Depuis le 1 juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a connu des évolutions. Pour rappel, ce document informe le futur acquéreur, ou le futur locataire, sur la consommation énergétique du logement, et son taux d’émission de gaz à effet de serre. La loi climat lutte contre les passoires énergétiques. Elle a pour objectif d’interdire la location des logements énergivores à partir de 2025 et d’interdire une hausse des loyers pour ces mêmes logements à compter de 2022.
Quelles sont les catégories du Diagnostic de Performance Énergétique ?
Les logements sont classés par rapport à leur niveau de performance énergétique et leur niveau de performance d'émissions de gaz à effet de serre. La consommation énergétique est exprimée en kilowattheures par mètre carré, par an et la consommation d’émissions de gaz à effet est exprimée en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré par an.
Un logement classé A est extrêmement performant, un logement classé G est extrêmement peu performant.
Que dit la loi du 1 juillet 2021 ?
La méthode de calcul du DPE est unifiée pour tous les logements. Elle ne s’applique plus sur les anciennes factures du propriétaire ou du locataire occupant en dernier le logement, comme c’était le cas avant cette nouvelle loi. Elle prend désormais uniquement en compte les caractéristiques physiques du logement, à savoir : le bâti, la qualité de l’isolation, le type de fenêtre, le système de chauffage… De nouveaux paramètres sont à intégrer : la consommation énergétique en matière d’éclairage, de ventilation, les nouveaux scenarios météo, les phénomènes thermiques impactant le logement comme l’effet du vent sur les murs extérieurs.
Pour un logement collectif, en copropriété par exemple, un seul DPE peut être réalisé pour tous les propriétaires. À noter que si un copropriétaire réalise des travaux dans son logement pour améliorer sa performance énergétique, il pourra remplacer le DPE collectif par un DPE individuel et valoriser les travaux effectués.
Le DPE est désormais opposable, au même titre que les diagnostics relatifs à l’état des installations électriques, ou la présence de plomb ou d’amiante. Le propriétaire a pour obligation de présenter ce document au locataire ou potentiel acheteur. Ce dernier peut refaire un diagnostic, dans le cas où il douterait de sa véracité. Si le nouveau DPE ne correspond pas à l’ancien, il peut se retourner contre le propriétaire et demander une compensation, ou faire appel à la justice. Il vaut mieux donc être en règle avec cette nouvelle loi.
Le DPE doit présenter le montant théorique des factures énergétiques, le détail des déperditions thermiques, l’état de la ventilation, l’état de l’isolation, la présence de cheminée à foyer ouvert, l’indicateur de confort d’été, des recommandations de travaux et les estimations de coûts pour atteindre une classe énergétique plus performante.
Les seuils du DPE sont calculés en fonction de deux facteurs :
- l’énergie primaire
- les émissions de gaz à effet de serre
C’est la plus mauvaise performance, qu’elle soit en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, qui définit la classe énergétique du logement.
À partir du 1 janvier 2022, trois éléments devront être obligatoirement affichés sur les annonces immobilières : étiquette énergie, étiquette climat, estimation de la facture théorique annuelle.
En 2021, on retrouve encore des passoires énergétiques mises en location sur le marché, puisqu’il n’existe pas encore d’obligation de seuil minimal à atteindre pour mettre en location son bien.
En 2025, il sera obligatoire de ne pas dépasser un seuil minimal de consommation énergétique, pour mettre en location un bien. Voici l’évolution progressive des seuils minimums à respecter :
- à partir du 1° janvier 2025, seules les classes de A à F seront autorisées pour de la mise en location
- à partir du 1° janvier 2028, seules les classes de A à E seront autorisées pour de la mise en location
- à partir du 1° janvier 2034, seules les classes de A à D seront autorisées pour de la mise en location
Le propriétaire aura donc pour obligation de mettre son logement aux normes, en réalisant des travaux de rénovation énergétique et d’isolation. Si le propriétaire refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. La justice peut ainsi imposer au propriétaire de réaliser des travaux ; de réduire le loyer fixé ; de dédommager son locataire.
Deux exceptions peuvent cependant échapper à cette remise à niveau :
- les logements en copropriété, dans le cas où les travaux dans les parties communes et privatives ne permettent pas d’atteindre le seuil minimal,
- les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales
En plus de cela, un an après la publication de la nouvelle loi climat, soit le 1 juillet 2022, la loi interdit une hausse des loyers pour les logements énergivores, classés F et G.
Validité des DPE
Les DPE réalisés avant le 1 janvier 2018 ne seront plus valables à partir du 1 janvier 2023. Les DPE réalisés entre le 1 janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront plus valables à partir du 1 janvier 2025. Cette mesure reliée à la validité des DPE permet d’éviter à partir du 1 janvier 2025:
- la présence de DPE non opposable ;
- la cohabitation entre 2 types de DPE incomparables
Interdiction d’augmenter les loyers
À partir de 2022, les loyers des logements classés F et G n’auront plus le droit d’être augmentés quand il y aura des changements de locataires. Seuls les logements classés de A à E garderont ce privilège.
L’indexation des loyers sera aussi interdite pour ces mêmes logements, c’est-à-dire que les propriétaires n’auront pas le droit de revoir à la hausse le loyer au cours de sa location, comme il est possible de le faire une fois par an, lorsque c’est stipulé dans le contrat.
Pour les logements énergivores, classés F et G, certains contrats disposent d’une clause travaux, qui permet l’augmentation du loyer une fois les travaux d’amélioration réalisés. En 2022, cette clause n’aura plus aucune valeur et la majoration du loyer ne pourra plus être appliquée.
Face à cette nouvelle loi, il est recommandé aux investisseurs de prendre en compte le classement DPE attribué au logement et de négocier à la baisse le prix du bien, lorsqu’il est classé en F ou G. Des travaux de rénovation énergétique seront forcément à prévoir très rapidement et cela impactera la rentabilité du projet.
Les travaux de rénovation
Vous n’êtes pas sans savoir que les travaux de rénovation énergétique sont parfois très coûteux. L’État a mis en place des aides financières pour inciter les propriétaires bailleurs à réaliser les travaux, sans se ruiner.
Ma prime rénovation énergétique
MaPrimeRénov' permet de financer les travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif.
Elle est accessible à tous les propriétaires qu’ils habitent leur logement ou le proposent à la location. Plusieurs bonifications sont également mises en place :
- bonus lorsque le logement sort de l’étiquette F ou G
- bonus basse consommation pour récompenser les logements en catégorie A ou B
- forfait rénovation globale
- forfait pour les ménages souhaitant se faire accompagner dans la réalisation de travaux
MaPrimeRénov' est ouverte à l'ensemble des propriétaires. En tant que propriétaire bailleur, vous vous engagez à :
- louer votre logement en tant que résidence principale pour une durée égale ou supérieure à 5 ans
- en cas de réévaluation du loyer, à déduire le montant de la prime du montant total des travaux justifiant cette réévaluation et en informer votre locataire
Le montant de la prime est forfaitaire, calculé en fonction des revenus et du gain écologique.
Les plafonds de ressource sont les suivants, calculés en fonction du niveau de salaire :
- MaPrimeRénov’Bleu
- MaPrimeRénov’Jaune
- MaPrimeRénov’Violet
- MaPrimeRénov’Rose
Un cinquième palier existe et concerne les rénovations en copropriété. Un simulateur est disponible pour vous donner un aperçu des rémunérations auxquelles vous pouvez prétendre.
La prime rénov’ est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique, des aides de collectivités locales ou d’Action logement. Le taux de TVA est réduit à 5,5 % pour la majorité des opérations.
