale... Dans cet article, nous vous donnerons 3 conseils pour mieux gérer votre investissement immobilier.

Que faire en cas d’impayé de loyer ?
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Que faire en cas d’impayé de loyer ?

29/3/2022

La problématique des loyers impayés est l’une des principales préoccupations des investisseurs immobiliers. Une étude des Echos montre d’ailleurs que 42 % des propriétaires ont déjà eu un litige avec un locataire. Dans cet article, découvrez la procédure à suivre en cas de non-paiement ou de retard.

Les agences de gestion locative en ligne : opportunité ?
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Les agences de gestion locative en ligne : opportunité ?

21/3/2022

Confier la gestion de son bien à une agence est une solution idéale pour un investisseur qui n’a ni le temps, ni l’énergie, ni l’envie de s’y consacrer. Mais faut-il choisir une agence traditionnelle ou une agence en ligne ?

Comment trouver un bon locataire ?
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Comment trouver un bon locataire ?

15/3/2022

Pour réussir son projet immobilier, il est indispensable de trouver le bon locataire. Que vous recherchiez par vous-même ou que vous passiez par une agence, vous devez adopter les bons réflexes afin d’éviter les mauvaises surprises.

Tout savoir sur la trêve hivernale
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Tout savoir sur la trêve hivernale

9/3/2022

La trêve hivernale est le nom donné à une période de l’année au cours de laquelle un bailleur n’a pas le droit d’expulser son locataire, peu importe la raison. Faisons le point sur la trêve hivernale de cette année : quand a-t-elle commencé ? Quand prend-t-elle fin ? Qui est protégé par la trêve hivernale ? On vous dit tout.

Investisseurs victimes de squat ? Les huissiers interviennent !
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Investisseurs victimes de squat ? Les huissiers interviennent !

10/2/2022

Quel investisseur n’a pas peur d’être victime de squat ? C’est une angoisse plutôt fréquente. Mais bonne nouvelle : depuis le 1er février, les huissiers peuvent intervenir et accompagner les propriétaires victimes de squat, et ce, pendant toute la procédure de restitution du logement.

Quelles sont les règles pour la résiliation d’un bail de location ?
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Quelles sont les règles pour la résiliation d’un bail de location ?

18/1/2022

Pour qu’un bail soit résilié, le bailleur, comme le locataire, est tenu de donner un congé et de se conformer à un délai de préavis. On vous explique en détail les règles de résiliation d’un bail de location.

Qu’est-ce que les charges de copropriété d’un investissement locatif ?
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Qu’est-ce que les charges de copropriété d’un investissement locatif ?

12/1/2022

Découvrez les différentes charges de copropriété à prévoir et comment elles affectent la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.

Comment rédiger le contrat de bail de son investissement locatif ?
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Comment rédiger le contrat de bail de son investissement locatif ?

7/1/2022

Pour pouvoir louer un logement en restant dans la légalité, il est indispensable de rédiger un contrat de bail en bonne et due forme. Voici comment rédiger le contrat de bail de votre investissement locatif.

Acheter un appartement déjà loué : bonne ou mauvaise idée ?
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Acheter un appartement déjà loué : bonne ou mauvaise idée ?

11/12/2021

Pour beaucoup, acheter un appartement déjà loué est synonyme de bonne affaire immobilière. Il existe toutefois des pièges à éviter. Découvrez l’endroit et l’envers de l’achat d’un appartement déjà loué.

Tout savoir sur le dépôt de garantie
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Tout savoir sur le dépôt de garantie

24/11/2021

Dans cet article, on vous dévoile tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie : qu’est-ce que le dépôt de garantie ? Est-ce obligatoire ? Quand doit-on le verser et le restituer ?

Louer sa résidence principale : tout comprendre en 5 minutes
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Louer sa résidence principale : tout comprendre en 5 minutes

8/11/2021

Voici toutes les informations que vous devez savoir par rapport aux règles et aux formalités pour louer votre résidence principale.

Les 5 questions les plus souvent posées par les locataires
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Les 5 questions les plus souvent posées par les locataires

27/10/2021

En amont, ou au cours de leur location, les locataires se posent régulièrement des questions, que vous pouvez anticiper. Découvrons ensemble les cinq questions qui reviennent le plus souvent de la part d’un locataire.

Comment bien louer son appartement ?
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Comment bien louer son appartement ?

21/10/2021

Mettre son appartement en location ne s’improvise pas. Mais alors, par où commencer pour louer son appartement ? Quelles sont les démarches ?

Quelle surface indiquer dans le bail de location ?
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Quelle surface indiquer dans le bail de location ?

14/10/2021

Surface Carrez, surface habitable, surface pondérée… Laquelle indiquer, et dans quel cas ? Zoom sur le bail de location dans cet article.

Que paie un locataire lorsqu'il loue votre bien ?
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Que paie un locataire lorsqu'il loue votre bien ?

10/8/2021

Un locataire se doit de payer son loyer et les charges locatives. Découvrez la liste détaillée des charges locatives aussi appelées charges récupérables.

10 étapes pour mettre son bien en location
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10 étapes pour mettre son bien en location

9/7/2021

Mettre un bien en location demande beaucoup de temps et un peu d'expertise ! Voici les étapes par lesquelles il faut passer pour mettre son bien en location.

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David

,

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"Bevouac a très bien répondu à mes attentes, c'était hyper efficace"
Budget total
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Jérémy

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