Investissement immobilier locatif à Lyon

Lyon, troisième ville de France et une attractivité nationale et européenne

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Investir dans l’immobilier locatif à Lyon

La capitale des gones, tous les atouts pour un investissement locatif
sûr et patrimonial

 

2ème pôle économique de France

Lyon est donc, après Paris, la métropole la plus riche de France. Elle est même dans le top 20 européen.

2ème pôle étudiant de France

Avec 167 000 étudiants, ses nombreux campus et écoles, Lyon est idéal pour la location étudiante

+63% en 10 ans

Lyon, a vu en une décennie, ses prix immobiliers augmenter de 63%. Une augmentation qui se poursuit.

 
 
L'analyse générale de l'expert :

"Une démographie croissante, un dynamisme économique certain lui permettant d'avoir un rayonnement national et européen, un des plus gros pôles étudiants...Lyon est une grande ville mais à taille humaine. Les critères favorables à l'investissement locatif sont tous réunis à Lyon. De plus la ligne TGV, permet de relier Paris en 2 heures. Au vu de l'attractivité, les prix s'en ressentent et en font la deuxième ville la plus chère de France. Cela permet toutefois d'avoir un meilleur rendement qu'à Paris tout en bénéficiant d'un investissment sûr et patrimonial."

 
 
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À retenir pour un investissement locatif à Lyon :

 

Évolution des prix

  • Cette année : +10,2%
  • En 5 ans : +32,8%
  • En 10 ans : +63,4%

Part de locataires

  • 64% des Lyonnais sont locataires

Loyer mensuel au m² moyen

  • De 9€ à 16€ selon le bien et le quartier

Prix au m² moyen

  • De 3 311 € à 7074 € en moyenne selon les quartiers. 

Rendement brut moyen

  • De 3 et 6% selon le quartier et la stratégie

Population

  • 513 000 habitants (troisième ville de France)
  • 2 310 000 habitants (aire urbaine)
  • Une croissance démographique en hausse : +4% par an

Dynamisme économique

  • Taux de chômage T1 2019 : 7,7% (moyenne nationale : 8,6%)
  • Labellisée French Tech
  • 2ème pôle économique de France et dans le top 20 des métropoles les plus riches d'Europe
  • 1er pôle santé français : Lyonbiopôle et 2e région logistique de France
  • 2e ville de congrès et de salons au niveau national
  • 5 pôles de compétitivité et de recherche dont 2 mondiaux

Transport

  • Les gares de Lyon Part-Dieu et Perrache sont équipées de la ligne TGV, et permettent de rejoindre Paris en 2 heures
  • 4 lignes de métro dont 1 automatique et 5 lignes de tramway (une sixième ouvrira d'ici fin 2019). 36% des trajets domicile-travail sont faits en transports en commun. Moins de bouchons qu'à Paris et Bordeaux (sauf tunnel de Fourvière)
  • + de 100 lignes de bus.
  • 1000 vélos en libre service
  • 1 aéroport international

Culture et patrimoine

  • Une situation géographique hors-norme (à 1h40 de la côte d'Azur en train et à 2 heures de route des pistes)
  • Capitale de la gastronomie
  • 12 musées (Musée des Beaux Arts, Musée des Confluences, Musée du Cinéma et Miniature...)
  • Des évènements très réputés (Fête des Lumières (1,8 millions de spectateurs, Les Nuits de Fourvière 200 000 spectateurs, Biennale de la Danse 100 000 visiteurs...)
  • 4 quartiers de Lyon (Fourvière, Le vieux Lyon, Croix-Rousse et la Presqu'Île) sont inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO (soit une surface de 500 hectares)
  • Monuments d'exception :
    • La Cathédrale Saint Jean
    • La basilique Notre-Dame de Fourvière et le théatre gallo-romain
    • La place Bellecour
    • Le parc de la tête d'or
    • La place des Terreaux
    • L'opéra de Lyon

Étudiants

  • 2ème ville étudiante de France et élue en 2018 "Meilleure métropole étudiante de France"
  • 144 000 étudiants
  • L'université de Lyon classée dans le TOP 10 des meilleures universités d'Europe et 34ème mondiale (QS Best Student Cities 2017)
 

Où investir à Lyon ?

Analyse détaillée de Lyon pour un investissement immobilier locatif

 
L'analyse patrimoniale de l'expert :
Le 1er et le 6ème arrondissement, le vieux Lyon et Fourvière (Est du 5ème arr.), Croix Rousse (4ème arr.) et enfin la presqu'île (partie haute du 2ème arr.) sont clairement des zones réservées à un investissement patrimonial. Les prix y sont plus élevés car les quartiers centraux de Lyon sont classés à l'Unesco et sont très prisés et fréquentés par une population aisée. La demande locative y est à son maximum.
Les autres zones, en bleu foncé, correspondent à une stratégie équilibrée. Les biens que l'on peut y trouver, offrent un rendement plus important (3 à 5%). La demande locative y est très forte aussi mais sont des zones plus résidentielles.Pour obtenir de hauts rendements à Lyon, il faudra donc se tourner vers les villes limitrophes de Lyon en banlieue lyonnaise.
Villeurbanne correspond à cette approche de l'investissement. Pour des rendements supérieurs à 7% les villes périphériques de Bron, Vaux-en-Velin, Saint Priest, Vénissieux que nous ne proposons pas peuvent permettre d'avoir de hauts rendements... Toutefois, on y trouve surtout de grandes barres d'immeubles et de nombreux logements sociaux.
 
 
 
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À quoi correspond chaque stratégie ?

Placement

Garantissant des emplacements premiums sujets à une très forte demande locative, cette stratégie permet d’acquérir un patrimoine de haut standing et de charme dans le centre ville. Valeur refuge de l’immobilier les biens situés dans ces quartiers sont très recherchés et sont idéaux pour les investisseurs disposant d’une forte capacité de financement misant sur une plus-value à long terme.

Équilibrée

Cette stratégie se concentre sur des quartiers en transformation, principalement résidentiels dont les prix sont mesurés. Ces investissements permettent de trouver le bon compromis entre rendement et plus-value et de devenir propriétaire en conservant l’équilibre de son budget.

Développement

Avec des prix plus accessibles cette stratégie concerne les quartiers en périphérie de Lyon. Ces quartiers offrent des rendements, certes plus attractifs, mais se réserve à des investisseurs déjà familiers avec l’investissement. L’esthétique du bâti y est moins attrayante.

 

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Les prix et loyers résultants de moyenne, les variations à la hausse et à la baisse sont larges selon le quartier, le type de bien, ses caractéristiques. Il existe des disparités importantes parfois même au sein d'une même rue. Ces prix sont issus des biens que nous avons sourcés et servent à dresser un panorama des quartiers.

*Estimation pour un studio de 20m² en bon état

Quartiers





Bellecour - Cordeliers (Nord du 2ème)
Brotteaux (6ème)

 Prix au m² moyen :
5 800€

 Prix moyen d'un studio :
140 000€*

Loyer moyen d'un studio :
580€*

 Rendement brut moyen :
De 2 à 4%

  • Quartier les plus chers et les plus demandés de Lyon aussi bien à l'achat qu'à la location. Pour certains biens, les acheteurs renoncent même à la clause suspensive.
  • Architecture haussmannienne et biens de charme
  • Quartiers huppés et chics
  • Très bien desservi par les transports
  • À proximité immédiate de tous types de commerces. Les brotteaux sont à quelques minutes du centre commercial de Part dieu et Bellecour-Cordeliers est bondé de magasins, restaurants et bars. De nombreux restaurants étoilés se trouvent aussi dans ces zones.
  • Les Brotteaux se situent juste à côté du parc de la Tête d'or.
  • Nombreux atouts culturels (l'Amphithéâtre, le musée d'art contemporain...)
  • Forte prise de valeur du foncier
  • Prix des biens très élevés
  • Les biens sont très difficile à acquérir tellement la demande est forte
  • Pas évident de circuler en voiture
  • Croix-Rousse (4ème)
    Hypercentre (1er)
    Vieux Lyon - St Paul (Est du 5ème)

     Prix au m² moyen :
    5 400€

     Prix moyen d'un studio :
    130 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    550€*

     Rendement brut moyen :
    de 2 à 4%

  • Quartiers les plus vivants de la ville. Symbole de l'identité de Lyon avec les traboules et ses vieilles maisons
  • Esprit chaleureux et très charmant de ces lieux. La croix Rousse est par exemple vu comme le Montmartre lyonnais
  • La demande aussi bien locative qu'à l'achat est très forte
  • De nombreux bars, restaurants et commerces
  • Très bien desservi par les transports
  • Forte prise de valeur du foncier
  • Piétonisation progressive de la zone
  • Prix très élevés
  • Parfois bruyant le soir car ce sont les quartiers les plus animés et vivants de Lyon
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    Les prix et loyers résultants de moyenne, les variations à la hausse et à la baisse sont larges selon le quartier, le type de bien, ses caractéristiques. Il existe des disparités importantes parfois même au sein d'une même rue. Ces prix sont issus des biens que nous avons sourcés et servent à dresser un panorama des quartiers.

    *Estimation pour un studio de 20m² en bon état

    Quartiers



    Lyon 7ème
    Lyon 8ème
    Lyon 3ème

     Prix au m² moyen :
    4 500€

     Prix moyen d'un studio :
    110 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    550€*

     Rendement brut moyen :
    de 3 à 5%

  • Quartiers habritant de très nombreux étudiants. Proximité immédiate des facs (Médecine 8ème), Lyon 2 et Lyon 3 (7ème et 3ème)
  • Très agréable à vivre. On y trouve une vraie vie de quartier (quartier Monplaisir 3ème, Jean Macé 7ème)
  • De nombreux aménagements récents ont largement redynamisé ces arrondissements notamment le sud du 8ème
  • Très bien desservi par les transports en commun
  • Prise de valeur du foncier et bonne demande locative pour leur position entre le centre et les universités
  • Logements assez récents
  • Le prix au m2 est plus accessible que dans le centre et permet d'espérer un meilleur rendement
  • Le 3ème, qui se situe juste à coté du centre commercial de la part dieu (un des plus grands centres commerciaux d'Europe)
  • Plutôt résidentiels
  • Ces quartiers ont moins de charme que les zones de la stratégie "Placement"
  • Quartier de Confluence - Perrache (Sud du 2ème)

     Prix au m² moyen :
    4 700€

     Loyer moyen d'un studio :
    550€*

     Rendement brut moyen :
    de 4 à 5%

  • Proche du centre
  • Quartier profitant de la transformation complète du quartier de Confluence qui était une zone industrielle. De nouveaux bâtiments modernes et un centre commercial moderne
  • Proximité immédiate de la gare de TGV Perrache et de la faculté catholique
  • Très bien desservi par les transports
  • Prise de valeur du foncier et forte demande locative
  • Projet d'urbanisme et de redynamisation du quartier. Ce quartier de Lyon est un quartier d'avenir. D'ici 2025, le nombre d’habitants devrait passer de 10 000 à 16 000 et le nombre d’emplois de 14 000 à 25 000
  • Très bien desservi par les transports
  • Garde encore ce côté industriel
  • De nombreux chantiers et travaux
  • Le 9ème et le 5ème

     Prix au m² moyen :
    3 900€

     Prix moyen d'un studio :
    95 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    450€*

     Rendement brut moyen :
    De 4 à 6%

  • Prix plus abordables
  • Demande étudiante importante dans la zone (Campus René Cassin). De nombreux étudiants de l'EM Lyon prèfère habiter dans la zone pour être entre le centre et le campus d'Écully
  • Prix plus abordables et une demande locative assez importante
  • De nombreux projets de réhabilitation et de dynamisation ont été réalisés. Beaucoup de logements neufs notamment
  • Nombreux parcs et espaces verts (parc du Vallon, parc des Trembles dans dans le 9ème)
  • Nombreux parcs et espaces verts (parc du Vallon, parc des Trembles dans dans le 9ème)
  • Plus en retrait du coeur de la ville
  • Quartiers moins vivants que le reste de lyon intra-muros
  • Moins bien desservi que les autres arrondissements notamment le Nord et l'est du 9ème et le Sud du 5ème (uniquement bus). Toutefois la construction du métro E pourrait redynamiser le 5ème mais pas avant 2030
  • Lyon-investissement-locatif-dev

    Les prix et loyers résultants de moyenne, les variations à la hausse et à la baisse sont larges selon le quartier, le type de bien, ses caractéristiques. Il existe des disparités importantes parfois même au sein d'une même rue. Ces prix sont issus des biens que nous avons sourcés et servent à dresser un panorama des quartiers.

    *Estimation pour un studio de 20m² en bon état

    Quartiers



    Villeurbanne

     Prix au m² moyen :
    Entre 3 400€

     Prix moyen d'un studio :
    80 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    450€*

     Rendement brut moyen :
    De 4 à 6%

  • Très bien desservi par le métro et le tram
  • Proximité immédiate du campus Lyon 1. On dénombre près de 30 000 étudiants dans la ville. La FNAIM estime qu'il y'aura 25 000 étudiants de plus en 2025
  • La ville compte tout de même 150 000 habitants et 62,9% des habitants sont locataires
  • Prix au m² abordable par rapport à Lyon
  • Très adapté pour l'achat d'une petite surface pour un étudiant ou une collocation étudiante
  • La zone dite "Gratte-ciel" est la plus demandée dans la zone. La partie limitrophe à Vaux-en-Velin est moins cher car moins attractive
  • On considère souvent Villeurbanne comme le 10ème arrondissement de Lyon
  • Projet d'urbanisme Gratte-Ciel qui prévoit de doubler la taille du centre-ville
  • Esthétique du bâtiment peu attractive
  • Quartier surtout résidentiel peu animé
  • Nous ne proposerons pas d'autres villes collées à Lyon dans l'immédiat. Toutefois voici nos conseils pour un investissement dans la banlieue lyonnaise :

  • Privilégiez les villes déjà desservies par le tram et le métro (les villes figurant sur la carte)
  • Même si ces villes offrent un rendement plus important elles sont plus risquées. Composées de nombreux logements sociaux certaines souffrent de quelques problèmes d'insécurité. Analysez donc bien ces critères avant de vous lancer. Elles sont surtout adapter à une stratégie de rendement même si une plus-value est envisageable à condition que l'attractivité de Lyon et le développement de Lyon se poursuive.
  • Utiliser les commandes du lecteur pour faire défiler les diapos. L'affichage en plein écran est conseillé pour une meilleure expérience.

     
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