Acheter un bien immobilier aux enchères : comment éviter les pièges ?
Mis à jour le
7/4/2023
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10 chapitres - 100 pages
Désireux d’investir dans l’immobilier, vous avez pensé à le faire lors d’une vente aux enchères ? Relativement peu connues, les ventes aux enchères immobilières sont pourtant des occasions intéressantes pour acquérir des biens à bas prix. Ce canal d'acquisition comporte toutefois des spécificités qu’il vous faut comprendre afin de vous engager en connaissance de causes. On vous dit tout ce qu’il faut savoir pour bien préparer une vente aux enchères immobilière dans cet article.
Avantages de l’achat d’un bien immobilier aux enchères
Acheter un bien immobilier aux enchères est une option intéressante, à plus d’un point de vue :
Des prix attractifs
La mise à prix des biens soumis aux enchères est généralement fixée à 30 % en dessous de son prix réel estimé. A la fin des enchères, il se peut que le bien soit adjudiqué à un prix qui reste inférieur à sa valeur réelle. D’ailleurs, si vous connaissez le prix du marché, vous pouvez décider d’arrêter d’enchérir quand vous le souhaitez.
Les prix seront d’autant plus intéressants dans le cas d’une vente aux enchères domaniale. Dans ce cas, l’acte de vente est gratuit et aucun frais de notaire n’est dû.
L’opportunité d'acquérir des biens immobiliers uniques
Les ventes aux enchères immobilières offrent une opportunité de mettre la main sur des biens que vous ne verrez peut-être jamais sur le marché traditionnel.
Vous pourrez ainsi acquérir des forêts, des étangs, des casernes, etc. Vous aurez également accès à des biens plus classiques comme des appartements, des maisons ou des locaux commerciaux. Somme toute, cette méthode de sourcing vous donne l’accès à une large variété de biens.
Une procédure d’achat transparente
Le mode de fonctionnement par adjudication des ventes aux enchères fait que tous les participants sont sur un même pied d’égalité.
Chacun a une chance potentielle d’acquérir le bien. Seul celui qui tient l'enchère jusqu’au bout pourra réellement le faire. Ainsi, la procédure est entièrement transparente.
Les différents types d’enchères
Avant d’aller plus loin, il est important de connaître le système de fonctionnement des ventes aux enchères immobilières.
En effet, il existe trois types de ventes avec chacun leur mode de fonctionnement :
Les ventes aux enchères immobilières notariales
Il s’agit de la plus connue. De ce fait, il ne s'agit pas de la meilleure option pour faire de bonnes affaires.
Pour y participer, vous devez vous inscrire préalablement auprès d’un notaire et lui remettre un chèque de consignation. Son montant correspond à 10 à 20 % du montant de la mise à prix.
Les ventes aux enchères immobilières domaniales
Il s’agit de ventes de biens appartenant à l’Etat :
- Gares
- Terrains
- Casernes
- Plus rarement, des successions vacantes (des biens qui n’ont pas d'héritier).
Pour y participer, aucune inscription préalable n’est requise. Il suffit de se présenter le jour J dans la préfecture de département ou l’hôtel des impôts où la vente se déroule.
Les ventes aux enchères immobilières judiciaires
Elles se déroulent dans les tribunaux judiciaires.
Elles concernent des biens issus de procédures de mise en liquidation judiciaire, de saisies judiciaires ou de divroce.
Pour y participer, vous devez nécessairement être représenté par un avocat. Il s’agit souvent de la filière d’acquisition la plus intéressante en matière de ventes aux enchères immobilières. La mise à prix est en effet généralement fixée à 30 % en dessous de la valeur réelle estimée du bien.
Processus d’achat d’un bien immobilier aux enchères
Afin de pouvoir tirer le meilleur profit des ventes aux enchères, vous devez connaître le processus dans ses détails. En voici les grandes lignes :
1. La recherche et la préparation
Vous avez pris connaissance d’une vente aux enchères et le bien concerné vous intéresse ?
La première chose à faire est de réaliser des recherches sur le bien. Vous devez vous assurer que celui-ci permet réellement de faire une bonne affaire, et à quel prix maximum.
Pour cela, vous pouvez notamment visiter le bien en question.
Vous devez alors organiser votre emploi du temps car dans le cas de mise aux enchères, les visites sont programmées à une date fixe et elles sont brèves (environ 2h). Les dates et heures des visites sont en effet prédéterminées par la personne qui s'occupe de la vente (souvent un huissier ou un avocat).
Elles tiennent généralement lieu en semaine et en journée et dans un délai de deux ou trois semaines avant la tenue des enchères.
Heureusement, il y en a généralement deux ou trois d’organisées. Il ne tient qu’à vous de vous organiser.
Maintenant que vous avez visité le bien, c’est confirmé, il vous intéresse. Vous souhaitez donc réellement participer à la vente aux enchères.
Pour cela, une préparation s’impose. Vous devez notamment consulter le cahier des charges. Ce document indique des informations capitales sur le bien et le déroulement des enchères :
- Les frais à la charge du potentiel acquéreur
- Le montant de la mise à prix
- Le délai de paiement
- La description du bien
- Les charges de copropriété
- La servitude
- Etc.
2. La préparation de votre financement
Ensuite, place à la préparation de votre financement ! Ici, contrairement à la procédure classique, vous n’êtes pas obligé de valider préalablement un prêt immobilier pour participer à la vente.
En revanche, à partir du moment où le bien a été adjudiqué en votre faveur, vous serez redevable du prix. Il vous faut donc vous rendre auprès de votre banquier pour convenir d’un financement. Celui-ci pourra également vous renseigner sur le prix maximal que vous ne pourrez pas dépasser le jour de l’enchère.
Afin d’être bienpréparé à ce type de procédure, pensez à assister à des ventes aux enchères « à blanc ».
Vous pourrez vous familiariser au fonctionnement des séances. Vous pouvez également participer à des enchères sur Internet. Des sites comme 36h-immo ou Agorastore proposent chaque jour des biens en vente aux enchères.
3. La participation à l’enchère
En fonction du type de vente aux enchères, vous devrez peut-être vous inscrire préalablement (ce n’est pas toujours obligatoire).
Le jour J, vous devrez vous munir :
- D’un chèque de consignation
- D’un justificatif de domicile
- D’un justificatif d’identité
Un badge numéroté vous sera attribué pour vous identifier dans le cadre des enchères. C’est votre avocat qui devra porter ce badge dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaire.
Pour le déroulement proprement dit de la séance, la vieille méthode de la bougie est toujours d’actualité.
Une première mèche de bougies est allumée pour indiquer le début de la séance. Au bout de 30 secondes, une deuxième est allumée et ainsi de suite.
Tant qu’il y a des enchères, une mèche sera allumée. Si deux mèches consécutives ont été consumées sans qu’aucune enchère ne soit lancée, le bien est adjugé au dernier plus offrant.
Dans le cadre d’une enchère judiciaire, dans une ville autre que Paris, on utilise maintenant un chronomètre. Le bien est attribué à la dernière offre suivie de 90 secondes sans enchère.
Si à la fin de la séance, vous avez remporté les enchères, vous procédez de suite à la signature de l’acte de vente. En revanche, dans le cas contraire, vous récupérez le chèque de consignation que vous avez remis avant le début de la séance.
Désormais, il est également possible d’assister à une vente aux enchères immobilière sur Internet. La différence c’est que vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pendant lequel vous pouvez décider de vous rétracter.
Cependant, il existe également un inconvénient de taille. Le propriétaire peut choisir librement son acheteur sans tenir compte du vainqueur de la mise. Il peut même aussi changer d’avis et ne plus vendre son bien.
4. La clôture de la vente
A l’issue de la séance de vente aux enchères, si vous avez remporté les enchères, pensez à souscrire immédiatement à une assurance. Il faut savoir qu’une fois la vente clôturée, il faut encore attendre 10 jours pour que vous soyez définitivement déclaré propriétaire du bien. Attention ! Il ne s’agit pas de délai de rétractation car cette notion n’existe pas dans le cadre de ventes aux enchères. Il s’agit plutôt du délai pendant lequel d’éventuels intéressés peuvent surenchérir de 10 % (sauf pour les ventes domaniales).
Au-delà de ce délai, vous devenez redevable du solde de prix jusqu’à un délai maximal de :
- 30 jours pour des ventes domaniales
- 45 jours pour les ventes notariales
- 60 jours pour des ventes judiciaires
Vous devrez alors prendre rendez-vous auprès du notaire responsable de la vente. C’est dans le cadre de ce rendez-vous que vous devrez lui verser le solde du prix et lui, vous remettra les clés du bien.
Dans le cas où vous n’arrivez pas à payer dans le délai imparti, les pénalités commencent à courir avec majoration après 75 jours.
Conseils pour réussir l’achat d’un bien immobilier aux enchères
Voici nos conseils pour réussir votre achat d’un bien immobilier dans le cadre d’une vente aux enchères :
- Se familiariser avec les ventes aux enchères. Si vous n’avez jamais assisté à une vente aux enchères de votre vie, vous risquez de commettre des erreurs le jour J. C’est pour cette raison qu’il est judicieux d'assister à d’autres ventes en préparation de celle où vous comptez participer.
- Rester calme. Il est facile de se laisser emporter par l’euphorie du moment le jour de la séance de vente aux enchères. Le risque c’est de surenchérir à l’excès. N'oubliez pas que vous avez la possibilité d'acquérir le bien à un prix en dessous du marché. C’est pour cette raison qu’il ne faut pas se précipiter à surenchérir. Et surtout, gardez bien en tête la somme limite que vous ne devez pas dépasser. Souvenez-vous qu’une fois que vous êtes désigné adjudicataire et si vous remportez les enchères, vous serez dès lors débiteur de la somme marteau. Il n’y a aucune possibilité de rétractation.
Les risques de l’achat d’un bien immobilier aux enchères
Lorsque vous achetez un bien immobilier aux enchères, vous devez vous informer des risques :
- Il n’y a pas de condition suspensive. Aussi, même si vous n'obtenez pas le prêt bancaire que vous escomptiez, vous demeurerez redevable du solde du prix. Pire, des pénalités peuvent être appliquées. Aussi, pour éviter les mauvaises surprises, il vaut donc mieux vous assurer d’obtenir un accord de principe de la banque sur votre prêt avant de vous porter adjudicataire.
- Malgré la fin des enchères le jour J, votre sort demeure en suspens. En effet, toute personne intéressée peut encore surenchérir. Vous n’êtes définitivement propriétaire que lorsque ce délai est écoulé et que personne n’a surenchéri.
Quels sont les frais à prévoir lors d’une vente aux enchères ?
Le prix du bien n’est pas le seul montant auquel vous devez vous concentrer lorsque vous participez à une vente aux enchères. En effet, d’autres frais sous-jacents sont à prévoir :
- Les frais de mise en vente. Il s’agit des frais de publicité et d’organisation de la vente aux enchères ainsi que tous les frais engendrés par la préparation de la séance.
- Les frais d’achat. Il s'agit des droits et taxes de mutation qui sont à payer au Trésor public.
- Les débours. Ce sont l’ensemble des frais avancés par le notaire dans le traitement du dossier.
- Les émoluments du notaire. Ces derniers ne concernent que les ventes aux enchères notariales et judiciaires. Ils sont déterminés sur la base du barème national réglementé par décret pris en Conseil d’Etat.
L’ensemble de ces frais annexes peuvent représenter entre 7 et 12 % du prix d’adjudication. C’est pour cette raison qu’il faut en tenir compte lors de votre préparation financière auprès de votre banque.
De plus, s’il s’agit de ventes aux enchères judiciaires, vous devez également prendre en compte les honoraires de l’avocat qui devra vous assister. Pour cela, comptez entre 1 000 et 2 000 euros.
En conclusion, acheter un bien immobilier aux enchères est une excellente opportunité d’acquérir un bien atypique mais aussi de réaliser une bonne affaire.
Cependant, des risques existent également. C’est pour cette raison qu’il faut bien se préparer avant la séance de vente aux enchères. Vous devez notamment vous assurer d’obtenir un prêt bancaire, rester attentif lors de la visite du bien et consulter scrupuleusement le cahier des charges.
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7 conseils pour bien visiter un bien immobilierLors d’un achat de bien, il est indispensable de ne pas se précipiter, même si l’annonce semble attrayante. Dans cet article, on vous donne 7 conseils d’experts pour bien visiter un bien immobilier.
25/1/2022
5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilierComment acheter au meilleur prix et profiter d’un investissement rentable ? Pour cela, découvrez nos 5 conseils qui vous permettront de faire de bonnes affaires en immobilier.
25/1/2022
Prix du m2 à Lille en 2023 : le guide ! Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.
14/1/2022
Prix du m2 à Angers en 2023 : le guide !Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.
21/12/2021
Prix du m2 à Rennes en 2023 : le guide ! Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Rennes ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.
17/12/2021
Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !Vous êtes perdu face aux différentes étapes d’achat d’un bien immobilier ? Découvrez toutes les modalités pour un bien neuf et ancien dans cet article !
3/12/2021
Comment négocier un bien immobilier ?Négocier un bien immobilier est l’un des moyens pour acheter en dessous du prix du marché et réussir son investissement. Voici les techniques de négociation utilisées par les chasseurs de Bevouac.
12/11/2021
Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?Découvrez toutes les informations essentielles sur la taxe foncière : qu’est-ce que la taxe foncière ? Qui paye ? Comment la payer ? Comment est-elle calculée ?
10/11/2021
Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?L'emplacement est le critère le plus important d’un investissement locatif. Dans quelles villes investir en 2022 ? Découvrez notre sélection.
19/10/2021
Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?Le bon de visite est un document qu’un agent immobilier vous demande de signer dès que vous visitez un bien immobilier. Mais que signifie-t-il exactement ? Quelle est sa valeur juridique ? Qu’est-ce que vous encourez si vous décidez de le contourner ?
14/10/2021
Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?Au-delà du prix de vente, vous allez devoir supporter d'autres frais. Frais de notaire, taxes, coût du crédit, commission d'agence, zoom sur le vrai coût d'un achat immobilier.
12/10/2021
Comment estimer le prix d'un bien immobilier ? Le prix d'un bien mis en vente sur le marché ne s'invente pas, des facteurs feront varier le prix à la hausse ou à la baisse.
23/7/2021
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