Comment trouver et acheter un bien off market : nos conseils
Mis à jour le
13/2/2023
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Bevouac
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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Légende urbaine pour certains, objet de convoitise et de curiosité pour d’autres, le off market suscite bien des questionnements. Ce marché parallèle existe surtout en contexte de marché tendu. Il s’agit simplement de biens dont les annonces de vente ne sont pas publiées sur les canaux traditionnels. On vous dit tout sur comment trouver un bien en off market dans cet article.
Qu’est-ce qu’un bien off market ?
Le terme off-market est un anglicisme signifiant littéralement "en dehors du marché". En matière d'immobilier, un bien off-market est donc un bien en dehors du marché immobilier classique. En d'autres termes, il s'agit d'une maison ou d'un appartement qu'on ne retrouve donc pas sur les annonces immobilières publiées dans les revues dédiées ou en ligne.
Plus concrètement, la mise en vente est alors réalisée par une agence immobilière titulaire d'un mandat de vente, mais qui n’a pas besoin d’élargir sa communication pour trouver un acheteur. Il peut également s'agir d'une vente réalisée par un particulier qui n'a informé uniquement sa famille, ses amis proches et certains professionnels de l'immobilier.
Ainsi, aussi appelé marché confidentiel, le off market est donc un marché dont seulement les personnes avec un bon réseau peuvent prendre connaissance. Le off market est surtout présent dans les secteurs tendus ou pour des biens de luxe. En d’autres termes, plus l’offre est rare, plus les biens auront tendance à être vendus via le off market.
Prenons par exemple un appartement rénové dans le centre de Lille, dont les propriétaires souhaitent se débarrasser. Ils contactent un agent immobilier et leur dit qu’ils veulent que leur bien soit vendu dans la semaine, car ils ont des dettes à solder. L’agent n’aura qu’à appeler quelques personnes de son réseau pour vendre ce bien décoté.
Les biens off-market représenteraient entre 5 et 10 % du marché immobilier. Il s'agit donc de biens qui se vendent en toute discrétion. Comme il y a moins de concurrence, les prix peuvent donc être plus simples à négocier.
L’intérêt pour les vendeurs est que leur bien se vende rapidement. Les acheteurs en off market sont souvent des habitués, donc lorsqu’ils font une offre, il y a peu de chances qu’ils se rétractent. De même, pour les acheteurs, c’est l’accès à de meilleures affaires.
Le saviez-vous ? Grâce à notre réseau construit depuis plusieurs années dans les plus belles villes de France, 70 % des opportunités que nous présentons à nos clients proviennent du marché off market !
Pourquoi un bien peut être « off market » ?
Le marché off market concerne certains types de biens dont notamment :
- Les biens d’exception ou atypiques. Il peut s'agir d'une maison avec une terrasse hors norme ou disposant d'une vue grandiose ou encore d'une maison située en plein Paris par exemple.
- Les biens de luxe qui coûtent extrêmement chers pouvant atteindre plusieurs millions d’euros. Pour ce type de vente, le vendeur souhaite généralement rester discret. C’est pourquoi la vente n’apparaît pas dans les annonces habituelles.
Toutefois, le off market ne concerne pas exclusivement ce type de bien. Vous pouvez aussi y retrouver des biens plus classiques. Les motivations du vendeur à opter pour le hors marché peuvent être variées. Plus souvent, le off market peut aussi être une stratégie de vente du vendeur. Ses motivations :
- Par souci de discrétion
- La peur des cambriolages ou par souci d’éviter les visites non qualifiées. C’est particulièrement le cas lorsque la maison ou l’appartement en vente contient des œuvres d’arts de haute valeur.
- Pour vendre rapidement
Parfois, cela peut être le choix des agents immobiliers lorsqu'ils savent qu’une personne de leur réseau personnel sera intéressée.
Dans une large proportion, le off market concerne donc principalement des biens haut de gamme dont les prix peuvent facilement dépasser les millions d’euros (très grands espaces, terrasse immense, vue spectaculaire, etc.).
Comment trouver des biens off market ?
Il faut une réelle expertise pour trouver des biens off market. En effet, par définition, il s’agit d’un marché difficile d’accès. De simples recherches sur Internet ne vous seront ainsi d'aucune utilité. Très souvent, il faut faire appel aux yeux aguerris d’un professionnel de l’immobilier. Toutefois, avec quelques astuces, vous pouvez tenter votre chance :
Construire un bon réseau
On a vu qu’accéder à un bien en off market n’est pas anodin puisqu’il est impossible de les trouver sur les canaux d’annonce habituels. Il faut donc savoir développer un bon réseau avec des professionnels de l’immobilier comme les notaires, les promoteurs, les agents immobiliers ou encore les courtiers.
Pour cela, vous pouvez faire le tour des agences immobilières de la zone ciblée. Vous pouvez alors laisser un descriptif de ce que vous recherchez et vous inscrire sur leur base de données. Comme elles sont limitées dans leurs canaux de vente, les agences immobilières utilisent volontiers le bouche-à-oreille pour trouver des acquéreurs potentiels.
Elles ne manqueront alors pas de vous alerter si elles sont en connaissance d’un bien en off market qui correspond à ce que vous recherchez. Pour être appelé par les agents immobiliers, il faut que vous ayez un profil sérieux :
- Peu ou pas de risque par rapport à votre financement (une lettre de confort de votre banquier par exemple)
- Une idée claire de votre projet et vos critères
- Des attentes réalistes (n’espérez pas un duplex rénové à Paris 7ᵉ pour 7 000 le mètre carré).
Vous devez par ailleurs entretenir une étroite relation avec un grand nombre d’agences immobilières pour que cela soit possible. Vous devez créer des liens en passant régulièrement dans leurs bureaux et en relançant régulièrement au téléphone. Trouver un bien en off market nécessite un réel investissement en temps.
Soyez réactif
Trouver un bien en off market nécessite de se montrer ultra-réactif. Vous devez figurer parmi les premiers à vous positionner dès que l’opportunité se présente. Le off market est aussi l'apanage de vendeurs qui souhaitent vendre leur bien très rapidement.
Pour ne pas confondre vitesse et précipitation, vous pouvez faire appel à un expert de l’immobilier, comme un chasseur immobilier par exemple. La chasse fait d’ailleurs partie des services proposés par Bevouac pour nos investisseurs.
En raison de la rareté des biens que Bevouac propose, nous avons d'ailleurs décidé de travailler avec 40 investissers par mois, les plus motivés et aussi les plus à même de se positionner rapidemment.
Même si vous êtes à la recherche d’un bien atypique, il ne faut toutefois pas se limiter uniquement au off market. En effet, vous risquez de passer à côté de ce que vous recherchez sur le marché classique.
Néanmoins, si vous réussissez à créer des liens avec des agences immobilières, vous pourrez être tenu au courant de la vente d'un bien avant la diffusion de l’annonce de vente au grand public. C’est le graal pour trouver la perle rare avant tout le monde.
Avantages et inconvénients de l’achat d’un bien off market
Il peut être avantageux de trouver un bien en off market pour plusieurs raisons :
- Profiter des avantages de la faible concurrence. Comme aucune offre n’est publiée sur les canaux classiques, moins de gens pourront alors se positionner.
- Être parmi les premiers à visiter. Un tel privilège présente un réel avantage surtout dans un marché tendu.
- Possibilité de trouver un bien atypique et décoté. C’est vous aimez sortir des sentiers battus et que vous êtes à la recherche d’un bien hors du commun, le off market est ce qu’il vous faut.
Ces mêmes avantages constituent également les inconvénients du off market. En effet, le off market obéit aux mêmes règles que le marché classique, notamment en ce qui concerne la loi de l’offre et de la demande. Il peut être difficile de négocier en off market, car vous prenez le risque de voir votre offre rejetée par le vendeur.
Existe-t-il des risques à acheter en off market ?
Il n'y a quasiment pas de risque connu à acheter un bien en off market. En effet, généralement, la transaction se fera sous l'égide d'une agence immobilière ou du moins d'un professionnel de l'immobilier. Ces derniers veilleront donc à ce que les formalités légales soient respectées pour assurer la légalité de la vente.
En somme, il s’agit d’une vente classique. La seule différence est que le bien n’est pas présenté au grand public pour trouver son acheteur.
Le seul risque sera peut-être d'acheter un bien surévalué. Pour s'en parler, il suffit de bien se renseigner sur l'état réel du marché. En effet, s'il s'avère que le bien a été surévalué et qu'il ne trouve pas preneur, vous pourrez attendre pour le retrouver sur les annonces publiques.
Est-ce que les biens off market sont vraiment moins cher ?
La réponse est "cela dépend".
On a vu que le off market concerne, parfois, des biens hauts de gamme. Il s’agit aussi d’une stratégie de vendeurs qui souhaitent surévaluer leur bien. Bien souvent, le profil des vendeurs sur ce marché parallèle concerne des personnes peu enclines à la négociation. Dans ce cas, c’est rarement moins cher, mais ce n’est pas forcément le type de biens recherché par les investisseurs.
Le deuxième type de bien est plus classique. La différence est que l’agent appelle en priorité les membres de son réseau personnel. Dans ce cas, les biens peuvent être moins chers, mais ce n’est pas systématique.
Néanmoins, la grande particularité est que ce sont souvent des biens qui correspondent parfaitement aux critères du client de l’agent immobilier. Par exemple, imaginons un client qui recherche :
- Un T4 à rénover partiellement
- Avec 2 chambres séparées entre 10 et 13 mètres carré
- Une cuisine ouverte sur le salon
- 2 salles de bain
- Dans le quartier Pontchaillou de Rennes
Si un agent rentre un mandat pour un bien avec ces critères, même si le prix est au niveau du marché, son client aura trouvé exactement le bien qu’il recherche, même s’il le paie au prix du marché.
Plus qu’un marché parallèle de l’immobilier, le off market est donc avant tout une stratégie utilisée surtout dans un contexte de marché tendu. Le maître mot pour y avoir accès est de travailler son réseau ou bien, à défaut, de faire appel au réseau des autres. Découvrez le service clés en main Bevouac pour accéder à nos opportunités off market.
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Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?Au-delà du prix de vente, vous allez devoir supporter d'autres frais. Frais de notaire, taxes, coût du crédit, commission d'agence, zoom sur le vrai coût d'un achat immobilier.
12/10/2021
Comment estimer le prix d'un bien immobilier ? Le prix d'un bien mis en vente sur le marché ne s'invente pas, des facteurs feront varier le prix à la hausse ou à la baisse.
23/7/2021
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