"Une démographie croissante, un dynamisme économique certain lui permettant d'avoir un rayonnement national et européen, un des plus gros pôles étudiants... Lyon est une grande ville, mais à taille humaine. Les critères favorables à l'investissement locatif sont tous réunis à Lyon. De plus, la ligne TGV, permet de relier Paris en 2 heures. Au vu de l'attractivité, les prix s'en ressentent et en font la deuxième ville la plus chère de France. Cela permet toutefois d'avoir un meilleur rendement qu'à Paris tout en bénéficiant d'un investissement sûr et patrimonial."
2e pôle économique de France
Lyon est donc, après Paris, la métropole la plus riche de France. Elle est même dans le top 20 européen.
2e ville étudiante de France
Avec 175 000 étudiants, ses nombreux campus et écoles, Lyon est idéal pour la location étudiante.
+ 49.7 % en 10 ans
Lyon a vu, en une décennie, ses prix immobiliers augmenter de +43 %. Une augmentation qui se poursuit.
Prix/m2 moyen : 5 065 €
Prix/m2 moyen (fourchette haute et basse) :
De 3 475 € à 6 546 €
Évolution des prix (sur 1 an) : -5,2 %
Évolution des prix (5 ans) : +18,9 %
Évolution des prix (10 ans) : +43,2%
Stratégie dominante : Placement
Loyer/m² moyen 17,2 €
Fourchette haute et basse du loyer/m² :
De 12,6 € à 25,9 €
Part de locataires : 64 %
Zone pinel : Zone A
Nombre d'étudiants : 175 000
Loisirs & Patrimoine : 5/5
Projets d'urbanisme importants :
- Part-dieu
- Confluence
- Gerland
Transports : 5/5
Distance de Paris : 2 h
Superficie (intra-muros) : 48km²
Nombre d'habitants (intra-muros) : 534 000
Nombre d'habitants (aire urbaine) : 2 310 000
Taux de chômage : 6,4 %
Revenu annuel médian par ménage : 28 038 €
Évolution démographique (intramuros sur 10 ans) :
+ 48 000 habitants
Le 1er et le 6ᵉ arrondissement, le vieux Lyon et Fourvière (Est du 5ᵉ arr.), Croix Rousse (4ᵉ arr.) et enfin la presqu'île (partie haute du 2ᵉ arr.) sont clairement des zones réservées à un investissement patrimonial. Les prix y sont plus élevés, car les quartiers centraux de Lyon sont classés à l'Unesco et sont très prisés et fréquentés par une population aisée. La demande locative y est à son maximum.
Les autres zones, en gris, correspondent à une stratégie équilibrée. Les biens que l'on peut y trouver, offrent un rendement plus important (3 à 5 %). La demande locative y est très forte aussi, mais sont des zones plus résidentielles.
Pour obtenir de hauts rendements à Lyon, il faudra donc se tourner vers les villes limitrophes de Lyon en banlieue lyonnaise. Certains quartiers de Villeurbanne, ainsi que l’est du 5ᵉ arr. correspondent à cette approche de l'investissement. Pour des rendements supérieurs à 7 % les villes périphériques de Bron, Vaux-en-Velin, Saint Priest, Vénissieux, que nous ne proposons pas encore, peuvent permettre d'avoir de hauts rendements… Toutefois, on y trouve surtout de grandes barres d'immeubles et de nombreux logements sociaux.
Garantissant des emplacements premiums sujets à une très forte demande locative, cette stratégie permet d’acquérir un patrimoine de haut standing et de charme dans le centre ville. Valeur refuge de l’immobilier les biens situés dans ces quartiers sont très recherchés et sont idéaux pour les investisseurs disposant d’une forte capacité de financement misant sur une plus-value à long terme.
Loyer moyen d'un studio : 580 €*
Rendement brut moyen : De 2 à 4 %
Les points positifs :
- Quartier les plus chers et les plus demandés de Lyon aussi bien à l'achat qu'à la location.
- Pour certains biens, les acheteurs renoncent même à la clause suspensive.
- Architecture haussmannienne et biens de charme
- Quartiers huppés et chics
- À proximité immédiate de tous types de commerces.
- Les Brotteaux sont à quelques minutes du centre commercial de Part dieu et Bellecour-Cordeliers.
- Bondé de magasins, restaurants et bars. De nombreux restaurants étoilés se trouvent aussi dans ces zones.
- Les Brotteaux se situent juste à côté du parc de la Tête d'or.
- Nombreux atouts culturels (l'Amphithéâtre, le musée d'art contemporain...)
- Proximité immédiate de la gare de TGV Perrache et de la faculté catholique
- Très bien desservi par les transports
- Prise de valeur du foncier et forte demande locative
- Confluence : Projet d'urbanisme et de redynamisation du quartier. Ce quartier de Lyon est un quartier d'avenir. D'ici à 2025, le nombre d’habitants devrait passer de 10 000 à 16 000 et le nombre d’emplois de 14 000 à 25 000.
Les points d’attention :
- Prix des biens très élevés
- Les biens sont très difficiles à acquérir tellement la demande est forte
- Pas évident de circuler en voiture
Loyer moyen d'un studio : 550 €*
Rendement brut moyen : De 2 à 4 %
Les points positifs :
- Quartiers les plus vivants de la ville. Symbole de l'identité de Lyon avec les traboules et ses vieilles maisons
- Esprit chaleureux et très charmant de ces lieux. La croix Rousse est par exemple vu comme le Montmartre lyonnais
- La demande aussi bien locative qu'à l'achat est très forte
- De nombreux bars, restaurants et commerces
- Très bien desservi par les transports
- Forte prise de valeur du foncier
- Piétonisation progressive de la zone
Les points d’attention :
- Prix très élevés
- Parfois bruyant le soir, car ce sont les quartiers les plus animés et vivants de Lyon
Cette stratégie se concentre sur des quartiers en transformation, principalement résidentiels dont les prix sont mesurés. Ces investissements permettent de trouver le bon compromis entre rendement et plus-value et de devenir propriétaire en conservant l’équilibre de son budget.
Loyer moyen d'un studio : 550 €*
Rendement brut moyen : De 3 à 5 %
Les points positifs :
- Quartiers abritant de très nombreux étudiants. Proximité immédiate des facs (Médecine 8ᵉ), Lyon 2 et Lyon 3 (7ᵉ et 3ᵉ)
- Très agréable à vivre. On y trouve une vraie vie de quartier (quartier Monplaisir 3ᵉ, Jean Macé 7ᵉ)
- De nombreux aménagements récents ont largement redynamisé ces arrondissements, notamment le sud du 8ᵉ
- Très bien desservi par les transports en commun
- Prise de valeur du foncier et bonne demande locative pour leur position entre le centre et les universités
- Logements assez récents
- Le prix au m2 est plus accessible que dans le centre et permet d'espérer un meilleur rendement
- Le 3ᵉ, qui se situe juste à côté du centre commercial de la part dieu (un des plus grands centres commerciaux d'Europe)
Les points d’attention :
- Plutôt résidentiels
- Ces quartiers ont moins de charme que les zones de la stratégie "Placement"
Loyer moyen d'un studio : 450 € HC*
Rendement brut moyen : De 4 à 6 %
Les points positifs :
- Prix plus abordables
- Demande étudiante importante dans la zone (Campus René Cassin). De nombreux étudiants de l'EM Lyon préfère habiter dans la zone pour être entre le centre et le campus d'Écully.
- Prix plus abordables et une demande locative assez importante
- De nombreux projets de réhabilitation et de dynamisation ont été réalisés.
- Beaucoup de logements neufs notamment
- Nombreux parcs et espaces verts (parc du Vallon, parc des Trembles dans le 9ᵉ)
Les points d’attention :
- Plus en retrait du cœur de la ville
- Quartiers moins vivants que le reste de Lyon intra-muros
- Moins bien desservi que les autres arrondissements, notamment le nord et l'est du 9ᵉ et le sud du 5ᵉ (uniquement bus). Toutefois, la construction du métro E pourrait redynamiser le 5ᵉ, mais pas avant 2030.
Avec des prix plus accessibles cette stratégie concerne les quartiers en périphérie de Lyon. Ces quartiers offrent des rendements, certes plus attractifs, mais se réserve à des investisseurs déjà familiers avec l’investissement. L’esthétique du bâti y est moins attrayante.
Loyer moyen d'un studio :
450 € HC*
Rendement brut moyen :
De 4 à 6 %
Les points positifs :
- Très bien desservi par le métro et le tram
- Proximité immédiate du campus Lyon 1. On dénombre près de 30 000 étudiants dans la ville. La FNAIM estime qu'il y aura 25 000 étudiants de plus en 2025
- La ville compte tout de même 150 000 habitants et 62,9 % des habitants sont locataires
- Prix au m² abordable par rapport à Lyon
- Très adapté pour l'achat d'une petite surface pour un étudiant ou une collocation étudiante
- La zone dite "Gratte-ciel" est la plus demandée dans la zone. La partie limitrophe à Vaux-en-Velin est moins cher, car moins attractive
- On considère souvent Villeurbanne comme le 10ᵉ arrondissement de Lyon
- Projet d'urbanisme Gratte-Ciel qui prévoit de doubler la taille du centre-ville
Les points d’attention :
- Esthétique du bâtiment peu attractive
- Quartier surtout résidentiel peu animé
Nous ne proposerons pas d'autres villes collées à Lyon dans l'immédiat. Toutefois, voici nos conseils pour un investissement dans la banlieue lyonnaise :
- Privilégiez les villes déjà desservies par le tram et le métro (les villes figurant sur la carte)
- Même si ces villes offrent un rendement plus important, elles sont plus risquées. Composées de nombreux logements sociaux, certaines souffrent de quelques problèmes d'insécurité. Analysez donc bien ces critères avant de vous lancer. Elles sont surtout adaptées à une stratégie de rendement même si une plus-value est envisageable à condition que l'attractivité de Lyon et le développement de Lyon se poursuive.
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