Vente à réméré : comment ça fonctionne ?

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Vente à réméré : comment ça fonctionne ?
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14/8/2023

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Vente à réméré : définition

La vente à réméré désigne une transaction immobilière où le propriétaire vend son bien tout en conservant un droit de jouissance et de rachat exclusif. Dans le langage courant, on parle de vente avec option de rachat.

Concrètement donc, on parle de vente à réméré lorsque les caractéristiques suivantes sont réunies :

  • Le vendeur cède la propriété de son bien immobilier
  • Il continue à occuper le bien moyennant le versement d'une indemnité d'occupation (comme un loyer)
  • Il reçoit une somme d'argent équivalent au prix du bien
  • Les deux parties s'entendent d'une possibilité pour le vendeur de racheter le bien avant une date préfixée

Autrement dit, le vendeur et l'acquéreur (aussi appelé investisseur) s'accordent d'un délai (généralement de six mois à cinq ans). Le vendeur peut racheter le bien dans la limite de ce délai. S'il ne le fait pas, l'acquéreur devient propriétaire définitif du bien.

En somme, la vente à réméré s'apparente donc plus à une vente temporaire. Ses effets ne deviennent définitifs que si l'option de rachat n'est pas levée à temps.

Quel est le principe de la vente à réméré ?

Le principe de la vente à réméré est de vendre son bien immobilier à un tiers en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement à un prix convenu à l'avance. Il s'agit donc d'une technique à mi-chemin entre un emprunt d'argent et une vente. Elle est priorisée par les personnes en situation de surendettement qui ne peuvent donc pas emprunter auprès d'une banque.

La somme issue de la vente permet au vendeur d'investir éventuellement pour améliorer sa situation financière. C'est donc une façon de se procurer des liquidités rapidement en cas de difficulté financière, tout en gardant l'espoir de récupérer son bien. Puis, lorsque sa situation se régularise, il peut contracter un prêt bancaire en vue de récupérer le bien.

Entre-temps, le vendeur continue d'occuper le bien et doit verser une indemnité d'occupation à l'acquéreur. La vente à réméré a donc pour conséquence de faire muter le statut du vendeur qui devient locataire du bien.

Les grandes différences avec une vente classique

Les grandes différences avec une vente classique sont :

  • La vente à réméré comporte une clause de rachat exclusive, qui donne au vendeur le droit de racheter son bien dans un délai défini. Durant ce laps de temps, l'acquéreur ne s'oppose pas au rachat par le vendeur initial ou à la revente à quelqu'un d'autre.
  • La vente à réméré implique le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle par le vendeur à l'acquéreur, qui correspond à un loyer pour l'usage du bien.
  • Le vendeur continue à occuper le bien.
  • La vente à réméré est réalisée à un prix décoté, inférieur à la valeur réelle du bien, pour tenir compte du risque pris par l'acquéreur et de la faculté de rachat du vendeur.

Comment ça fonctionne ?

Voici comment fonctionne la vente à réméré :

  • Le vendeur fait estimer son bien immobilier par un professionnel, pour déterminer le prix de vente et le prix de rachat.
  • Le vendeur trouve un acquéreur, qui peut être un particulier, une société spécialisée ou un investisseur. Il existe des entreprises qui sont spécialisées dans les ventes à réméré.
  • Le vendeur et l'acquéreur signent un contrat de vente à réméré devant un notaire, qui précise le prix de vente, le prix de rachat, la durée du réméré, le montant de l'indemnité d'occupation et les conditions de rachat.

Il faut savoir que le délai limite légal est de cinq ans. Il ne peut être dépassé en aucun cas, et ce même par un juge.

  • Le vendeur reçoit le prix de vente, qui lui permet de rembourser ses dettes ou de financer ses projets.
  • Le vendeur continue à occuper son bien en payant une indemnité d'occupation à l'acquéreur chaque mois.
  • Le vendeur peut racheter son bien à tout moment pendant la durée du réméré, en restituant le prix de vente et les frais engagés par l'acquéreur. Il redevient alors propriétaire du bien.
  • Si le vendeur ne rachète pas son bien dans le délai fixé, il perd définitivement la propriété du bien et doit le quitter. En effet, il devient L'acquéreur devient le propriétaire définitif du bien.

Quand faire une vente à réméré ?

La vente à réméré est un montage financier qui peut être envisagé dans les cas suivants :

  • Le propriétaire est menacé de saisie immobilière par ses créanciers et veut éviter de perdre son bien.
  • Le propriétaire est surendetté et ne peut plus rembourser ses emprunts.
  • Le propriétaire a un projet urgent qui nécessite des liquidités, comme la création d'une entreprise, le financement d'une formation ou le règlement d'un litige.
  • Le propriétaire veut profiter d'une opportunité d'investissement immobilier et a besoin d'un apport personnel.

Les avantages de la vente à réméré

La vente à réméré permet au propriétaire de bénéficier de plusieurs avantages tels que :

  • Éviter la saisie immobilière et sauver son patrimoine.
  • Rembourser ses dettes et sortir du surendettement.
  • Obtenir des fonds rapidement et sans recourir à un crédit supplémentaire.
  • Conserver la jouissance de son bien et ne pas changer de domicile.
  • Racheter son bien à tout moment pendant la durée du réméré, s'il retrouve une situation financière stable.

Les inconvénients de la vente à réméré

Bien qu'elle présente des avantages pour certains propriétaires, elle comporte également plusieurs inconvénients, à savoir :

  • La vente de son bien à un prix décoté, inférieur à sa valeur réelle.
  • Le paiement des frais de vente, comme la commission d'agence, les frais de notaire ou le diagnostic de vente.
  • Le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à l'acquéreur, qui peut être élevée.
  • La perte de la propriété de son bien et devenir locataire du nouveau propriétaire.
  • Le risque de ne pas pouvoir racheter son bien dans le délai fixé, s'il ne retrouve pas une capacité d'endettement suffisante. Il doit alors quitter le bien et perdre son investissement initial.

Combien ça coûte ?

Tout d’abord, il est important de noter que le coût d'une vente à réméré dépend de plusieurs facteurs, comme : 

  • Le prix de vente du bien
  • Le prix de rachat
  • La durée du réméré
  • Le montant de l'indemnité d'occupation
  • Les frais de notaire 
  • Les frais d'agence
  • Les intérêts
  • Les assurances.

Le coût global d'une vente à réméré varie entre 10 % et 12 % du prix du logement par an, voire entre 15 % et 17 % lorsque la durée est courte. En moyenne, un particulier vendant son bien en réméré doit s'attendre à une perte financière de 13 % environ du prix de son logement.

Le prix de vente d'un bien immobilier en réméré correspond généralement entre 50 % et 70 % de sa valeur vénale. Il faut donc que le montant total des dettes du vendeur ne dépasse pas le prix de vente du bien pour que l'opération soit bénéfique.

Comment trouver des annonces ?

Pour trouver des annonces, voici quelques étapes à suivre :

  • Consulter les agences immobilières. Certaines agences immobilières peuvent proposer des biens en vente à réméré. 
  • Parcourir les journaux locaux. Les journaux locaux peuvent également publier des annonces de vente à réméré. Prenez le temps de consulter les rubriques immobilières pour trouver des offres intéressantes.
  • Utiliser les réseaux sociaux. Il est possible que des vendeurs ou des investisseurs y partagent des annonces de vente à réméré.
  • Contacter les investisseurs immobiliers. Cherchez des investisseurs actifs dans votre région et prenez contact avec eux pour savoir s'ils ont des opportunités disponibles.
  • Faire appel à un courtier immobilier. Certains courtiers ont des contacts et des opportunités dans le domaine de la vente à réméré.

Les grandes étapes d’une vente à réméré

Voici un récapitulatif des grandes étapes d'une vente à réméré :

1. Identification des parties

La vente à réméré fait intervenir deux types d'acteurs :

  • Le vendeur, également appelé le propriétaire du bien immobilier, décide de vendre son bien dans le cadre d'une vente à réméré.
  • L'acheteur, souvent un investisseur, est disposé à acquérir temporairement la propriété du bien en accordant au vendeur une option de rachat.

2. Négociation des termes

Le vendeur et l'acheteur négocient les termes. Cela inclut le prix de vente initial, la période de réméré, les frais supplémentaires éventuels, et toute autre condition spécifique à la transaction.

3. Rédaction du contrat

Une fois les termes convenus, un contrat de vente à réméré est rédigé pour formaliser l'accord entre le vendeur et l'acheteur. Le contrat doit être préparé par un professionnel du droit immobilier pour s'assurer qu'il est conforme à la législation en vigueur.

4. Signature du contrat

Le vendeur et l'acheteur signent le contrat de vente à réméré, témoignant de leur accord mutuel et de leur engagement à respecter les termes de la transaction.

5. Cession temporaire de propriété

Le vendeur cède temporairement la propriété du bien à l'acheteur, qui devient alors le propriétaire temporaire. Pendant cette période, le vendeur peut rester dans le bien en tant que locataire, selon les modalités du contrat.

6. Période de réméré

Pendant la période de réméré, le vendeur a le droit de racheter le bien en remboursant le prix de vente initial convenu. Éventuellement d'autres frais supplémentaires, selon les termes du contrat.

7. Option de rachat exercée

Si le vendeur décide de racheter le bien avant la fin de la période de réméré, il doit informer l'acheteur de son intention et effectuer le paiement convenu pour récupérer la propriété.

8. Fin de la période de réméré

À la fin de la période de réméré, si le vendeur n'a pas exercé son option de rachat, l'acheteur devient pleinement propriétaire du bien, et le contrat de vente à réméré devient définitif.

En conclusion, la vente à réméré offre une option intéressante aux propriétaires en difficulté financière. Cette transaction permet de céder temporairement un bien immobilier tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement. Toutefois, il est crucial de comprendre les termes du contrat et de consulter un professionnel du droit immobilier pour une vente à réméré réussie.

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Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?
Immobilier

Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?

17/10/2022

Lorsque vous consultez des annonces immobilières, il arrive que certaines aient la mention “sous offre”. Une personne a donc déjà formulé une offre d’achat au vendeur. Cela signifie-t-il pour autant que c’est fini pour vous et que vos chances d’acquérir le bien en question sont perdues à jamais ? Qu’implique exactement cette mention “sous offre” ? On vous dit tout dans cet article.

Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?
Immobilier

Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?

12/10/2022

Par définition, un vice caché est tout le contraire d’un vice apparent : il n’est pas visible au cours des visites du bien. En théorie, ils sont également cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Mais il arrive parfois que le vendeur soit au courant et qu’il doive indemniser l’acquéreur pour les préjudices. Faisons le point sur la situation.

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?
Immobilier

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?

7/10/2022

Pour se rémunérer de ses services d’intermédiaire pour les transactions immobilières, l’agent immobilier perçoit des commissions. Celles-ci peuvent être forfaitaires ou proportionnelles. On vous dit tout sur le mode de calcul de la commission d’un agent immobilier.

Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?
Immobilier

Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?

3/10/2022

Vous aimeriez connaître les possibilités de rétractation de l'acheteur avant la signature d’un compromis de vente ? Après avoir visité un bien, vous avez eu un coup de foudre et avez rapidement signé un compromis de vente. Aujourd’hui, vous souhaitez changer d’avis ? C’est possible, découvrez sous quelles conditions.

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?
Immobilier

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?

23/9/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez qui paie les frais d'agence ? Dans cet article, vous allez découvrir que c’est toujours l’acquéreur qui les paie.

Pré-état daté : définition et obligations
Immobilier

Pré-état daté : définition et obligations

25/7/2022

Avant de conclure un achat immobilier et afin d'éviter des incidents financiers, l’acquéreur d’un bien en copropriété doit posséder un pré-état daté. Qu’est-ce qu’un pré-état daté et quelles sont les obligations légales qui l’encadrent ? Quelles sont les informations qu’il doit contenir et est-il obligatoire ? Réponses dans cet article.

Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?
Immobilier

Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?

11/7/2022

Le titre de propriété est un document important qui permet à son propriétaire de prouver que le bien lui appartient. Il est également indispensable au cas où ce dernier décide de le revendre ou le léguer. Quelle démarche et quel délai pour l’obtenir ? Voici ce qu’il faut savoir sur le titre de propriété.

Acte authentique de vente : définition et modalité
Immobilier

Acte authentique de vente : définition et modalité

20/6/2022

En cas de vente, deux types d’actes interviennent : le compromis de vente ou l’avant-contrat de vente et l’acte authentique de vente. Vous vous apprêtez à procéder à une transaction immobilière et signer un de ces actes ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Tout savoir sur le relevé de propriété
Immobilier

Tout savoir sur le relevé de propriété

20/5/2022

En France, l’immobilier est régi par un certain nombre de documents administratifs. Le relevé de propriété en est un. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur ce document.

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement
Immobilier

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement

3/5/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif ? Il est probable que vous soyez donc en train de visiter des biens. Certains points sont à vérifier au cours d’une visite d’appartement. On fait le bilan ensemble sur les éléments sur lesquels vous devez rester vigilants.

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif
Immobilier

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif

28/4/2022

Vous êtes à la recherche d’un nouveau bien pour investir ? Vous envisagez de faire appel aux services d’une agence ou d’un chasseur ? Vous signerez probablement un mandat de recherche. Avant de signer ce type de contrat, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !

4/3/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Nancy ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce à nos experts Bevouac.

Tout savoir sur le compromis de vente
Immobilier

Tout savoir sur le compromis de vente

17/2/2022

Cette procédure engageante pour les deux parties est réglementée par une multitude de paramètres : conditions suspensives, versement d’un acompte, possibilité de rétraction… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente.

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?
Immobilier

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?

2/2/2022

Quand faire une offre d’achat ? À quoi s’engage-t-on ? Quelles sont les conditions de rétractation ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur les offres d’achat en immobilier.

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?
Immobilier

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?

28/1/2022

Futur propriétaire de sa résidence principale ou d’un investissement immobilier locatif, vous pouvez vous poser la même question : peut-on se rétracter lors d’un achat immobilier ? Quand et comment ? On vous en dit plus…

7 conseils pour bien visiter un bien immobilier
Immobilier

7 conseils pour bien visiter un bien immobilier

25/1/2022

Lors d’un achat de bien, il est indispensable de ne pas se précipiter, même si l’annonce semble attrayante. Dans cet article, on vous donne 7 conseils d’experts pour bien visiter un bien immobilier.

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier
Immobilier

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier

25/1/2022

Comment acheter au meilleur prix et profiter d’un investissement rentable ? Pour cela, découvrez nos 5 conseils qui vous permettront de faire de bonnes affaires en immobilier.

Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !

14/1/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !

21/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !

17/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Rennes ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !
Immobilier

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !

3/12/2021

Vous êtes perdu face aux différentes étapes d’achat d’un bien immobilier ? Découvrez toutes les modalités pour un bien neuf et ancien dans cet article !

Comment négocier un bien immobilier ?
Immobilier

Comment négocier un bien immobilier ?

12/11/2021

Négocier un bien immobilier est l’un des moyens pour acheter en dessous du prix du marché et réussir son investissement. Voici les techniques de négociation utilisées par les chasseurs de Bevouac.

Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?
Immobilier

Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?

10/11/2021

Découvrez toutes les informations essentielles sur la taxe foncière : qu’est-ce que la taxe foncière ? Qui paye ? Comment la payer ? Comment est-elle calculée ?

Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?
Immobilier

Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?

19/10/2021

L'emplacement est le critère le plus important d’un investissement locatif. Dans quelles villes investir en 2022 ? Découvrez notre sélection.

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?
Immobilier

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?

14/10/2021

Le bon de visite est un document qu’un agent immobilier vous demande de signer dès que vous visitez un bien immobilier. Mais que signifie-t-il exactement ? Quelle est sa valeur juridique ? Qu’est-ce que vous encourez si vous décidez de le contourner ?

Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?
Immobilier

Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?

12/10/2021

Au-delà du prix de vente, vous allez devoir supporter d'autres frais. Frais de notaire, taxes, coût du crédit, commission d'agence, zoom sur le vrai coût d'un achat immobilier.

Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?
Immobilier

Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?

23/7/2021

Le prix d'un bien mis en vente sur le marché ne s'invente pas, des facteurs feront varier le prix à la hausse ou à la baisse.

Ils l'ont fait, pourquoi pas vous ?

David, 32 ans
Nancy
"Un accompagnement à la hauteur de mes attentes"
Budget total
456 200€
Rendement brut
6.3%
Lire la Bevouac story de David
Quentin, 28 ans
Nancy
"Un accompagnement à la hauteur de mes attentes"
Budget total
456 200€
Rendement brut
6.3%
Lire la Bevouac story de David

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