Les banques ont de plus en plus de difficulté à prêter de l’argent aux particuliers, qui voient les taux d’intérêt des prêts pour l’immobilier constamment augmenter. On fait le point sur l’actualité et les conséquences pour les investisseurs emprunteurs.
La fin des taux d’emprunt à 1 %
Cela fait plusieurs mois que les particuliers ont de plus en plus de mal à contracter des crédits immobiliers pour financer leurs investissements. En effet, les conditions d’octrois de crédit ne font qu’augmenter. À cela, vient s’ajouter la hausse constante des taux d’emprunt. Jusqu’à maintenant, force était de constater que les taux augmentaient régulièrement, mais par palier, et sans que cela soit alarmant. Ce mois-ci, on connaît une accélération brutale, où la majorité des taux est à 2, 3 %, ou plus, alors que l’année dernière, pour la même période, on était en dessous de 1,5 %.
Emprunter à moins de 1 % sur 20 ans et donc une période bien loin derrière nous. Aujourd’hui, on retrouve des taux en moyenne de :
- 2,15 % pour un emprunt sur 20 ans,
- 2,3 % pour un emprunt sur 25 ans.
Des futurs taux d’emprunt à 3 % ?
C’est l’inquiétude de nombreux investisseurs et emprunteurs de manière générale. En effet, la hausse des taux de prêt immobilier va continuer. Certaines banques proposent des taux à 2,9 % sur 20 ans, et se rapprochent donc dangereusement des 3 %, notamment pour les crédits les plus longs. Ces taux n’avaient pas été pratiqués depuis 2016 !
Le taux d’usure s’aligne au taux d’emprunt
Les taux d’usures, taux maximums auxquels les banques peuvent prêter, tout frais compris, soulageaient jusqu’à maintenant les emprunteurs. Mais cette période est bel et bien terminée. Les taux d’usures relevés au début du mois d’octobre affichaient également une hausse, en étant à 3,03 % sur 20 ans. Aujourd’hui, les banques ne peuvent donc plus prêter au-delà de 3,03 %, mais cela reste très élevé. En à peine un mois, la remontée inédite des taux d’usure et l’effet bénéfique engendré sur le marché a volé aux éclats face à la hausse des taux explosifs pratiqués par les banques.
Des banques frileuses
Pour ne pas prêter à perte, certaines banques décident de ne plus prêter pour contracter des crédits immobiliers. Elles préfèrent sélectionner leurs emprunteurs et privilégier leurs meilleurs clients, les plus finançables, pour ne pas prendre de risque sur le long terme. Résultat ? On connaît un rétrécissement de l’offre bancaire par rapport aux années précédentes. Ainsi, au troisième trimestre de 2022, les courtiers relèvent 23 % de refus bancaires distribués sur les dossiers traités, contre 15 % en juin 2022 et 10 % en janvier. On compte également 30 % de dossiers non finançables pour MeilleurTaux, contre 22 % l’année dernière sur la même période, et 21 % en janvier 2022.
Quel type de profil se voit refuser son dossier d’emprunteur ?
Les profils d’emprunteurs n’ayant plus accès au crédit immobilier sont variés :
- Les primo-accédants, aux revenus faibles et avec peu d’apport personnel, se voient refuser leur crédit. Ainsi, 48 % des emprunteurs touchant moins de 22 000€ par an voient leur demande de crédit refusée, soit 6 % de plus que l’année précédente,
- Les personnes plus mâtures : 47 % des personnes âgées de plus de 50 ans ont vu leur demande de crédit refusée, contre 30 % l’année dernière.
Des crédits immobiliers toujours attractifs
Il ne faut pas oublier que l’on a connu des années de records historiques concernant les taux et les conditions d’emprunt immobilier. Investisseur emprunteur, gardez donc en tête que les crédits immobiliers restent abordables et attractifs. En octobre 2022, on a connu une inflation à 6,2 % : les taux sont ainsi toujours favorables aux emprunteurs, bien qu’ils aient augmenté.
Du côté des transactions immobilières, on pourrait cependant connaître un ralentissement du marché immobilier pour l’année 2023. Mais ne vous attendez pas à une baisse drastique des prix immobiliers. Elle pourra se ressentir dans des grandes villes comme Paris, mais restera très mesurée. Dans le graphe ci-dessous, on constate que le nombre de transactions annuelles diminue très légèrement lorsque le taux moyen augmente, mais cela reste très léger.
Pour que les prix immobiliers chutent considérablement, il faudrait connaître une arrivée massive de biens en vente sur le marché, au même moment. Or, les investisseurs qui ont profité des taux à 1 % les mois et années précédents, n’ont aucun intérêt à vendre leur bien aujourd’hui. On ne devrait donc pas connaître un effondrement des prix. Comme on le dit très souvent, la plus grosse erreur que l’on peut faire en tant qu’investisseur, c’est d’attendre le bon moment pour se lancer… Alors, n’attendez plus et investissez dans la pierre.
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