Comment diviser un bien immobilier en plusieurs lots pour augmenter sa rentabilité ?

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5/2/2022

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Vous avez un bien immobilier d’une surface assez grande ? Sachez qu’il est possible de le transformer en plusieurs appartements pour en augmenter la rentabilité. Vous pourrez mettre chaque pièce en location ou en vente afin de bénéficier d’un rendement plus intéressant. Pour vous aider, voici tous nos conseils pour diviser votre bien immobilier.

Vérifier le cadre légal

Avant de transformer une maison en plusieurs lots, il est indispensable de vérifier le cadre légal qui régit la pratique.

L’arrêté de péril

Avant toute chose, une étude liée à la sécurité des occupants doit être effectuée. L’arrêté de péril confirme si votre bien présente un danger pour la sécurité du voisinage et des habitants. Il s’agit d’une décision du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Le logement peut faire l’objet d’un arrêté de péril ordinaire qui signifie qu’aucun risque immédiat des locataires n’est en jeu. Il est également possible que la sécurité des occupants soit immédiatement mise en jeu. C’est ce qu’on appelle arrêté de péril imminent. Dans les deux cas, vous devrez réaliser des travaux pour consolider l’habitation. Le cas échéant, aucune autorisation ne vous sera délivrée pour entreprendre les travaux de séparation.

Respecter la surface minimum

La surface minimum autorisée lors d’une séparation de maison est strictement encadrée par la loi. En effet, il est obligatoire que chaque appartement dispose d’une dimension supérieure à 9 m² après la division, avec une hauteur sous plafond de 2,2 M. De même, le volume habitable des logements obtenus ne doit pas être inférieur à 20 m³.

Pour pouvoir respecter ces mesures, il est nécessaire de solliciter un professionnel dans le domaine. Celui-ci pourra alors vous aider à calculer et à obtenir la surface et le volume nécessaires. D’autant qu’il possède le savoir-faire et l’équipement indispensable à ce type d’opération.

Les déclarations obligatoires

Diviser une maison en plusieurs appartements implique des travaux plus ou moins importants. Dans ce sens, vous devez tenir compte des différentes démarches obligatoires, comme la déclaration préalable ou le permis de construire. Ce type de projet vous impose de consulter le plan local urbanisme, notamment si vous devez modifier l’orientation du bien. Il en est de même pour les œuvres qui consistent à changer entièrement la destination du logement, comme un local professionnel en habitation par exemple.

Si vous envisagez de transformer une habitation en lots, les règles ne sont pas les mêmes. Les déclarations varient selon l’étendue des travaux dans le cadre d’une modification de surface ou d’une extension de la surface habitable.

Ainsi, créer une surface de 5 à 20 m² requiert uniquement une déclaration préalable des travaux. Au-delà, il vous faudra un permis de construire. Toute création de surface dont la superficie de l’ensemble de la construction dépasse les 150 m² nécessite également un permis de construire.

Respecter les normes

Outre les différentes déclarations, il existe aussi des normes à respecter lors d’une transformation de maison en lots. Ces règles, définies par la loi n°2002-120 du 30 janvier 2002, concernent surtout les équipements que doivent contenir les pièces. Chaque appartement doit alors comporter au moins :

  • Un système de chauffage ;
  • Un système électrique avec la puissance nécessaire pour l’éclairage et l’alimentation des appareils ménagers indispensables ;
  • Un approvisionnement en eau potable assurant un usage normal ;
  • Un équipement pour l’évacuation des eaux ménagères ;
  • Une installation sanitaire strictement séparée de la cuisine et de la pièce principale ;
  • Une cuisine ou un coin cuisine personnel ;
  • Une douche ou une baignoire.

Les travaux à prévoir pour une division de lots

De nombreux travaux sont à réaliser lors d’une division en lots. Il s’agit notamment d’ouvrages obligatoires permettant à chaque appartement d’être décent.

L’isolation acoustique

Vous devez impérativement prévoir une délimitation claire des parties privatives de chaque logement. Le but est d’éviter aux voisins d’avoir l’impression de vivre dans la même pièce. Parmi ces frontières, vous devez prévoir une bonne isolation acoustique. En plus de garantir le confort de chaque occupant, isoler les lots des différents bruits fait aussi partie des normes à respecter dans un immeuble divisé en appartements.

Les compteurs individuels

Les consommations énergétiques étant différentes pour chaque foyer, la loi SRU impose que les appartements disposent de leur propre compteur. Ainsi, les habitants pourront facilement diviser les charges et payer personnellement leur consommation.

De la même façon, il est aussi plus astucieux de revoir ou de remplacer le système de chauffage pour individualiser les compteurs. L’idéal est d’installer un équipement facilitant la répartition des consommations. Pour cela, n’hésitez pas à consulter l’avis d’un expert afin de ne pas l'induire en erreur. Sinon, vous pouvez intégrer un système de régulation pour permettre à chaque locataire de choisir la température de chauffage qui lui convient.

Ajouter une salle de bain et une cuisine

Comme susmentionné, une installation sanitaire et un coin cuisine personnel sont indispensables dans chaque lot. Tous les locataires doivent ainsi pouvoir profiter d’une pièce d’eau et d’une cuisine dans leur appartement. Dans la salle d’eau, vous devez installer au moins une douche ou une baignoire.

À noter que ces deux pièces sont impérativement à séparer. Elles doivent aussi être séparées de la pièce principale, tout en étant dans le même logement. Enfin, il faut que les occupants de la maison puissent bénéficier d’un approvisionnement normal en eau sanitaire, aussi bien dans la cuisine que dans la salle de bains.

Créer des entrées indépendantes

Lorsque vous divisez votre maison en plusieurs lots (par exemple en immeuble de rapport), il faudra prévoir des entrées indépendantes pour chaque appartement. Il est essentiel que les locataires entrent et sortent de leur logement sans passer par d’autres pièces. Pour ce faire, deux possibilités s’offrent à vous.

Vous pouvez alors répartir les portes dans un couloir. Cette solution est largement plus simple et plus économique. Si la configuration des lieux ne le permet pas, il faudra créer des ouvertures dans la façade, ce qui implique des travaux plus conséquents.

Diviser un bien en plusieurs lots peut être une option très rentable. Néanmoins, il faut que l’architecture et la configuration du bâtiment se prêtent aux travaux de modification. En parallèle, il est préférable de soumettre le projet à un architecte pour que celui-ci fasse une étude de faisabilité. Quant au chantier, il n’y a rien de fiable que l’intervention d’artisans expérimentés.

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