Tout comprendre des diagnostics immobiliers obligatoires

Et oui ! Investir dans l’immobilier c’est bien. La pierre est un excellent moyen pour défiscaliser, se construire un patrimoine, préparer sa retraite et préparer l’avenir. De plus c’est un placement qui fluctue peu et qui reste tangible.

Cependant l’immobilier va de pair avec la paperasse et tout un tas de normes. Si vous ne les respectez pas alors là c’est le drame puisque vous vous exposez à tout un tas de risques juridiques. Mais pas de panique ! Aujourd’hui nous vous dressons un guide détaillé des procédures à suivre pour les diagnostics immobiliers qui sont obligatoires au moment de vendre ou mettre en location un bien immobilier. 

Chers investisseurs, pour vendre ou mettre en location votre bien immobilier, vous êtes obligés de présenter un dossier de diagnostic, au plus tard le jour des actes de vente.  La loi Carrez, votée en 1997, oblige le vendeur ou le bailleur à constituer un Dossier de Diagnostic Technique, appelé DDT, dans le but de protéger la sécurité des futurs occupants, du bien et de l’environnement.

Le DDT est composé de plusieurs diagnostics obligatoires, ou non, selon la superficie du bien,  sa géolocalisation ou encore selon la date de construction du bâti. Les diagnostics gaz et électricité dépendent quant à eux de l’ancienneté de leur installation.


Le diagnostic Technique AMIANTE


Commençons par le diagnostic Amiante. L’amiante en tant que telle ne représente aucun danger pour la santé mais du moment où cette matière s’effrite à peine elle libère des poussières invisibles qui peuvent provoquer des cancers et des maladies respiratoires. Longtemps utilisée pour ses multiples qualités (résistante au feu, pas chère, élastique et isolante), cette matière est aujourd’hui interdite et est soumise à une législation très stricte. C’est une matière qui a été souvent utilisée dans les immeubles construits avant 1997. 
C’est pourquoi ce diagnostic qui mentionne la présence ou non d’amiante dans un bâtiment est obligatoire pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il n’est pas obligatoire au moment de louer votre bien mais inévitable au moment de vendre. Dans le cas où aucune trace d’amiante n’est trouvée la durée de validité du diagnostic est illimitée. A l’inverse si une trace est détectée un nouveau contrôle doit être fait 3 ans après le diagnostic. Autre obligation si le diagnostic a été réalisé avant 2013  il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d'absence d'amiante. Si jamais le vendeur ne se soumet pas à ces obligations, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix de vente ou même annuler la vente. 

 
 
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Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF


L’eau c’est la vie et il faut en prendre soin d’où l’existence de cette norme. Un diagnostic est en effet obligatoire dans le cas où vous souhaitez vendre un bien se situant dans un immeuble qui n’est pas raccordé au réseau public. Si vous êtes dans ce cas un diagnostic sera alors dressé concernant l’installation d’assainissement non collectif. Ce dernier est valable 3 ans. Il n’existe aucune possibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante et il devra impérativement se mettre en conformité un an après la signature de l’acte authentique. 

 

Le diagnostic PLOMB


Le plomb est une matière que l’on peut souvent trouver dans les peintures et les vieilles canalisations. Cette matière est dangereuse à haute dose et peut à long terme engendrer une maladie que l’on appelle le saturnisme. Cette maladie endommage le système nerveux, rénales et génitales et se résume à une intoxication au plomb. Les logements concernés par ce diagnostic sont les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 que vous souhaitez vendre ou mettre en location.
Le diagnostic plomb (CREP pour les gens du milieu) est un constat accompagné d’une notice d’informations dans laquelle on doit trouver un résumé des effets et des précautions à prendre. Si une présence de plomb au dessus de la norme est détectée alors le diagnostic n’est valable qu’un an dans le cas d’une vente et 6 mois pour une location. Sinon la validité du diagnostic est illimité dans le temps. En cas de manquement c’est la responsabilité pénale du bailleur qui  est engagée et l’acheteur peut demander une baisse du prix ou l’annulation de la vente. 


Le diagnostic ELECTRICITÉ

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Vous avez eu le coup de foudre pour un bien mais aujourd’hui vous souhaitez le vendre. Vous allez peut-être devoir réaliser ce diagnostic. En effet si vous vendez un bien dont l’installation électrique a été faite il y’a plus de 15 ans un diagnostic va être réalisé pour évaluer l’installation intérieure électrique et est valable 3 ans maximum. Là aussi même histoire en termes de sanctions l’acheteur peut demander une diminution du prix de vente ou l’annulation. 


 
Le diagnostic ERNMT


L’abréviation ERNMT signifie Etat des risques naturels, miniers et technologiques et concerne les immeubles situés dans des zones géographiques précises et visés par un arrêté préfectoral. Il concerne aussi bien la vente que la mise en location et est valable durant moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de la signature du contrat de location. En cas de manquement le locataire peut demander des dommages et intérêts au bailleur et dans le cas d’une vente une diminution du prix de vente. 

Le diagnostic GAZ


Le diagnostic gaz vérifie l’installation intérieure du gaz. Ce sont les mêmes obligations que le diagnostic électrique (vente d’un bien dont l'installation a plus de 15 ans,  valable maximum 3 ans et sanctions identiques). 

Le diagnostic TERMITES

 

 
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Les termites… Ces petites bêtes peuvent vous mener la vie dure. Le diagnostic va donc établir la présence ou non de ces nuisibles. Le diagnostic est obligatoire pour des immeubles que vous souhaitez vendre, situés dans des zones bien précises faisant l’objet d’arrêté préfectoraux (la liste est disponible ici). Une fois le diagnostic réalisé il est valable 6 mois. Vous devrez le refaire en cas de nouveaux arrêtés municipaux.

Le diagnostic DPE

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Une autre abréviation le DPE, Diagnostic de performance énergétique. Il y’a peu de chances que vous échappiez à ce diagnostic car il concerne quasiment tous les immeubles que ce soit à la vente ou à la location sauf ceux de cette liste. Le diagnostic est alors valable 10 ans et doit être renouvelé en cas de travaux importants. 

Le diagnostic MÉRULE

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Le mérule est un champignon est fait l’objet d’un diagnostic obligatoire dans certaines zones si vous souhaitez vendre votre bien. Il n’a pas de durée de validité fixe. 

Le diagnostic METRAGE LOI CARREZ


Ce bon vieux monsieur Carrez a aussi rédigé une loi concernant le métrage des biens. Ce diagnostic ne concerne ni des nuisibles, ni des risques liés à un matériau ni la conformité d’une installation mais est uniquement numéraire. Il est obligatoire lors de la vente d’un bien et a une validité permanente. Ce diagnostic permet de mesurer la surface privative habitable. Il ne prend donc pas en compte les murs, les cloisons… et ne s’applique pas au caves, garages soit des des lots de moins de 8m².  La mesure est accompagné aussi de documents comme ceux concernant  l’organisation de l’immeuble, l’état financier de la copropriété et parfois l’état daté des charges. Enfin le vendeur doit fournir un certificat délivré par le syndic. Cela concerne donc tous les biens. 

Le diagnostic RADON

 
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Certains immeubles peuvent se trouver dans des zones dites à potentiel radon qui est un gaz radioactif. Si c’est le cas alors pour ces biens le diagnostic est obligatoire depuis juillet 2017 aussi bien pour la vente que pour la location. 


Le diagnostic technique de l'immeuble en copropriété


Le DTG ou diagnostic technique global se destine aux immeubles de plus de 10 ans en copropriété.  Dès lors qu’il existe, le DTG doit être fourni en cas de vente d’un lot de copropriété ou de toute la copropriété.