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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Le 1er juillet 2021, le nouveau diagnostic de performance énergétique entrait en vigueur. De nombreuses réglementations ont été appliquées, mais suite à des erreurs sur les biens anciens notamment, des corrections ont dû être apportées, ainsi qu’une nouvelle méthode de calcul. Aujourd’hui, nous faisons le point sur ces mises à jour.
Qu’est-ce que le Diagnostic de Performance Énergétique ?
Le diagnostic énergétique, plus communément appelé DPE, est un document officiel produit par des diagnostiqueurs certifiés. Il est obligatoire pour la vente et la location d’un logement. Il permet particulièrement de calculer les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie du bien immobilier. Il n’est obligatoire qu’en France métropolitaine et doit être obligatoirement remis aux futurs acquéreurs ou locataires.
Combien coûte le DPE ?
Le tarif d’un diagnostiqueur n’est pas réglementé, mais il varie selon les paramètres de votre bien :
- Entre 75 et 125 € pour un studio / T1
- Entre 175 et 300 € pour un appartement plus grand
- Entre 250 et 400 € pour une maison
C’est au propriétaire de payer un diagnostic énergétique. Toutefois, ces coûts sont déductibles en LMNP ou dans une société (SARL, SCI…).
Est-il encore possible d’avoir un DPE vierge ?
Alors que les DPE vierges concernaient jusqu’à 20 % des logements avant la réforme, ce n’est aujourd’hui plus possible.
Les DPE n’étant plus fait à l’aide des factures, ceux étant vierges doivent donc être refaits conformément aux nouvelles méthodes.
DPE 2022 : quelles sont les nouvelles réglementations à prévoir cette année ?
Suite au décret entré en vigueur en juillet 2021, certaines réglementations ont été adoptées dès le 1er janvier 2022.
Pour débuter, un propriétaire ou bailleur mettant ses biens immobiliers en vente ou en location a désormais plusieurs obligations en 2022 :
- Il doit afficher l’étiquette énergie et l’étiquette climat, ainsi qu’une fourchette de prix de la consommation d’énergie annuelle estimée.
- Il n’aura plus le droit d’augmenter les loyers si le bien est noté F ou G, dès le 25 août 2022.
- Il devra effectuer un audit de performance énergétique si le logement est considéré comme une passoire thermique. C’est-à-dire, s’il est noté F ou G, dès septembre 2022.
Sur les prochaines années, on retrouve d’autres réglementations :
- 2023 : les logements ayant une consommation énergétique supérieure au seuil conseillé seront considéré comme impropre à la location.
- 2025 : les passoires thermiques notés G ne pourront plus être proposées à la location.
- 2028 : les biens immobiliers notés F seront, eux aussi, impropre à la location.
- 2034 : cela sera au tour des passoires thermiques noté E d’être interdites à la location.
Mais attention, d’autres réglementations pourraient voir le jour dans les années à venir. En tant qu’investisseur, il est donc très important de se tenir au courant des nouveautés, notamment lors de l’achat de biens anciens.
Pourquoi certaines notes du classement énergétique ont chuté en 2022 ?
Le calcul du DPE a été modifié le 1er juillet
Le principal changement du nouveau diagnostic de performance énergétique est la méthode de calcul qui a été appliquée. En effet, avant sa mise à jour, le diagnostic énergétique pouvait être calculé sur facture. Pour une question d’équité, cette méthode a tout simplement été supprimée.
Désormais, les professionnels de l’immobilier en charge de cette expertise doivent se baser sur des critères physiques. Parmi eux, on retrouve :
- le bâti
- la qualité de l’isolation
- les fenêtres utilisées
- le système de chauffage, etc.
Si un diagnostic immobilier vous avait été édité avant le 1er juillet 2021 et selon la méthode sur facture, cela peut expliquer le changement de note avec la nouvelle méthode. Dorénavant, le calcul est normé, et il est applicable à tous les bâtiments à destination d’habitation.
Propriétaires de logements anciens : des erreurs se sont peut-être glissées dans votre rapport
Le nouveau dpe datant de juillet 2021 comportait une erreur. La conséquence de cette erreur s’est fait ressentir sur les biens construits avant 1975. Certains d’entre eux se sont vu attribuer de très mauvaises notes. Il y a notamment eu beaucoup de passoires énergétiques décelées suite à cette erreur. Pour rappel, les passoires énergétiques correspondent aux logements ayant reçu une classe F ou G.
Cette erreur a eu des répercussions, particulièrement sur les ventes de biens immobiliers. En effet, une telle note a pu dissuader des acheteurs potentiels d'investir, surtout s’il s’agissait d’investissement locatif. Les faibles notes ont pu servir d’argument de négociation pour la baisse du prix du logement.
Cette anomalie a très vite été signalée et un arrêté correctif a été publié le 14 octobre 2021 afin d’opérer une correction sur ces diagnostics erronés.
Si vous avez effectué un diagnostic énergétique entre le 1er juillet 2021 et début octobre 2021, votre diagnostiqueur a dû vous joindre un tout nouveau diagnostic corrigé. Si ce n’est pas le cas, pensez à le demander ! La correction est obligatoire et totalement gratuite.
Mise à jour du DPE : comment améliorer sa note ?
Si malgré toutes les mises à jour de rapport, votre classement énergétique reste bas, il faudra effectuer des rénovations afin de l’améliorer.
Pour améliorer votre classement énergétique, il vous suffira de regarder quelles sont les préconisations mises en avant dans votre rapport de diagnostic. Il vous donnera des indications précieuses sur les principales sources de pertes de chaleurs et sur les causes d’une forte consommation d’énergie.
En conclusion, en tant que propriétaire, l’amélioration de votre note vous permettra de louer votre logement plus longtemps ou de vendre votre maison ou appartement à un meilleur prix ! Mais attention à bien mettre à jour votre DPE si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique.
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