Les deux notions de location saisonnière et de meublé de tourisme sont souvent confondues, alors qu’elles répondent à des cadres juridiques et fiscaux distincts.
Si elles permettent toutes deux de louer un bien meublé pour de courtes durées, leurs obligations et avantages diffèrent selon le statut choisi.
En 2025, avec le durcissement des règles dans certaines villes, vous devez bien comprendre ces différences.
Ce guide vous aide à y voir plus clair pour faire le bon choix selon votre situation.
Quelle est la définition d’une location saisonnière ?
Très courant sur les plateformes comme Airbnb ou Abritel, ce type de location est strictement encadré par la loi.
La durée et le cadre légal
La location saisonnière désigne la mise en location d’un logement pour une courte durée, généralement à la semaine ou à la nuitée, dans un but touristique.
Elle est définie à l’article L.324-1-1 du Code du tourisme comme « la location d’un logement meublé pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à une même personne ».
Le cas des résidences principales (limite des 120 jours)
Si le logement loué est votre résidence principale, la loi limite la location à 120 jours par an maximum.
Au-delà, une autorisation spécifique ou un changement d’usage peut être exigé selon les villes. Cette règle s’applique à Paris, Lyon, Bordeaux et dans toutes les communes soumises à un encadrement local.
Les plateformes concernées (Airbnb, Abritel, etc.)
Les locations saisonnières sont généralement proposées via des plateformes spécialisées comme Airbnb, Abritel, Booking ou Leboncoin.
Ces sites sont tenus de transmettre certaines données aux autorités fiscales, notamment sur le nombre de nuitées et les revenus générés pour renforcer le contrôle sur les locations de courte durée.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Souvent confondu avec la location saisonnière, le meublé de tourisme est un statut juridique à part entière, qui ouvre droit à certains avantages, notamment fiscaux.
La définition d’un meublé de tourisme
Un meublé de tourisme est un logement meublé proposé à la location de courte durée à une clientèle de passage, sans y élire domicile.
La durée du séjour peut s’étaler à la journée, à la semaine ou au mois. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison ou d’un gîte.
Ce statut est défini par l’article D.324-1 du Code du tourisme.
Enregistrement en mairie et classement possible
Pour être loué légalement en tant que meublé de tourisme, le logement doit être déclaré en mairie.
Dans certaines communes, un numéro d’enregistrement est exigé pour pouvoir publier l’annonce en ligne. Il est également possible (mais pas obligatoire) de faire classer son logement (de 1 à 5 étoiles), ce qui peut permettre de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux.
Meublé de tourisme classé vs non classé
Le classement est délivré par un organisme accrédité selon une grille de critères (confort, équipements, accueil…). Un meublé classé bénéficie d’un abattement fiscal de 71 % dans le cadre du régime micro-BIC, contre 50 % pour un logement non classé.
En revanche, un logement non classé reste libre de ses tarifs et n’est pas soumis aux mêmes exigences.
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Quelles sont les principales différences entre les deux statuts ?
Location saisonnière et meublé de tourisme sont deux régimes proches mais distincts, aux conséquences concrètes sur les obligations déclaratives, fiscales et réglementaires.
Le tableau ci-dessous résume les différences essentielles :
Les obligations déclaratives et fiscales
Pour la location saisonnière, les revenus doivent être déclarés au régime micro-BIC ou réel selon le montant encaissé. Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique jusqu’à 72 600 € de recettes (ou 170 000 € si le bien est classé).
Les loyers perçus sont à reporter sur le formulaire 2042-C PRO.
De même, pour un meublé de tourisme, les revenus locatifs se déclarent via le formulaire 2042-C PRO. Cependant , en régime réel, il faut remplir la déclaration 2031 avec les annexes fiscales.
La durée et la flexibilité de la location
La location saisonnière présente un avantage en termes de flexibilité, mais elle est soumise à des limites spécifiques si elle concerne votre résidence principale. Vous ne pouvez pas louer plus de 120 jours par an.
Cette contrainte n’existe pas pour un meublé de tourisme, qui peut être mis en location pendant toute l'année sans limitation de durée.
L’usage du logement : résidence principale ou non
Un meublé de tourisme doit être un logement secondaire, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas y habiter en tant que propriétaire.
La location saisonnière, en revanche, permet d'utiliser le logement comme résidence principale ou résidence secondaire.
Le cadre réglementaire applicable
Les meublés de tourisme sont soumis à une réglementation spécifique, souvent plus stricte.
Dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon, ou Bordeaux, les propriétaires doivent obtenir une autorisation préalable pour proposer leur bien en location saisonnière ou en meublé de tourisme.
Cette procédure peut être complexe, mais elle permet de répondre à des enjeux de régulation de l’offre locative dans les zones tendues.
En revanche, pour la location saisonnière, la déclaration est généralement simplifiée, mais des obligations locales peuvent s'ajouter (par exemple, enregistrement auprès de la mairie).
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Quelle fiscalité pour chacun de ces statuts ?
Voici les principales différences entre matière de fiscalité applicable.
Le régime fiscal des meublés de tourisme classés
Les meublés de tourisme classés bénéficient d'un avantage fiscal important grâce à un abattement forfaitaire de 71 % sur les revenus locatifs.
Ce régime s'applique uniquement aux logements ayant obtenu un classement officiel, généralement entre une à cinq étoiles.
Cet abattement permet au propriétaire de payer moins d’impôt sur le revenu.
Le régime micro-BIC ou réel pour la location saisonnière
Le régime micro-BIC est une option simplifiée pour les propriétaires de locations saisonnières dont les revenus n'excèdent pas 72 600 € par an.
Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs, ce qui simplifie les démarches fiscales.
Pour les locations saisonnières générant des revenus plus élevés ou pour celles ayant des charges importantes (travaux, frais de gestion), le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion). Cela permet de réduire de manière significative le revenu imposable.
Les exonérations, abattements et déclarations à prévoir
Dans les locations saisonnières, les propriétaires peuvent également prétendre à certaines exonérations dans des cas spécifiques :
- Exonération de taxe de séjour, en fonction des communes pour les locations classées en meublé de tourisme.
- Exonération de charges sociales si le revenu annuel ne dépasse pas un certain seuil (23 000 €).
Pour les meublés de tourisme classés, l’exonération partielle des taxes d’habitation peut être disponible, en fonction de la zone géographique.
Quelle est la réglementation locale à respecter ?
Les règles locales peuvent varier considérablement en fonction des villes et des régions.
Les villes avec autorisation préalable (Paris, Lyon, Bordeaux…)
Certaines villes, telles que Paris, Lyon ou Bordeaux, exigent une autorisation préalable auprès de la mairie pour pouvoir louer un bien en location saisonnière ou en meublé de tourisme.
Ces villes font face à des pénuries de logements et cherchent à encadrer les locations à court terme afin de préserver le marché immobilier.
L’enregistrement obligatoire et le numéro à afficher
Dans de nombreuses villes, l'enregistrement obligatoire en mairie est une condition préalable à la location d’un bien en meublé de tourisme.
Ce processus vise à garantir que le logement respecte certaines normes et permet aux autorités locales de mieux contrôler la location.
Une fois enregistré, le propriétaire doit afficher un numéro d’enregistrement visible sur les plateformes de location comme Airbnb ou Abritel.
Les risques en cas de non-respect des règles locales
Le non-respect des règles locales peut entraîner de lourdes sanctions pour les propriétaires comme des amendes pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers d'euros.
De plus, les autorités locales peuvent vous obliger à arrêter la location ou, dans les cas extrêmes, à rétablir l’usage résidentiel du bien.
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Faut-il faire classer son logement en meublé de tourisme ?
Le classement d’un bien en meublé de tourisme peut avoir plusieurs avantages fiscaux et commerciaux mais elle n’est pas nécessaire dans tous les cas.
Les avantages fiscaux du classement (abattement de 71 %)
Le classement en meublé de tourisme permet de bénéficier d’un abattement fiscal jusqu’à 71 %, ce qui réduit la base imposable et améliore ainsi la rentabilité du bien. C’est une solution intéressante pour optimiser sa fiscalité et attirer une clientèle de qualité.
Le processus de classement (1 à 5 étoiles)
Le processus de classement en meublé de tourisme consiste à faire évaluer votre bien par un organisme agréé.
Celui-ci attribuera une note allant de 1 à 5 étoiles en fonction de plusieurs critères :
- Équipement
- Confort
- Qualité de l’accueil
- Localisation
Ce classement est valable pour 5 ans et peut être renouvelé.
Dans quels cas ce classement est vraiment utile ?
Le classement en meublé de tourisme est particulièrement utile dans les zones touristiques où la concurrence est forte. Il permet de vous démarquer des autres biens disponibles sur les plateformes de location et de justifier un prix de location plus élevé.
En dehors de ce cas, il pourrait être plus judicieux de rester dans un cadre de location saisonnière sans classement.
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Location saisonnière ou meublé de tourisme : que choisir ?
Voici un comparatif détaillé pour vous aider à faire le meilleur choix en fonction de votre situation.
En fonction de la durée de location souhaitée
Si vous souhaitez louer votre bien pour une période courte, la location saisonnière offre une grande flexibilité. Vous pouvez gérer vous-même la durée de chaque séjour.
En revanche, les meublés de tourisme sont souvent réservés pour des périodes plus longues. Ils peuvent attirer des locataires qui recherchent un logement de qualité sur plusieurs semaines ou mois.
Ce type de location est particulièrement adapté si vous ciblez les touristes ou des professionnels en déplacement.
Si vous prévoyez de louer à l’année, le meublé de tourisme pourrait ne pas être la solution la plus avantageuse.
En fonction du profil fiscal et du type de bien
Les meublés de tourisme classés offrent un avantage fiscal avec l’abattement de 71 %, ce qui peut être bénéfique si vous souhaitez optimiser vos revenus tout en réduisant votre base imposable.
Cependant, pour un bien qui ne répond pas aux critères de classement ou si vous préférez un système plus souple, la location saisonnière avec le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou le régime réel peut être plus avantageuse.
De plus, le type de bien (appartement ou maison) et sa localisation géographique peuvent influencer votre choix, car certaines zones sont mieux adaptées à l'un ou l'autre type de location.
En fonction des contraintes locales
Les restrictions imposées dans certaines villes peuvent limiter votre flexibilité, notamment si vous souhaitez louer dans des zones touristiques où la demande est forte.
En revanche, la location saisonnière dans des zones où ces règles sont moins strictes peut offrir une plus grande liberté d’action.
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Bevouac vous accompagne pour optimiser votre stratégie locative
Que vous choisissiez la location saisonnière ou le meublé de tourisme, l’équipe de Bevouac et ses partenaires vous guident dans la gestion administrative, fiscale et réglementaire pour maximiser vos revenus tout en respectant les règles locales.
Attention, la stratégie courte durée s'adresse à des profils risque plutôt élevé. Nous recommandons la location longue durée pour un meilleur équilibre rendement/risque.
Location saisonnière ou meublé de tourisme, chaque statut a ses avantages selon votre objectif patrimonial, fiscal ou locatif. Comprendre les différences permet de mieux adapter sa stratégie et d’optimiser sa rentabilité. Bevouac vous accompagne à chaque étape pour tirer le meilleur parti de votre investissement locatif.
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