Droit de préemption : comment ça fonctionne ?

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Droit de préemption : comment ça fonctionne ?
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Le droit de préemption est une notion juridique généralement issue du droit de l’urbanisme. 

Prévu par le Code civil, c’est un mécanisme qui confère à un tiers ou une collectivité territoriale le privilège d’acquérir un bien avant tout autre acquéreur. Comprendre le fonctionnement de ce droit est essentiel pour les acteurs du marché immobilier.

Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le droit de préemption.

Droit de préemption : c’est quoi exactement ?

Selon le bénéficiaire du droit de préemption, on distingue deux grandes catégories :

  • Le droit de préemption en faveur d’une personne physique ;
  • Le droit de préemption au profit d’une commune.

Les droits de préemption concernant les collectivités publiques

Une commune peut acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente, grâce aux droits de préemption des collectivités territoriales. C’est le Code de l’urbanisme qui le prévoit en son article L210-1.

Il s’agit de droits reconnus à une municipalité en vue de la réalisation d'opérations d’intérêt général.

Il y a trois sortes de droits de préemption selon les situations.

Le droit de préemption dans les zones d'aménagement différé (ZAD)

Des zones d'aménagement différé (ZAD) peuvent être définies sur le territoire d'une ville, avec l'accord de la commune selon les articles L212-1 et L211-2 du Code de l'urbanisme. Ce sont des zones non aménagées qui ont vocation à accueillir un projet d'aménagement territorial.

Le droit de préemption lié aux ZAD peut être exercé par la commune ou par le prestataire privé chargé de réaliser le projet d’aménagement.

Si un bien situé dans une de ces zones est mis en vente, la ville peut se substituer l'acquérir à l'acheteur et à l’acquérir en priorité. Ce droit est valable pour six ans (renouvelables) à compter de la date de création de la zone.

Le droit de préemption dans les espaces sensibles naturels

Le droit de préemption dans les espaces sensibles naturels est un droit qui permet aux collectivités territoriales de protéger des zones qui présentent un intérêt écologique ou paysager.

Ce droit est généralement exercé par le département ou délégué par celui-ci au conservatoire du littoral.

Le droit de préemption urbain (DPU) 

C’est un droit qui permet à une commune dotée d'un plan local d'urbanisme (PLU) publié de racheter en priorité des biens immobiliers mis en vente dans une zone définie en vertu de l'article L211-1 du Code de l'urbanisme.

Le droit de préemption urbain désigne ainsi la préemption au profit de la mairie. C'est le plus fréquent parmi les droits de préemption au profit des communes.

Le DPU peut s'appliquer notamment dans les cas énumérés dans l'article L300-1 du Code de l'urbanisme, tels que :

  • Création d’équipements collectifs ;
  • Création de logements sociaux ;
  • Développement ou accueil d’activités économiques (commerces ou petits artisanats) ;
  • Lutte contre l'insalubrité ;
  • Renouvellement urbain (reconstruction de quartiers) ;
  • Etc.

Le droit de préemption au profit des locataires

C’est un droit qui permet au locataire d'un bien immobilier mis en vente par le propriétaire de l'acheter en priorité, pour le protéger.

Ce droit s'applique dans deux situations.

Dans le cadre de la vente d'un bien en location

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le propriétaire qui souhaite mettre en vente un bien en location est tenu de donner priorité à son locataire pour l’achat du bien.

Selon cette disposition, la notification de congé fait aussi office d’offre de vente proposée au locataire.

Il s’agit donc d’un droit de préemption lui permettant d'acquérir le bien de manière légale.

Dans le contexte de la subdivision d'un bien loué

Lorsque le propriétaire décide de céder un ou plusieurs locaux à usage d'habitation suite à la division d'un immeuble, le locataire bénéficie également d'un droit de préemption. Cette disposition vaut même s’il s’agit de locaux à usage mixte.

Le vendeur est alors tenu de proposer une offre de vente à son locataire en priorité. Le non-respect de cette obligation entache la transaction d’une nullité. 

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La différence entre le droit de préemption simple et renforcé

Le droit de préemption simple et le droit de préemption renforcé se distinguent par les périmètres où ils s'appliquent et par l'étendue du droit accordé à la collectivité.


Droit de préemption simple 

Le droit de préemption simple correspond à la procédure standard. Il autorise certaines entités telles que les collectivités publiques, les personnes physiques ou morales, à acquérir un bien immobilier à la place de l'acheteur initial.

Cette mesure est mise en œuvre dans le cadre de la réalisation d'un projet d'utilité générale.

Droit de préemption renforcé

Le droit de préemption renforcé est instauré dans des zones urbaines nécessitant une régulation plus stricte. Il vise à exercer un contrôle accru sur l'aménagement du territoire. 

Ce dispositif permet à la collectivité de délimiter des périmètres de préemption. Dans ces périmètres, la collectivité est autorisée à exercer son droit de préemption sur un bien mis en vente. Selon les besoins spécifiques de la zone en question, il peut également le :

  • Diviser ;
  • Regrouper ;
  • Lotir ;
  • Réaménager.

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Comment se passe le droit de préemption ?

Pour exercer son droit de préemption, le titulaire doit être informé de la vente du bien par le vendeur. Celui-ci doit adresser une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

Le titulaire du droit de préemption, la collectivité ou un locataire par exemple, dispose d'un délai pour accepter ou refuser l'offre de vente.

Le DIA doit être rédigé par un notaire et indiquer les informations suivantes :

  • Le prix fixé de la vente ;
  • Les conditions de la vente ;
  • Les informations obligatoires.

S'il accepte, il doit payer le prix du bien au vendeur, selon les mêmes modalités que celles proposées à l'acheteur initial.

S'il refuse ou renonce à son droit de préemption, le vendeur peut vendre son bien librement à l'acheteur de son choix.

Quand s'applique le droit de préemption ?

Le droit de préemption s'applique pour le locataire dès que le propriétaire l’informe de son intention de vendre le logement.

Il est essentiel de noter que le propriétaire est tenu d'informer le locataire de son intention de vendre au moins 6 mois avant la fin du bail de location. 

Ainsi, le déclenchement du droit de préemption pour le locataire est lié à cette notification préalable du propriétaire.

Quelle est sa durée ?

La durée du droit de préemption varie selon le type de droit et le titulaire du droit. En général, le titulaire du droit dispose d'un délai de deux mois pour accepter ou refuser l'offre de vente du bien. Voici des exemples de durées du droit de préemption :

  • Le droit de préemption urbain: deux mois ;
  • Le droit de préemption dans les zones d'aménagement différé : six ans renouvelable ;
  • Le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles : deux mois ;
  • Le droit de préemption au profit des locataires : deux mois.

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Qui fixe le prix en cas de préemption ?

Le prix en cas de préemption est normalement fixé par le propriétaire vendeur, qui doit proposer son offre au titulaire du droit de préemption. Celui-ci peut accepter le prix, renoncer à la vente du bien, ou refuser le prix suggéré. 

Si elle refuse le prix initial, la mairie ou la personne titulaire du droit de préemption peut proposer un prix inférieur.

Le propriétaire dispose alors de 2 mois pour accepter ou refuser le prix. Dans ce dernier cas, la mairie peut saisir le juge de l'expropriation. Celui-ci se charge alors de fixer le prix définitif du bien, en tenant compte de sa valeur réelle sur le marché.

Comment se passe une préemption de la mairie ?

Voici comment se déroule généralement une préemption de la mairie :

  • Notification au propriétaire. Lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien, la mairie doit être informée de cette intention via une DIA.

  • Exercice du droit de préemption. Si la municipalité décide d'acquérir le bien, elle notifiera formellement au propriétaire.

  • Acquisition du bien. Une fois que la mairie a notifié son intention et que les parties parviennent à un accord sur le prix, la municipalité procède à l'acquisition du bien.

  • Utilisation conforme. La municipalité peut acquérir le bien en vue de réaliser des projets d'intérêt public, de promouvoir le développement urbain, etc.

Comment faire pour ne pas se faire préempter ?

Pour ne pas se faire préempter, vous pouvez essayer de contester le droit de préemption si vous pensez qu'il est illégal ou abusif. Pour cela, vous devez :

  • Saisir le tribunal administratif compétent dans un délai de deux mois après avoir reçu la décision de préemption.

  • Contester le fond ou la forme de la décision, en apportant des preuves que le motif de préemption n'est pas conforme à la loi.

  • Demander l'annulation de la décision ou la fixation d'un prix plus juste.

Vous pouvez aussi essayer de le faire annuler à condition de :

  • Respecter un délai de cinq ans après que la collectivité ait acquis le bien.
  • Prouver que la collectivité n'a plus l'intention de réaliser une opération d'intérêt général avec le bien préempté.

En réalité, l'existence du droit de préemption urbain n'est pas forcément un mauvais signe. En effet, la mairie ne le fait valoir que dans 1 % des cas.

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Peut-on accélérer le droit de préemption ?

Le délai peut être raccourci, à la demande de l'acquéreur tout comme il peut être prolongé, à la demande du vendeur. 

Dans les deux cas, la municipalité doit être disposée à le faciliter

Pour ce faire :

  • Rendez-vous à la mairie ;
  • Sollicitez un suivi du dossier ;
  • Mettez en avant le caractère urgent de la situation de vente.

Peut-on contester une décision de préemption ?

Il est possible de contester une décision de préemption si on a un intérêt à agir, c'est-à-dire si on est le propriétaire ou l'acquéreur évincé du bien.

On peut contester la décision sur le fond, si on estime que le motif de préemption est illégal ou abusif. En revanche sur la forme, si on estime que la procédure n'a pas été respectée. 

Pour cela, on doit saisir le tribunal administratif compétent. On peut demander l'annulation de la décision ou la fixation d'un prix plus juste.

En conclusion, encadré par des règles juridiques strictes, le droit de préemption implique généralement une notification préalable au bénéficiaire. La contestation d'un tel droit est également envisageable dans le cas d'éventuels motifs illégitimes ou abusifs.

Ainsi, une compréhension approfondie du fonctionnement du droit de préemption est essentielle pour toutes les parties impliquées dans des transactions immobilières.

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Investissement locatif à Grenoble : quels sont les meilleurs quartiers ?
Immobilier

Investissement locatif à Grenoble : quels sont les meilleurs quartiers ?

23/12/2022

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Grenoble ? Cette ville a de nombreux atouts que nous allons vous présenter tout de suite. Les experts de chez Bevouac vous guident à travers les meilleurs quartiers pour investir dans l'immobilier à Grenoble.

Les prix immobiliers baissent dans certaines grandes villes de France
Immobilier

Les prix immobiliers baissent dans certaines grandes villes de France

8/12/2022

Meilleurs Agents a sorti ses derniers indices des prix en ce début de mois de décembre 2022. Et la tendance serait à la baisse dans les grandes villes de France. Acheteurs et vendeurs ne ressentent pas encore ces baisses, car elles sont minimes. On a connu des années explosives pour les prix immobiliers, ils restent donc encore au plus haut, mais ils vont continuer de s’ajuster à la baisse. On fait le point sur les villes.

Indemnité d'immobilisation : définition, montant et obligations
Immobilier

Indemnité d'immobilisation : définition, montant et obligations

2/12/2022

Suite à la signature d’un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur conviennent d’une indemnité d’immobilisation. L’acheteur est alors tenu de verser une somme au vendeur pour réserver un bien immobilier, en guise de garantie. Définition, montant et obligations : faisons le point sur tout ce que vous devez savoir sur cette clause.

Avenant compromis de vente : à quoi il sert et comment il fonctionne ?
Immobilier

Avenant compromis de vente : à quoi il sert et comment il fonctionne ?

25/11/2022

Lors d’un achat immobilier, l’avenant au compromis de vente est un acte juridique permettant de modifier certaines parties du contrat sans pour autant retarder la vente. Il rappelle quelles clauses restent inchangées et quelles clauses ont été modifiées sur la convention initiale. Découvrez dans cet article quand et comment en bénéficier !

Procédure en cours : toutes les précautions à prendre lorsqu'on achète en copropriété
Immobilier

Procédure en cours : toutes les précautions à prendre lorsqu'on achète en copropriété

11/11/2022

Lorsque vous consultez une annonce immobilière, il arrive que vous tombiez sur la mention « procédure en cours ». Que signifie-t-elle ? Faut-il s’inquiéter et à abandonner son projet d’achat ? Dans cet article, les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur les procédures en cours dans une copropriété.

Qu'est-ce qu'un achat immobilier acte en main et comment le réaliser ?
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Qu'est-ce qu'un achat immobilier acte en main et comment le réaliser ?

24/10/2022

Sur le point d’acheter un bien immobilier, vous vous demandez ce que signifie un “acte en main” ? Il s’agit d'une clause permettant à l’acheteur de s’affranchir des frais de notaire. Réel avantage ou poudre aux yeux ? Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur l’achat acte en main dans l’immobilier.

Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?
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Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?

17/10/2022

Lorsque vous consultez des annonces immobilières, il arrive que certaines aient la mention “sous offre”. Une personne a donc déjà formulé une offre d’achat au vendeur. Cela signifie-t-il pour autant que c’est fini pour vous et que vos chances d’acquérir le bien en question sont perdues à jamais ? Qu’implique exactement cette mention “sous offre” ? On vous dit tout dans cet article.

Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?
Immobilier

Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?

12/10/2022

Par définition, un vice caché est tout le contraire d’un vice apparent : il n’est pas visible au cours des visites du bien. En théorie, ils sont également cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Mais il arrive parfois que le vendeur soit au courant et qu’il doive indemniser l’acquéreur pour les préjudices. Faisons le point sur la situation.

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?
Immobilier

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?

7/10/2022

Pour se rémunérer de ses services d’intermédiaire pour les transactions immobilières, l’agent immobilier perçoit des commissions. Celles-ci peuvent être forfaitaires ou proportionnelles. On vous dit tout sur le mode de calcul de la commission d’un agent immobilier.

Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?
Immobilier

Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?

3/10/2022

Vous aimeriez connaître les possibilités de rétractation de l'acheteur avant la signature d’un compromis de vente ? Après avoir visité un bien, vous avez eu un coup de foudre et avez rapidement signé un compromis de vente. Aujourd’hui, vous souhaitez changer d’avis ? C’est possible, découvrez sous quelles conditions.

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?
Immobilier

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?

23/9/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez qui paie les frais d'agence ? Dans cet article, vous allez découvrir que c’est toujours l’acquéreur qui les paie.

Pré-état daté : définition et obligations
Immobilier

Pré-état daté : définition et obligations

25/7/2022

Avant de conclure un achat immobilier et afin d'éviter des incidents financiers, l’acquéreur d’un bien en copropriété doit posséder un pré-état daté. Qu’est-ce qu’un pré-état daté et quelles sont les obligations légales qui l’encadrent ? Quelles sont les informations qu’il doit contenir et est-il obligatoire ? Réponses dans cet article.

Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?
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Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?

11/7/2022

Le titre de propriété est un document important qui permet à son propriétaire de prouver que le bien lui appartient. Il est également indispensable au cas où ce dernier décide de le revendre ou le léguer. Quelle démarche et quel délai pour l’obtenir ? Voici ce qu’il faut savoir sur le titre de propriété.

Acte authentique de vente : définition et modalité
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Acte authentique de vente : définition et modalité

20/6/2022

En cas de vente, deux types d’actes interviennent : le compromis de vente ou l’avant-contrat de vente et l’acte authentique de vente. Vous vous apprêtez à procéder à une transaction immobilière et signer un de ces actes ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Tout savoir sur le relevé de propriété
Immobilier

Tout savoir sur le relevé de propriété

20/5/2022

En France, l’immobilier est régi par un certain nombre de documents administratifs. Le relevé de propriété en est un. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur ce document.

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement
Immobilier

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement

3/5/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif ? Il est probable que vous soyez donc en train de visiter des biens. Certains points sont à vérifier au cours d’une visite d’appartement. On fait le bilan ensemble sur les éléments sur lesquels vous devez rester vigilants.

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif
Immobilier

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif

28/4/2022

Vous êtes à la recherche d’un nouveau bien pour investir ? Vous envisagez de faire appel aux services d’une agence ou d’un chasseur ? Vous signerez probablement un mandat de recherche. Avant de signer ce type de contrat, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !

4/3/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Nancy ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce à nos experts Bevouac.

Tout savoir sur le compromis de vente
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Tout savoir sur le compromis de vente

17/2/2022

Cette procédure engageante pour les deux parties est réglementée par une multitude de paramètres : conditions suspensives, versement d’un acompte, possibilité de rétraction… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente.

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?
Immobilier

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?

2/2/2022

Quand faire une offre d’achat ? À quoi s’engage-t-on ? Quelles sont les conditions de rétractation ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur les offres d’achat en immobilier.

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?
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Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?

28/1/2022

Futur propriétaire de sa résidence principale ou d’un investissement immobilier locatif, vous pouvez vous poser la même question : peut-on se rétracter lors d’un achat immobilier ? Quand et comment ? On vous en dit plus…

7 conseils pour bien visiter un bien immobilier
Immobilier

7 conseils pour bien visiter un bien immobilier

25/1/2022

Lors d’un achat de bien, il est indispensable de ne pas se précipiter, même si l’annonce semble attrayante. Dans cet article, on vous donne 7 conseils d’experts pour bien visiter un bien immobilier.

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier
Immobilier

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier

25/1/2022

Comment acheter au meilleur prix et profiter d’un investissement rentable ? Pour cela, découvrez nos 5 conseils qui vous permettront de faire de bonnes affaires en immobilier.

Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !

14/1/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !

21/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !

17/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Rennes ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !
Immobilier

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !

3/12/2021

Vous êtes perdu face aux différentes étapes d’achat d’un bien immobilier ? Découvrez toutes les modalités pour un bien neuf et ancien dans cet article !

Comment négocier un bien immobilier ?
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Comment négocier un bien immobilier ?

12/11/2021

Négocier un bien immobilier est l’un des moyens pour acheter en dessous du prix du marché et réussir son investissement. Voici les techniques de négociation utilisées par les chasseurs de Bevouac.

Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?
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Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?

10/11/2021

Découvrez toutes les informations essentielles sur la taxe foncière : qu’est-ce que la taxe foncière ? Qui paye ? Comment la payer ? Comment est-elle calculée ?

Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?
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Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?

19/10/2021

L'emplacement est le critère le plus important d’un investissement locatif. Dans quelles villes investir en 2022 ? Découvrez notre sélection.

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?
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Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?

14/10/2021

Le bon de visite est un document qu’un agent immobilier vous demande de signer dès que vous visitez un bien immobilier. Mais que signifie-t-il exactement ? Quelle est sa valeur juridique ? Qu’est-ce que vous encourez si vous décidez de le contourner ?

Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?
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Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?

12/10/2021

Au-delà du prix de vente, vous allez devoir supporter d'autres frais. Frais de notaire, taxes, coût du crédit, commission d'agence, zoom sur le vrai coût d'un achat immobilier.

Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?
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Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?

23/7/2021

Le prix d'un bien mis en vente sur le marché ne s'invente pas, des facteurs feront varier le prix à la hausse ou à la baisse.

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