Tout savoir sur le compromis de vente
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17/2/2022
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10 chapitres - 100 pages
Le compromis de vente est un accord écrit entre le vendeur d’un bien immobilier et un acheteur. Cette procédure engageante pour les deux parties est réglementée par une multitude de paramètres (conditions suspensives, versement d’un acompte, possibilité de rétraction…). Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente.
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Le compromis de vente est une étape avant la signature définitive de l’acte authentique d’un bien immobilier chez le notaire. Il est également avant-contrat et permet en même temps de sceller les conditions de vente pour le vendeur et l’acheteur.
Définition
Lorsque l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur les conditions de la vente d’un bien, ils signent un compromis de vente pour contractualiser leur souhait commun. Les deux parties peuvent signer de leur côté, ou bien en présence d’un notaire.
Différence entre compromis de vente et promesse de vente
La promesse de vente est un engagement unique du vendeur. Elle est facultative.
Le compromis de vente, quant à lui, est facultatif, mais constitue un accord commun entre les parties. Il engage les deux parties à poursuivre la transaction.
Comment se déroule la signature du compromis ?
La signature du compromis de vente ne s’effectue pas à la légère du fait de son caractère engageant. Il est de ce fait préférable de le rédiger devant un notaire (ou un agent immobilier). Cela permet notamment d’encadrer la signature et de s’assurer qu’une des parties n’est lésée. Cette option offre également la possibilité d’avoir plus de garanties sur la conformité de la procédure et les étapes clés. Même s’il n’est pas obligatoirement enregistré chez les services fiscaux, il est possible de le faire auprès du service de publicité foncière.
Une fois qu’une entente sur le prix du bien immobilier est fixée entre le vendeur et l’acheteur, ils peuvent passer à la signature dudit compromis de vente. Pour le préparer, il est nécessaire de prendre rendez-vous chez un notaire, sauf si la signature est sous seing privé. De surcroît, il vaut mieux opter pour son propre notaire. C’est une méthode très sécurisante aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.
Pendant le temps d’attente, les deux parties peuvent convenir sur les clauses du contrat et réunir chaque document nécessaire pour la procédure. En même temps, il est tout aussi indispensable de définir une date butoir pour la finalisation de la vente. Mais quoi qu’il en soit, il dépend entièrement de l’accord effectué entre le vendeur et l’acquéreur.
Faut-il signer le compromis de vente devant le notaire ?
Il est possible de signer un avant-contrat sans notaire. Il suffit d’avoir un simple appui d’un professionnel de l’immobilier. Mais il ne faut pas oublier que sans notaire, le compromis de vente est comme un acte sous seing privé. Il est aussi à noter qu’il est possible de retrouver des modèles en ligne pour connaître le contenu et la forme d’un compromis de vente de nos jours. Ce qui facilitera davantage la tâche.
À titre de rappel, le notaire est un officier qui a une force juridique particulière. Et tout acte qui passe devant lui à la qualité d’acte authentique. Son rôle est de :
- Vérifier la capacité et l’identité des signataires ;
- Assurer tous les renseignements contenus dans l’acte ;
- Faire une rédaction selon les normes ;
- Empêcher l’adoption de clauses illégales.
Dans certains domaines, la loi oblige toutes les personnes à recourir au service d’un notaire. C’est le cas notamment d’un divorce par consentement mutuel, d’une vente d’immobilier, d'un contrat de mariage, etc.
Comme le compromis de vente permet de fixer les conditions générales ou particulières et le prix entre les deux parties, il doit alors contenir des composants indispensables. C’est pourquoi l'intervention d'un notaire prime afin de prévoir certaines formalités préalables. Mais ce n’est pas tout, cela constitue une solution plus rapide et sécurisante pour faciliter les démarches.
La signature du compromis de vente permet d’officialiser la transaction et d’avancer. Si le vendeur ou l’acheteur constate un quelconque problème, ils peuvent soit en discuter, soit arrêter la procédure qui suit la signature du compromis. Et si au contraire, ils ont pu développer une confiance mutuelle, la démarche peut se poursuivre.
Quels documents vont avec le compromis de vente ?
Lors du compromis de vente, les deux parties sont dans l’obligation de fournir un certain nombre de documents, qui seront inscrits à l’acte de vente authentique. Il s’agit de :
- Documents techniques contenant l’ensemble des diagnostics ainsi que leur délai de péremption. Les diagnostics en question concernent l’amiante, termites, plomb, installation intérieure de gaz et d’électricité, performance énergétique et les risques naturels et technologiques.
- Annexion de documents liés à la situation financière et de l’organisation du bien s’il est en copropriété. Les documents nécessaires sont : la fiche de la copropriété, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.
Quelles sont les conditions suspensives d’un compromis de vente ?
Il est courant de trouver des conditions suspensives dans un compromis de vente. Cela implique aussi bien le vendeur que l’acquéreur. Ils ont tous les deux la possibilité d’annuler la vente. Les conditions suspensives les plus courantes sont :
- La condition d’obtention d’un financement (prêt bancaire) : selon le code de la consommation, chaque compromis et acte doit contenir obligatoirement la modalité de paiement de l’acquéreur, notamment s’il le fait à l’aide d’un prêt. Si aucun financement ne couvre son achat, le prétendant pour le bien se trouve acquitté de toute sorte d’engagements. Les conditions pour cela sont à définir selon l’accord des deux parties.
- Vente sous condition suspensive en cas d’absence de servitude : lié aux droits d’utilisation d’un tiers. Il est plus courant quand le bien est soumis à un droit de passage transmissible d’un propriétaire à un autre. Et c’est ce qui implique son intégration dans la clause du compromis de vente.
- Vente sous condition suspensive en cas de non-obtention d’un permis de construire : si l’intérêt pour l’achat dépend de l’obtention d’un permis de construire ou d’autres autorisations administratives, l’acquéreur peut imposer cette condition. Il faut cependant d’un délai suffisant pour l’accomplissement de la procédure depuis la demande jusqu’au traitement du dossier par les autorités compétentes.
Quel est le délai de rétractation après la signature du compromis de vente ?
Comme pour toutes choses qui s’achètent, chacun peut se tromper. Il arrive qu’on ait un coup de cœur pour le bien, mais qu’on change d’avis quelques jours plus tard.
C’est pourquoi, la loi du 8 août 2015 a été créée : tout acheteur a droit à un délai de rétraction. Cela permet de retirer la vente sans pénalité même si la signature de compromis de vente a déjà été faite. Pour la rétraction des acheteurs immobiliers, le délai a été rallongé de 3 jours, c’est-à-dire 10 jours au lieu des 7 jours avant 2015.
En ce moment, la vente forcée n’existe plus, même avec une signature de compromis de vente. Mais il faut faire attention, car le droit à la rétraction a certaines limites. Si vous voulez acheter un box, un local commercial ou un entrepôt, il n’y a aucun délai de rétraction.
L’acheteur est-il obligé de verser un acompte lors de la signature du compromis de vente ?
Le fait de payer un acompte lors de la signature de compromis de vente est une coutume lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Pourtant, il faut savoir que ce n’est pas une obligation légale. Et cela en va de même pour le montant alloué par le vendeur. Il oscille entre 5 et 10 % du prix total du bien immobilier. Sa détermination dépend de la trésorerie de l’acquéreur.
L’acompte constitue une preuve de bonne foi - un gage de sécurité - pour le vendeur. Il sert pour sceller l’accord de promesse de vente entre les deux partis. Il est soit versé directement à l’acheteur, soit encaissé par un notaire. Mais quoi qu’il en soit, il sera gardé par le vendeur en cas de non-respect de la promesse de vente. A contrario, si la vente est finalisée, il constitue un premier versement de l’achat du bien immobilier.
Le compromis ou l’avant-contrat est de ce fait une démarche administrative indispensable pour l’achat d’un bien immobilier. Il est très important et très soumis à des obligations légales tant pour le vendeur que pour l’acheteur.
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