Réduire ses impôts grâce à l’immobilier c’est possible. 

 

En voilà un sujet qui intéresse de nombreux Français :

“ Comment réduire mes impôts ? Comment défiscaliser ? “


L’imposition générale en France est une des plus élevées des pays de l’OCDE et la France se classe à la deuxième place concernant ce sujet. L’Hexagone est le pays de l’OCDE qui a instauré la taxe d’habitation la plus élevée, ses cotisations sociales atteignent des records et la TVA est bien au dessus de la moyenne si l’on compare à celle de ses voisins. En outre, la fiscalité française comporte certaines spécificités par rapport aux autres pays européens. C’est par exemple l’un des derniers pays à proposer encore un impôt sur la fortune. Ses charges patronales et salariales sont aussi parmi les plus élevées au monde mais en contrepartie le système est beaucoup plus redistributif. Mais quoi qu’il en soit ce n’est pas ce qui nous intéresse. Ce qu’on veut savoir c’est comment est-il possible d'optimister la fiscalité d’un bien immobilier pour pouvoir gagner un peu d’argent. Et ça tombe bien Bevouac connaît plusieurs moyens. 

 Comment réduire ses impôts sans risquer un redressement fiscal de ce bon vieux Lucien Cheval ?

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Réduire ses impôts grâce aux statuts LMP et LMNP

Le choix de louer vide de meubles (location nue) ou en meublé a un impact sur plusieurs éléments : 

  • La fiscalité de l’investisseur. En effet la fiscalité est généralement plus favorable en meublé. Il faut cependant faire le calcul pour en être sûr. 
  • Le bail (type, durée, dépôt de garantie, clauses, etc..)
  • Les montants des loyers. Le fait de meubler un bien vous permet de louer plus cher qu’en location vide. 
  • La vacance locative. Il existe plus de turnover en meublé qu’en location nue. C’est donc un élément qu’il faut aussi considérer au moment d’investir.

Il faut donc veiller à modéliser ces paramètres et à prendre en compte l’ensemble des avantages et inconvénients que procurent l’ameublement d’un bien. Nous l’avons d’ailleurs expliqué en détails dans l’article “TOP 5 des raisons de louer en meublé”. 
Mais revenons plus en détails sur les statuts LMNP et LMP.

 

Qu’est ce que le statut LMNP ?


Commençons tout d’abord par l'abréviation qui signifie Location Meublée Non Professionnelle. Pour faire simple le statut LMNP est un dispositif fiscal qui s’adresse au propriétaire possédant un bien immobilier qu’il souhaite louer meublé. La mention non professionnelle signifie que cela ne peut pas être son activité professionnelle principale (Logique).


Et concrètement qu’est-ce que cela apporte ? 
Il permet de bénéficier d’abattements fiscaux sur les loyers perçus.
A l’intérieur de ce régime on distingue deux régimes fiscaux parmi lesquels vous pouvez choisir : le régime réel et le régime micro-foncier.

régime réel et micro-bic


Le statut LMNP Micro BIC : 

 
La condition à remplir
Les revenus à déclarer sont ceux de l’année précédente et ne doivent pas dépasser 70 000 € (location meublée classique) ou 82 200 euros (meublés de tourisme ou chambre d'hôte)
L’avantage de ce régime est qu’il ne requiert pas de comptabilité professionnelle ce qui en fait un régime très simple.


Et concrètement en quoi cela m’avantage ?
Le régime micro-BIC permet d’obtenir un abattement de 50% des revenus au titre des charges. Autrement dit vous n'êtes imposé que sur 50% de vos recettes. Ainsi le taux d’imposition va dépendre du montant total de vos revenus soumis à l’impôt sur le revenu (tranche marginale d'imposition)


Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ?
Si vos charges ne dépassent pas 50% des recettes et si vous avez peu de charges réelles alors dans ce cas-là cette solution peut-être très intéressante.


Le statut LMNP Frais réels :


Les conditions à remplir
Ce choix de régime se fait sur option auprès des services fiscaux (déclaration 2031) et ce pour une période minimum de 2 ans renouvelable. Ce régime contrairement aux micro-BIC doit comporter une comptabilité qui est obligatoire. 
Vous êtes obligé de choisir ce régime si vos locations sont soumises à la TVA (ce qui est tout de même assez rare puisqu'il faut demander à y être soumis). 


Et concrètement en quoi cela m’avantage ? 
Le régime LMNP réel permet de déduire l’amortissement du bien (meubles et immeuble) ainsi que des charges réelles supportées dans l’intérêt de votre activité. Plus simplement il permet de soustraire les charges (frais d’entretien, emprunt, frais de gestion, ou impôts locaux par exemple) des recettes procurées par vos loyers. 


Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ? 
Nous vous conseillons ce régime dans le cas où les charges dépassent 50% des recettes contrairement au micro-BIC. 

 
Qu’est ce que le statut LMP ?


L’abréviation signifie Location meublée professionnelle. Pas de surprise c’est toujours un dispositif fiscal pour l’immobilier locatif meublé. 


Les conditions à remplir (cumulatives) :

  • Si vos recettes annuelles excèdent 23 000 €
  • Vos revenus locatifs annuels sont supérieurs aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. C'est-à dire que vous gagner plus d'argent grâce à vos placements immobiliers qu'avec vos salaires. 


Et concrètement en quoi cela m’avantage ? 
Ce régime est intéressant pour deux motifs. Le premier est qu’il permet de déduire le prix d'acquisition de l'immeuble via des amortissements. Le second avantage est qu’il permet d’imputer sur le revenu global vos déficits. Votre bien n’est pas non plus soumis à l’IFI car il est considéré comme un outil de travail. 


Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ?
Ce statut malgré ces nombreux avantages est très rarement employable car c’est une niche fiscale. Il peut vous être recommandé si vous avez perçu un très gros héritage ou que vous avez un énorme apport. 
 

Voici donc un tableau permettant de récapituler l’intérêt de ces deux statuts. 

différence LMNP LMP comparatif
 
réduire impôts défiscaliser immobilier.jpg
 

 


 
Réduire ses impôts en utilisant le déficit foncier


Le déficit foncier permet de réduire ses impôts en soustrayant des revenus locatifs différentes charges liés à ces biens sans utiliser de niches fiscales. Il est largement utilisé dans l’immobilier ancien puisqu’il s’emploie lors de la rénovation d’un appartement. 


Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Un déficit se crée lorsque les charges supportées, à l’exception des intérêts d’emprunt, sont plus importantes que les loyers encaissés. 


Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ?
En location nue
, votre déficit foncier viendra s’imputer sur votre revenu global et donc sur vos autres revenus (comme les salaires) dans la limite d’un déficit de 10 700 euros par an sous réserve que l'immeuble concerné soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu. La fraction du déficit qui excède ces limites ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Exemple de charges pouvant être déduites des loyers : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière,assurance, travaux de réparation et d’entretien (mais pas les travaux de construction ou d’agrandissement), frais de mise en location et de gestion locative.
En location meublée, votre déficit sera imputable sur les revenus de même nature (tirés de la location meublée uniquement) sans limite de montant et reportable sur 10 ans. En plus des charges énumérées ci-dessus vous pourrez déduire l’amortissement du bien et du mobilier ce qui est particulièrement intéressant. Le déficit lié à l’amortissement est quant à lui reportable indéfiniment.

Quand est-ce que cela peut s'avérer intéressant ?

L’intérêt de ce dispositif est que plus votre tranche marginale d'imposition est élevée plus l'impact fiscal est significatif. En revanche du moment où le solde entre charges et loyers n'est plus nul nous vous conseillons d'acquérir un nouveau bien à rénover et à louer pour ne pas être fortement imposé sur vos revenus fonciers . Nous recommandons cette stratégie pour les personnes cherchant à se construire un beau patrimoine et pour des stratégies de plus-value à la revente car un beau bien ancien, bien situé et rénové prendra forcément de la valeur. 

 
Réduire ses impôts grâce au dispositif Pinel


L’objectif de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues en proposant un avantage fiscal en contrepartie d’un plafonnement du loyer.
Vous pouvez ainsi obtenir une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition pouvant atteindre 63 000 € sur une période de 12 ans. 


Les conditions à remplir pour qu’un logement bénéficie d’un dispositif Pinel. 

  • Un plafond de ressources des locataires s’appliquent afin de réserver les logements en Pinel aux ménages modestes. C’est surtout pour cela que ce dispositif a été créer. 
  • Ce dispositif est applicable pour les logements neuf ou complètement réhabilité ainsi que les acquisitions en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) c’est-à dire que vous achetez le bien avant qu’il soit construit. 
  • Il doit respecter  la réglementation thermique RT2012
  • La location doit être faite dans les 12 mois suivant la livraison du chantier. Si vous ne trouvez pas de locataire vous perdez le “cadeau” fiscal. 
  • La location est nue et vous ne pouvez pas meubler le bien.
  • Le logement doit être la résidence principale du locataire
  • Le dispositif Pinel s’applique dans les zones tendues définies par le gouvernement. 

Quand est-ce que cela peut-être intéressant ? 

Le dispositif ayant été recentré sur les zones locatives tendues, vous ne devriez pas avoir trop de difficultés à trouver des locataires. En outre, vous pouvez également louer votre bien à vos ascendant-descendants (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants…) sous réserve qu’il ne soit pas membre du même foyer fiscal et aider ainsi votre famille à se loger dans du neuf. Bien sûr votre famille doit répondre aux conditions d’éligibilité des locataires. Il faut toutefois s’intéresser à la localisation du bien car certains programmes Pinel ne sont pas si bien situés que ça. Effectivement certains programmes ne sont pas en adéquation avec les besoins du marché. En effet parfois les logements sont situés dans des zones où les gens peuvent devenir propriétaire en remboursant un crédit qui correspond au prix du loyer proposé par les logements Pinel. De plus, si le logement reste vacant pendant une période de plus de 12 mois pendant la période d’engagement de location, l’intégralité des réductions d’impôt devront être remboursées.
Il peut être intéressant d’utiliser ce système pour faire louer ce logement à des membres de votre famille (ils doivent toutefois respecter les plafonds de revenus instaurés) et garantir une location de ce bien et éviter certains problèmes. 


Pourquoi Bevouac ne propose pas d’investissement Pinel ?


Nous sommes convaincus que les bons investissements Pinel sont bien trop rares pour que nous les proposions à nos clients. 
L’inconvénient majeur de l’investissement en Pinel, est le plafonnement des loyers par zone parfois très inférieur aux loyers de marché ce qui réduit considérablement les perspectives de rendement. 
Les logements neufs sont également plus chers à l’achat que les logements anciens ce qui réduira considérablement le rendement de votre investissement et peut annuler complètement l’avantage fiscal sur lequel repose cette loi. 
En se renseignant un petit peu on peut se rendre compte que de nombreux programmes Pinel sont surévalués car les promoteurs incluent l’avantage fiscal dans le prix du bien. Le résultat est que dans 90% des cas le bien est proposé à un prix plus cher que ce qu’il ne vaut réellement. Au final l’investissement se révèle donc très peu intéressant même dans des programmes comme l’investissement dans le Grand Paris où certes il y aura peu ou pas de vacance locative mais un investissement qui va s’avérer très peu utile avec un rendement quasi nul et une plus-value quasi inexistante. 
En effet l’autre aspect à prendre en compte sont les plus-values à la revente. Ces dernières sont rares étant donné que le bien doit etre revendu à la fin de l’avantage fiscal on se retrouve avec une abondance de biens similaires sur le marché ce qui fait alors baisser le prix de vente du bien. 
Nous considérons qu’un bon investissement locatif est l’acquisition d’un bien qui procure à la fois un bon rendement et une perspective de plus-value à la revente et avec le dispositif Pinel c’est quasiment mission impossible. 


 
Réduire ses impôts grâce à la Loi Malraux


Qu’est ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux peut se résumer comme étant un dispositif permettant de conserver et mettre en valeur le patrimoine français. C’est un dispositif fiscal assez ancien qui permet de défiscaliser en réalisant des travaux dans des zones spécifiques. 


Les conditions à remplir :  
Les dépenses de travaux sont plafonnées à 100 000€ par an dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans consécutifs soit une réduction maximale de 22 000€ à 30 000 € par an selon la zone du bien. La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la délivrance du permis de construire. Les travaux doivent par ailleurs être soumis à l’appréciation des Architectes des Bâtiments de France. Les propriétaires s’engagent à louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.


Qu’est-ce que cela me rapporte ?
La loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôts sur les travaux de restauration d’immeubles complets se trouvant dans certaines zones. La réduction d’impôts peut aller de 22% du montant des travaux pour les immeubles se trouvant en zone ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) jusqu’à 30% du montant des travaux pour les immeubles en zone PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur).


Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ?
Ce dispositif s’adresse surtout aux investisseurs fortement imposés et capables de pouvoir supporter des travaux lourds et coûteux. Le dispositif est donc judicieux si vous êtes très fortement imposés mais il faut aussi être capable de financer ces lourds travaux et donc avoir un apport très conséquent. En général nous conseillons ce dispositif pour un objectif patrimonial. Tout l’intérêt de ce dispositif sera d’acquérir un bien de qualité, dans un centre-ville et donc facile à revendre. Le dispositif s’avère peu intéressant dans un objectif fiscal ou locatif. 
 


Réduire ses impôts grâce au dispositif Censi-Bouvard


Qu’est-ce que le dispositif Censi Bouvard ?
Ce dispositif est un dispositif datant de 2009 concernant les loueurs meublés non professionnels (LMNP). Le Censi-Bouvard concerne les locations en meublé dans des résidences de service : résidence étudiante, EHPAD ou résidence d’accueil et de soins. 
Les conditions à remplir :
Les logements doivent être acquis d’ici au 31 décembre 2018. Ils doivent être neufs, en l'état futur d'achèvement ou anciens réhabilités depuis moins de 15 ans et loués par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimum de 9 ans. L’investissement (même de plusieurs biens) ne peut être supérieur à 300 000 euros. Etant donné que c’est un statut qui s’applique pour les LMNP il est soumis au régime réel et donc est soumis à ces règles (tenue d’une comptabilité obligatoire par exemple). En ce qui concerne les amortissements du bien, ces derniers ne pourront être déduits que pour leur partie supérieure à 300K euros. Les déficits sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même catégorie (location meublée uniquement).


Qu’est-ce que cela peut m’apporter ?
Premier avantage il est possible d’obtenir une réduction d’impôts de 11% du prix du bien hors taxes. Cela représente donc une économie pouvant atteindre 33 000 € d’économies sur 9 ans soit au maximum 3 666 euros par an d’économie d’impôts. Autre avantage le dispositif permet de récupérer une partie de la TVA. Effectivement 20% du montant (HT) de votre bien vous est remboursé. Enfin la location est garantie par le contrat signé avec le gestionnaire et vous n’avez pas à vous soucier de trouver des locataires. Aucune vacance locative pendant 9 ans (reconduction tacite par période triennale). 


Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ? 
Les immeubles achetés grâce au dispositif Censi-Bouvard sont obligatoirement soumis au régime réel. Le bien n’est cependant pas amortissable sur la partie inférieure à 300 000€ ce qui peut rendre l’opération lourde fiscalement. Le dispositif Censi-Bouvard est très rarement intéressant comparé à un investissement en LMNP classique. Il faut donc privilégier cette option lorsqu’elle est plus intéressante qu’une stratégie d’amortissement d’un bien. 


Réduire ses impôts grâce à la Loi Cosse


Qu’est-ce que la loi Cosse ? 
Datant de 2016, la loi Cosse a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé aux locataires ayant des revenus modestes.  Cette loi vient remplacer les dispositifs Borloo et Besson. 


Les conditions à remplir :
La loi Cosse est un dispositif de défiscalisation s’adressant aux propriétaires de logements anciens et qui souhaitent faire louer leur bien à des locataires dont les ressources sont plafonnés dans des zones locatives tendues.Il est aussi possible de passer par une convention de loyer maîtrisé avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). 
 Le recours à ce dispositif est possible jusqu’au 31 décembre 2019.  Les loyers devront respecter un plafond de loyer. Il concerne uniquement la location nue. Il est interdit de louer à des ascendants ou descendants (interdit de louer à votre famille en termes plus courants). 


Qu’est-ce que cela me rapporte ? 
Elle offre une réduction d’impôts de 15% à 85% sur les revenus locatifs aux propriétaires acceptant de louer pendant une durée de 6 ans, renouvelable 3 ans, à des ménages modestes.


Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ?
Nous recommandons ce dispositif si vous possédez des logements simples permettant d’attirer des locataires aux revenus modestes. Si vous possédez du beau patrimoine ancien nécessitant des travaux que vous souhaitez faire louer une fois les travaux effectués mieux vaut éviter. En effet si vous êtes dans le deuxième cas mieux vaut payer vos travaux puis les déduire de vos loyers sans abattements particuliers sur le revenu foncier. 
 


Réduire ses impôts grâce au dispositif Girardin


Qu’est-ce que le dispositif Girardin ?
L’objectif du dispositif Girardin est de favoriser l’investissement en Outre-mer. C’est un dispositif un peu particulier. 
 
Les conditions à remplir :
Ce dispositif s’applique dans des logements neufs et le propriétaire s’engage à louer nu à titre de résidence principale du locataire pendant 5 ans (6 ans pour du logement intermédiaire). L’investissement est soumis à un plafond de loyers et de ressources des locataires. En 2018 le prix d’acquisition ne doit pas dépasser 2498 euros HT du m2. Le loyer ne doit pas dépasser 173 euros par an par m2 dans les DOM, Mayotte, St Barthélemy et St Martin et 215 euros par an par m2 à St Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie Française, à Wallis et Futuna et dans les Terres antarctiques et australes. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser 32 069 euros pour une personne seule et 59 307 euros pour un couple dans les DOm, à St Martin et à St Barthélemy et 30 925 euros pour une personne seule et 57 194 euros pour les couples dans les autres localités.


Qu’est-ce que cela peut m’apporter ?
La réduction d’impôt varie de 25% à 50% de montant investi selon la nature du bien (secteur libre ou intermédiaire) et la date de l'investissement, la réduction est étalée sur 5 ans.
 
Quand est-ce que cela peut s’avérer intéressant ? 
Si vous souhaitez à tout prix effectuer un investissement en Outre-mer ce dispositif peut être intéressant. Cependant nous recommandons ce dispositif uniquement pour les personnes fortement imposés (plusieurs dizaines de milliers d’euros). Pour le coup cet investissement est uniquement fiscal. Ce n’est donc pas vraiment un investissement mais un moyen de payer moins d’impôts. On ne récupère pas sa mise de départ en utilisant ce dispositif.  

Si vous avez lu jusqu'ici bravo ! La fiscalité n'a désormais plus aucun secret pour vous n'est-ce pas ? Nous sommes fiers de vous et vous pouvez aussi être fier de vous ! Gimme 5 !