Comment estimer les travaux dans un bien immobilier ?

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25/2/2022

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Pour avoir une maison ou un appartement qui se loue bien, il est capital d’effectuer de bons travaux d’aménagement. L’estimation du budget pour de tels changements nécessite toute votre attention. En effet, la réussite ou l’échec de votre projet peut dépendre du budget de vos travaux (notamment pour les projets avec beaucoup de travaux). Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir pour estimer les travaux dans un bien immobilier.

Utiliser des ratios de prix au m²  

L’une des manières d’estimer le prix des travaux dans un bien immobilier est de raisonner par types de changement à effectuer.

Le rafraîchissement

Les travaux de rafraîchissement sont les travaux relatifs aux revêtements des sols et des murs. En ce qui concerne les murs, on peut coller un nouveau papier peint, refaire la peinture, etc. Par rapport au sol, on peut installer un nouveau parquet ou un nouveau carrelage.

Le changement d’un équipement sanitaire est aussi inclus dans la liste des travaux de rafraîchissement. Il faut prévoir au moins 60 €/m² pour l’aménagement du sol. Lorsqu’il faut reprendre les revêtements muraux et les sols, le budget sera plus autour des 200 €/m².

La rénovation moyenne

La rénovation légère comprend :

  • Les travaux de rafraîchissement ;
  • Le remplacement ou la construction d’une nouvelle cuisine ;
  • L’installation d’une nouvelle salle de bain ;
  • La rénovation de la plomberie ;
  • Le remplacement ou l’installation du système électrique.

Lorsqu’il est question de la rénovation légère, l’estimation au m² est plus élevée pour les petites maisons que pour les grandes maisons.

Par exemple, pour un bien d’une superficie d’environ 50 m², il faut prévoir entre 500 et 800 €/m². Cependant, pour un bien 2 fois plus grand (100 m²), le budget est plutôt entre 300 et 700 €/m². En général, la rénovation légère coûte entre 400 et 950 €/m².  

La rénovation complète

Les travaux de rénovation complète comprennent les travaux de rénovation légère. À ces derniers s’ajoutent du  gros oeuvres, comme :

  • Des travaux de charpenterie ;
  • De la maçonnerie ;
  • Le chauffage ;
  • L’isolation thermique et/ou sonore.

Comme dans le cas des travaux légers, les tarifs au mètre carré diminuent à mesure que le bien s’agrandit.

Pour un appartement d’environ 50 m², il faut prévoir entre 850 et 1 700 €/m². Par contre, pour un appartement de près de 100 m², le budget variera entre 750 et 1 400 €/m² pour les mêmes travaux. Mais, quelle que soit la taille du bien, le coût de la rénovation sera généralement compris entre 800 et 2 000 €/m² (TTC).

Le coût des travaux par poste en détail

Le budget pour des travaux dans un bien immobilier dépend des différents travaux qui seront effectués. Cette partie vous montre comment estimer plus précisément le coût des travaux en fonction des postes sur lesquels intervenir.

Il est important de noter que le tarif varie selon les régions. On estime par exemple qu’en région parisienne, la main d’œuvre est plus coûteuse d’environ 20 % par rapport aux autres régions. Outre ce paramètre, on tiendra compte de la qualité et du type de matériaux à changer, et de l'état des installations.

Les travaux de plomberie

Pour une rénovation complète, l’estimation varie selon :

  • La superficie ;
  • L’état de la plomberie ;
  • Le nombre de pièces ;
  • Etc.

Si vous optez pour une rénovation complète, prévoyez au moins 4 000 € pour un bien de 40 m² ; et au minimum 8 000 € pour un bien de 100 m².

Pour changer un évier ou un lavabo, il vous faut entre 150 et 200 €. L’installation de nouveaux WC. coûtera entre 150 € et 350 €. Quant à la mise en place d’un dispositif de chauffage d’eau peut nécessiter un budget compris entre 300 et 650 €.

Les travaux d’électricité

On estime le prix d’une rénovation complète du système électrique d’une maison entre 90 et 110 €/m² (HT). Donc, si on suppose que votre maison s’étend sur une superficie de 120 m², vous devez prévoir entre 10 800 et 13 200 €/m² (HT). S’il s’agit d’une rénovation partielle, il faudra débourser entre 9 600 €/m² et 14 400 €/m² (HT).

Un professionnel vous facturera en moyenne 45 € par heure pour la main d’œuvre. Vous devez aussi prendre en compte la TVA de 10 %.

La peinture

Le coût des travaux de peinture est estimé selon plusieurs critères. Parmi eux, on peut citer :

  • Le type de support à peindre ;
  • La surface à peindre ;
  • L'état du support ;
  • La qualité et le type de peinture utilisé ;
  • Le nombre de couches à faire ;
  • Les difficultés d’accès à la surface à peindre.

Par rapport au support, il faut prévoir entre 15 et 30 €/m² (HT) s’il est question d’un simple mur. Cependant, pour le plafond, le tarif est compris entre 25 et 45 €/m² (HT). Si vous comptez peindre un radiateur, prévoyez entre 60 et 110 € par unité.

Pour la peinture en extérieur, le coût des travaux est un peu plus élevé. Pour recouvrir une façade de peinture isolante, il vous faudra entre 20 et 45 €/m² (HT). En ce qui concerne les portes d’entrée, prévoyez entre 250 et 350 € par porte. Le tarif pour la peinture d’une fenêtre varie de 100 à 250 € (HT) par fenêtre.  

Les sols

Le prix pour le revêtement de sol dépend de plusieurs éléments dont :

  • Le type de revêtement ;
  • La qualité du revêtement ;
  • La technique de pose ;
  • Etc.

Il convient de noter que s’il s’agit de grands travaux, plusieurs artisans peuvent intervenir. Le coût de l’opération augmentera en conséquence.

Pour un sol en PVC, le matériau à utiliser peut coûter entre 5 et 30 €/m². S’il s’agit d’une moquette, il faut prévoir entre 3 et 50 €/m² pour le revêtement. En ce qui concerne le carrelage, le revêtement coûte entre 15 et 220 €/m².

Si vous optez pour le béton ciré, le budget serait compris entre 40 et 100 €/m² pour le matériel. À ces diverses estimations, vous devez ajouter une TVA de 10 % ou de 20 %. Enfin, le tarif de la main d’œuvre varie de 15 à 60 €/m² selon le type de revêtement.

Les travaux dans une salle de bain

Pour estimer le coût des travaux de rénovation d’une salle de bain, il faut tenir compte de :

  • La qualité des matériaux ;
  • La superficie ;
  • Le type de rénovation (rafraîchissante, légère ou complète) ;
  • L’état de la pièce.

Lorsqu’il s’agit uniquement de l’installation des équipements (baignoire, douche, vasque, etc.), il vous faut entre 100 et 200 €/m². Pour une rénovation complète, le budget serait compris entre 3 000 et 15 000 €/m². En général, pour une salle de bain d’entrée de gamme, l’artisan professionnel facturera entre 300 et 1 500 €/m². Ce coût comprend le changement du revêtement et l’installation de plusieurs équipements (baignoire, vasque, etc.).

Pour plus de précisions, vous pouvez tenir compte du prix de pose pour chaque élément. Par exemple, l’aménagement d’une vasque, d’une douche ou d’une baignoire peut être facturé entre 100 et 200 €/m².

Les travaux dans une cuisine

Le coût de la rénovation d’une cuisine est estimé selon la superficie de cette dernière, la qualité des matériaux utilisés, les éléments installés et surtout le type de cuisine. Sachez que si votre cuisine a plus de deux ans d’ancienneté, vous pourriez bénéficier de la TVA à taux réduit de 10 %.

Pour les cuisines classiques, il faut prévoir entre 220 et 600 €/m² (outre l’achat des équipements). Ce type de cuisine, appelé cuisine standard, convient parfaitement pour les petits budgets ou pour un petit studio. Si vous avez une cuisine sur mesure, la rénovation serait plus coûteuse. Il vous faudrait entre 8 000 et 12 000 € pour rénover une cuisine personnalisée. Cela peut toutefois être plus adapté pour un bien milieu / haut de gamme, si vous êtes dans l’optique de revendre rapidement ou de faire de la location courte durée meublée.

La rénovation de « cuisine premium » (à mi-chemin entre les cuisines de luxe et les cuisines généralistes) varie de 350 à 700 €/m². Pour les cuisines de luxe ; il faut en moyenne 1 000 €/m².

Visiter le bien avec un artisan

Si vous en avez le temps, il est préférable de valider le budget travaux avec un artisan, un maître d'œuvre ou un architecte avant de signer un compromis de vente. Cette démarche vous permettra d’éviter les mauvaises surprises. Par ailleurs, il vous aidera à voir les moindres détails et les potentiels vices cachés.

C’est d’autant plus important si votre projet requiert beaucoup de travaux. En effet, une erreur dans l’estimation à ce niveau vous coûtera beaucoup plus cher que sur un petit projet.

Enfin, le professionnel pourra vous conseiller sur les aides publiques en vigueur et les conditions pour en bénéficier en fonction de votre projet.

En résumé, pour établir le budget pour les travaux dans un bien immobilier, il faut considérer quatre principaux éléments que sont :

  • Le type de rénovation ;
  • Les travaux à faire (plomberie, peinture, électricité, charpente et maçonnerie) ;
  • La surface à rénover ;
  • La qualité des matériaux utilisés.

Cependant, prévoyez généralement entre 200 €/m² et 2 000 €/m², selon le type de rénovation que vous faites.

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