Le DPE (Diagnostic des Performances Énergétiques) doit obligatoirement être fourni dans toutes les annonces de location et de vente de bien depuis 2011. La loi Climat et résilience interdit la mise en location des passoires thermiques. Hausse des ventes de ces biens, baisse des prix, fortes négociations… Comment le marché évolue aujourd’hui ?
De plus en plus de passoires thermiques en vente
Depuis quelques mois, les professionnels de l’investissement immobilier constatent une légère hausse de la mise en vente des passoires thermiques. Certains l’expliquent par la panique de certains propriétaires bailleurs fassent aux nouvelles réglementations. Mais ce constat est nuancé. En effet, aujourd’hui, les passoires thermiques représentent 20 % du stock de biens en vente, soit le double de ce qui était observé en 2020. Le nouveau mode de calcul des DPE contribue à cette augmentation. Il y a donc des propriétaires bailleurs qui préfèrent vendre leur bien immobilier avant de ne plus pouvoir les louer, plutôt que d’améliorer le DPE en faisant, entre autre, des travaux de rénovation énergétique. Mais ce phénomène de passoire thermique concerne tout type de logements, et pas uniquement les biens immobiliers locatifs. Sur une étude concernant 5 000 Français propriétaires vendeurs de leur bien, 50 % des propriétaires de résidence secondaire déclarent que le mauvais DPE est un motif de mise en vente, contre 31 % des vendeurs de résidence principale. Les propriétaires cherchent à anticiper une potentielle perte de valeur de leur bien.
En plus de cela, la tension du marché impacte la vente ou non des passoires thermiques. À Paris, par exemple, Se Loger relève 4 fois plus de passoires thermiques mises en vente, tandis qu’à Marseille, où le marché est très actif, les passoires thermiques représentent seulement 4 % des biens mis en vente, car tous les biens sont très vites vendus.
De plus en plus de négociation…
Les nouvelles contraintes apportées par les DPE impactent les prix. En effet, d’après le même sondage réalisé sur les 5 000 Français, 57 % des propriétaires vendeurs d’un investissement immobilier locatif déclarent être prêt à baisser les prix ; et 40 % des futurs acheteurs considèrent cette nouvelle restriction comme un levier pour la négociation.
Globalement, une passoire thermique mise en vente affiche un prix inférieur à 3,9 % pour un bien équivalent qui n’en est pas une. Les marges de négociation sont beaucoup plus rudes, avec -5,9 % en moyenne.
Mais cet impact n’est pas suffisant pour combler les frais à engager pour améliorer le DPE. Il faut compter en moyenne 1 000 € par m2 pour une isolation intérieure, avec tous les frais liés. La baisse des prix pourrait donc être plus importante dans les mois à venir.
Le DPE est au centre des recherches…
Le DPE devient un critère de recherche important, avec celui du budget et de la surface. Les plateformes de mise en vente de biens comme Se Loger et Leboncoin l’ont intégré dans leur filtre pour faciliter les recherches des utilisateurs. Aujourd’hui, 83 % des annonces mises en ligne précisent le DPE. Ce chiffre est en augmentation depuis plusieurs mois maintenant.
On constate une baisse d’offre de biens en location sur ces plateformes, mais cela n’est pas forcément lié au DPE. Les locataires restent plus longtemps en place. En effet, les taux de crédits immobiliers augmentent, et il est de plus en plus difficile pour certains ménages d’acheter leur résidence principale. Ils sont donc contraints de rester locataires plus longtemps que prévu.
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