Le saint graal de l’immobilier : l’effet de levier bancaire

S’il y’a bien une chose que vous devez connaître lorsque l’on vous parle d’investissement immobilier c’est cette expression : effet de levier. Grâce à ce levier vous allez pouvoir investir en engageant un apport faible. En somme l’effet de levier est un outil qui permet à n’importe qui d’investir s’il a une situation professionnelle stable. Aujourd’hui l’apport moyen de nos clients est inférieur à 18 000 € alors que la majorité ont investi dans des biens dont le budget total varie entre 100 000 et 350 000 €. Mais voyons plus précisément en quoi cela consiste. 

En bref l'effet de levier :

  • Faire appel à l’effet de levier bancaire signifie emprunter
  • Lorsque le coût de l’emprunt est plus faible que le rendement d’un investissement financier alors, il est intéressant d’emprunter
  • Dès lors, plus la somme empruntée est importante par rapport à la somme apportée en capitaux propres, plus le rendement de l’investissement augmente
  • L’emprunt bancaire permet de démultiplier les revenus d’un investissement

Avez-vous déjà entendu parler de l’effet de levier bancaire ?


La question ne se pose sûrement pas si vous travaillez dans le domaine de la finance, mais pour les autres, elle peut être bien réelle !

À l’origine, quand parle t-on d’effet de levier ? Les physiciens eux le savent. Tout est une question de répartition des forces. Retenez bien cela.
Par définition le levier, ou encore, bras de levier, est un corps solide, mobile autour d’un point d’appui permettant de multiplier une force.
Pour expliquer cette notion qui peut paraître un peu complexe, rien de mieux qu’un bon vieux schéma :

 
effet de levier
 


Afin de soulever une masse qui exerce son poids sur le sol, il faut faire usage de la force. Pour cela, si l’on ajoute un bras de levier venant prendre appui sur un pivot, on peut à force égale lever la masse beaucoup plus facilement. On remarque également que plus le bras de levier est long, plus il nous est facile de soulever une masse importante.

Le levier nous permet donc de démultiplier notre force et de soulever des masses bien plus lourdes que celles que nous parviendrions à soulever utilisant notre seule force à nous.

Vous allez me dire : soulever des cailloux, cela ne m’intéresse guère, qu’est-ce qu’on me chante ici-bas ?

Ce qui nous intéresse ici c’est comprendre l’effet de levier bancaire et donc le rôle de l’emprunt dans une opération d’investissement. Pour cela, il faut reprendre ce même schéma précédent en se représentant désormais la masse comme les revenus d’un investissement financier et dès lors le bras de levier comme l’emprunt bancaire.

effet-de-levier-bancaire

 

Ce que cela nous enseigne : plus l’emprunt est important, plus je peux obtenir des revenus de mon investissement importants. De plus le loyer payé par le locataire va aussi permettre de rembourser l'emprunt. 

Démonstration :

Avant d’illustrer ce propos par un exemple, il faut maîtriser la notion suivante : le rendement net sur capital investi. C’est tout simplement le ratio des revenus nets (charges déduites) générés par votre investissement sur le montant en capital que vous aurez apporté personnellement à votre projet (l’argent que vous aurez vraiment sorti de votre poche).

Rendement net : Revenus nets / capital investi

Prenons l’exemple d’un investissement en immobilier locatif :

Je dispose de 100 000 € sur mon compte. J’achète un appartement pour le louer. Il me rapporte donc un loyer de 500 € par mois, net de charges, soit 6 000 € par an.
Résumé :
Coût d’achat appartement : 100 000 €
Apport : 100 000 €
Revenus annuels : 6 000 €
Rendement de cet investissement : 6 000 € / 100 000 € = 6%
Dans cet exemple, j’ai acheté “cash”, j’ai payé la totalité de mon investissement locatif avec l’argent que je possédais sur mon compte et j’obtiens un rendement net de 6%.


Que se passe-t-il si je fais appel à la banque pour financer mon investissement ?

Je dispose toujours de mes 100 000 €, mais cette fois j’emprunte également 100 000 € à la banque, avec lesquels j’achète un appartement de 200 000 € qui me rapporte cette fois-ci un loyer net de charges de 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an.
Qui dit emprunt, dit remboursement des intérêts d’emprunt dont le montant est défini par le taux auquel je souscris mon prêt bancaire. Admettons que j’emprunte ces 100 000 € à un taux de 1,5%, je vais donc devoir payer à la banque chaque année : 100 000 € x 1,5% = 1 500 €.
Résumé :
Coût d’achat appartement : 200 000 €
Apport : 100 000 €
Emprunt : 100 000 €
Revenus annuels : 12 000 €
Intérêts bancaires : - 1 500 €
Revenus net : 12 000 € - 1 500 € = 10 500 €
Rendement de cet investissement : 10 500 € / 100 000 € = 10,5%
Dans cet exemple, pour la même somme d’argent sortie de ma poche, en ayant fait appel à l’emprunt bancaire, même si je dois payer des intérêts à la banque, j’ai généré beaucoup plus de revenus et ait augmenté le rendement de mon investissement, en le faisant passer de 6% à 10,5%.

Conclusion :

 
effet de levier fight.png
 

 

Plus j’emprunte, plus je génère de revenus, plus mon argent travaille efficacement et plus mon investissement est rentable.
Bien entendu, c'est intéressant uniquement lorsque le rendement de base de mon opération est supérieur au taux d’emprunt, soit mon coût supplémentaire pour investir davantage d’argent.

Pour le cas spécifique de l’investissement locatif, cela tombe bien car c’est l’investissement pour lequel les banques prêtent le plus facilement ! Pourquoi ? Car, comme vous, elles sont rassurées par le côté tangible de la pierre et la volatilité très faible des prix de l’immobilier.
Pas besoin d’avoir en poche des millions, ni de garantir tous les biens que vous possédez déjà, ni même la maison de vos parents, une situation stable suffit (3 mois de CDI...). Emprunter va donc vous permettre d’investir des montants importants que vous n’auriez pas pu financer tout seul.


Brièvement, “l’appui” sur lequel reposera le crédit que la banque acceptera de vous prêter sera votre apport financier au projet ainsi que votre situation financière globale. Plus celle-ci est bonne, plus la banque vous prêtera et donc plus le “bâton” sera grand et vous permettra ainsi de soulever des “pierres immenses”, soit d’acheter des investissements importants qui vous généreront des revenus, importants.
Et le plus beau dans tout cela ? C’est que ce n’est même pas vous qui devrez appuyer sur le bâton pour soulever la pierre, ce sera votre locataire qui de par les loyers qu’il vous versera, remboursera petit à petit la dette que vous devrez à la banque.

Investissez dans l’immobilier locatif et faites travailler intelligemment votre argent, celui de la banque, le tout en vous reposant sur les efforts fournis par vos futurs locataires.
 

 
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