Vente à réméré : comment ça fonctionne ?
Mis à jour le
14/8/2023
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10 chapitres - 100 pages
Vente à réméré : définition
La vente à réméré désigne une transaction immobilière où le propriétaire vend son bien tout en conservant un droit de jouissance et de rachat exclusif. Dans le langage courant, on parle de vente avec option de rachat.
Concrètement donc, on parle de vente à réméré lorsque les caractéristiques suivantes sont réunies :
- Le vendeur cède la propriété de son bien immobilier
- Il continue à occuper le bien moyennant le versement d'une indemnité d'occupation (comme un loyer)
- Il reçoit une somme d'argent équivalent au prix du bien
- Les deux parties s'entendent d'une possibilité pour le vendeur de racheter le bien avant une date préfixée
Autrement dit, le vendeur et l'acquéreur (aussi appelé investisseur) s'accordent d'un délai (généralement de six mois à cinq ans). Le vendeur peut racheter le bien dans la limite de ce délai. S'il ne le fait pas, l'acquéreur devient propriétaire définitif du bien.
En somme, la vente à réméré s'apparente donc plus à une vente temporaire. Ses effets ne deviennent définitifs que si l'option de rachat n'est pas levée à temps.
Quel est le principe de la vente à réméré ?
Le principe de la vente à réméré est de vendre son bien immobilier à un tiers en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement à un prix convenu à l'avance. Il s'agit donc d'une technique à mi-chemin entre un emprunt d'argent et une vente. Elle est priorisée par les personnes en situation de surendettement qui ne peuvent donc pas emprunter auprès d'une banque.
La somme issue de la vente permet au vendeur d'investir éventuellement pour améliorer sa situation financière. C'est donc une façon de se procurer des liquidités rapidement en cas de difficulté financière, tout en gardant l'espoir de récupérer son bien. Puis, lorsque sa situation se régularise, il peut contracter un prêt bancaire en vue de récupérer le bien.
Entre-temps, le vendeur continue d'occuper le bien et doit verser une indemnité d'occupation à l'acquéreur. La vente à réméré a donc pour conséquence de faire muter le statut du vendeur qui devient locataire du bien.
Les grandes différences avec une vente classique
Les grandes différences avec une vente classique sont :
- La vente à réméré comporte une clause de rachat exclusive, qui donne au vendeur le droit de racheter son bien dans un délai défini. Durant ce laps de temps, l'acquéreur ne s'oppose pas au rachat par le vendeur initial ou à la revente à quelqu'un d'autre.
- La vente à réméré implique le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle par le vendeur à l'acquéreur, qui correspond à un loyer pour l'usage du bien.
- Le vendeur continue à occuper le bien.
- La vente à réméré est réalisée à un prix décoté, inférieur à la valeur réelle du bien, pour tenir compte du risque pris par l'acquéreur et de la faculté de rachat du vendeur.
Comment ça fonctionne ?
Voici comment fonctionne la vente à réméré :
- Le vendeur fait estimer son bien immobilier par un professionnel, pour déterminer le prix de vente et le prix de rachat.
- Le vendeur trouve un acquéreur, qui peut être un particulier, une société spécialisée ou un investisseur. Il existe des entreprises qui sont spécialisées dans les ventes à réméré.
- Le vendeur et l'acquéreur signent un contrat de vente à réméré devant un notaire, qui précise le prix de vente, le prix de rachat, la durée du réméré, le montant de l'indemnité d'occupation et les conditions de rachat.
Il faut savoir que le délai limite légal est de cinq ans. Il ne peut être dépassé en aucun cas, et ce même par un juge.
- Le vendeur reçoit le prix de vente, qui lui permet de rembourser ses dettes ou de financer ses projets.
- Le vendeur continue à occuper son bien en payant une indemnité d'occupation à l'acquéreur chaque mois.
- Le vendeur peut racheter son bien à tout moment pendant la durée du réméré, en restituant le prix de vente et les frais engagés par l'acquéreur. Il redevient alors propriétaire du bien.
- Si le vendeur ne rachète pas son bien dans le délai fixé, il perd définitivement la propriété du bien et doit le quitter. En effet, il devient L'acquéreur devient le propriétaire définitif du bien.
Quand faire une vente à réméré ?
La vente à réméré est un montage financier qui peut être envisagé dans les cas suivants :
- Le propriétaire est menacé de saisie immobilière par ses créanciers et veut éviter de perdre son bien.
- Le propriétaire est surendetté et ne peut plus rembourser ses emprunts.
- Le propriétaire a un projet urgent qui nécessite des liquidités, comme la création d'une entreprise, le financement d'une formation ou le règlement d'un litige.
- Le propriétaire veut profiter d'une opportunité d'investissement immobilier et a besoin d'un apport personnel.
Les avantages de la vente à réméré
La vente à réméré permet au propriétaire de bénéficier de plusieurs avantages tels que :
- Éviter la saisie immobilière et sauver son patrimoine.
- Rembourser ses dettes et sortir du surendettement.
- Obtenir des fonds rapidement et sans recourir à un crédit supplémentaire.
- Conserver la jouissance de son bien et ne pas changer de domicile.
- Racheter son bien à tout moment pendant la durée du réméré, s'il retrouve une situation financière stable.
Les inconvénients de la vente à réméré
Bien qu'elle présente des avantages pour certains propriétaires, elle comporte également plusieurs inconvénients, à savoir :
- La vente de son bien à un prix décoté, inférieur à sa valeur réelle.
- Le paiement des frais de vente, comme la commission d'agence, les frais de notaire ou le diagnostic de vente.
- Le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à l'acquéreur, qui peut être élevée.
- La perte de la propriété de son bien et devenir locataire du nouveau propriétaire.
- Le risque de ne pas pouvoir racheter son bien dans le délai fixé, s'il ne retrouve pas une capacité d'endettement suffisante. Il doit alors quitter le bien et perdre son investissement initial.
Combien ça coûte ?
Tout d’abord, il est important de noter que le coût d'une vente à réméré dépend de plusieurs facteurs, comme :
- Le prix de vente du bien
- Le prix de rachat
- La durée du réméré
- Le montant de l'indemnité d'occupation
- Les frais de notaire
- Les frais d'agence
- Les intérêts
- Les assurances.
Le coût global d'une vente à réméré varie entre 10 % et 12 % du prix du logement par an, voire entre 15 % et 17 % lorsque la durée est courte. En moyenne, un particulier vendant son bien en réméré doit s'attendre à une perte financière de 13 % environ du prix de son logement.
Le prix de vente d'un bien immobilier en réméré correspond généralement entre 50 % et 70 % de sa valeur vénale. Il faut donc que le montant total des dettes du vendeur ne dépasse pas le prix de vente du bien pour que l'opération soit bénéfique.
Comment trouver des annonces ?
Pour trouver des annonces, voici quelques étapes à suivre :
- Consulter les agences immobilières. Certaines agences immobilières peuvent proposer des biens en vente à réméré.
- Parcourir les journaux locaux. Les journaux locaux peuvent également publier des annonces de vente à réméré. Prenez le temps de consulter les rubriques immobilières pour trouver des offres intéressantes.
- Utiliser les réseaux sociaux. Il est possible que des vendeurs ou des investisseurs y partagent des annonces de vente à réméré.
- Contacter les investisseurs immobiliers. Cherchez des investisseurs actifs dans votre région et prenez contact avec eux pour savoir s'ils ont des opportunités disponibles.
- Faire appel à un courtier immobilier. Certains courtiers ont des contacts et des opportunités dans le domaine de la vente à réméré.
Les grandes étapes d’une vente à réméré
Voici un récapitulatif des grandes étapes d'une vente à réméré :
1. Identification des parties
La vente à réméré fait intervenir deux types d'acteurs :
- Le vendeur, également appelé le propriétaire du bien immobilier, décide de vendre son bien dans le cadre d'une vente à réméré.
- L'acheteur, souvent un investisseur, est disposé à acquérir temporairement la propriété du bien en accordant au vendeur une option de rachat.
2. Négociation des termes
Le vendeur et l'acheteur négocient les termes. Cela inclut le prix de vente initial, la période de réméré, les frais supplémentaires éventuels, et toute autre condition spécifique à la transaction.
3. Rédaction du contrat
Une fois les termes convenus, un contrat de vente à réméré est rédigé pour formaliser l'accord entre le vendeur et l'acheteur. Le contrat doit être préparé par un professionnel du droit immobilier pour s'assurer qu'il est conforme à la législation en vigueur.
4. Signature du contrat
Le vendeur et l'acheteur signent le contrat de vente à réméré, témoignant de leur accord mutuel et de leur engagement à respecter les termes de la transaction.
5. Cession temporaire de propriété
Le vendeur cède temporairement la propriété du bien à l'acheteur, qui devient alors le propriétaire temporaire. Pendant cette période, le vendeur peut rester dans le bien en tant que locataire, selon les modalités du contrat.
6. Période de réméré
Pendant la période de réméré, le vendeur a le droit de racheter le bien en remboursant le prix de vente initial convenu. Éventuellement d'autres frais supplémentaires, selon les termes du contrat.
7. Option de rachat exercée
Si le vendeur décide de racheter le bien avant la fin de la période de réméré, il doit informer l'acheteur de son intention et effectuer le paiement convenu pour récupérer la propriété.
8. Fin de la période de réméré
À la fin de la période de réméré, si le vendeur n'a pas exercé son option de rachat, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien, et le contrat de vente à réméré devient définitif.
En conclusion, la vente à réméré offre une option intéressante aux propriétaires en difficulté financière. Cette transaction permet de céder temporairement un bien immobilier tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement. Toutefois, il est crucial de comprendre les termes du contrat et de consulter un professionnel du droit immobilier pour une vente à réméré réussie.
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