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8 choses qui peuvent faire sauter une vente immobilière
Mis à jour le
24/8/2023
Sommaire
Bevouac
L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Acheteur ou vendeur, il est toujours possible qu’une vente immobilière n’aboutisse pas. Dans cet article, on évoque 8 choses qui peuvent annuler une vente immobilière.
La présence d’un vice de consentement ou de dol
Le dol correspond à un ou plusieurs éléments qui altèrent le consentement de l’acheteur, et qui lui ont été cachés par le vendeur. La vente peut être annulée pour vice de consentement ou dol, même après la signature définitive chez le notaire, dans la mesure où ces vices sont prouvés.
Quelques exemples de vices de consentement :
- d’importants arriérés de charges de copropriété,
- un défaut important dans le bien, dissimulé par le vendeur : murs humides cachés par du papier peint, sol abîmé revêtu…
- qui concernent l’environnement du bien, et impactent sa valeur : un projet immobilier voisin qui va impacter la vue, la construction d’une autoroute trop proche…
L’acquéreur dispose d’un délai de 5 ans pour déclarer le vice de consentement, lancer la procédure en justice, demander l’annulation de la vente, la restitution du prix de vente, des dommages et intérêts, en prouvant le vice.
La présence d’un vice caché
Un vice caché est différent d’un vice de consentement : dans le cadre d’un vice caché, ni le vendeur, ni l’acquéreur, n’avaient ce vice en connaissance. Il s’agit de défauts qui rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminuent son usage de manière trop importante. Dans le cadre du logement, un vice caché le rend impropre à l’habitation.
Quelques exemples de vices cachés :
- des fondations défectueuses,
- un terrain pollué,
- un terrain inondable,
- des parasites du bois,
- un niveau d’humidité anormal,
- la présence de plomb,
- …
Si les vices cachés ne sont pas couverts par les diagnostics immobiliers, l’acquéreur a deux ans pour les déclarer et saisir la justice, afin d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente, ou l’annulation de la vente, dans le cas où le vice caché serait déjà existant au moment de l’acte de vente définitif.
Le non-respect de l’obligation de délivrance
Une fois l’acte de vente définitif signé, le vendeur s’engage à délivrer le bien dans l’état conforme stipulé dans le contrat de vente. C’est-à-dire, sauf cas contraire, sans occupant, sans meuble, et avec les travaux nécessaires réalisés si le vendeur s’est engagé dessus (normes électriques, rénovation énergétique…).
Si le bien n’est pas conforme, l’acheteur est dans son droit de faire annuler la vente. Il peut demander à ce que le bien soit délivré dans les conditions stipulées, ou faire annuler la vente et récupérer son prix d’achat. Toujours à condition qu’il prouve le défaut de conformité.
La lésion
Ici, c’est le vendeur qui peut demander l’annulation de la vente, dans le cas où il constaterait que son bien a été vendu trop en dessous de sa valeur marchande, à un prix inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur vénale.
La non-réalisation de conditions suspensives
Les conditions suspensives ont pour objectif de suspendre une vente à la réalisation de modalités inscrites dans la promesse de vente, signée quelques mois avant la signature définitive. Elles protègent généralement l’acquéreur. La plus répandue concerne l’octroi du prêt bancaire pour l’acheteur. Pour pouvoir l’utiliser, l’acheteur doit présenter 3 refus de prêts de banques différents. Dans ce cas, la vente s’annule et le vendeur ne peut pas demander de dédommagements.
La rétractation de l’acheteur
Une fois le compromis signé, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour potentiellement se rétracter. Il annule la vente directement. L’acquéreur doit notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception, et n’a pas besoin de préciser le motif.
La préemption de la commune
Un bien qui est mis en vente est automatiquement soumis à l’approbation de sa commune. Une fois le compromis de vente signé, la commune doit donner son approbation. Il est extrêmement rare que la commune refuse. Cela peut arriver, par exemple, dans le cas où des maisons à rénover peuvent être reconverties en plusieurs logements en copropriété. Si la commune exerce son droit de préemption, la vente est automatiquement annulée.
L’absence d’autorisation de changement de désignation d’occupation du logement
Ce point est très important si vous réalisez un investissement immobilier. Vous pouvez acquérir un bien, initialement destiné à une activité professionnelle, pour le mettre en location immobilière d’habitation. Ou inversement. Dans le cadre d’une copropriété, le changement de désignation d’occupation du bien doit être approuvé par le syndic. Il peut refuser, et ainsi annuler la vente. Cette approbation peut être inscrite en tant que condition suspensive. En tant que futur acquéreur, pensez donc à l’inclure avant de signer le compromis de vente, afin d’être protégé tout au long de la vente.
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