Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?

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Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?

Mis à jour le

17/10/2022

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Lorsque vous consultez des annonces immobilières, il arrive que certaines aient la mention “sous offre”.

Une personne a donc déjà formulé une offre d’achat au vendeur.

Cela signifie-t-il pour autant que c’est fini pour vous et que vos chances d’acquérir le bien en question sont perdues à jamais ? Qu’implique exactement cette mention “sous offre” ?

Les experts de chez Bevouac vous disent tout dans cet article.

Que signifie exactement un bien sous offre ?

Pour comprendre la notion de “sous offre”, vous devez tout d’abord connaître les différentes étapes du processus d’acquisition d’un bien immobilier.

Quand le propriétaire met en vente son bien, il indique un prix. Celui-ci peut être négocié par les éventuels acheteurs. Un éventuel acheteur peut en effet faire une offre en dessous de ce prix affiché.

Le vendeur peut y répondre par une contre-proposition. C’est l’étape de la négociation du prix de vente entre le vendeur et l’acquéreur. C’est ici que commence le processus de vente.

C’est justement à cette étape que le bien peut passer en sous-offre. À l’issue de la négociation, un acheteur potentiel décide de faire une offre au vendeur. Le bien est donc dit en sous offre. À ce stade, le vendeur s’accorde un temps de réflexion pour accepter ou non une offre d’achat.

Cela ne signifie cependant pas que le vendeur a accepté cette offre formulée par l'acquéreur potentiel. La mention sous offre signifie seulement qu’un acheteur potentiel s’est positionné en faisant une offre au propriétaire. Si elle est ajoutée à l’annonce de vente, cela indique que le vendeur ne l’a pas encore acceptée et que le bien reste disponible sur le marché.

En résumé, voici donc les étapes successives dans un processus d’achat d’un bien immobilier :

L’offre d’achat au vendeur. Le bien est dit en sous offre tant que le vendeur n’a pas accepté formellement l’offre d’un acheteur.
L’acceptation de l’offre. Il faut souligner qu’une offre est obligatoirement écrite. Une offre orale est considérée comme nulle et non avenue. Pour accepter l’offre, le vendeur doit donc contresigner l’offre écrite.
La signature d’un compromis ou d’une promesse de vente
La signature de l’acte authentique de vente.

Afficher qu’un bien est en sous offre est en réalité une façon, pour le vendeur, de faire jouer la concurrence et de montrer que le bien est convoité, afin d’obtenir une potentielle meilleure offre. Cela peut être pour cette raison qu’il ne l’accepte pas tout de suite.

Peut-on encore se positionner sur un bien sous offre ?

Comme on l’a vu, si la mention “sous offre” apparaît sur une annonce immobilière, cela signifie que le propriétaire n’a pas encore accepté l’offre émise par l’acheteur potentiel. Vous pouvez d’ailleurs appeler l’agence immobilière pour vous en assurer.

Le vendeur prend son temps avant d’accepter une offre quand celle-ci est en dessous du prix demandé. Par conséquent, oui, même quand un bien est indiqué sous offre, vous pouvez tout de même vous positionner et faire une offre. En effet, tant que le vendeur n’a pas accepté l’offre, le bien reste disponible sur le marché.

Deux possibilités s’offrent alors à vous :

Faire une offre supérieure à la première offre. Vous pouvez contacter l’agence pour connaître le montant de cette dernière.
Faire une offre équivalente, mais avec des conditions plus avantageuses (sans condition suspensive d’obtention de prêt par exemple).

Que se passe-t-il si l’offre est acceptée par le vendeur ?

Dans le cas où la première offre a été acceptée par le vendeur, la situation se complique. En principe, la vente est quasi scellée à ce moment-là puisque les deux parties devraient logiquement procéder ensuite à la signature d’un compromis de vente.

Pas de panique pour autant ! En effet, il reste encore possible que la situation tourne à votre avantage. L’acquéreur peut encore se désister par exemple ou une condition suspensive peut se réaliser. Sa demande de prêt peut lui avoir été refusée par exemple. Dans ce cas, le processus d'achat est interrompu et le bien revient d’office sur le marché. Vous pourrez ainsi faire votre offre pour l’acquérir.

Peut-on visiter un bien sous offre ?

Tant que le vendeur n’a pas encore accepté l'offre d’achat qui lui a été soumise, le bien est encore officiellement sur le marché. Il reste donc ouvert à d’éventuelles propositions.

En conséquence, les visites restent possibles afin que d'éventuels intéressés puissent apprécier le bien et faire de nouvelles offres s’ils sont intéressés.

En revanche, une fois qu’il aura accepté une offre d’achat, le vendeur est obligé d’arrêter les visites. Une fois qu’il appose sa contresignature sur l’offre d’achat, celle-ci l'engage. Il ne peut plus de ce fait recevoir de nouvelles offres.

Quelle différence entre un bien sous offre et sous compromis ?

On a vu qu'un bien sous offre et un bien sous compromis de vente sont deux réalités différentes. Elles correspondent d’ailleurs à des étapes distinctes du processus de vente d’un bien.

L’acquéreur et le vendeur signent un compromis de vente lorsque ce dernier a accepté l’offre d'achat. Ils sont donc plus avancés dans le processus qu’au moment où le bien est sous offre. Il ne reste en effet qu’une étape finale avant que le bien soit définitivement vendu : la signature de l’acte authentique de vente.

D’autre part, quand le bien est dit sous offre, seul un acheteur a manifesté sa volonté d’acheter le bien. Le vendeur, quant à lui, ne s’est pas encore engagé à ce stade. En revanche, un compromis de vente engage les deux parties. Le vendeur s'engage à vendre son bien dans les conditions et au prix fixés et l’acheteur s’engage à acheter dans les mêmes conditions.
Le compromis de vente vaut quasiment vente. Un délai de rétraction est prévu au profit de l’acquéreur. Au-delà de ce délai, aucune des deux parties ne peut plus, théoriquement, se rétracter. À ce stade, il est même possible que l’acheteur ait versé un dépôt de garantie ou séquestre au vendeur.

Combien de temps dure une offre d’achat ?

La loi n’a fixé aucun délai en ce qui concerne la validité d’une offre d’achat. Dans la pratique, cependant, ce délai est de 5 à 10 jours en moyenne.

C’est le temps nécessaire pour évaluer la proposition en fonction du délai de mise en vente, de la réalité du marché immobilier et du nombre d’offres.

Quel intérêt pour les agences d’afficher le bandeau sous offre sur les annonces de vente ?

La mention “sous offre” est une stratégie des agences. L’objectif ? Mettre la pression aux acquéreurs potentiels et les inciter à faire une offre au plus vite.

C’est un signal de preuve sociale donné aux personnes intéressées par le bien que quelqu’un a déjà fait le premier pas, mais que le vendeur hésite encore.

Celui qui est intéressé a donc intérêt à faire une offre assez vite s’il ne veut pas que le bien lui échappe.

Afficher le bandeau “sous offre” permet donc de faire jouer la concurrence et éventuellement, de faire monter les prix.

Existe-t-il un accord en cas d’offre au prix ?

Un vendeur s'accorde un temps de réflexion, surtout quand une offre d’achat propose un prix au-dessous du prix qu’il demande. En revanche, il arrive qu’un acquéreur ne cherche pas à négocier et fasse une offre au prix. En d’autres termes, il fait une offre d’achat au prix demandé par le vendeur.

Selon l’article 1583 du Code Civil, la vente est conclue dès lors qu’il y a entente sur la chose et le prix. En cas d’offre au prix, la vente est ainsi en bon chemin à moins que l’acheteur se désiste avant ou après la signature d’un compromis de vente.

En conclusion, un bien immobilier sous offre est un bien pour lequel un acheteur potentiel a déjà fait une offre d’achat, mais que le vendeur n’a pas encore acceptée. Vous avez donc encore une chance de vous immiscer dans la course à condition d’adopter la bonne stratégie, car un bien sous offre est encore sur le marché.