Que faire en cas de dégradations entre le compromis et l'acte de vente ?
Mis à jour le
18/8/2023
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10 chapitres - 100 pages
Que faire en cas de dégradations entre le compromis et l'acte de vente ? En fonction des différentes conditions conclues entre le vendeur et l’acquéreur, la durée entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente définitif peut aller de quelques semaines à plusieurs mois. Entre-temps, il peut arriver que le bien soit dégradé. Dans ce cas, que faire ?
Comment prouver les dégradations entre la promesse de vente et l’acte authentique ?
Une visite ainsi que des photos permettent de prouver qu’il y a eu dégradations du bien entre la promesse de vente et l’acte authentique, de nouvelles détériorations qui bien sûr n’ont pas encore été citées dans le compromis de vente.
La visite du bien doit être faite avant la signature de l’acte authentique, de préférence : une ou deux heures avant.
Elle doit faire l’objet d’une inspection minutieuse de l’état général du bien : une analyse en détail de chaque pièce :
- Des salles de bain (chasse d’eau, plomberie…)
- De l’état de la toiture
- Des plafonds
- Des murs
- Des différents équipements de chauffage
- Des meubles
- Des installations électriques
- Etc.
Il faut prendre des photos pendant cette visite. Elles doivent être claires et montrer les changements qui se sont produits après la promesse de vente.
Ces photos seront des preuves tangibles en cas de litige, notamment pour prouver que les dommages ne datent pas d’avant la promesse de vente, donc n’ont pas été mentionnés dans cette dernière.
Que faire ?
La décision qui s’ensuit dépend de la gravité des dégradations. Pour des petits dégâts comme des murs qui se dépeignent, une chasse d’eau cassée, des meubles qui ont disparu, une négociation entre le vendeur et l’acquéreur à l’amiable est possible. D’ailleurs, c’est l’importance d’effectuer la visite juste avant l’acte. Les deux parties peuvent alors discuter et trouver une entente (remise en place des meubles, réparations, etc.) avant que le contrat soit définitivement signé.
Toutefois pour de gros dégâts modifiant la totalité du bien, l’acquéreur est en mesure de se rétracter, d'autant plus que cela est stipulé dans la promesse de vente.
En cas d’incendie par exemple, où des réparations ne peuvent plus être effectuées pour remettre le bien en état, l’acheteur pourra rompre le contrat et recevoir son acompte dans les 21 jours qui suivent la rétractation.
Faut-il toujours visiter le bien juste avant de signer chez le notaire ?
Bien que cela ne soit pas obligatoire et n’est pas mentionné dans le compromis de vente, il est impératif de visiter le bien juste avant de signer chez le notaire. L'acheteur sera rassuré que le bien correspond bien à celui évoqué par le vendeur avant la signature de la promesse de vente. Toute surprise sera écartée le jour J soit le jour de la signature de l’acte authentique.
Durant cette visite, l’acquéreur s’assure que le bien est inhabité, que les propriétaires ont définitivement quitté les lieux, et que tous les meubles et éléments cités par le vendeur avant la promesse de vente sont bien à leur place et n’ont pas été remplacés. Et finalement, une vérification de l’état général du bien sera effectuée, si des dégâts sont constatés, ils devront être notés et pris en photo.
Cet état des lieux est parfaitement dans les droits de l’acheteur mais le vendeur doit en être informé en avance. Dans de rares cas où ce dernier la refuse, ce qui est un comportement suspect de sa part, l’acquéreur ne peut pas l’y obliger.
Peut-on renégocier le prix entre le compromis et l’acte authentique ?
En principe, la réponse est non : une renégociation du prix entre le compromis et l’acte authentique n’est pas envisageable.
En effet, le compromis de vente est un acte juridique comme le précise l'article 1840 A du Code général des impôts, il mentionne que tel vendeur et tel acheteur se sont mis d’accord sur l’achat d’un bien d’une telle somme ; donc revoir à la baisse le prix du bien impliquerait de remettre en cause les termes du contrat.
Cependant, en cas de complication, par exemple des dégradations entre le compromis et l’acte authentique, une négociation de dernière minute chez le notaire peut-être envisagée. C’est encore plus le cas si les vendeurs sont pressés de vendre.
Que faire en cas de dégât des eaux ?
En cas de dégâts des eaux entre le compromis de vente et l’acte authentique, deux options s’offrent à l’acquéreur. La première, qui est souvent la meilleure, est la négociation. En effet, lors de la signature de la promesse de vente, l’acquéreur accepte de verser une somme de 5 à 10 % appelée “indemnité d'immobilisation” au vendeur pour réserver le bien (c’est symbolique et non obligatoire mais c’est d’usage).
En cas de rétractation dont la cause serait mentionnée dans les conditions suspensives (un refus de crédit par exemple), l’acquéreur sera remboursé de son indemnité.
Néanmoins le dégât des eaux n’est pas considéré comme tel. Ainsi si l’acquéreur se rétracte pour cette raison, il ne sera pas remboursé de son indemnité d’immobilisation au vendeur.
Autant donc opter pour une négociation pour des travaux de réparations qui dans la majorité des cas sont pris en charge par l’assureur du vendeur et sont inscrits dans l’acte de vente.
La seconde option qui s’offre à l’acheteur en cas de dégâts des eaux est la rétractation, qui dans les délais convenus (10 jours après la signature du compromis de vente) ne nécessitera pas de justification donc pas d’indemnité à verser au vendeur.
C’est toutefois inapplicable si le dégât des eaux a lieu après ce délai de 10 jours.
Néanmoins, dans 99 % des situations, les travaux seront pris en charge par l’assurance du vendeur.
Conclusion
Une dégradation du bien entre le compromis de vente et l’acte authentique n’est pas un cas isolé. Si elles sont moindres, une négociation entre les deux parties (vendeur et acheteur) en présence du notaire et potentiellement de l'assureur est préférable. Cependant, en cas de gros dégâts affectant totalement le bien, une rétractation est possible, mais sous certaines conditions.
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