Comment imputer un déficit foncier en LMNP ?

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10/6/2024

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Le statut LMNP offre comme avantage de réduire fortement vos impôts à travers notamment le mécanisme de déficit foncier.

Reportable sur les exercices suivants, celui-ci permet de diminuer vos impôts d’une année à une autre. Comment l’imputer et sous quelles conditions ?

On vous répond dans cet article.

Rappel sur le statut LMNP et pourquoi il est intéressant

Le statut LMNP ou Loueur en meublé professionnel est un dispositif fiscal dédié aux investisseurs qui louent un bien meublé et permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Pour en bénéficier, il faut que vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 23 000 euros ou plus de 50 % de votre foyer fiscal.

Dans le cadre de ce régime, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux :

Le régime micro-BIC

Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables ou 71 % s’il s’agit d’une location de tourisme.

Cet abattement est censé représenter le montant de vos charges de gestion. Ainsi, ces dernières ne sont pas comptabilisées selon leur montant réel.

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit dès lors que le montant de vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 000 euros (ou 188 700 euros pour les logements du tourisme).

Le régime réel


Le régime réel s’applique automatiquement si le montant annuel de vos revenus locatifs dépasse 77 000 euros. Il est aussi possible d’opter délibérément pour ce régime même si le montant des recettes locatives est inférieur à 77 000 euros.

Ce régime est avantageux si le montant de vos charges locatives dépasse l’abattement forfaitaire accordé par le régime micro-BIC. Il permet en effet de déduire le montant réel de ces charges locatives et d’amortir le prix d’achat du bien. Lorsque le montant des charges déductibles est élevé, cela peut créer un déficit reportable sur les exercices suivants.

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C’est quoi un déficit foncier en LMNP ?


Un déficit foncier est l’excédent des charges locatives par rapport aux recettes locatives. Autrement dit, il y a déficit lorsque, dans le cadre du régime réel, vous retranchez vos charges locatives aux revenus locatifs, vous obtenez un résultat négatif.

Le montant de l’excédent s’impute ensuite sur les recettes locatives des exercices de l’année suivante afin de réduire l’impôt sur le revenu.

Voici la formule pour obtenir le déficit foncier :

  • Revenus locatifs – Charges locatives = Résultat négatif = Déficit foncier 

En réalité, le concept de déficit foncier n’existe qu’en location nue. D’ailleurs, on ne parle pas de revenus fonciers en LMNP mais plutôt de Bénéfices industriels et commerciaux.

Dans le cadre d’une location nue, le déficit est imputable sur les revenus globaux du foyer fiscal. En revanche, dans le cadre du LMNP, le déficit n’est imputable que sur les revenus locatifs classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

L’imputabilité du déficit en LMNP est limitée à 10 ans. D’autre part, le plafond d’imputabilité est fixé à 10 700 euros par an. Il a été relevé à 21 400 euros dans le cas de la rénovation des passoires thermiques.

Comment s’impute un déficit en LMNP ?


Voici les modalités d’imputation du déficit en LMNP.

Quelles sont les conditions pour imputer le déficit foncier en LMNP ?

Dans le cadre du LMNP, il faut remplir un certain nombre de conditions pour imputer le déficit, dont :

  • Le déficit n’est imputable que sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En d’autres termes, il n’est pas possible d’imputer le déficit LMNP du revenu global du foyer fiscal.

  • Les charges concernées doivent remplir les conditions pour être déductibles.

  • Le déficit n’est possible que dans le cadre du régime réel.


Quelles sont les charges déductibles pour créer un déficit en LMNP ?

Il n’existe pas de liste exhaustive de charges déductibles en LMNP. Il faut seulement que les charges soient réelles, justifiées et engagées dans l’intérêt de la location et au cours de l’exercice en cours. En effet, les charges engagées l’année précédente ne peuvent être reportées sur l’année suivante.

Voici des exemples de charges déductibles les plus courantes en LMNP :

  • Les charges de copropriété
  • Les frais de dossier bancaires
  • Les intérêts et frais d’emprunt
  • Les frais de réparation et d’entretien de la location
  • Les frais d’agence de gestion locative
  • L’assurance propriétaire non occupant
  • Les différents impôts comme la cotisation foncière des entreprises ou la taxe foncière
  • Les dépenses d’énergie (électricité, gaz, eau, internet, etc.).

Nous avons dit que ces charges doivent être justifiées. Vous devez donc conserver toute pièce servant à attester de leur véracité comme les justificatifs, les factures ou encore photographies.

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Comment calculer le déficit foncier ?


La formule applicable pour calculer le déficit foncier est la suivante :

Revenus locatifs bruts – Frais et charges déductibles = Déficit si résultat négatif ou bénéfice si résultat positif.

Voici un exemple de calcul pour vous aider à y voir plus clair :

  • 14 000 euros de loyers perçus
  • 17 000 euros de charges locatives
  • 14 000 - 17 000 euros = - 3 000 euros.

Le déficit est donc ici égal à 3 000 euros. Vous pouvez reporter ce montant sur 10 ans jusqu’à son épuisement.

Comment le reporter sur les exercices suivants ?

Le déficit a vocation à être reporté sur les exercices suivants. À condition d’opter pour le régime réel simplifié, vous pouvez reporter le déficit sur les 10 années suivantes. Il faut seulement garder à l’esprit que celui-ci n’est imputable que sur les recettes locatives.

Il faut aussi savoir que le déficit est plafonné à 10 700 euros/an. Tout excès est reporté sur les années suivantes jusqu’à épuisement.

On appelle cela l’imputation d’un déficit foncier antérieur.

Comment déclarer un déficit foncier en LMNP ?

Pour déclarer l’imputation du déficit en LMNP, il faut remplir le formulaire 2042-C-PRO, dans la rubrique des Revenus industriels et commerciaux. Vous devez notamment renseigner la case 5NZ.

En résumé, le mécanisme du déficit foncier en LMNP permet de réduire votre imposition. Il constitue ainsi un avantage supplémentaire au statut LMNP, car il est reportable sur les 10 années suivantes. En revanche, le déficit LMNP n’est pas imputable sur les revenus globaux, ce qui modère finalement son impact positif.

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LMP ou LMNP : quelles différences entre ces deux statuts en 2024 ?
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LMP ou LMNP : quelles différences entre ces deux statuts en 2024 ?

22/8/2022

Les régimes LMP ou LMNP concernent les particuliers qui désirent louer des biens en meublé dans le neuf ou dans l’ancien. C’est le seul point commun entre ces deux régimes, car leurs caractéristiques sont différentes. Découvrez dans cet article les grandes différences entre ces deux régimes.

Faut-il adhérer à un CGA en LMNP ?
Fiscalité

Faut-il adhérer à un CGA en LMNP ?

12/8/2022

Qu’est-ce qu’un CGA en LMNP ? Qui peut adhérer ? Quelles sont les obligations et quels sont les avantages ? Combien coûte l’adhésion ? Toutes les réponses à ces questions dans cet article pour vous aider à comprendre s’il est nécessaire ou non d’adhérer à un CGA en LMNP.

Investisseur propriétaire d'un bien : que vous coûtera la taxe foncière ?
Fiscalité

Investisseur propriétaire d'un bien : que vous coûtera la taxe foncière ?

10/8/2022

En devenant propriétaire, vous devenez redevable de la taxe foncière. Cet impôt local, qui n’est pas pris en compte au moment où vous contractez un prêt immobilier, et qui n’est pas comptabilisé dans le calcul de votre niveau d’endettement, évolue en fonction de la ville dans laquelle vous investissez et peut parfois être très conséquent…

Loi Monument historique : tout savoir sur ce dispositif fiscal
Fiscalité

Loi Monument historique : tout savoir sur ce dispositif fiscal

5/8/2022

Investisseur immobilier, vous vous apprêtez à investir dans des monuments historiques ? Ce type d’investissement immobilier est régi par la loi Monument Historique. Qu’est-ce que la loi Monument Historique ? Comment elle fonctionne ? Quelles sont ses conditions et quels sont ses avantages ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif fiscal.

Tout savoir sur le régime micro-BIC en LMNP
Fiscalité

Tout savoir sur le régime micro-BIC en LMNP

22/7/2022

Vous hésitez entre le régime micro-BIC et le régime réel pour votre statut de LMNP ? Pour vous aider à choisir, découvrez dans cet article ce qu’est le régime micro-BIC, ses conditions, sa différence avec le régime réel, ses avantages et ses inconvénients.

Amortissement LMNP : Le guide pour amortir son bien en location meublée
Fiscalité

Amortissement LMNP : Le guide pour amortir son bien en location meublée

8/7/2022

L’amortissement en LMNP est l’un des principaux avantages du statut de loueur meublé non professionnel, car il permet de réduire ses impôts et d’imputer ses déficits sur 10 ans. Si vous êtes déjà investisseur immobilier, ou que vous comptez le devenir, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement d’un bien en LMNP.

Loi Cosse - Louer Abordable : avantages et conditions
Fiscalité

Loi Cosse - Louer Abordable : avantages et conditions

27/6/2022

Propriétaire de biens immobiliers à louer, vous souhaitez bénéficier des avantages de la loi Cosse – Louer Abordable ? Qu’est-ce que la Loi Cosse ? Quels sont ses objectifs ? Comment bénéficier de ses avantages ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Louer Abordable.

Achat en démembrement de propriété : définition, coût, fiscalité
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Achat en démembrement de propriété : définition, coût, fiscalité

24/6/2022

Un achat en démembrement immobilier permet de réduire l’assiette fiscale d’un bien et de préparer sa transmission, tout en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût. Avant de procéder à l’achat, découvrez dans cet article ce qu’est un achat de démembrement de propriété, son coût et sa fiscalité.

Investissement locatif : faut-il un expert-comptable en LMNP ?
Fiscalité

Investissement locatif : faut-il un expert-comptable en LMNP ?

13/6/2022

Être bailleur LMNP au régime réel s’accompagne d’une déclaration fiscale. Faut-il un expert-comptable en LMNP pour faire sa déclaration de liasse fiscale ? On vous donne la réponse dans cet article.

Loi Censi Bouvard : comment profiter de ce dispositif fiscal ?
Fiscalité

Loi Censi Bouvard : comment profiter de ce dispositif fiscal ?

30/5/2022

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et profiter d’un dispositif fiscal comme le Censi-Bouvard ? Vous avez frappé à la bonne porte ! Définition, conditions, avantages et inconvénients, Bevouac passe en revue ce dispositif fiscal plutôt avantageux.

Holding en immobilier : tout savoir pour créer un empire immobilier
Fiscalité

Holding en immobilier : tout savoir pour créer un empire immobilier

23/5/2022

En immobilier, une holding est une société qui regroupe des titres de participation dans diverses sociétés. Dans le cas d’une holding immobilière, le capital social est constitué de parts dans une ou plusieurs SCI. Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la holding immobilière.

Comment faire sa déclaration LMNP ? Mode d’emploi
Fiscalité

Comment faire sa déclaration LMNP ? Mode d’emploi

9/5/2022

Vous investissez dans l’immobilier en meublé et vous vous demandez comment déclarer les revenus d’une location meublée non professionnelle ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce sujet.

Comment calculer l’amortissement d’un investissement locatif ?
Fiscalité

Comment calculer l’amortissement d’un investissement locatif ?

20/4/2022

L’amortissement est incontournable en LMNP pour réduire la valeur initiale des biens touchés par l’usure, le temps et diminuer les taxes à payer lors de la déclaration de vos impôts. Dans cet article, on vous explique comment calculer l’amortissement de votre bien locatif.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Fiscalité

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

11/4/2022

Chaque contribuable qui perçoit des recettes devra également respecter des règles précises pour sa déclaration. Vous avez deux choix de régime d’imposition : le régime réel et le régime micro-foncier. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout pour bien déclarer vos revenus fonciers.

Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?
Fiscalité

Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?

8/2/2022

Il est important de savoir quel statut choisir avant d’investir dans l’immobilier. Dans cet article, on vous révèle les avantages et les limites de l’investissement en nom propre et en SCI.

Revenus fonciers : définition, modalités et choix du régime fiscal
Fiscalité

Revenus fonciers : définition, modalités et choix du régime fiscal

28/1/2022

Comment calculer vos revenus fonciers ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur vos revenus fonciers et le régime foncier à choisir pour optimiser votre fiscalité foncière.

Rémunération du gérant de SCI : comment ça fonctionne en 2024 ?
Fiscalité

Rémunération du gérant de SCI : comment ça fonctionne en 2024 ?

16/1/2022

Comme toute société, une société civile immobilière doit aussi procéder à la nomination d’un gérant. La rémunération du gérant de la SCI est une question importante à prendre en compte, tant ses conséquences dans la vie de l’entreprise sont multiples. On fait le point dans cet article.

Comment sont imposées les plus-values d'une SCI à l'IS ?
Fiscalité

Comment sont imposées les plus-values d'une SCI à l'IS ?

4/1/2022

La vente d’un bien immobilier par une SCI à l’impôt sur les sociétés peut conduire à l’imposition sur les plus-values, aussi appelée plus-value des professionnels. Dans cet article, on vous explique tout sur l’imposition des plus-values d’une SCI à l’IS.

Pourquoi acheter de l’immobilier en SCI ?
Fiscalité

Pourquoi acheter de l’immobilier en SCI ?

23/12/2021

Quels sont les avantages à avoir recours à une SCI pour acheter un bien immobilier ? Quels sont les points de vigilance ? On vous dit tout sur cet important véhicule d’investissement.

Qu'est-ce qu'une SCI ?
Fiscalité

Qu'est-ce qu'une SCI ?

20/12/2021

Parmi les options possibles pour investir, la SCI ou Société Civile Immobilière est l’une des plus utilisées. Elle permet notamment de s’associer pour investir dans des projets plus ambitieux ou transmettre son patrimoine.

Comment choisir son notaire pour un investissement locatif  ?
Fiscalité

Comment choisir son notaire pour un investissement locatif  ?

14/12/2021

Choisir son notaire est moins évident qu’il n’y paraît. Dans ce guide, on vous donne tous les conseils des experts de Bevouac pour choisir votre notaire pour vos investissements locatifs.

Tout savoir sur le déficit foncier
Fiscalité

Tout savoir sur le déficit foncier

9/12/2021

Le déficit foncier permet d’imputer le déficit sur votre imposition personnelle. Du mécanisme aux modalités de calcul, on vous explique tout sur le déficit foncier dans cet article.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?
Fiscalité

Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?

5/12/2021

Les loyers qui vous reviennent, étant classés comme des revenus, sont soumis à l’impôt. Découvrez dans cet article les différents types de fiscalité pour votre investissement locatif.

Loi Denormandie 2024 : définition, avantage et condition
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Loi Denormandie 2024 : définition, avantage et condition

12/11/2021

Devenez incollable sur la loi Denormandie ! Définition, avantage et condition, focus sur cet avantage fiscal idéal pour un investissement locatif dans l'ancien.

Guide complet sur le statut LMNP en 2024
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Guide complet sur le statut LMNP en 2024

5/11/2021

Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier locatif et vous voulez tout savoir sur le statut LMNP ou « Loueur Meublé Non Professionnel » ? Voici un guide détaillé pour tout savoir sur le statut LMNP.

Les conditions pour bénéficier des frais de notaire réduits dans l'ancien
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Les conditions pour bénéficier des frais de notaire réduits dans l'ancien

3/11/2021

Lors d’un achat immobilier dans l’ancien, vous pouvez profiter de frais de notaire réduits sous certaines conditions.

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Nancy
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Jérémy

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Quentin

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