Acheter un bien immobilier aux enchères : comment éviter les pièges ?

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Acheter un bien immobilier aux enchères : comment éviter les pièges ?
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7/4/2023

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Désireux d’investir dans l’immobilier, vous avez pensé à le faire lors d’une vente aux enchères ? Relativement peu connues, les ventes aux enchères immobilières sont pourtant des occasions intéressantes pour acquérir des biens à bas prix. Ce canal d'acquisition comporte toutefois des spécificités qu’il vous faut comprendre afin de vous engager en connaissance de causes. On vous dit tout ce qu’il faut savoir pour bien préparer une vente aux enchères immobilière dans cet article.

Avantages de l’achat d’un bien immobilier aux enchères

Acheter un bien immobilier aux enchères est une option intéressante, à plus d’un point de vue :

Des prix attractifs

La mise à prix des biens soumis aux enchères est généralement fixée à 30 % en dessous de son prix réel estimé. A la fin des enchères, il se peut que le bien soit adjudiqué à un prix qui reste inférieur à sa valeur réelle. D’ailleurs, si vous connaissez le prix du marché, vous pouvez décider d’arrêter d’enchérir quand vous le souhaitez.

Les prix seront d’autant plus intéressants dans le cas d’une vente aux enchères domaniale. Dans ce cas, l’acte de vente est gratuit et aucun frais de notaire n’est dû.

L’opportunité d'acquérir des biens immobiliers uniques

Les ventes aux enchères immobilières offrent une opportunité de mettre la main sur des biens que vous ne verrez peut-être jamais sur le marché traditionnel.

Vous pourrez ainsi acquérir des forêts, des étangs, des casernes, etc. Vous aurez également accès à des biens plus classiques comme des appartements, des maisons ou des locaux commerciaux. Somme toute, cette méthode de sourcing vous donne l’accès à une large variété de biens.

Une procédure d’achat transparente


Le mode de fonctionnement par adjudication des ventes aux enchères fait que tous les participants sont sur un même pied d’égalité.

Chacun a une chance potentielle d’acquérir le bien. Seul celui qui tient l'enchère jusqu’au bout pourra réellement le faire. Ainsi, la procédure est entièrement transparente.

Les différents types d’enchères

Avant d’aller plus loin, il est important de connaître le système de fonctionnement des ventes aux enchères immobilières.

En effet, il existe trois types de ventes avec chacun leur mode de fonctionnement :

Les ventes aux enchères immobilières notariales

Il s’agit de la plus connue. De ce fait, il ne s'agit pas de la meilleure option pour faire de bonnes affaires.

Pour y participer, vous devez vous inscrire préalablement auprès d’un notaire et lui remettre un chèque de consignation. Son montant correspond à 10 à 20 % du montant de la mise à prix.

Les ventes aux enchères immobilières domaniales


Il s’agit de ventes de biens appartenant à l’Etat :

  • Gares
  • Terrains
  • Casernes
  • Plus rarement, des successions vacantes (des biens qui n’ont pas d'héritier).

Pour y participer, aucune inscription préalable n’est requise. Il suffit de se présenter le jour J dans la préfecture de département ou l’hôtel des impôts où la vente se déroule.

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires

Elles se déroulent dans les tribunaux judiciaires.

Elles concernent des biens issus de procédures de mise en liquidation judiciaire, de saisies judiciaires ou de divroce.

Pour y participer, vous devez nécessairement être représenté par un avocat. Il s’agit souvent de la filière d’acquisition la plus intéressante en matière de ventes aux enchères immobilières. La mise à prix est en effet généralement fixée à 30 % en dessous de la valeur réelle estimée du bien.

Processus d’achat d’un bien immobilier aux enchères

Afin de pouvoir tirer le meilleur profit des ventes aux enchères, vous devez connaître le processus dans ses détails. En voici les grandes lignes :

1. La recherche et la préparation

Vous avez pris connaissance d’une vente aux enchères et le bien concerné vous intéresse ?

La première chose à faire est de réaliser des recherches sur le bien. Vous devez vous assurer que celui-ci permet réellement de faire une bonne affaire, et à quel prix maximum.

Pour cela, vous pouvez notamment visiter le bien en question.

Vous devez alors organiser votre emploi du temps car dans le cas de mise aux enchères, les visites sont programmées à une date fixe et elles sont brèves (environ 2h). Les dates et heures des visites sont en effet prédéterminées par la personne qui s'occupe de la vente (souvent un huissier ou un avocat).

Elles tiennent généralement lieu en semaine et en journée et dans un délai de deux ou trois semaines avant la tenue des enchères.

Heureusement, il y en a généralement deux ou trois d’organisées. Il ne tient qu’à vous de vous organiser.

Maintenant que vous avez visité le bien, c’est confirmé, il vous intéresse. Vous souhaitez donc réellement participer à la vente aux enchères.

Pour cela, une préparation s’impose. Vous devez notamment consulter le cahier des charges. Ce document indique des informations capitales sur le bien et le déroulement des enchères :

  • Les frais à la charge du potentiel acquéreur
  • Le montant de la mise à prix
  • Le délai de paiement
  • La description du bien
  • Les charges de copropriété
  • La servitude
  • Etc.

2. La préparation de votre financement

Ensuite, place à la préparation de votre financement ! Ici, contrairement à la procédure classique, vous n’êtes pas obligé de valider préalablement un prêt immobilier pour participer à la vente.

En revanche, à partir du moment où le bien a été adjudiqué en votre faveur, vous serez redevable du prix. Il vous faut donc vous rendre auprès de votre banquier pour convenir d’un financement. Celui-ci pourra également vous renseigner sur le prix maximal que vous ne pourrez pas dépasser le jour de l’enchère.

Afin d’être bienpréparé à ce type de procédure, pensez à assister à des ventes aux enchères « à blanc ».

Vous pourrez vous familiariser au fonctionnement des séances. Vous pouvez également participer à des enchères sur Internet. Des sites comme 36h-immo ou Agorastore proposent chaque jour des biens en vente aux enchères.

3. La participation à l’enchère

En fonction du type de vente aux enchères, vous devrez peut-être vous inscrire préalablement (ce n’est pas toujours obligatoire).

Le jour J, vous devrez vous munir :

  • D’un chèque de consignation
  • D’un justificatif de domicile
  • D’un justificatif d’identité

Un badge numéroté vous sera attribué pour vous identifier dans le cadre des enchères. C’est votre avocat qui devra porter ce badge dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaire.

Pour le déroulement proprement dit de la séance, la vieille méthode de la bougie est toujours d’actualité.

Une première mèche de bougies est allumée pour indiquer le début de la séance. Au bout de 30 secondes, une deuxième est allumée et ainsi de suite.

Tant qu’il y a des enchères, une mèche sera allumée. Si deux mèches consécutives ont été consumées sans qu’aucune enchère ne soit lancée, le bien est adjugé au dernier plus offrant.

Dans le cadre d’une enchère judiciaire, dans une ville autre que Paris, on utilise maintenant un chronomètre. Le bien est attribué à la dernière offre suivie de 90 secondes sans enchère.

Si à la fin de la séance, vous avez remporté les enchères, vous procédez de suite à la signature de l’acte de vente. En revanche, dans le cas contraire, vous récupérez le chèque de consignation que vous avez remis avant le début de la séance. 

Désormais, il est également possible d’assister à une vente aux enchères immobilière sur Internet. La différence c’est que vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel vous pouvez décider de vous rétracter.

Cependant, il existe également un inconvénient de taille. Le propriétaire peut choisir librement son acheteur sans tenir compte du vainqueur de la mise. Il peut même aussi changer d’avis et ne plus vendre son bien.

4. La clôture de la vente


A l’issue de la séance de vente aux enchères, si vous avez remporté les enchères, pensez à souscrire immédiatement à une assurance. Il faut savoir qu’une fois la vente clôturée, il faut encore attendre 10 jours pour que vous soyez définitivement déclaré propriétaire du bien. Attention ! Il ne s’agit pas de délai de rétractation car cette notion n’existe pas dans le cadre de ventes aux enchères. Il s’agit plutôt du délai pendant lequel d’éventuels intéressés peuvent surenchérir de 10 % (sauf pour les ventes domaniales).

Au-delà de ce délai, vous devenez redevable du solde de prix jusqu’à un délai maximal de :

  • 30 jours pour des ventes domaniales
  • 45 jours pour les ventes notariales
  • 60 jours pour des ventes judiciaires

Vous devrez alors prendre rendez-vous auprès du notaire responsable de la vente. C’est dans le cadre de ce rendez-vous que vous devrez lui verser le solde du prix et lui, vous remettra les clés du bien. 

Dans le cas où vous n’arrivez pas à payer dans le délai imparti, les pénalités commencent à courir avec majoration après 75 jours.

Conseils pour réussir l’achat d’un bien immobilier aux enchères

Voici nos conseils pour réussir votre achat d’un bien immobilier dans le cadre d’une vente aux enchères :

  • Se familiariser avec les ventes aux enchères. Si vous n’avez jamais assisté à une vente aux enchères de votre vie, vous risquez de commettre des erreurs le jour J. C’est pour cette raison qu’il est judicieux d'assister à d’autres ventes en préparation de celle où vous comptez participer.

  • Rester calme. Il est facile de se laisser emporter par l’euphorie du moment le jour de la séance de vente aux enchères. Le risque c’est de surenchérir à l’excès. N'oubliez pas que vous avez la possibilité d'acquérir le bien à un prix en dessous du marché. C’est pour cette raison qu’il ne faut pas se précipiter à surenchérir. Et surtout, gardez bien en tête la somme limite que vous ne devez pas dépasser. Souvenez-vous qu’une fois que vous êtes désigné adjudicataire et si vous remportez les enchères, vous serez dès lors débiteur de la somme marteau. Il n’y a aucune possibilité de rétractation.

Les risques de l’achat d’un bien immobilier aux enchères

Lorsque vous achetez un bien immobilier aux enchères, vous devez vous informer des risques :

  • Il n’y a pas de condition suspensive. Aussi, même si vous n'obtenez pas le prêt bancaire que vous escomptiez, vous demeurerez redevable du solde du prix. Pire, des pénalités peuvent être appliquées. Aussi, pour éviter les mauvaises surprises, il vaut donc mieux vous assurer d’obtenir un accord de principe de la banque sur votre prêt avant de vous porter adjudicataire.

  • Malgré la fin des enchères le jour J, votre sort demeure en suspens. En effet, toute personne intéressée peut encore surenchérir. Vous n’êtes définitivement propriétaire que lorsque ce délai est écoulé et que personne n’a surenchéri.

Quels sont les frais à prévoir lors d’une vente aux enchères ?

Le prix du bien n’est pas le seul montant auquel vous devez vous concentrer lorsque vous participez à une vente aux enchères. En effet, d’autres frais sous-jacents sont à prévoir :

  • Les frais de mise en vente. Il s’agit des frais de publicité et d’organisation de la vente aux enchères ainsi que tous les frais engendrés par la préparation de la séance.

  • Les frais d’achat. Il s'agit des droits et taxes de mutation qui sont à payer au Trésor public.

  • Les débours. Ce sont l’ensemble des frais avancés par le notaire dans le traitement du dossier.

  • Les émoluments du notaire. Ces derniers ne concernent que les ventes aux enchères notariales et judiciaires. Ils sont déterminés sur la base du barème national réglementé par décret pris en Conseil d’Etat.


L’ensemble de ces frais annexes peuvent représenter entre 7 et 12 % du prix d’adjudication. C’est pour cette raison qu’il faut en tenir compte lors de votre préparation financière auprès de votre banque.

De plus, s’il s’agit de ventes aux enchères judiciaires, vous devez également prendre en compte les honoraires de l’avocat qui devra vous assister. Pour cela, comptez entre 1 000 et 2 000 euros.

En conclusion, acheter un bien immobilier aux enchères est une excellente opportunité d’acquérir un bien atypique mais aussi de réaliser une bonne affaire.

Cependant, des risques existent également. C’est pour cette raison qu’il faut bien se préparer avant la séance de vente aux enchères. Vous devez notamment vous assurer d’obtenir un prêt bancaire, rester attentif lors de la visite du bien et consulter scrupuleusement le cahier des charges.

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Procédure en cours : toutes les précautions à prendre lorsqu'on achète en copropriété
Immobilier

Procédure en cours : toutes les précautions à prendre lorsqu'on achète en copropriété

11/11/2022

Lorsque vous consultez une annonce immobilière, il arrive que vous tombiez sur la mention « procédure en cours ». Que signifie-t-elle ? Faut-il s’inquiéter et à abandonner son projet d’achat ? Dans cet article, les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur les procédures en cours dans une copropriété.

Qu'est-ce qu'un achat immobilier acte en main et comment le réaliser ?
Immobilier

Qu'est-ce qu'un achat immobilier acte en main et comment le réaliser ?

24/10/2022

Sur le point d’acheter un bien immobilier, vous vous demandez ce que signifie un “acte en main” ? Il s’agit d'une clause permettant à l’acheteur de s’affranchir des frais de notaire. Réel avantage ou poudre aux yeux ? Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur l’achat acte en main dans l’immobilier.

Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?
Immobilier

Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?

17/10/2022

Lorsque vous consultez des annonces immobilières, il arrive que certaines aient la mention “sous offre”. Une personne a donc déjà formulé une offre d’achat au vendeur. Cela signifie-t-il pour autant que c’est fini pour vous et que vos chances d’acquérir le bien en question sont perdues à jamais ? Qu’implique exactement cette mention “sous offre” ? On vous dit tout dans cet article.

Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?
Immobilier

Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?

12/10/2022

Par définition, un vice caché est tout le contraire d’un vice apparent : il n’est pas visible au cours des visites du bien. En théorie, ils sont également cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Mais il arrive parfois que le vendeur soit au courant et qu’il doive indemniser l’acquéreur pour les préjudices. Faisons le point sur la situation.

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?
Immobilier

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?

7/10/2022

Pour se rémunérer de ses services d’intermédiaire pour les transactions immobilières, l’agent immobilier perçoit des commissions. Celles-ci peuvent être forfaitaires ou proportionnelles. On vous dit tout sur le mode de calcul de la commission d’un agent immobilier.

Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?
Immobilier

Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?

3/10/2022

Vous aimeriez connaître les possibilités de rétractation de l'acheteur avant la signature d’un compromis de vente ? Après avoir visité un bien, vous avez eu un coup de foudre et avez rapidement signé un compromis de vente. Aujourd’hui, vous souhaitez changer d’avis ? C’est possible, découvrez sous quelles conditions.

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?
Immobilier

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?

23/9/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez qui paie les frais d'agence ? Dans cet article, vous allez découvrir que c’est toujours l’acquéreur qui les paie.

Pré-état daté : définition et obligations
Immobilier

Pré-état daté : définition et obligations

25/7/2022

Avant de conclure un achat immobilier et afin d'éviter des incidents financiers, l’acquéreur d’un bien en copropriété doit posséder un pré-état daté. Qu’est-ce qu’un pré-état daté et quelles sont les obligations légales qui l’encadrent ? Quelles sont les informations qu’il doit contenir et est-il obligatoire ? Réponses dans cet article.

Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?
Immobilier

Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?

11/7/2022

Le titre de propriété est un document important qui permet à son propriétaire de prouver que le bien lui appartient. Il est également indispensable au cas où ce dernier décide de le revendre ou le léguer. Quelle démarche et quel délai pour l’obtenir ? Voici ce qu’il faut savoir sur le titre de propriété.

Acte authentique de vente : définition et modalité
Immobilier

Acte authentique de vente : définition et modalité

20/6/2022

En cas de vente, deux types d’actes interviennent : le compromis de vente ou l’avant-contrat de vente et l’acte authentique de vente. Vous vous apprêtez à procéder à une transaction immobilière et signer un de ces actes ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Tout savoir sur le relevé de propriété
Immobilier

Tout savoir sur le relevé de propriété

20/5/2022

En France, l’immobilier est régi par un certain nombre de documents administratifs. Le relevé de propriété en est un. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur ce document.

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement
Immobilier

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement

3/5/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif ? Il est probable que vous soyez donc en train de visiter des biens. Certains points sont à vérifier au cours d’une visite d’appartement. On fait le bilan ensemble sur les éléments sur lesquels vous devez rester vigilants.

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif
Immobilier

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif

28/4/2022

Vous êtes à la recherche d’un nouveau bien pour investir ? Vous envisagez de faire appel aux services d’une agence ou d’un chasseur ? Vous signerez probablement un mandat de recherche. Avant de signer ce type de contrat, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !

4/3/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Nancy ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce à nos experts Bevouac.

Tout savoir sur le compromis de vente
Immobilier

Tout savoir sur le compromis de vente

17/2/2022

Cette procédure engageante pour les deux parties est réglementée par une multitude de paramètres : conditions suspensives, versement d’un acompte, possibilité de rétraction… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente.

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?
Immobilier

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?

2/2/2022

Quand faire une offre d’achat ? À quoi s’engage-t-on ? Quelles sont les conditions de rétractation ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur les offres d’achat en immobilier.

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?
Immobilier

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?

28/1/2022

Futur propriétaire de sa résidence principale ou d’un investissement immobilier locatif, vous pouvez vous poser la même question : peut-on se rétracter lors d’un achat immobilier ? Quand et comment ? On vous en dit plus…

7 conseils pour bien visiter un bien immobilier
Immobilier

7 conseils pour bien visiter un bien immobilier

25/1/2022

Lors d’un achat de bien, il est indispensable de ne pas se précipiter, même si l’annonce semble attrayante. Dans cet article, on vous donne 7 conseils d’experts pour bien visiter un bien immobilier.

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier
Immobilier

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier

25/1/2022

Comment acheter au meilleur prix et profiter d’un investissement rentable ? Pour cela, découvrez nos 5 conseils qui vous permettront de faire de bonnes affaires en immobilier.

Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !

14/1/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !

21/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !

17/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Rennes ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !
Immobilier

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !

3/12/2021

Vous êtes perdu face aux différentes étapes d’achat d’un bien immobilier ? Découvrez toutes les modalités pour un bien neuf et ancien dans cet article !

Comment négocier un bien immobilier ?
Immobilier

Comment négocier un bien immobilier ?

12/11/2021

Négocier un bien immobilier est l’un des moyens pour acheter en dessous du prix du marché et réussir son investissement. Voici les techniques de négociation utilisées par les chasseurs de Bevouac.

Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?
Immobilier

Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?

10/11/2021

Découvrez toutes les informations essentielles sur la taxe foncière : qu’est-ce que la taxe foncière ? Qui paye ? Comment la payer ? Comment est-elle calculée ?

Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?
Immobilier

Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?

19/10/2021

L'emplacement est le critère le plus important d’un investissement locatif. Dans quelles villes investir en 2022 ? Découvrez notre sélection.

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?
Immobilier

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?

14/10/2021

Le bon de visite est un document qu’un agent immobilier vous demande de signer dès que vous visitez un bien immobilier. Mais que signifie-t-il exactement ? Quelle est sa valeur juridique ? Qu’est-ce que vous encourez si vous décidez de le contourner ?

Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?
Immobilier

Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?

12/10/2021

Au-delà du prix de vente, vous allez devoir supporter d'autres frais. Frais de notaire, taxes, coût du crédit, commission d'agence, zoom sur le vrai coût d'un achat immobilier.

Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?
Immobilier

Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?

23/7/2021

Le prix d'un bien mis en vente sur le marché ne s'invente pas, des facteurs feront varier le prix à la hausse ou à la baisse.

Ils l'ont fait, pourquoi pas vous ?

David, 32 ans
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Lire la Bevouac story de David
Quentin, 28 ans
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Budget total
456 200€
Rendement brut
6.3%
Lire la Bevouac story de David

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