Contractant général : qu’est-ce que c’est ?

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Contractant général : qu’est-ce que c’est ?
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30/10/2023

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous avez entendu parler de contractant général. Cependant, que signifie réellement ce terme ? Du design architectural à la gestion des aspects administratifs, le contractant général se charge de la totalité de vos projets immobiliers. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir concernant ce professionnel du bâtiment.

Contractant général : qu’est-ce que c’est ?

Un contractant général est un professionnel du bâtiment qui propose à son client une offre globale pour la réalisation de son projet immobilier, qu'il s'agisse de construction, de rénovation, d'extension ou d'aménagement. Il propose donc une offre de service clé en main, incluant toutes les étapes d’un projet immobilier : de la conception à la livraison.

Le contractant général assure la conception, la coordination et l'exécution des travaux, en s'appuyant sur un réseau d'entreprises sous-traitantes qu'il sélectionne et dirige. Son rôle se limite donc avant tout à un île de pilotage et de coordination. Il agit tel un véritable chef d’orchestre. 

Il s'engage contractuellement sur le prix, les délais et la qualité de l'ouvrage, et offre des garanties après travaux. Il est donc un interlocuteur unique qui simplifie le déroulement du chantier et la relation avec le client. 

En résumé, un contractant général est une personne physique ou une entreprise qui offre une solution complète et clé en main pour les projets de construction, ce qui permet au client de se concentrer sur ses besoins et ses objectifs.

Il faut toutefois souligner qu’en vertu de la loi N°90-1129 du 19 décembre 1990, un contractant général ne peut pas s’occuper de la réalisation d’une construction neuve. Seul un constructeur de maison individuelle le peut.

Pourquoi faire appel à un contractant général ?

Le recours à un contractant général est souvent une option plus avantageuse qui permet de diminuer le coût total des travaux mais il vous permet aussi de : 

  • Bénéficier d'une offre globale et personnalisée qui prend en compte vos besoins, vos envies et votre budget. Le contractant général vous propose une solution clé en main, qui inclut la conception, la coordination et l'exécution des travaux.

  • Disposer d’un interlocuteur unique qui vous accompagne tout au long du chantier, de la phase d'étude à la réception de l'ouvrage. Le contractant général vous simplifie les démarches administratives et vous informe de l'avancement des travaux.

Vous bénéficiez donc d’une certaine sérénité d'esprit car vous n’avez pas à vous soucier de la réalisation pratique du projet.

  • Profiter de garanties contractuelles, qui vous protègent en cas de retard, de malfaçon ou de sinistre. Le contractant général s'engage sur le prix, les délais et la qualité de l'ouvrage, et vous offre des garanties après travaux (achèvement, décennale ou dommages-ouvrage). Il est pleinement responsable de la réalisation des travaux.

  • Disposer d'un réseau d'entreprises qualifiées. Le contractant général dispose d'un carnet d'adresses de professionnels compétents, fiables et respectueux des normes en vigueur. C’est en effet tout l’intérêt de faire appel à un contractant général. Vous avez un interlocuteur unique qui s'occupe de recruter les meilleurs spécialistes des leurs domaines. Vous n’avez donc pas à partir vous-même à la recherche de chaque catégorie de professionnels, avec ce que cela implique comme risque de tomber sur des arnaqueurs.

Différences entre contractant général et une entreprise générale

Le contractant général et l'entreprise générale sont deux types de professionnels du bâtiment qui proposent des offres globales pour la réalisation de projets immobiliers. Toutefois, il est crucial de bien savoir faire la différence entre ces deux termes. 

L’entreprise générale représente en réalité une société du secteur de la construction qui regroupe divers professionnels spécialisés. Celle-ci regroupe ainsi des carreleurs, des plombiers, des plaquistes, etc., capables d’intervenir sur un large éventail de chantiers. En d’autres termes, elle dispose elle-même de tous les professionnels qualifiés pour réaliser elle-même tous les travaux liés à un projet immobilier. Toutefois, elle peut également faire appel à des sous-traitants pour certains aspects du projet ou solliciter occasionnellement des experts (architectes, bureaux d’études, etc.).

Quant au contractant général, c’est un prestataire de services, qui conçoit, coordonne et exécute les travaux en s'appuyant sur un réseau d'entreprises sous-traitantes. Il signe un contrat de louage d'ouvrage avec son client, qui lui confie la maîtrise d'œuvre du projet. Il s’agit donc seulement d’un intermédiaire. Il ne réalise pas lui-même les travaux. Il recrute des entreprises tierces qui s’occupent de la réalisation matérielle du projet. Le contractant général ne fait que piloter et coordonner les travaux et s’engage auprès du client de la bonne réalisation de ces derniers.

Différences entre contractant général et maître d’œuvre

Le contractant général et le maître d’œuvre sont deux acteurs clés dans la réalisation d’un projet de construction. Ils peuvent en effet tous les deux vous servir d’interface avec les entreprises chargés de la réalisation de vos travaux. Cependant, ils ont des statuts, des rôles et des obligations différentes.

Un contractant général remplit les missions d’un maître d'œuvre. L’inverse n’est cependant pas vrai. En effet, aussi bien le maître d’œuvre que le contractant général veillent au bon déroulement des travaux jusqu’à leur achèvement. Les deux sont rémunérés par des honoraires calculés en pourcentage du coût total des travaux.

Toutefois, les responsabilités du maître d’œuvre sont limitées par rapport à celles d’un contractant général. Il ne gère ni les contrats ni les factures des entreprises sélectionnées pour le chantier, tandis que le contractant général règle directement les factures aux entreprises.

Ce dernier est l’unique responsable du chantier vis-à-vis du client. Le maître d'œuvre, lui, facture ses prestations de maîtrise d'œuvre séparément. De même, les entreprises qu’il recrute pour la réalisation des travaux facturent directement le client. Ces dernières restent responsables auprès du client. En cas de souci, de retard ou de défaillance d’une entreprise, la responsabilité du maître d’œuvre n’est pas engagée, contrairement à celle du contractant général. 

Le client qui fait appel à un maître d'œuvre reste donc un interlocuteur clé dans la transaction. Contrairement au propriétaire qui fait appel à un contractant général qui n’a affaire qu’avec ce dernier, son unique interlocuteur.

Avantages et inconvénients du contractant général

Faire appel à un contractant général présente des avantages tout comme des inconvénients lors de la réalisation d’un projet de construction ou de rénovation. 

Avantages

Un contractant général offre de nombreux avantages tels que :

  • Coordination simplifiée : le contractant général assume la responsabilité de l’ensemble du projet, de la conception à la réalisation. Cela évite aux propriétaires de devoir gérer différents sous-traitants.
  • Expertise Technique : le contractant général possède souvent une expertise approfondie dans la construction et la rénovation, ce qui lui permet de conseiller et de de décider tout au long du processus.
  • Gestion des risques : le contractant général assume une grande partie des risques liés au projet, ce qui soulage le propriétaire en cas de problèmes ou de retards.
  • Conformité réglementaire : le contractant général s’assure que tous les aspects du projet respectent les normes et les réglementations locales.
  • Garantie : Certains contractants généraux offrent des garanties sur leur travail, ce qui offre une tranquillité d’esprit supplémentaire au propriétaire.

Inconvénients

Bien que l’embauche d’un contractant général présente de nombreux avantages, il existe également certains inconvénients à prendre en considération

  • Coût supplémentaire : engager un contractant général peut être plus coûteux que de faire appel à des sous-traitants individuels. Il facture souvent des frais de gestion pour ses services
  • Moins de flexibilité : les propriétaires pourraient avoir moins de flexibilité pour choisir des sous-traitants spécifiques ou apporter des modifications en cours de projet. En revanche, comme il est responsable de toute malfaçon, le contractant a intérêt à sélectionner les meilleurs prestataires.
  • Moins de Transparence : le propriétaire peut avoir moins de visibilité sur les coûts des différents aspects du projet (regroupés dans un seul contrat global). C’est le contractant général qui gère tous les coûts dans leurs détails. Le client ne paie qu’un prix global.
  • Conflits d'intérêts possibles : certains peuvent avoir des intérêts financiers dans les sous-traitants qu’ils embauchent, ce qui pourrait potentiellement influencer leurs choix. Gardez à l'esprit cependant que vous pouvez toujours engager la responsabilité du contractant général dès qu’il y a malfaçon.
  • Complexité de la gestion : Si le propriétaire a des compétences limitées en matière de construction ou de rénovation, il peut être difficile de surveiller et d’évaluer le travail du contractant général. D’un autre point de vue, le recours à un contractant général peut justement être un bon moyen de s’assurer de la bonne réalisation des travaux. D’autant plus pour un propriétaire qui ne s’y connaît pas en construction ou en rénovation.

Que faire en cas de malfaçon après les travaux ?

En cas de malfaçon, vous avez la possibilité de notifier les imperfections ou défauts, quels que soient leur ampleur et leur type, à l’entreprise concernée de deux manières :

  • En soumettant des réserves spécifiées dans le procès-verbal de réception pour les défauts visibles.
  • En envoyant une notification écrite ultérieure par lettre recommandée avec accusé de réception pour les autres cas de figure.

Le délai pour effectuer les réparations doit être convenu conjointement entre vous et l’entreprise. Si l’entreprise ne procède pas aux réparations ou remplacements dans le délai défini, vous avez la possibilité de saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Il est important de noter que, dans le cadre d’un chantier de construction, il incombe au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux. Cette assurance vise à garantir le paiement rapide des réparations relevant de la garantie décennale en cas de sinistre, sans attendre une décision judiciaire. Cependant, elle ne couvre pas les sinistres survenant pendant les travaux.

Les étapes d’un chantier avec un contractant général

Un chantier avec un contractant général se déroule en plusieurs étapes, qui vont de la phase d'étude à la phase de réception.

Etude

Le contractant général analyse les besoins, les envies et le budget du client, et lui propose une offre globale et personnalisée. Le client valide l'offre et signe le contrat de louage d'ouvrage avec le contractant général.

Conception

Le contractant général élabore le projet architectural et technique du chantier, en tenant compte des normes en vigueur et des contraintes du terrain. Il réalise les plans, les devis et les démarches administratives nécessaires au démarrage du chantier. 

Réalisation

Le contractant général assure la coordination et le suivi des travaux, en respectant le cahier des charges, le planning et le budget définis dans le contrat. Il veille à la qualité des prestations, à la sécurité du chantier et à la satisfaction du client. 

Réception

Le contractant général procède à la réception de l'ouvrage avec le client, en vérifiant que les travaux sont conformes au contrat et qu'il n'y a pas de malfaçons ou de défauts apparents. Le client émet des réserves s'il constate des anomalies ou des non-conformités. 

Garantie

Le contractant général offre au client des garanties après travaux. Ces dernières permettent au client d'obtenir la réparation ou l'indemnisation des éventuels sinistres qui affecteraient l'ouvrage réception. Il reste en effet responsable de tout dommage ou vice compromettant la solidité du bâtiment pendant dix ans après la réception des travaux.

Combien coûtent les services d’un contractant général ?

Le coût des services d'un contractant général dépend de plusieurs facteurs, tels que :

  • La nature
  • La complexité
  • La durée du projet immobilier
  • Le chiffre d'affaires de l'entreprise
  • Le niveau de garanties et de responsabilités du contractant général
  • Etc.

Il n'existe pas de tarif unique ou standard pour les services d'un contractant général, mais il est possible d'avoir une estimation en fonction du type de projet et du budget du client.

A titre de comparaison, on peut se référer aux honoraires d’un maître d'œuvre qui correspondent à un pourcentage du coût total des travaux. Ce pourcentage varie selon les projets, mais il est souvent compris entre 10 et 15 %. Par exemple, pour un projet de rénovation d'un appartement de 100 m² avec un coût des travaux de 100 000 €, les honoraires du contractant général peuvent être de 10 000 à 15 000 €.

La différence, c’est que la rémunération du contractant général inclut celle de chacun des sous-traitants auxquels il a fail appel. Il lui revient en effet de régler les factures de ces derniers. 

Est-ce rentable pour un investissement locatif ?

Faire appel à un contractant général pour un investissement locatif comme Bevouac peut être très rentable. En assurant la coordination de tous les aspects du projet, du design à la réception des travaux le contractant général optimise l’efficacité et évite les retards coûteux. 

De plus, en supervisant les artisans et en garantissant la conformité, il assure la qualité du travail. Cela peut se traduire par une augmentation de la valeur locative et une rentabilité plus élevée à long terme.

En conclusion, faire appel à un contractant général est une étape clé dans la réalisation de projets de construction. Il supervise l’ensemble du processus, de la conception à la réception des travaux. En tant que pivot central, il assure la coordination des différents intervenants. Ainsi, opter pour un contractant général garantit une exécution efficace et cohérente du projet.

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