Sous-location professionnelle : tout comprendre pour se lancer sans risque

Vous êtes intéressé par la sous-location professionnelle et vous souhaitez savoir comment vous lancer ? Découvrez dans cet article ce qu’est la sous-location professionnelle, les avantages et inconvénients de ce mode d’exploitation, et comment vous lancer !

La sous-location professionnelle : en quoi ça consiste exactement ?

La sous-location consiste pour un locataire à sous-louer son appartement. Il reçoit donc un loyer ou un paiement pour l'appartement proposé pour une période déterminée.

On ne peut pas parler de sous-location lorsqu’il n’y a pas de compensation financière.

Dans certaines villes où le marché locatif est tendu, la sous-location permet d'aider les personnes absentes et qui ne veulent pas perdre de l’argent en n'occupant pas leur logement. La sous-location permet par exemple de profiter de vacances ou d'un tour du monde sans encourir de pertes financières.

Certains en font aussi un véritable business, comme Delphine Pinon, du podcast Richissime.

Quelles sont les conditions pour pouvoir sous-louer ?

Si la sous-location permet de gagner de l’argent avec l’immobilier sans acheter de bien, c’est toutefois une pratique réglementée.

Comment faire de la sous-location légalement ?

La sous-location est une activité strictement réglementée et parfaitement légale. En tant que locataire particulier, il est parfaitement possible de louer un bien et de le sous-louer ensuite à une autre personne. Cependant, vous devez respecter deux règles :

• Obtenir le consentement explicite du propriétaire pour la sous-location
• Ne pas facturer un loyer supérieur au loyer que vous payez par rapport au bail initial

En principe, il est alors impossible de dégager du cash flow en sous-louant. Par contre, il est possible de procéder à la sous-location tout en restant dans la légalité.

Afin de pouvoir générer des revenus dans l'immobilier par le biais de sous-locations, il est nécessaire de créer des solutions dites "professionnelles". Le consentement du propriétaire est toujours requis, mais vous pouvez maintenant facturer un loyer plus élevé que celui demandé par le propriétaire dans le bail initial.

La mise en place de ce type de sous-location nécessite une qualification “d'expert”. Il existe deux solutions :

• Devenir agent immobilier
• Mettre en place un bail commercial

Devenir agent immobilier

Pour bénéficier des avantages de ce type de sous-location, vous devez tout d’abord être un agent immobilier et respecter la loi Hoguet de 1970.

Pour devenir agent immobilier, vous devez être titulaire au minimum d'un diplôme BAC+3 en droit ou en fiscalité. Ensuite, vous devrez saisir le tribunal de commerce afin d’obtenir votre carte d’agent immobilier.

Un agent immobilier a le droit de louer le bien dans le but de le proposer en sous-location à un loyer plus élevé que le bail initial.

Exigeant un diplôme et une spécialisation, cette solution n'est pas faite pour tout le monde. Il existe une deuxième approche. Elle peut être appliquée par tous sans nécessiter un niveau d'apprentissage spécifique : la mise en place d’un bail commercial.

Mettre en place un bail commercial

Grâce à un contrat de bail commercial, il est possible de mettre en place des activités de sous-location professionnelles.

Pour profiter de ce type de contrat, vous devez d'abord constituer une société chargée de gérer les biens sous-loués. Ce contrat de location est un contrat technique qui fixe les termes du partenariat avec le propriétaire, il est donc presque indispensable qu'il soit rédigé par un avocat.

Le coût est d'environ 2 000 euros. Notez que cet investissement n'est requis qu'une seule fois, si le bail peut être réutilisé plusieurs fois pour différents biens. Ce bail vous permet de rester dans un cadre contractuel avec une base solide. Il offre également au propriétaire une tranquillité d'esprit. Ce document détaille les différentes modalités de sortie tant pour les propriétaires que pour les sous-locataires. Il devient alors possible de fixer un délai de préavis à respecter pour résilier le contrat. La durée maximale de sous-location ne doit pas dépasser les trois ans.

La sous-location d’un logement nu

L’article 8 de la loi sur la location des logements principaux du 6 juillet 1989 interdit la sous-location des logements nu sans l'accord du propriétaire. Par conséquent, les règles de sous-location, telles qu'indiquées sur le site Web du service public, diffèrent selon les types de location du secteur privé.

Si le logement est loué en nu, le locataire doit avoir l’accord écrit du propriétaire. Ce dernier doit y préciser qu’il donne la permission de sous-louer le logement et mentionner le montant exact de la sous-location qui doit être inférieur ou égal au loyer payé par le locataire initial.

Une fois ces conditions remplies, le locataire doit fournir au sous-locataire l'accord écrit du propriétaire, mais doit également fournir une copie du contrat de location en cours. La durée de sous-location est libre tant qu'elle n'excède pas la durée initiale du bail. Il faut noter que le propriétaire du logement peut très bien refuser la sous-location sans donner de justifications.

Il peut aussi exiger au locataire de se charger de toutes les formalités, notamment pour les locations saisonnières, comme la déclaration de location en mairie et le paiement de la taxe de séjour.

La sous-location d’un logement meublé

Pour les logements meublés, si le contrat de location a été conclu après le 27 mars 2014, la sous-location sera soumise exactement aux mêmes conditions que pour les logements vides. S'il s'agit de contrats de location signés avant le 27 mars 2014, la sous-location est libre et soumise à aucune condition.

La sous-location d’un logement social (HLM)

La sous-location d’un logement social est formellement interdite, sauf pour quelques exceptions. Ce type de sous-location est autorisé :

• Pour une personne de plus de 60 ans
• Pour une adulte handicapée avec laquelle le locataire a signé un contrat d’accueil familial
• Pour les moins de 30 ans

Dans ces cas particuliers, le locataire doit faire savoir à l'organisme bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception son intention de sous-louer son bien. Dans ces conditions, il convient de souligner que la loi française prévoit la location comme un processus d'économie de loyer pour les locataires qui souhaitent conserver leur logement en leur absence.

Quels sont les risques à ne pas respecter les règles ?

Il n'existe aucun droit de sous-louer le logement sans l'autorisation écrite du propriétaire. Sans cet accord, il y a un risque que le bail soit résilié par le bailleur, qui peut également exiger des dommages et intérêts. De plus, vous pouvez être passible de sanctions pénales.

La sous-location non contractuelle expose les locataires aux risques suivants :

• Il sera impossible de faire une demande d’allocation logement ou Loca-Pass
• Il n’y aura pas de garanties s’il y a sinistre ou si le bien est dégradé
• Le propriétaire ne renouvellera plus le bail et le locataire perdra tous ses droits
• Le locataire n’aura pas de quittance de loyer, qui peut-être utile pour son logement futur
• Le locataire n’est plus prioritaire si le propriétaire met le bien en vente
• Le sous-locataire peut ne plus payer de loyer et le locataire n’aura aucun recours possible

Si le contrat entre le sous-locataire et le locataire ne permet pas l’expulsion du sous-locataire, comme il n’y a pas de contrat qui lie ce dernier au propriétaire du logement, le propriétaire peut intenter une action en justice contre le locataire.

Par ailleurs, la sous-location non autorisée d'un HLM peut entraîner la résiliation du bail et une amende de 9 000 € pour le premier locataire et les sous-locataires.

Comment exploiter une sous-location ?

Si vous êtes agent immobilier ou que vous avez mis en place un bail commercial, vous pouvez exploiter votre bien en sous-location. Voici 2 exemples de modes d’exploitation :

• L’exploitation touristique, une location de courte durée : pour cela, il suffit d’annoncer le bien en location sur les plateformes de location courte durée
• L’exploitation en colocation : Les grandes propriétés peuvent être partagées et proposées à plusieurs locataires pour augmenter les loyers

Quelle est la fiscalité de la sous-location professionnelle ?

La fiscalité d’une sous-location est la même qu’une location classique. Les revenus moins les abattements légaux sont ajoutés au revenu fiscal de référence de la personne qui exploite le bien.

Taxe d’habitation

Avec la sous-location en courte durée, vous n'avez pas à payer de taxe d'habitation. Pour le cas de la location courte durée, personne n’habite dans le bien. Par contre, une taxe de séjour doit être versée à la commune pour chaque nuitée. C’est le client qui la paie et elle est reversée à chaque trimestre. Si la réservation a été faite sur Airbnb, cette taxe communale n’est pas effective. C’est la plateforme qui la reçoit et la reverse à la commune. Dans le cas d’une sous-location meublée avec un contrat de bail classique, la taxe d’habitation est payée par la personne habitant dans le bien, c'est-à-dire les sous-locataires.

TVA

Contrairement aux services para-hôteliers comme l’accueil, le linge, le nettoyage et les petits déjeuners, l'exploitation touristique de courte durée n'est pas soumise à la TVA. La TVA n’est donc pas payée sur les réservations.

Les avantages de ce mode d’exploitation

La sous-location permet de :

• Louer des biens qui ne vous appartiennent pas, mais qui permettent de dégager du cash flow sans rembourser de crédit immobilier. Cela permet d'investir dans l’immobilier sans passer par la banque.
• Sous-louer le bien pour un prix supérieur au loyer que vous payez au propriétaire. Ainsi, le bien peut être sous-loué pour des locations meublées, des colocations, des locations saisonnières ou d'autres types de locations.
• Constituer une épargne grâce aux cash flow perçu.
• Tester l’exploitation dans des villes que vous ne connaissez pas encore en limitant les risques. Il existe toutefois des méthodes moins contraignantes pour tester un marché immobilier.

Les inconvénients

• La sous-location n’est pas un investissement à long terme. Si votre sous-locataire quitte le logement, vous devrez payer le loyer à sa place. Il existe aussi un risque si le sous-locataire détériore le logement.
• Le locataire n’a pas de bien immobilier. Il exploite uniquement le bien des autres. Même s’il n’a pas de contraintes liées au financement, il ne rembourse pas de capital et ne bénéficie pas de l’effet de levier.

L’investissement locatif : la meilleure alternative à la sous-location professionnelle

L’investissement locatif est une excellente alternative, car cela permet de se créer un patrimoine sur la durée, avec très peu d’argent.
En effet, le crédit de l’investisseur immobilier est en partie payé par les loyers perçus des locataires.

Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, Bevouac vous prend par la main, de la recherche du bien jusqu’à sa mise en location, en passant par le financement et l’organisation des travaux.

En conclusion, la sous-location professionnelle est une manière intéressante d’investir dans l’immobilier, mais qui comporte de nombreuses limites.