Leasing immobilier : qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?

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Leasing immobilier : qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?

Mis à jour le

27/2/2023

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Pour investir dans l’immobilier, trois options s’offrent à vous : prendre un crédit immobilier, acheter cash, ou prendre un leasing immobilier.

Le premier nécessite d’avoir un apport personnel. Aussi, si vous avez un budget limité, il peut-être préférable d’opter pour le leasing immobilier qui consiste à acquérir un bien petit à petit. On vous en dit plus dans cet article.

Qu’est-ce que le leasing immobilier exactement ?

Il existe deux types de leasing immobilier : celui à destination des professionnels et celui pour les particuliers.

Le leasing immobilier destiné aux particuliers est appelé location-vente ou location-accession. Il s’agit d’un contrat de bail assorti d’une promesse de vente unilatérale qui permet donc au particulier locataire d’acquérir le bien immobilier à la fin du contrat de bail.

Ce type de transaction est très apprécié par les foyers au revenu modeste car il permet d’acquérir un bien immobilier sans apport personnel.

Dans ce cas, le locataire doit choisir entre deux modalités de paiement :

Soit payer un loyer plus élevé comprenant le prix d’achat du bien
Soit payer un loyer normal pour ensuite payer le prix d’achat du bien dans son intégralité à la fin du contrat.

Le prix de vente est fixé au moment même de la signature du contrat de bail.
Il ne faut toutefois pas confondre la location-vente avec la location avec option d’achat (LOA). Cette dernière concerne le monde de l’automobile. La location-vente est également différente de la location de longue durée (LLD). Cette dernière ne comporte pas d’option d'achat à la fin du contrat.

Jusqu'à l'achat définitif du bien, l'acquéreur n'a donc qu'un statut de locataire. Le propriétaire peut aussi demander un dépôt de garantie puisqu'il s'agit en fait d'un contrat de bail classique jusqu'à ce que l'option d'achat soit levée.

Pour les professionnels, le leasing immobilier ou crédit bail est une transaction par laquelle un établissement financier acquiert un bien immobilier à la demande d'une entreprise puis le met en location au profit de cette dernière pour un usage professionnel. A la fin du contrat, cette dernière peut choisir de devenir propriétaire ou non.

La durée d’un crédit-bail est généralement comprise entre 10 et 20 ans. Il existe également un type de crédit-bail qui porte sur un bien mobilier. On l'appelle alors leasing mobilier.

Le leasing immobilier, lui, porte uniquement sur un bien immobilier. Il s’agira généralement d’un bâtiment à usage professionnel : un bureau, un bâtiment industriel ou logistique, une surface commerciale. Cette pratique s’adresse aux entreprises d’une certaine envergure qui utilisent donc le bien immobilier dans le cadre de leur activité.

Quels sont les avantages ?

Le leasing offre des avantages aussi bien au locataire-accédant qu'au propriétaire.

Pour le locataire-accédant

Du côté du locataire-accédant, les bénéfices du leasing immobilier sont nombreux :

Pouvoir occuper le bien pendant une longue période avant même d’avoir réglé le prix d’achat
Un dispositif flexible adapté aux foyers modestes ne disposant pas d’apport personnel suffisant pour pouvoir contracter un emprunt immobilier. D’ailleurs, le montant des mensualités est généralement moins élevé.

Des garanties moindres par rapport à un crédit immobilier. Souscrire à un crédit-bail nécessite moins de garanties que pour un crédit immobilier. Vous devrez ainsi débourser moins de frais d’hypothèque.
Affranchi de taxe foncière. Aux yeux de la loi, le locataire-accédant n'est pas propriétaire du bien. De ce fait, la taxe foncière ne lui est pas exigible.

Possibilité de rendre le bien à la fin du contrat. Il est donc possible de changer d’avis en cours de route et de décider de ne plus acheter le bien. En revanche, le propriétaire, lui, s’est engagé à vendre. Il ne pourra donc pas se rétracter en cours de route. Il ne peut pas non plus augmenter le prix en cours de contrat même si le marché immobilier évolue. Une fois le bien acquis, le locataire lui peut décider de revendre au prix de son choix afin de réaliser une plus-value intéressante.

Pour une entreprise, le leasing immobilier est aussi avantageux car il permet d’amortir les coûts.

Pour le propriétaire

Le leasing immobilier offre également des avantages du côté du propriétaire. Il a notamment l’opportunité de valoriser son bien.

Le propriétaire perçoit des loyers pendant plusieurs années avant de vendre son bien. Il s’agit d’une solution particulièrement intéressante dans les secteurs géographiques peu attrayants. Il s’agit donc d’un moyen permettant de convaincre plus facilement les éventuels acheteurs d’acheter le bien.

Par ailleurs, le leasing immobilier est aussi apprécié pour sa flexibilité. En effet, à la fin du contrat, les deux parties peuvent décider d’un commun accord de le prolonger.

Quels sont les inconvénients ?

Le leasing immobilier a également son lot d’inconvénients. Le locataire a en effet intérêt à payer des loyers plus élevés afin que le restant à payer à la fin du contrat ne soit pas trop élevé.

En effet, certains foyers se retrouvent complètement démunis à la fin du contrat après avoir payé le prix du bien.

Toutefois, si le locataire préfère payer un loyer normal, il devra alors constituer une épargne conséquente afin de pouvoir payer le prix à la fin du contrat. Si à la fin du contrat le locataire est dans l'impossibilité de régler le prix du bien, le propriétaire peut très bien décider de vendre à une autre personne.

Aussi, même après avoir occupé le bien pendant plusieurs années, le locataire n'est propriétaire que s'il arrive à régler la totalité du prix à la fin du contrat.

Par ailleurs, les propriétaires offrant ce type de modalité de paiement sont extrêmement rares. La voie la plus classique pour acheter un bien immobilier reste donc le crédit immobilier.

Quelle différence entre le leasing et le crédit immobilier ?

On a vu qu’il existe de nombreux points de différence entre le leasing et le crédit immobilier :

Le crédit immobilier nécessite d’avoir un apport personnel. Les établissements bancaires demandent généralement un apport personnel d’au moins 10 % pour pouvoir souscrire à un crédit immobilier. Ces derniers sont destinés à couvrir les frais annexes comme les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de garantie, etc.

D’un autre côté, pour un leasing, un prélèvement de seulement 5 % est prélevé lors de la signature du contrat de vente

Dans le cadre d’un leasing immobilier, le locataire dispose d’un délai suffisamment long pour réfléchir à sa décision d’acheter ou non le bien à la fin du contrat. Or, dans le cadre d’un crédit immobilier, vous ne disposez que d’un délai légal de rétractation de 10 jours.

Comment mettre en place un leasing ?

Le leasing se met en place en deux étapes :

L’étape de jouissance

Concrètement, le locataire et le propriétaire du bien signent un contrat de location accession devant un notaire. Ils conviennent alors d’une durée de jouissance pendant laquelle l’occupant est assimilé à un locataire classique. L’acte signé devant le notaire doit préciser un certain nombre d’informations :

Le prix de vente du bien
La description du bien
Les modalités de paiement
Le délai pour acquérir le bien
La date de début de la période de jouissance
Les conditions de résiliation anticipée du contrat
Les garanties
Les indemnités dues en cas de résiliation
Les charges éventuelles dues par l’occupant

L’étape de l’exercice de l’option

A la fin du bail, le locataire choisit s’il décide d’acquérir le bien définitivement ou non. Il s'agit de la procédure de levée d’option. Si l’accédant confirme son choix d’acquérir le bien, il verse le solde du prix de vente au propriétaire. Dans ce cas, les deux parties signent un contrat de vente définitif devant un notaire afin d’authentifier l’acte de transfert de propriété.

En revanche, si l’accédant revient sur sa décision d’acquérir le bien, le propriétaire lui restitue la partie de la redevance déjà versée avec le loyer. Le locataire doit alors vider les lieux dans un délai de trois mois.

Le leasing pour les professionnels ou pour les particuliers

Il existe également un certain nombre de différences entre le leasing pour les professionnels et le leasing pour les particuliers :

Une différence d'appellation. Le leasing destiné aux professionnels est appelé crédit-bail. Pour les particuliers, on parle de location accession ou location vente.
Sur la destination du bien. Dans le cas du leasing pour les particuliers, le bien est exclusivement destiné à un usage personnel. Pour les professionnels, le bien doit être à usage commercial.
Dans les modalités pratiques. Dans le cas du leasing pour les particuliers, la transaction fait intervenir le propriétaire du bien et le locataire.

Dans le cas du crédit-bail, l'institution financière crédit-bailleur achète le bien dans un premier temps et le fait ensuite louer à l'entreprise crédit-preneur.

En conclusion, qu'il s'adresse à un particulier ou à une entreprise, le leasing immobilier est un moyen d'acquérir un bien sans apport. Pour les entreprises toutefois, il s'agit d'une opération complexe qui nécessite de disposer de connaissances juridiques et comptables spécifiques.