Vous vendez un bien détenu via une SCI à l’IR ? La plus-value immobilière réalisée est soumise à une fiscalité spécifique. Calcul, abattements, optimisation…
Voici ce qu’il faut retenir sur la plus-value d’une SCI à l’IR, selon les experts de chez Bevouac :
- La SCI à l’IR est dite "transparente" : ce sont les associés qui paient l’impôt, pas la société.
- La plus-value se calcule comme la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (avec frais et travaux).
- La fiscalité standard est de 36,2 % (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), avant abattements.
- Des abattements progressifs s’appliquent dès 6 ans de détention, avec une exonération complète après 30 ans.
- En cas de détention longue, le régime IR devient très avantageux grâce à ces abattements.
- Un exemple concret : sur 150 000 € de plus-value après 24 ans, seuls 1 032 € seront imposés.
- Comparée à la SCI à l’IS, la SCI à l’IR permet d’éviter une taxation sur la valeur amortie sans abattement.
- Optimiser la fiscalité passe par : bien structurer la SCI, ne pas passer certains travaux en charges, et bien répartir les parts.
- Attention aux erreurs fréquentes : confusion IR/IS, mauvaise déclaration, oubli de la 2048-IMM.
- Bevouac et ses partenaires vous accompagnent pour choisir le bon régime fiscal et sécuriser la sortie dès le montage du projet.
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Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR ?
La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) est une société civile immobilière dite “transparente”. Ce sont les associés qui paient l’impôt sur les bénéfices réalisés, au prorata de leurs parts, directement dans leur déclaration personnelle.
En cas de revente d’un bien immobilier, la plus-value est donc imposée au nom des associés, et non au nom de la société.
Comment se calcule la plus-value en SCI à l’IR ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après déductions.
Voici le calcul de base :
Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’acquisition + frais + travaux déductibles)
Bon à savoir :
- Les frais de notaire et d'agence peuvent être ajoutés au prix d’achat
- Les travaux sont déductibles s’ils ne sont pas déjà passés en charges
- Le calcul se fait au niveau de la SCI, puis la répartition s’opère entre les associés
Quelle fiscalité s’applique ?
La plus-value en SCI à l’IR est soumise à deux impôts distincts :
Quels abattements pour durée de détention ?
Plus vous détenez le bien longtemps, plus la fiscalité diminue.
Ce mécanisme rend les détentions longues très avantageuses fiscalement. C’est l’un des grands intérêts de la SCI à l’IR.
Exemple de calcul de plus-value SCI IR
Prenons un exemple :
- Achat : 300 000 €
- Travaux : 30 000 €
- Frais d’acquisition : 20 000 €
- Revente : 500 000 €
- Durée de détention : 24 ans
Plus-value brute :
500 000 € – (300 000 + 30 000 + 20 000) = 150 000 €
Abattements :
- IR : exonération totale
- Prélèvements sociaux : 96 % (24 ans)
=> Taxation sur 4 % de 150 000 € = 6 000 €
=> Impôt = 6 000 € × 17,2 % = 1 032 € à répartir entre les associés
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SCI IR vs SCI IS : quel impact sur la plus-value ?
💡 Bevouac recommande généralement le régime IR pour les investisseurs patrimoniaux, souhaitant revendre à long terme.
Quelles stratégies pour optimiser la plus-value ?
Voici quelques leviers possibles :
- Privilégier le régime IR si vous prévoyez de garder le bien plus de 15 ans
- Inclure les frais et travaux dans le prix d’achat pour réduire la plus-value
- Eviter de passer les travaux en charges si vous visez une revente à moyen terme
- Fractionner la cession si vous avez plusieurs lots dans la SCI
- Anticiper la répartition entre associés (attention aux donations, démembrements…)
Bevouac peut vous accompagner dès la structuration du projet pour intégrer ces paramètres en amont et sécuriser la sortie.
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Les pièges à éviter
- Confondre SCI à l’IR et SCI à l’IS : la fiscalité est totalement différente
- Sous-estimer l’impact des travaux passés en charges : ils ne seront pas déductibles de la plus-value
- Mal répartir la plus-value entre associés (en cas de démembrement ou changement de parts)
- Oublier de déclarer la plus-value au bon moment, via la 2048-IMM lors de la vente
FAQ
Quel est le taux d’imposition sur la plus-value en SCI à l’IR ?
36,2 % (19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), avant abattements.
Peut-on réduire la fiscalité sur la plus-value d’une SCI à l’IR ?
Oui. L’abattement progressif s’applique dès la 6e année, avec exonération complète au bout de 30 ans.
Qui paie l’impôt sur la plus-value dans une SCI à l’IR ?
Chaque associé, à proportion de ses parts, via sa déclaration personnelle.
SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime choisir pour optimiser la revente ?
Le régime IR est généralement plus avantageux sur le long terme grâce aux abattements pour durée de détention.
Bevouac vous aide à structurer intelligemment votre SCI
Chez Bevouac, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape de leur projet locatif : recherche, financement, fiscalité, gestion. Nous et nos partenaires vous aidons à choisir le bon régime fiscal et à anticiper la revente dès la création de la SCI, pour maximiser votre plus-value.
