Investissement immobilier locatif à Nantes

Nantes, le poumon économique de l’Ouest au marché immobilier en plein essor

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Investir dans l’immobilier locatif à Nantes

La cité des Ducs, deuxième ville française des villes
où il faut investir (Figaro 2018)

+36 000 habitants en 10 ans

Nantes bénéficie d'une attractivité très forte qui se manifeste par une des croissances démographiques les plus importantes du pays. Un critère clé pour un investissement locatif long-terme.

2ème plus forte croissance d'emploi

Dotée d'une éconopmie solide et prometteuse, Nantes ne cesse de s'améliorer économiquement grâce à sa position forte dans les secteurs de demain (numérique, informatique...).

+43,7 en 10 ans

Nantes a vu ses prix immobiliers augmenter de 43,7% en 10 ans. Une tendance qui se poursuit.

 
 
L'analyse générale de l'expert :

"Ces dernières années Nantes s'est souvent retrouvée classée dans les tops des villes où investir et on comprend pourquoi. Une démographie et une attractivité en pleine expansion, de nombreux projets d'urbanisation (agrandissement de la gare, CHU ultra moderne, pôles de compétitivité...), un rayonnement européen sur les technologies, les arguments sont nombreux. De plus, la ville bénéficie d'un patrimoine culturel riche et varié ce qui lui permet d'attirer 2 millions de touristes par an. Nantes bénéficie d'un marché locatif dynamique avec 60% de locataire. La croissance fulgurante des prix de la ville est donc logique. Il est donc très intéressant d'investir dans cette ville où les prix restent encore abordables avec un tel potentiel."

 
 
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À retenir pour un investissement locatif à Nantes

 

Évolution des prix

  • Cette année : +9,3%
  • En 5 ans : +30,8%
  • En 10 ans : +43,7%

Part de locataires

  • 61% des Nantais sont locataires

Loyer mensuel au m² moyen

  • De 9€ à 14€ selon le bien et le quartier

Prix au m² moyen

  • De 2 400 € à 5 400 € en moyenne selon les quartiers. 

Rendement brut moyen

  • De 3 à 6% selon le quartier et la stratégie

Population

  • 318 800 habitants (6ème de France)
  • 949 316 habitants (aire urbaine)
  • Une démographie en hausse : Nantes a gagné 36 000 habitants en 10 ans, uniquement dans son agglomération, preuve de son attractivité
  • 2 habitants sur 3 ont moins de 40 ans

Dynamisme économique

  • Taux de chômage T1 2019 : 6,6% (moyenne nationale : 8,6%)
  • Labellisée French Tech et poumon économique de la région Pays de la Loire
  • 2ème agglomération en terme de croissance d'emploi
  • Métropole dynamique et écologique élue Capitale Verte, par la Commission Européenne en 2013
  • 1ère croissance industrielle de France Nantes est le 1er centre de construction navale et le 2ème pole aéronautique et agroalimentaire.
  • 1ère croissance en ce qui concerne l'emploi numérique
  • 4 pôles de compétitivité Atlantic Biothérapies, Génie-Civil Eco-Construction, pôle EMC2, Images et Réseaux, ID4CAR
  • Un cadre francilien sur deux aimerait s’installer à Nantes
  • De nombreux projets urbains de développement économique (Pôle Innovation Jules Verne, Nouveau MIN (marché d'intérêt national), CHU ultramoderne)

Transport

  • Gare de Nantes qui permet de relier Paris en 2 heures. Par ailleurs la gare (6ème de France) va finir d'être réamanagée l'année prochaine pour faire face à la hausse de la fréquentation (trafic en hausse de 3 à 5% par an)
  • 3 lignes de tram et un Busway qui fait office de 4ème ligne de tram et un Busway qui fait office de 4ème ligne de tram
  • 62 lignes de bus. Nantes propose aussi 2 bus fluviaux
  • 1 aéroport international
  • 1200 vélos en libre service (Bicloo)
  • Service public de voiture en autopartage (Marguerite)

Culture et patrimoine

  • Une situation géographique à 1h de la mer (La Baule)
  • Label "Ville d'Art et d'Histoire"
  • 7ème ville française en terme de fréquentation touristique (2 millions par an)
  • Monuments d'exception :
    • L'Île de Nantes
    • Cathédrale Saint Pierre et Saint Jean de Nantes
    • Le château des ducs de Bretagne
    • Le Jardin des plantes
    • Le Passage Pommeray
    • Le lieu unique (ancienne biscuiterie LU)
    • L'Île de Versailles
    • L'Opéra Graslin
    • Nombreux musées (des beaux Arts, Jules Verne, d'histoire Naturelle...)

Étudiants

  • 56 000 étudiants
  • Près de 70 établissements d'enseignements supérieurs
  • Une dizaine de grandes écoles Centrale, Les Mines, l’ICAM ...

Où investir à Nantes ?

Analyse détaillée de Nantes pour un investissement immobilier locatif

 
L'analyse générale de l'expert :

À Nantes, les biens les plus recherchés et les plus chers pour une stratégie patrimoniale sont situés près du centre-ville. Proche des zones commerciales, desservis par le tram ces zones disposent également d'une énorme demande locative avec 73% de ménages non propriétaires. C'est aussi dans cette zone que l'on trouve les monuments historiques de Nantes. Le marché est cependant très tendu dans la zone car les meilleures opportunités partent en 24H sans négociation.
Les autres zones, en bleu foncé, correspondent à une stratégie équilibrée. Les biens que l'on peut y trouver, offrent un rendement plus important (4 à 6%). Ce sont toutefois des zones plus résidentielles, Hauts-pavés et Zola étant les zones les plus peuplées de Nantes. Au Nord on trouve une forte concentration d'étudiants due à la proximité immédiate avec l'université de Nantes.
Enfin les quartiers en violet, offrent des prix au m2 modérés mais sont moins attractifs. Plus éloignés du centre, ils procurent un rendement supérieur mais on y compte plusieurs zones urbaines sensibles (ZUS)."

 
 
 
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À quoi correspond chaque stratégie ?

Placement

Garantissant des emplacements premiums sujets à une très forte demande locative, cette stratégie permet d’acquérir un patrimoine de haut standing et de charme dans le centre ville. Valeur refuge de l’immobilier les biens situés dans ces quartiers sont très recherchés et sont idéaux pour les investisseurs disposant d’une forte capacité de financement misant sur une plus-value à long terme.

Équilibrée

Cette stratégie se concentre sur des quartiers en transformation, principalement résidentiels dont les prix sont mesurés. Ces investissements permettent de trouver le bon compromis entre rendement et plus-value et de devenir propriétaire en conservant l’équilibre de son budget.

Développement

Avec des prix plus accessibles cette stratégie concerne les quartiers en périphérie de Nantes. Ces quartiers offrent des rendements, certes plus attractifs, mais se réserve à des investisseurs déjà familiers avec l’investissement. L’esthétique du bâti y est moins attrayante.

 

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Les prix et loyers résultants de moyenne, les variations à la hausse et à la baisse sont larges selon le quartier, le type de bien, ses caractéristiques. Il existe des disparités importantes parfois même au sein d'une même rue. Ces prix sont issus des biens que nous avons sourcés et servent à dresser un panorama des quartiers.

*Estimation pour un studio de 20m² en bon état

Quartiers





Nantes Centre

 Prix au m² moyen :
4 500€

 Prix moyen d'un studio :
110 000€*

Loyer moyen d'un studio :
450€*

 Rendement brut moyen :
De 3 à 5%

  • Quartier chic et dynamique. C'est logiquement le quartier le plus cher de Nantes
  • Demande énorme d'acheteurs et d'investisseurs. Les meilleures offres partent en moins de 48h sans négociation de prix
  • Centre historique de Nantes, à proximité des monuments incontournables nantais (à l'est du centre la cathédrale, le lieu unique et le chateau des Ducs de Bretagne, la place royale et la place Graslin et son opéra à l'ouest, ainsi que le musée d'histoire naturelle au Sud)
  • À proximité immédiate de tous types de commerces et au coeur de la zone commerciale principale de Nantes notamment le quartier du Bouffay avec ses (rues piétonnes)
  • Proximité immédiate du tram et aussi de la gare (sud Malakoff - St Donatien)
  • Proche d'un des campus de l'université de Nantes (Fac de sciences et médecine notamment)
  • Très forte demande locative
  • Forte prise de valeur du foncier
  • Prix des biens élevés
  • Pas évident de circuler et se garer en voiture
  • Certaines parties communes mériteraient un rafraîchissement
  • St Félix - St Donatien

     Prix au m² moyen :
    3 700€

     Prix moyen d'un studio :
    100 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    450€*

     Rendement brut moyen :
    de 3 à 5%

  • Très proche du centre-ville et desservi par 2 lignes de tramway
  • Quartier assez familiale et agréable à vivre. Une population majoritairement composée de cadres et professions intellectuelles supérieures
  • Les biens bordant l'Erdre sont les plus chers et les plus demandés. On trouve également l'île de Versailles à proximité
  • Proximité immédiate de l'université (campus de Tertre)
  • Prise de valeur du foncier
  • Du côté de Saint Donatien on trouve le musée des Beaux-Arts, et le Jardin des plantes, des lieux très fréquentés
  • De nombreux restaurants, bars et commerces de proximités bordent la zone
  • Quartiers chers
  • Stationnement compliqué
  • Ile de Nantes (partie Nord Ouest)

     Prix au m² moyen :
    3 500€ 

     Prix moyen d'un studio :
    98 000€ 

    Loyer moyen d'un studio :
    450€ 

     Rendement brut moyen :
    De 3 à 5%

  • Quartier complètement transformé avec une population sur zone qui devrait doubler (de 13 000 à 26 000). La partie à l'ouest propose les biens les plus prisés du quartier notamment ceux en bord de Loire (île Mabon)
  • >De nombreux logements récents (2000, 2010)
  • Proche du centre-ville et desservi par 2 lignes de tramway
  • À proximité immédiate des machines de l'île, et de l'école des Beaux arts
  • Pas mal de restaurants notamment autour de la place de la République
  • À proximité immédiate du centre commercial Beaulieu à l'est de l'île de Nantes
  • Forte demande locative et prise de valeur du foncier
  • Prix des biens élevés
  • Quartier encore en transformation
  • Le Sud Ouest de l'île est particulièrement industriel
  • Nantes-investissement-locatif-eq

    Les prix et loyers résultants de moyenne, les variations à la hausse et à la baisse sont larges selon le quartier, le type de bien, ses caractéristiques. Il existe des disparités importantes parfois même au sein d'une même rue. Ces prix sont issus des biens que nous avons sourcés et servent à dresser un panorama des quartiers.

    *Estimation pour un studio de 20m² en bon état

    Quartiers



    Nantes Nord (partie Est)

     Prix au m² moyen :
    3 600€

     Prix moyen d'un studio :
    95 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    430€*

     Rendement brut moyen :
    de 4 à 6%

  • Quartier à proximité immédiate de l'université et des grandes écoles
  • Idéal pour de la location étudiante, très nombreux dans la zone. Une colocation permettra d'augmenter la rentabilité
  • Zone aérée et boisée (. Elle est composée de petits immeubles et pavillons
  • Peu animé
  • Peu de commerces de proximité. Heureusement, le tram permet de relier le centre en 20 minutes.
  • Proche du périphérique
  • Breil-Barberie - Hauts-Pavés - Zola - Ste Anne

     Prix au m² moyen :
    3 500€

     Prix moyen d'un studio :
    90 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    410€*

     Rendement brut moyen :
    de 5 à 6%

  • Cette zone est la plus peuplée de Nantes. Les quartiers de Hauts-Pavés et Dervaillères Zola étant les deux plus peuplés
  • Proche du centre
  • Desservi par le tram et les bus
  • Quartiers calmes et résidentiels composé de nombreuses familles
  • Proximité des universités et des grandes écoles
  • Prise de valeur du foncier
  • Projet d'urbanisme et de redynamisation du quartier
  • Pas mal de commerces notamment près de l'église Sainte Thérèse (quartier Hauts Pavés)
  • Les espaces verts du parc Procé ajoutent de la verdure à l'Ouest de la ville. Il est très fréquenté et apprécié des Nantais
  • La demande locative y est bonne mais moins importante que certains autres quartiers (environ 50%)
  • L'offre de commerces et services est moins abondante que dans le centre
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    Les prix et loyers résultants de moyenne, les variations à la hausse et à la baisse sont larges selon le quartier, le type de bien, ses caractéristiques. Il existe des disparités importantes parfois même au sein d'une même rue. Ces prix sont issus des biens que nous avons sourcés et servent à dresser un panorama des quartiers.

    *Estimation pour un studio de 20m² en bon état

    Quartiers



    Ensemble des zones viollettes

     Prix au m² moyen :
    2 900€

     Prix moyen d'un studio :
    75 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    380€*

     Rendement brut moyen :
    De 5 à 8%

  • Bien reliés par le tram et les bus
  • De nombreuses infrastructures sportives à proximité
  • Prix au m² abordable
  • Esthétique du bâtiment peu attractive
  • Un peu éloignée de l'hypercentre
  • On y compte pas mal de Zones Urbaines Sensibles (ZUS) : Les Dervallières, Malakoff, Quartiers Est, Quartiers Nord, Bellevue
  • Utiliser les commandes du lecteur pour faire défiler les diapos. L'affichage en plein écran est conseillé pour une meilleure expérience.

     
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