Investissement locatif vs résidence principale

Sacré dilemme n'est-ce pas ? Si vous lisez actuellement cet article c'est que cette question vous a déjà traversé l'esprit et vous n'êtes pas le seul.  
D'ailleurs la question peut être posée sous cette forme faut-il acheter sa résidence principale ou continuer de louer tout en investissant dans l'immobilier locatif. Ce choix cornélien intervient généralement entre 20 et 35 ans. C'est effectivement le moment où on entre dans la vie active, on trouve une personne avec qui on espère partager le restant de sa vie et avec qui fonder une famille. On cherche donc un petit nid douillet pour consolider tout cela.
Acheter son bien immobilier pour y vivre est très séduisant. On se sent enfin "chez soi", on ne verse plus d'argent à quelqu'un chaque mois pour quelque chose qui ne nous appartiendra jamais. Cependant cette vision idyllique peut être nuancée. La réponse dépendra de vos objectifs

 
questions-investissement
 

 

Débuter par un investissement locatif avant d'acheter sa résidence principale

On ne sait pas ce que la vie nous réserve (violons tristes).

Cette phrase généraliste et bateau est pourtant vraie notamment au moment d'un achat immobilier. Un divorce, une séparation, une mutation, un licenciement...Tous ces bouleversements au cours de votre vie peuvent vous pousser à changer de résidence principale. Les chances de réaliser un retour sur investissement sont donc très minces si l'un de ces changements brutaux survient au cours de la prochaine décennie. On estime qu'en moyenne, pour que votre résidence principale vous permette de gagner de l'argent, il faut que son prix de vente ait augmenté d'au moins 15% afin de couvrir les frais bancaires, les intérêts d'emprunt, les frais d'agence , de notaire... Or, il y'a peu de chances pour que cela survienne sur une si courte période surtout si vous habitez dans une ville où les prix sont déjà élevés comme Lyon, Paris ou Bordeaux. En réalité dans ces villes le prix de l'immobilier a fortement augmenté ces dernières années mais risque d'augmenter plus modérément ces prochaines années. La plupart du temps une résidence principale vous fait perdre plus d'argent qu'il ne vous en fait gagner.

D'autre part, on constate que désormais de plus en plus de personnes deviennent propriétaires d'un investissement locatif avant de devenir propriétaire de leur résidence principale. Cette stratégie est intéressante dans la mesure où la valeur moyenne de l'achat de sa résidence principale excède les 200 000 €. Il faut donc bénéficier d'un apport conséquent (environ 60 000 €) pour espérer s'offrir sa résidence principale. En outre les prix de l'immobilier en France sont hauts dans les grandes villes de France et l'achat d'une résidence principale peut représenter un endettement sur 20, 25 voire 30 ans. Enfin, l'achat d'une résidence principale implique des frais tels que les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais d'acquisition, l'assurance habitation etc. Il est donc impératif de s'assurer que le loyer que vous versez chaque mois n'est pas supérieur au remboursement de ces mensualités. 

Se tourner vers l'investissement locatif peut alors être une aubaine. De fait, grâce à l'autofinancement et au levier bancaire il est possible d'investir en engageant un apport faible. Plusieurs avantages s'offrent alors à vous avec l'investissement locatif. Le premier est que les loyers payés par vos locataires permettent de rembourser votre emprunt. Cette situation est d'autant plus vraie si votre bien est autofinancé. Pas mal n'est-ce pas ? Et si je vous dis que l'autofinancement vous permettra de bien vous faire voir auprès de votre banquier ? Et oui ! Un investissement locatif autofinancé vous permet de garder intacte votre capacité d'emprunt et donc d'apparaître comme un bon gestionnaire auprès de votre banque. La tâche la plus compliquée sera de trouver un bien qui s'autofinance c'est-à-dire que les loyers (nets de tous frais) perçus, sont supérieurs aux mensualités du prêt qui a servi à financer le bien. Une fois votre bien remboursé vous pourrez le revendre si le marché est propice puis en dégager une plus-value. Ainsi vous vous faciliterez la tâche pour acheter votre résidence principale grâce à cet apport financier généré par vos investissements locatifs. Effectivement cet apport généré par un investissement locatif qui ne vous a rien coûté pendant plusieurs années sera un coup de pouce conséquent. Ces arguments peuvent vous amener à reconsidérer une décision hâtive d'achat de votre résidence principale. Un achat immobilier fait partie des plus grosses décisions d'achat de votre vie. Elle impacte votre mobilité, votre train de vie et votre patrimoine. Les montants sont très importants et représentent plusieurs années de travail et de sacrifice. Il est donc normal de vous préparer au mieux dans vos prises de décisions et d'avoir toutes les cartes en main avant d'agir. 

L'investissement locatif, un investissement rationnel

Si vous souhaitez investir dans un but bien précis, alors dans ce cas-là acheter sa résidence principale n'est pas le choix le plus approprié. Certaines personnes souhaitent investir dans un appartement pour y vivre dans un premier temps et éventuellement le louer plus tard ou espèrent dégager une plus-value à la revente. Cependant cette stratégie n'est pas très efficace. En investissement, l'affect est un frein. Un investissement reste un acte froid, scientifique et calculé. Ce placement peut répondre à plusieurs objectifs : réduire vos impôts, préparer le futur ou votre retraite ou vous assurer un matelas de sécurité. Cette phrase peut paraître brute de décoffrage mais un bon investissement est un investissement rentable. Si vous perdez de l'argent ce n'est pas un bon investissement. C'est aussi simple que ça. Au moment d'acheter votre résidence principale vous ne pourrez pas omettre l'aspect sentimental puisque vous allez chercher à optimiser votre bien en fonction de vos goûts et non dans l'optique de dégager des bénéfices. Votre choix se portera indéniablement vers une ville et un quartier qui vous plaisent ou pas trop loin de votre travail. En investissement locatif le but est que le logement soit loué. Il doit donc plaire à un maximum de potentiels locataires afin qu'ils puissent se projeter dedans et soient convaincus que c'est cet appartement qu'ils souhaitent louer. Le bien doit donc se trouver dans un lieu stratégique où la demande est forte et adaptée à votre stratégie. Un appartement destiné à des étudiants ne s'agence pas comme un appartement destiné à un jeune couple. 

 
calcul-investissement-rentable
 

En investissant de manière scientifique vous maximisez vos chances de réussite et pourrez augmenter le rendement et la plus-value. Avant d'investir, tout un tas de paramètres sont à analyser (secteur géographique, présence d'infrastructures, croissance du marché immobilier, démographie) ce que vous ne faîtes pas au moment d'acheter votre résidence principale et qui peut jouer en votre défaveur si votre objectif est de gagner de l'argent. C'est pour l'ensemble de ces raisons que nous ne considérons pas l'achat d'une résidence principale comme un moyen efficace de se créer un patrimoine et de gagner de l'argent. 

Le choix de la résidence principale

L'achat d'une résidence principale peut être un choix ne s'inscrivant pas dans une démarche de retour sur investissement. En effet si cet achat est un achat sentimental et que ce projet n'est absolument pas motivé par la génération de gains alors dans ce cas-là l'achat de votre résidence principale sera le choix qui vous correspond le mieux. D'autant plus si vous êtes profondément convaincus d'habiter dans cette résidence pour au moins une quinzaine d'années. Nous conseillons donc de réaliser cet achat lorsque vous êtes capables de savoir si votre situation géographique est stable, le temps durant lequel vous comptez garder votre achat, si l'achat est plus intéressant qu'une location et si vous avez le budget nécessaire pour acquérir le bien. Si vous êtes capables de répondre à ces questions alors dans ce cas-là l'achat de votre résidence principale même en tant que premier achat immobilier est largement envisageable.