Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous vous demandez si c'est rentable d'acheter un appartement pour le louer ? Cette idée peut sembler attrayante, mais cela soulève également des interrogations sur la rentabilité à long terme.
Dans cet article, on vous explique si acheter un appartement pour le louer est rentable.
Acheter un appartement pour le louer : quel intérêt ?
L'acquisition d'un appartement en vue de sa location est une forme d'investissement immobilier aux multiples avantages, notamment :
- Créer un patrimoine pérenne et tangible transmissible à ses héritiers ;
- Percevoir des revenus locatifs réguliers, éventuellement suffisants pour couvrir le remboursement du crédit et les frais associés ;
- Accéder à des dispositifs de défiscalisation permettant de réduire les impôts sur le revenu ou sur la plus-value ;
- Préparer sa retraite en s'assurant un complément de revenu ou une résidence secondaire ;
- Tirer profit de la valorisation du bien immobilier à long terme.
Quels sont les risques d’acheter un appartement pour le louer ?
Les risques associés à l'achat d'un appartement en vue de sa location sont nombreux, parmi eux :
- Risque de perte de capital
Une baisse de la valeur du bien à la revente peut entraîner une perte financière, influencée par le marché local et l'état du logement. C'est pour cette raison qu'il faut une réelle étude avant de choisir son bien. Il faut notamment étudier la situation économique et démographique des lieux, choisir un emplacement adapté, etc.
- Risque de vacance locative
L’incapacité à trouver un locataire ou le départ de celui-ci peut entraîner une absence de loyers. Vous devrez donc assurer les charges du logement.
- Risque de non-paiement du loyer
Si le locataire ne paie pas son loyer ou le paie en retard, vous pouvez avoir des difficultés à rembourser votre crédit immobilier et à payer les impôts. - Risque de litige avec le locataire
Si le locataire cause des dégradations dans le logement, ne respecte pas le bail ou conteste la décence énergétique du logement, vous pouvez avoir des conflits qui peuvent aboutir à une procédure judiciaire.
- Risque de travaux imprévus
Si le logement nécessite des travaux de rénovation, d'entretien ou de mise aux normes, vous devez les financer et les réaliser.
Il ne faut pas oublier que la rentabilité est proportionnelle au risque que vous êtes prêt à prendre en face. Plus vous viserez de hauts rendements, plus les risques seront élevés. Simulez votre profil investisseur afin de connaître votre appétence au risque et définir votre stratégie d'investissement.
Est-ce rentable ?
La rentabilité de l'achat d'un appartement pour le louer dépend de nombreux facteurs, notamment :
- La ville d'emplacement du bien :
le prix d'achat, le montant du loyer, la demande locative et la valeur du bien varient selon la localisation géographique. Certaines villes offrent des opportunités plus intéressantes que d'autres pour investir dans l'immobilier.
- Le mode d'exploitation :
le choix du régime fiscal, du dispositif de défiscalisation, du type de location (vide, meublée, saisonnière) influe sur la rentabilité. Une analyse des avantages et des inconvénients est nécessaire. - La fiscalité :
les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Des dispositifs tels que Denormandie, Censi-Bouvard, LMNP ou LMP peuvent réduire les impôts, sous conditions d'éligibilité et de taux d'imposition.
- L'état du marché immobilier local :
il faut tenir compte de l'offre et de la demande de logements, du niveau des prix et des loyers ainsi que de la dynamique économique. - Les frais d'entretien :
il faut prévoir les dépenses liées à la maintenance et à la réparation du logement, ainsi qu'aux éventuels travaux de rénovation. Ces frais peuvent varier selon l'âge, la qualité et la performance énergétique du logement. - Les taux d'intérêt du crédit immobilier :
il faut comparer les offres de financement proposées par les banques ou les courtiers, et négocier le meilleur taux possible. Le taux d'intérêt influe sur le coût du crédit et sur la capacité d’emprunt.
D'une manière générale, la rentabilité moyenne de l'investissement locatif en France varie entre 5 et 10 %.
Mais attention, un bon investissement ne se réduit pas à son seul rendement, il y a d'autres critères à prendre en compte afin de réaliser une belle opération : la tension locative, la prise de valeur, la liquidité du bien à la revente.
Comment bien calculer la rentabilité ?
La rentabilité d'un investissement locatif se calcule en rapportant les revenus générés par le bien immobilier au prix d'acquisition.
La formule de base est la suivante :
((Loyer Mensuel x 12) / Prix d'Acquisition) x 100, fournissant ainsi le rendement brut.
Cependant, cette approche ne tient pas compte de toutes les charges associées au bien :
- Les charges de copropriété ;
- La taxe foncière ;
- Les éventuels frais de gestion ;
- Les assurances ;
- Les travaux d'entretien ;
- Etc.
En incluant ces charges dans le calcul, on obtient une vision plus réaliste de la rentabilité nette de l'investissement locatif.
Quel type de location rapporte le plus ?
Le type de location qui rapporte le plus dépend de plusieurs facteurs comme :
- L’emplacement ;
- Le marché locatif ;
- Les préférences du propriétaire.
Cependant, on peut estimer que certains types d’exploitation offrent une rentabilité plus élevée que d'autres, à savoir :
La location courte durée : un investissement très rentable
La location courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb, peut être très rentable. Elle permet de bénéficier de tarifs plus élevés par nuitée, souvent liés à la demande touristique ou professionnelle.
Ce type de location permet de pratiquer des loyers plus élevés que la location classique, et de s'adapter à la demande saisonnière. La location courte durée est particulièrement adaptée aux villes touristiques, où la demande est forte et régulière.
Attention néanmoins aux évolutions réglementaires qui rendent la courte durée de moins en moins intéressante.
Il est important de les anticiper dans votre business plan afin de pouvoir pivoter plus rapidement si la législation était amenée à changer. Autrement, votre beau rendement affiché ne sera qu'un beau rendement sur le papier.
Vous ne devez pas acheter un projet en vous basant uniquement sur de la courte durée si vous souhaitez limiter les risques.
La colocation : un investissement de plus en plus lucratif
La colocation est également une option rentable. En partageant les frais entre plusieurs locataires, les revenus peuvent être plus élevés que dans une location traditionnelle.
La demande de logements en colocation est en plein essor. La colocation permet des rendements supérieurs à ceux d'une habitation classique. Cela est d’autant plus vrai si le bien est idéalement situé au cœur d'une métropole dynamique, à proximité des transports en commun et proche des établissements d'éducation supérieure (facs, écoles, lycée professionnel…).
Néanmoins, l’essor des colocations ces dernières années a saturé le marché sur certaines villes. Attention à bien analyser le marché locatif en amont pour vérifier qu'une telle offre réponde à une demande réelle.
Ainsi, la location courte durée et la colocation peuvent rapporter plus que la location classique, mais qui demandent aussi plus de gestion et impliquent plus de risque. Il faut donc bien étudier le marché, le public visé et la fiscalité avant de se lancer dans ce type d'investissement.
Comment bien acheter un appartement pour le louer ?
Acheter un appartement pour le louer est de ce fait une excellente idée sur le principe ! Néanmoins, ça demande aussi du temps, des compétences et des démarches.
Si vous souhaitez déléguer votre projet locatif de A à Z, faites appel à Bevouac, une entreprise spécialisée dans l'investissement locatif clés en main.
On vous guide à travers toutes les étapes de votre projet, depuis l'élaboration de la stratégie jusqu'à la mise en place du bien :
- La définition du projet ;
- La recherche du bien ;
- La coordination des travaux ;
- Le choix du régime fiscal le plus adapté ;
- La recherche du financement et des locataires avec nos partenaires.
Bevouac vous ouvre les portes des meilleures opportunités du marché, notamment des biens off market que Bevouac peut visiter avant les autres acheteurs.
Nos experts vous accompagnent pour les travaux, couverts par une garantie décennale.
Bevouac vous fournit également une analyse approfondie de la rentabilité de votre investissement, basée sur des critères exhaustifs.
Enfin, Bevouac est une solution idéale pour les investisseurs désireux de se constituer un patrimoine immobilier sans se soucier des contraintes et des risques associés à la gestion locative.
Nos services vous permettent d'économiser du temps, de l'argent et de garder une tranquillité d'esprit.
En conclusion, l'achat d'un appartement pour le louer peut-être une stratégie d'investissement rentable à long terme.
Cependant, cela dépend de divers facteurs tels que l'emplacement, les coûts d'entretien, la gestion locative, etc. Il faut donc bien étudier la rentabilité de son projet avant de se lancer.
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