Encadrement des loyers 2026 : vers une prolongation du dispositif jusqu’en 2028 ?
L’encadrement des loyers est au cœur de l’actualité immobilière. Alors que le dispositif expérimental doit arriver à son terme en novembre 2026, une proposition de loi prévoit de le prolonger de deux années supplémentaires.
Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté cette prolongation. Le texte a ensuite été adopté sans modification par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, le 3 novembre. Prochaine étape : son examen en séance publique, prévu le 19 novembre 2026.
Pour les propriétaires bailleurs comme pour les futurs investisseurs, cette échéance mérite une attention particulière.
Chez Bevouac, nous pensons qu’un investissement locatif se prépare en tenant compte de la réalité du marché, mais aussi de son environnement réglementaire. Et l’encadrement des loyers fait partie des éléments qui peuvent directement influencer le potentiel d’un projet immobilier.
Alors, que prévoit cette prolongation ? Quelles villes sont concernées ? Et surtout, quelles conséquences faut-il anticiper lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif ?
1. Pourquoi l’encadrement des loyers arrive-t-il à une échéance en 2026 ?
L’encadrement des loyers a été instauré dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, sous la forme d’une expérimentation de cinq ans, puis prolongé par la loi 3DS du 21 février 2022.
Son objectif est de limiter les loyers excessifs dans les secteurs où la demande de logements est particulièrement forte.
Concrètement, dans les territoires concernés, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer initial d’un logement soumis au dispositif.
Trois niveaux de loyers sont définis :
- Le loyer de référence : il correspond au loyer médian observé pour des logements comparables.
- Le loyer de référence majoré : il représente le plafond que le propriétaire ne peut normalement pas dépasser. Il est supérieur de 20 % au loyer de référence.
- Le loyer de référence minoré : il correspond au seuil inférieur de référence, fixé 30 % en dessous du loyer de référence.
Ces montants sont fixés par arrêté préfectoral et varient selon plusieurs critères : la localisation du logement, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location, vide ou meublée.
L’expérimentation actuelle arrive à échéance le 23 novembre 2026. Sans intervention législative, le dispositif pourrait donc prendre fin.
C’est dans ce contexte qu’une proposition de loi visant à prolonger l’encadrement des loyers a été examinée par le Parlement.
Pour consulter le texte juridique : article 140 de la loi ELAN sur Légifrance.
2. Que prévoit la prolongation de l’encadrement des loyers jusqu’en 2028 ?
Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté une proposition visant à prolonger l’expérimentation de deux années supplémentaires.
L’idée est de maintenir le dispositif dans les territoires qui l’appliquent déjà, sans le rendre permanent ni l’étendre à de nouvelles communes.
Le 3 novembre, la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a adopté le texte du Sénat sans modification.
Son examen en séance publique est prévu le 19 novembre 2026.
Voici les principales étapes :
Attention : au 12 novembre 2026, la prolongation n’est pas encore définitivement adoptée. Le vote en séance publique et la publication de la loi restent déterminants.
Si les députés adoptent le texte du Sénat sans modification, l’expérimentation pourrait être prolongée jusqu’en novembre 2028.
Pour les investisseurs, cela signifie qu’il faut continuer à intégrer cette réglementation dans les calculs des futurs projets immobiliers situés dans les zones concernées.
Pour suivre l’évolution du texte, consultez le dossier législatif du Sénat et le site officiel de l’Assemblée nationale.
3. Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers ne s’applique pas à l’ensemble du territoire français.
Il concerne actuellement plusieurs territoires où le marché locatif est particulièrement tendu. Au total, le dispositif est appliqué dans neuf territoires représentant près de 70 communes.
On retrouve notamment :
- Paris.
- Lille, Hellemmes et Lomme.
- Lyon et Villeurbanne.
- Montpellier.
- Bordeaux.
- Les communes concernées de la communauté d’agglomération du Pays basque.
- Plusieurs communes de la métropole Grenoble-Alpes Métropole.
- Les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble en Seine-Saint-Denis.
Pour retrouver la liste détaillée des communes et les territoires concernés, consultez la fiche de l’ANIL sur l’expérimentation de l’encadrement des loyers.
Pour un investisseur, la localisation est donc essentielle. Deux appartements similaires, situés dans des villes différentes, peuvent être soumis à des règles de fixation des loyers très différentes.
Avant d’acheter, il est indispensable de vérifier si la commune est concernée et de consulter les plafonds applicables à l’adresse du logement.
4. Quelles conséquences pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs ?
La prolongation envisagée ne signifie pas que tous les propriétaires devront modifier leurs loyers. Elle implique surtout de maintenir un cadre réglementaire à prendre en compte pour les nouvelles mises en location et les évolutions de bail concernées.
Un loyer potentiel à vérifier avant l’achat
Lorsqu’on achète un appartement pour le louer, il est tentant de partir du loyer affiché dans les annonces immobilières du quartier.
Mais attention : le loyer pratiqué sur le marché n’est pas nécessairement celui que vous pourrez légalement demander.
Il faut vérifier le loyer de référence majoré applicable au logement et prendre en compte les éventuelles conditions permettant un complément de loyer.
C’est un point important, car un loyer prévisionnel trop élevé peut fausser toute l’analyse financière du projet.
Vous pouvez retrouver les règles applicables et les démarches à suivre sur le site officiel Service-Public.fr.
Une rentabilité locative qui doit être recalculée
Prenons un exemple simple.
Un investisseur envisage d’acheter un appartement dont il estime pouvoir tirer 950 € de loyer mensuel.
Après vérification des règles d’encadrement, il découvre que le loyer applicable est de 850 €.
La différence représente 100 € par mois, soit 1 200 € sur une année complète.
Cette différence peut modifier sensiblement le rendement et le cash-flow de l’investissement.
Chez Bevouac, nous considérons qu’il est essentiel de partir d’un loyer réaliste et conforme à la réglementation. Une opération ne doit pas sembler rentable uniquement parce que les revenus locatifs ont été surestimés.
Pour aller plus loin, découvrez notre article consacré à la fiscalité de l’investissement locatif, un autre élément à intégrer dans le calcul de la rentabilité.
Une attention particulière aux compléments de loyer
Dans certaines situations, un complément de loyer peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières, sous réserve de respecter les conditions légales.
Il ne suffit cependant pas de proposer un appartement rénové ou bien équipé pour justifier automatiquement ce supplément.
Le complément doit répondre aux critères prévus par la réglementation et ne pas être interdit dans les situations concernées.
Il faut donc éviter de construire la rentabilité d’un investissement sur un complément de loyer incertain.
5. Comment sécuriser son investissement locatif face à cette réglementation ?
L’évolution de l’encadrement des loyers rappelle une chose : un investissement immobilier doit être étudié dans son ensemble.
Le prix d’achat, les travaux et le loyer potentiel ne suffisent pas à déterminer si une opération est intéressante.
Voici les vérifications que nous recommandons avant de se positionner sur un bien.
1. Vérifier la réglementation locale
Commencez par déterminer si la commune est soumise à l’encadrement des loyers. Consultez ensuite les loyers de référence applicables au logement.
2. Estimer un loyer réaliste
Ne vous basez pas uniquement sur les annonces concurrentes. Vérifiez les plafonds réglementaires et les caractéristiques précises du bien.
3. Recalculer la rentabilité
Intégrez les charges, la taxe foncière, les éventuels travaux, les frais de gestion et les périodes de vacance locative.
4. Étudier le marché locatif local
Un plafond de loyer élevé ne garantit pas qu’un logement trouvera facilement preneur. La demande locative, les transports, les commerces et les caractéristiques du quartier restent essentiels.
5. Anticiper les évolutions réglementaires
Une réglementation peut évoluer pendant la durée de détention d’un bien. Il est donc préférable de construire un projet qui reste cohérent même si certaines hypothèses changent.
C’est cette approche globale qui permet de limiter les mauvaises surprises et de prendre une décision plus éclairée.
6. Notre vision chez Bevouac : ne pas confondre loyer élevé et bon investissement
Chez Bevouac, nous sommes convaincus qu’un bon investissement locatif ne se résume pas à rechercher le loyer le plus élevé possible.
Un appartement qui affiche une rentabilité brute attractive peut finalement se révéler moins intéressant si son loyer prévisionnel n’est pas conforme, si les charges sont importantes ou si la demande locative est insuffisante.
Nous privilégions donc une analyse qui prend en compte plusieurs critères : l’emplacement, le prix d’acquisition, les caractéristiques du logement, la demande locative, les travaux et les contraintes réglementaires.
L’encadrement des loyers est un bon exemple de cette nécessité de regarder au-delà des chiffres affichés dans une annonce.
Notre approche consiste à construire un projet immobilier cohérent avec les objectifs de l’investisseur, en intégrant dès le départ les contraintes et les dépenses qui peuvent influencer sa performance.
Vous souhaitez être accompagné dans cette démarche ? Découvrez l’accompagnement en investissement locatif de Bevouac, de la définition de votre stratégie à la mise en location de votre bien.
Conclusion : l’encadrement des loyers, un élément à intégrer avant d’investir
La possible prolongation de l’encadrement des loyers jusqu’en 2028 constitue une actualité importante pour les propriétaires bailleurs et les futurs investisseurs.
Même si le texte doit encore être définitivement adopté, il rappelle l’importance de vérifier la réglementation applicable avant de fixer un loyer ou de réaliser une acquisition.
Pour investir sereinement, il ne suffit pas de trouver un appartement au bon prix. Il faut également comprendre son marché locatif, anticiper les contraintes réglementaires et calculer sa rentabilité à partir d’hypothèses réalistes.
Vous avez un projet d’investissement locatif ? Chez Bevouac, nous vous accompagnons dans l’étude de votre projet, de la recherche du bien jusqu’à sa mise en location, avec une analyse globale de son potentiel.
Découvrez notre accompagnement en investissement locatif.
FAQ : les questions fréquentes sur l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers sera-t-il prolongé jusqu’en 2028 ?
Au 12 novembre 2026, le Sénat a adopté une prolongation de deux ans et la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a repris ce texte sans modification. Le vote en séance publique est prévu le 19 novembre. La prolongation n’est donc pas encore définitivement acquise.
Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?
Le dispositif concerne notamment Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, plusieurs communes du Pays basque, de la métropole grenobloise et de Seine-Saint-Denis. Il faut vérifier précisément la commune concernée et les arrêtés applicables.
Comment calculer le loyer maximum d’un appartement soumis à l’encadrement ?
Le propriétaire doit consulter le loyer de référence majoré correspondant à la localisation, au nombre de pièces, à l’époque de construction et au type de location du logement. Des règles particulières encadrent les éventuels compléments de loyer.
L’encadrement des loyers rend-il l’investissement locatif moins rentable ?
Pas nécessairement. Tout dépend du prix d’acquisition, des charges, de la demande locative et du loyer légalement applicable. Un investissement bien acheté et situé dans un quartier attractif peut rester intéressant malgré l’encadrement des loyers.
Un propriétaire peut-il augmenter librement son loyer lors d’un changement de locataire ?
Non. Dans les zones tendues et dans les territoires soumis à des règles spécifiques, la fixation du nouveau loyer peut être encadrée. Les conditions et exceptions dépendent de la situation du logement et des textes applicables.
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