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10 chapitres - 100 pages
Le fonds de travaux Loi Alur a été mis en place depuis le 1er janvier 2014. Depuis cette date, la loi Alur précise que les copropriétaires doivent obligatoirement mettre en place un fonds de travaux.
- Qu’est-ce que le fonds de travaux loi Alur ?
- Quels types de travaux finance-t-il ?
- Quelle est la part de chaque copropriétaire ?
Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le fonds de travaux loi Alur.
Qu’est-ce que le fonds de travaux loi Alur ?
Le fonds de travaux est un fonds mis en place par la loi Alur en 2014 pour assurer le financement des travaux de copropriété, comme les interventions de rénovation et la sauvegarde du bâtiment.
C’est un compte séparé au nom de la copropriété. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire qui est versée par chaque copropriétaire. Le fonds de travaux loi Alur peut être utilisé en cas de travaux approuvés par l’assemblée des copropriétaires dont le budget n’est pas prévu dans le budget prévisionnel.
Ainsi, c’est un budget qui sert à couvrir les dépenses courantes pour faire fonctionner la copropriété correctement.
Pour quelles copropriétés est-il obligatoire ?
Fonds de travaux Loi Alur obligatoire
Depuis janvier 2017, la loi Alur rend obligatoire l’institution d’un fonds de travaux. Ci-après les conditions qui le rendent obligatoire :
- Une copropriété de plus de cinq ans : le syndicat des propriétaires met en place le fonds cinq ans après la date de livraison de l’immeuble.
- Une copropriété possédant au moins un lot à usage d’habitation
Fonds de travaux Loi Alur non obligatoire
Il existe des exceptions, les voici :
- Un immeuble de moins de 5 ans
- Un immeuble ayant moins de 10 lots de copropriété comportant une partie privative et des parties communes.
- Une copropriété dont le DTG ou le Diagnostic Technique Global confirme que des travaux ne sont pas nécessaires durant les 10 années à venir.
Si le fonds de travaux n’est pas constitué, la loi Alur ne prévoit aucune sanction.
Quels types de travaux sont financés par ce fonds ?
Ce fonds finance des travaux qui sont prescrits par la loi, par les règlements et par l’assemblée générale des copropriétaires, mais qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Notamment :
- Les travaux de conservation de l’immeuble :
- Le ravalement de la façade, la réfection de la toiture.
- Les travaux sur les éléments d’équipements communs : L’abattage de mur porteur au sein du logement, la construction d’une terrasse, la mise en conformité des ascenseurs ou la mise en place d’un compteur en eau chaude pour le chauffage collectif.
- Les travaux d’amélioration :
- La transformation d’équipements existants, la mise en place de nouveaux éléments, l’affouillement du sol.
- Les études techniques :
- Les diagnostics et les consultations.
Quelle est la valeur de ce fonds de travaux ?
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle de chaque copropriétaire. Le taux de cette cotisation est voté au cours de l’assemblée générale de copropriété.
Les copropriétaires établissent le budget prévisionnel, valident les comptes et les dépenses précédentes. Ils désignent le syndic de copropriété, votent pour les membres du conseil, votent pour les travaux à réaliser et votent pour le taux de la cotisation annuelle. Le fonds de travaux doit au minimum représenter 5 % du budget prévisionnel.
Donc, si par exemple le budget prévisionnel est de 100 000 euros, la cotisation au fonds de tous les copropriétaires doit atteindre au moins 5000 euros. Une fois le taux de cotisation fixé, le syndic de copropriété ouvre un compte bancaire au nom des copropriétaires pour y verser les cotisations. Ce compte ne doit pas être mélangé avec celui des dépenses courantes.
Quelle est la part de chaque propriétaire ?
La part de chaque copropriétaire pour le fonds travaux est calculée sur la base des tantièmes ou la valeur de chaque lot fixée par le règlement de copropriété.
Les tantièmes représentent le pourcentage de l’ensemble des parties communes. Elles déterminent la répartition des charges entre les différents copropriétaires de façon proportionnelle. Le calcul de la part de chaque copropriétaire est confié à un géomètre-expert au moment de la division de l’immeuble en lot. Pour définir la part, les critères à prendre en considération sont les suivants :
- Le type de bien détenu : s’agit-il d’un appartement, d’un immeuble, d’une cave ou autres ?
- La surface du lot en m2
- L’agencement du lot, l’étage, l’accessibilité, l’exposition.
- Les éléments de confort du lot comme les terrasses, les cours privatives, les balcons, l’eau chaude courante et autres.
Plus le lot a de la valeur, plus la somme versée au fond de travaux est importante.
Est-ce qu’un propriétaire peut récupérer la somme versée sur le fonds de travaux ?
Non, la somme versée dans le fonds de travaux n’est pas récupérable. Cette question est souvent posée lorsqu’un des copropriétaires a décidé de vendre son lot.
La loi Alur précise que les sommes versées dans le fonds travaux restent acquises au syndicat des copropriétaires, car elles sont liées au lot, non au propriétaire. Ce qui n’est pas le cas de l’avance permanente de trésorerie.
Le vendeur de son côté peut négocier avec l’acheteur du lot d’inclure le montant de ses cotisations au fonds de travaux Loi Alur dans le prix de vente. À condition que l’acquéreur bénéficie du fonds de travaux déjà constitué et alimenté par l’ancien propriétaire.
Que se passe-t-il si des travaux ne concernent pas toute la copropriété ?
Si des travaux ne concernent pas toute la copropriété, les copropriétaires se réfèrent toujours à ce qui est écrit dans le règlement de copropriété. Mais d’une manière générale, les dépenses ne sont pas assumées par tous, seulement par ceux qui sont concernés.
Il faut en effet rappeler que le fonds de travaux est mobilisé pour des travaux urgents et obligatoires sur des ouvrages qui concernent l’ensemble de la copropriété, non sur une partie de la copropriété. Son utilisation risque de créer un déséquilibre entre copropriétaires qui ne bénéficieront pas ensemble des sommes versées par tous.
En conclusion, différent du budget prévisionnel mis en place pour mettre en œuvre les travaux courants de la copropriété, le fond de travaux Alur est une cotisation versée tous les ans par chaque copropriétaire pour des travaux d’urgence.
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