Le saint graal de l’immobilier : l’effet de levier bancaire

S’il y’a bien une chose que vous devez connaître lorsque l’on vous parle d’investissement immobilier c’est cette expression : effet de levier. Grâce à ce levier vous allez pouvoir investir en engageant un apport faible. En somme l’effet de levier est un outil qui permet à n’importe qui d’investir s’il a une situation professionnelle stable. Aujourd’hui l’apport moyen de nos clients est inférieur à 18 000 € alors que la majorité ont investi dans des biens dont le budget total varie entre 100 000 et 350 000 €. Mais voyons plus précisément en quoi cela consiste. 

En bref l'effet de levier :

  • Faire appel à l’effet de levier bancaire signifie emprunter
  • Lorsque le coût de l’emprunt est plus faible que le rendement d’un investissement financier alors, il est intéressant d’emprunter
  • Dès lors, plus la somme empruntée est importante par rapport à la somme apportée en capitaux propres, plus le rendement de l’investissement augmente
  • L’emprunt bancaire permet de démultiplier les revenus d’un investissement

Avez-vous déjà entendu parler de l’effet de levier bancaire ?


La question ne se pose sûrement pas si vous travaillez dans le domaine de la finance, mais pour les autres, elle peut être bien réelle !

À l’origine, quand parle t-on d’effet de levier ? Les physiciens eux le savent. Tout est une question de répartition des forces. Retenez bien cela.
Par définition le levier, ou encore, bras de levier, est un corps solide, mobile autour d’un point d’appui permettant de multiplier une force.
Pour expliquer cette notion qui peut paraître un peu complexe, rien de mieux qu’un bon vieux schéma :

 
effet de levier
 


Afin de soulever une masse qui exerce son poids sur le sol, il faut faire usage de la force. Pour cela, si l’on ajoute un bras de levier venant prendre appui sur un pivot, on peut à force égale lever la masse beaucoup plus facilement. On remarque également que plus le bras de levier est long, plus il nous est facile de soulever une masse importante.

Le levier nous permet donc de démultiplier notre force et de soulever des masses bien plus lourdes que celles que nous parviendrions à soulever utilisant notre seule force à nous.

Vous allez me dire : soulever des cailloux, cela ne m’intéresse guère, qu’est-ce qu’on me chante ici-bas ?

Ce qui nous intéresse ici c’est comprendre l’effet de levier bancaire et donc le rôle de l’emprunt dans une opération d’investissement. Pour cela, il faut reprendre ce même schéma précédent en se représentant désormais la masse comme les revenus d’un investissement financier et dès lors le bras de levier comme l’emprunt bancaire.

effet-de-levier-bancaire

 

Ce que cela nous enseigne : plus l’emprunt est important, plus je peux obtenir des revenus de mon investissement importants. De plus le loyer payé par le locataire va aussi permettre de rembourser l'emprunt. 

Pour conclure

Plus j’emprunte, plus je génère de revenus, plus mon argent travaille efficacement et plus mon investissement est rentable.
Bien entendu, c'est intéressant uniquement lorsque le rendement de base de mon opération est supérieur au taux d’emprunt, soit mon coût supplémentaire pour investir davantage d’argent.

Pour le cas spécifique de l’investissement locatif, cela tombe bien car c’est l’investissement pour lequel les banques prêtent le plus facilement ! Pourquoi ? Car, comme vous, elles sont rassurées par le côté tangible de la pierre et la volatilité très faible des prix de l’immobilier.
Pas besoin d’avoir en poche des millions, ni de garantir tous les biens que vous possédez déjà, ni même la maison de vos parents, une situation stable suffit (3 mois de CDI...). Emprunter va donc vous permettre d’investir des montants importants que vous n’auriez pas pu financer tout seul.


Brièvement, “l’appui” sur lequel reposera le crédit que la banque acceptera de vous prêter sera votre apport financier au projet ainsi que votre situation financière globale. Plus celle-ci est bonne, plus la banque vous prêtera et donc plus le “bâton” sera grand et vous permettra ainsi de soulever des “pierres immenses”, soit d’acheter des investissements importants qui vous généreront des revenus, importants.
Et le plus beau dans tout cela ? C’est que ce n’est même pas vous qui devrez appuyer sur le bâton pour soulever la pierre, ce sera votre locataire qui de par les loyers qu’il vous versera, remboursera petit à petit la dette que vous devrez à la banque.

Investissez dans l’immobilier locatif et faites travailler intelligemment votre argent, celui de la banque, le tout en vous reposant sur les efforts fournis par vos futurs locataires.
 

 
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