Deux offres au prix : qui est légalement prioritaire du bien immobilier ?
Mis à jour le
27/1/2023
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10 chapitres - 100 pages
Lorsqu’un acquéreur fait une offre au prix, le propriétaire est tenu de l’accepter. Il arrive toutefois que celui-ci reçoive deux offres au prix, dans ce cas, laquelle est prioritaire ? Quels critères étudier pour déterminer quelle offre retenir ? Dans cet article, les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur l’offre au prix.
Qui est prioritaire en cas de 2 offres au prix ?
Selon l'article 1583 du Code civil, la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l'égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »
En d’autres termes, la rencontre de volontés qui se manifeste par l'entente sur le prix et sur la chose, constitue l’élément déterminant qui va formaliser le contrat de vente.
Dans le cas d’une offre au prix, l’acquéreur fait son offre et manifeste ainsi son consentement par rapport à la chose (le bien immobilier) et au prix annoncé par le propriétaire. L’offre au prix s’apparente donc plus à une acceptation de l’offre de vente.
Une offre au prix forme en principe l’accord de vente puisque l’acquéreur accepte les conditions du vendeur sans réserve.
Autant dire que le consentement est ici bien matérialisé de part et d’autre. La question qui se pose ici est de savoir : qui est prioritaire si deux acquéreurs formulent leur acceptation de l’offre de vente en faisant chacun une offre de prix ?
Premier arrivé, premier servi (en principe)
Le Code civil stipule dans son article 1121 que le contrat est formé dès lors que l’acceptation parvient à l’offrant. Cette acceptation, en l’occurrence ici l’offre d’achat. Ainsi, s’il y a plusieurs offres, c’est la première arrivée qui formera le contrat.
La Cour de Cassation a d’ailleurs eu l’occasion de l’affirmer : « L’offre faite au public lie [l’offrant] à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre est faite à une personne déterminée ».
En d’autres termes, la règle du « premier arrivé, premier servi » s’applique ici. L’acheteur en position de prouver que son offre est arrivée en premier est donc en mesure de demander la réalisation forcée de la vente.
En revanche, si les offres sont concomitantes ou arrivées simultanément le même jour, le vendeur sera libre de choisir entre les deux offres.
Que doit contenir l’offre d’achat ?
Pour être valide, une offre doit contenir les informations suivantes :
- Une proposition de prix
- La durée de validité de l’offre (de 5 à 10 jours)
- L’identité de l’acheteur ainsi que celle du vendeur
- Le moyen de financement de l’achat
- Une description sommaire du bien immobilier
- Les clauses suspensives de l’offre d’achat (droit d’urbanisme, prêt bancaire, servitudes, etc.)
Il faut savoir que la loi interdit un quelconque versement d’acompte à ce stade du processus de vente. Le premier versement ne doit intervenir qu’après la signature du compromis de vente.
Comment maximiser ses chances lorsqu’on fait une offre au prix ?
On a vu que pour deux offres concomitantes, le vendeur est libre de choisir la meilleure offre. C’est pour cela que vous devez travailler votre dossier afin de maximiser vos chances d’être retenu par le vendeur.
Bien préparer son dossier
Une fois qu’il accepte une offre, le vendeur ne pourra plus revenir en arrière. Son acceptation formelle le lie juridiquement. C’est pour cette raison qu’il choisira le dossier le plus solide.
Votre dossier doit donc refléter suffisamment votre solvabilité. Assurez-vous que votre budget est suffisant et que vous êtes en mesure d’obtenir le financement pour votre achat.
Obtenir une attestation de faisabilité de financement
L’attestation de faisabilité de financement est un document qui certifie que vous avez bien la capacité de rembourser votre prêt. Elle est délivrée par une banque ou un courtier immobilier.
Ce document est ainsi apte à rassurer le vendeur et ainsi à booster vos chances d’être choisi par celui-ci.
Présenter une offre en bonne et due forme
La forme compte aussi pour convaincre le vendeur de choisir votre offre plutôt qu’une autre. Un vendeur ne peut légalement refuser une offre au prix présentée correctement, mais il peut choisir si plusieurs offres au prix se présentent le même jour.
La vôtre doit être formalisée et contenir toutes les informations réglementaires afin de ne pas être refusée. Elle doit également exprimer votre volonté claire d’être engagée si le vendeur accepte votre offre.
Assurer le vendeur de la solidité de son profil
Il existe d’autres éléments qui peuvent aider à rassurer le vendeur afin qu’il choisisse votre offre plutôt qu’une autre :
- Votre stabilité professionnelle
- Un apport personnel important
- Une preuve de motivation matérialisée par une lettre envoyée directement au vendeur
- Etc.
Le vendeur a-t-il droit d’accepter plusieurs offres ?
Une fois qu’il aura choisi une offre en cas d’offres concomitantes ou qu’il a accepté la première offre en cas de plusieurs offres au prix, il ne pourra plus revenir en arrière. Le vendeur ne peut donc pas accepter plusieurs offres. Il est lié par l’acceptation qu’il envoie au premier acquéreur.
Aussi :
- Il ne peut pas refuser une offre au prix à moins qu’il renonce à vendre son bien
- S’il décide d’accepter une autre offre et de renoncer à la première, il est en tort et peut être poursuivi pour versement de dommages et intérêts (à l’acquéreur lésé, mais aussi éventuellement à son agent immobilier).
- Il ne peut pas privilégier une autre offre sous prétexte qu’elle propose un prix supérieur à celui proposé initialement dans l’annonce. D'ailleurs, il est interdit pour un acquéreur de proposer un prix supérieur sous prétexte qu’une offre au prix a déjà été formulée.
Quels sont les points essentiels à vérifier pour le vendeur avant d’accepter une offre ?
S'il a le choix entre plusieurs offres, le vendeur doit bien étudier chacune d’elles afin de faire le bon choix. En effet, contrairement à l’acquéreur qui dispose d’un délai de rétractation, le vendeur est engagé dès qu’il accepte une offre. Il doit donc prudemment étudier chaque offre dans le but d'en choisir la meilleure.
Voici notamment les points qu’il ne manquera pas de vérifier :
Les conditions de financement des acquéreurs
- Comment seront-ils financés ?
- Quand obtiendront-ils leur financement ?
Comme on a vu précédemment, l’acheteur qui présente une attestation de faisabilité de financement l’emporte sur l’autre. En effet, ce document atteste que l’acheteur concerné à toutes les chances de voir sa demande de prêt être accepté. Si l'acheteur indique qu’il s’agit d’un achat comptant, c’est un signal encore plus positif envoyé au vendeur.
L’absence de conditions suspensives d’obtention de financement est également un bon point.
La situation professionnelle de l’acheteur
Prouver votre stabilité sur le plan professionnel peut rassurer un vendeur. Le must est d’être en CDI ou fonctionnaire.
Le montant de l’apport
Plus celui-ci est important, plus la banque sera susceptible d’accorder un prêt et plus le vendeur sera rassuré sur votre solvabilité.
La motivation des acheteurs
Le vendeur sera par ailleurs attentif à la motivation profonde, le ressenti des acheteurs avant d’opter pour une offre ou l’autre.
Imaginez si vous achetez une maison de famille dans laquelle le vendeur a passé son enfance. Il sera potentiellement sensible à ce que vous voulez faire du bien après la vente.
Peut-on faire une offre au-dessus du prix ?
En principe, il est interdit de négocier le prix d’un bien immobilier à la hausse. De même, le vendeur n’est légalement pas autorisé à accepter une offre au-dessus du prix demandé.
Pourtant, dans la pratique, il reste possible que l'acquéreur propose un prix supérieur afin d’éviter de se faire supplanter s’il a eu un coup de cœur ou s’il s’agit d’un bien rare. Faire une proposition supérieure est aussi courant sur un marché tendu où les acquéreurs se bousculent pour obtenir un bien.
Il faut toutefois bien connaître le marché local ainsi que sur l’état du bien afin de ne pas proposer un prix exagérément élevé.
Qu’est-ce qu'une réalisation forcée de la vente ?
En principe, une fois qu’il a manifesté son acceptation à accepter une offre, le vendeur est engagé à conclure la vente. On a aussi vu que le vendeur est tenu d’accepter une offre au prix puisque légalement, le contrat de vente est formé dès lors que les deux parties s’entendent sur le prix et sur la chose.
Aussi, dans le cas où le vendeur se refuse à réaliser la vente ou préfère opter pour une autre offre, le premier acquéreur peut demander la réalisation forcée de la vente en justice.
Il faut cependant souligner qu’il s’agit d’une procédure à la fois contraignante et longue. Par ailleurs, la jurisprudence est assez stricte en la matière, considérant la vente d'un bien immobilier comme une “opération complexe”.
Ainsi, une offre faite au public qui ne précise pas l’adresse du bien, par exemple, est considérée seulement comme une “invitation à entrer en pourparlers”. Le vendeur ne pourra donc pas être tenu d’accepter une offre même si elle propose un prix correspondant à celui demandé dans l’annonce. C’est donc un sujet épineux et complexe.
En conclusion, le vendeur est généralement tenu d’accepter la première offre au prix qu’il reçoit. La situation se complique toutefois lorsqu’il reçoit deux offres concomitantes. Il doit alors déterminer laquelle des deux offres au prix sera prioritaire sur l’autre.
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