Avez-vous déjà entendu parler du portage immobilier ? Cette stratégie financière est de plus en plus populaire dans le domaine de l'immobilier. Alternative à l'hypothèque, cette stratégie est utilisée par les personnes en situation de surendettement pour obtenir des fonds sans perdre la jouissance de leurs biens. Découvrons ensemble tout ce qu’il faut savoir sur cette technique.
Différence entre le portage immobilier et la vente en réméré
Le portage immobilier et la vente en réméré sont deux options financières liées à l'immobilier. Ces deux procédés entrent dans le champ d'application des articles 1659 et suivants du Code civil relatifs aux ventes avec option de rachat. Il s'agit donc d'options utilisées par des personnes en situation de surendettement ou fichées au FICP (Fichier national le des incidents de remboursement des crédits aux particuliers).
Les deux procédés sont très proches dans leur principe de fonctionnement. Les deux termes sont même parfois utilisés comme synonymes dans le langage courant. Ce qui alimente davantage la confusion. Des nuances existent cependant pour les différencier.
Le portage immobilier permet à un propriétaire en difficulté financière de vendre temporairement son bien immobilier à une société de portage, tout en continuant à l'occuper en tant que locataire. Le prix de vente est généralement à 20 ou 30 % en dessous de la valeur réelle du bien. En contrepartie, il verse à la société une indemnité d'occupation (assimilable donc à un loyer).
Cette vente temporaire permet au propriétaire de recevoir des liquidités immédiates pour régler ses dettes ou réaliser d'autres projets. Il pourra alors, à terme (après 6 mois à 5 ans), soit vendre définitivement le bien au prix du marché soit le racheter à un prix convenu lors de la transaction initiale. Pour faire simple, le portage immobilier offre une solution de liquidité temporaire sans nécessiter un déménagement immédiat.
De même que le portage, la vente en réméré est une opération qui permet à un propriétaire en difficulté financière de vendre son bien immobilier à un investisseur tout en ayant la possibilité de le racheter à une date ultérieure. Le terme est, ici également, fixé entre 6 mois et 5 ans. Dans la pratique, le délai de réméré n'excède que très rarement 24 mois (de même que pour le portage).
La vente en réméré est souvent utilisée comme un moyen de faire face à une situation d'urgence financière. Elle permet de récupérer des liquidités immédiates tout en conservant la possibilité de récupérer le bien par la suite. Le propriétaire a généralement un délai prédéfini pour racheter le bien à un prix convenu lors de la vente initiale. Si le rachat n'est pas effectué dans le délai imparti, l'investisseur devient le propriétaire définitif du bien.
Les seules différences entre les deux procédés sont peut-être d'ordre pratique. Dans la pratique en effet, on contracte une vente à réméré si on veut disposer d'un délai plus long pour rétablir sa situation financière (même si du point de vue légal, le délai prévu pour les deux procédés est le même). De plus, le loyer est généralement plus élevé dans le cadre d'une vente en réméré : entre 10 et 15 % du prix de vente contre 7 à 9 pour le portage immobilier.
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Quels sont les avantages du portage immobilier ?
Le portage immobilier est une opération qui peut présenter plusieurs avantages pour les propriétaires en difficulté financière.
Voici 5 de ces avantages :
- Stopper la saisie immobilière et de régulariser sa situation auprès de ses créanciers, en remboursant ses dettes grâce au produit de la vente du bien.
- Conserver son patrimoine immobilier et rester dans son logement tout en l'ayant quasiment vendu. Le vendeur acquiert une qualité de locataire pendant la durée du portage. Il paie ainsi un loyer à l'investisseur. À la différence du locataire classique, il dispose cependant du droit de racheter son bien à l'issue de l'opération un prix fixé à l'avance.
- Baisser ses mensualités et retrouver un équilibre budgétaire. Le portage immobilier est un outil efficace pour restructurer sa dette. Il permet de solder sa dette issue du premier crédit immobilier pour rééquilibrer sa situation financière. À l'issue du portage, le vendeur peut contracter un nouveau crédit immobilier à des conditions plus avantageuses pour racheter son bien.
- Profiter d'un prix décoté de 20 à 30 % pour racheter son bien, indépendamment des fluctuations du marché immobilier, car le prix de rachat est garanti dès le départ.
- Bénéficier d'un potentiel de plus-value future. Les acheteurs dans le cadre du portage immobilier peuvent bénéficier du potentiel de plus-value future du bien. Si la valeur du bien immobilier augmente pendant la période de portage, l'acheteur peut réaliser un profit en vendant le bien ou en le finançant de nouveau.
Le portage immobilier peut donc être une solution intéressante pour les propriétaires qui souhaitent se libérer de leurs dettes, tout en conservant leur logement et la possibilité de redevenir propriétaires.
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Quels sont les inconvénients et les risques ?
Le portage immobilier est une opération qui peut comporter également des inconvénients et des risques.
Voici les plus courants d'entre eux :
- Vendre son bien avec une décote importante, généralement entre 20 et 30 % par rapport à sa valeur réelle, ce qui représente un manque à gagner pour le vendeur. Certes, la somme récupérée peut vous dépanner dans l'immédiat. Cependant, dans le cas où vous ne pouvez pas racheter votre bien, ce sera le prix de vente définitif.
- Des frais importants, tels que les frais de notaire, les frais d'agence et la commission de la société de portage, qui peuvent atteindre 5 % du prix de vente. Il arrive également que la taxe foncière reste à la charge du propriétaire devenu locataire.
- Un risque de perdre définitivement son bien. Si le vendeur n'est pas en mesure de le racheter dans le délai prévu ou s'il ne respecte pas les conditions du contrat de bail, il peut perdre définitivement son bien.
- Un risque de litige entre le vendeur et l'acheteur, en cas de désaccord sur la valeur du bien, sur les modalités du rachat ou sur l'état du logement. En principe, le prix de rachat est préalablement fixé dans le contrat de départ. Cependant, dans la pratique, des conflits restent possibles sur ce point.
- Des contraintes légales et réglementaires. Le portage immobilier peut être soumis à des contraintes légales et réglementaires spécifiques, qui peuvent varier d'un pays à l'autre. Il est essentiel de se familiariser avec les lois applicables et de s'assurer que toutes les exigences légales sont respectées lors de la réalisation d'une transaction de portage immobilier.
On peut donc constater que le portage immobilier est une opération à envisager avec prudence. En étudiant bien les modalités du contrat et en comparant les offres des différentes sociétés de portage, vous pourrez évaluer la portée de l'opération. Il faut également s'assurer d'avoir un plan de financement solide pour pouvoir racheter son bien dans les meilleures conditions.
Exemple concret
Pour illustrer le fonctionnement du portage immobilier, voici un exemple concret :
Avant le portage :
- Valeur de la maison : 300 000 €
- Total des dettes : 120 000 €
- Revenus mensuels du foyer : 4 000 €
- Mensualités de remboursement : 2 400 €
Pendant le portage :
- Prix de vente du bien : 210 000 €
- Loyer du meublé (indemnité d'occupation mensuelle) : 1 500 €
Après le portage (une fois que le bien est racheté par le biais d’un nouveau prêt) :
- Prix de rachat du bien : 220 000 €
- Mensualité du prêt immobilier : 1 000 € (soit un taux d'endettement passé de 60 % à 25 % grâce à un portage qui aura duré 12 mois).
En somme, cet exemple montre comment le portage immobilier peut permettre à des propriétaires endettés de se libérer de leurs dettes, tout en conservant leur logement et la possibilité de redevenir propriétaires.
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Comment fonctionnent les frais?
Le portage immobilier engendre des frais à la charge du vendeur, qui peuvent être répartis en trois catégories :
- Les frais de notaire, qui sont réduits par rapport à une vente traditionnelle, car le prix de vente est décoté. Ils sont de l'ordre de 1 à 2 % du prix de vente (contre 7 à 8 % dans une vente classique).
- Les frais d'agence, qui correspondent à la commission versée à la société de portage qui organise l'opération. Ils sont généralement calculés en fonction du prix de vente et peuvent atteindre 5 %.
- Les frais de rachat, qui correspondent au prix convenu pour récupérer son bien, majoré des frais de notaire et de la commission de la société de portage. Ils sont garantis dès le départ et ne dépendent pas de l'évolution du marché immobilier.
Par ailleurs, les frais de portage immobilier peuvent représenter une part importante du prix de vente du bien, ce qui diminue le montant que le vendeur peut récupérer pour rembourser ses dettes ou racheter son bien. Il faut donc les prendre en compte dans le calcul de la rentabilité de l'opération.
Que se passe-t-il si le vendeur ne peut pas racheter son bien ?
Si le vendeur ne peut pas racheter son bien à l'issue du délai prévu dans le contrat de portage immobilier, il perd définitivement son droit de rachat et son droit d'occupation du bien. Il devra donc quitter le logement et le laisser à l'investisseur, qui en devient le propriétaire définitif.
L'investisseur peut alors revendre le bien à un tiers au prix du marché, et récupérer le montant de sa mise. Si le prix de revente est supérieur au prix de rachat convenu avec le vendeur, l'investisseur doit reverser la différence au vendeur, qui peut ainsi récupérer une partie de son patrimoine.
Le vendeur peut aussi demander à l'investisseur de prolonger le délai de rachat, si celui-ci est inférieur à 5 ans. Cette durée est la durée maximale prévue par le Code civil pour une vente avec faculté de rachat. Il est toutefois strictement interdit de dépasser cette limite légale. L'investisseur n'est toutefois pas obligé d'accepter cette demande. Il peut êgalement exiger des conditions supplémentaires, comme une augmentation du loyer ou du prix de rachat.
Le vendeur doit donc s'assurer d'avoir un plan de financement solide pour pouvoir racheter son bien dans les meilleures conditions, et éviter de perdre son logement et son patrimoine.
En conclusion, le portage immobilier est une solution de choix si vous êtes propriétaire en difficulté financière mais que vous ne souhaitez pas pour autant céder votre bien. Cette solution n'est toutefois pas sans risques. Elle exige une étude approfondie pour comprendre les termes et conditions spécifiques à cette opération avant de s'engager.
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