"Le Havre restant la première ville de Normandie (11ᵉ ville française) et le deuxième port de France, elle bénéficie d'un marché locatif important avec 59 % de la population locataire. La métropole correspond parfaitement à un investissement pour un haut rendement et un budget réduit. Le Havre reste toutefois un pari en ce qui concerne la plus-value. Le projet Grand Paris d'Emmanuel Macron de faire du Havre la porte maritime de Paris ("Il ne peut y avoir de Grand Paris sans le port du Havre") laisse entrevoir un espoir de plus-value. La confirmation de la construction de la ligne à grande vitesse et la position de maire du Havre et ancien Premier Ministre d'Édouard Philippe sont autant d'éléments permettant d'espérer une prise de valeur de la ville."
Une ligne TGV en préparation
La construction d'une LGV permettra de relier Paris au Havre en 1 h 15.
De quoi espérer une prise de valeur et un regain d'attractivité pour la métropole havraise et la région Normandie.
Des prix attractifs
Avec des prix oscillant entre 1 377 € à 2 615 € le m² selon le secteur, Le Havre est idéal pour les petits budgets et les grosses rentabilités.
2ᵉ port de France
L'ouverture maritime du Havre est un formidable atout. C'est aujourd'hui le 2ᵉ port de France après Marseille et pourrait jouer un rôle important dans le projet du Grand Paris.
Prix/m2 moyen : 2 026 €
Prix/m2 moyen (fourchette haute et basse) :
De 1 377 € à 2 615 €
Évolution des prix (sur 1 an) : + 1.8 %
Évolution des prix (sur 5 ans) : +30,5 %
Évolution des prix (10 ans) : +16,1 %
Stratégie dominante : Développement
Loyer/m² moyen : 11,8 €
Fourchette haute et basse du loyer/m² :
De 8,3 € à 18,5 €
Part de locataires : 59 %
Zone pinel : Zone B1
Nombre d'étudiants : 13 000
Loisirs & Patrimoine (Évaluation sur 5) : 4/5
Projets d'urbanisme importants :
Grand Quai
Centre ancien
Transports (Évaluation sur 5) : 2/5
Distance de Paris : 2 h 00
Superficie (intra-muros) : 53 km2
Nombre d'habitants (intra-muros) : 168 000
Nombre d'habitants (aire urbaine) : 297 000
Taux de chômage : 11,9 %
Revenu annuel médian par ménage : 23 704 €
Évolution démographique (intramuros sur 10 ans) :
-10 000 habitants
En investissant au Havre, vous allez chercher une rentabilité plus haute. Pour cette ville, la stratégie de Placement n'existe pas vraiment, même si elle se développe de plus en plus sur le bord de mer, dans la commune intérieure de Sainte-Adresse et dans le centre ville classé UNESCO.
Les quartiers centraux et littoraux offrent un marché locatif important, avec des prix particulièrement abordables. Les quartiers Danton et Sainte Marie s'adaptent particulièrement biens à de la location étudiante.
Le centre et St Vincent sont les plus demandés de la ville.
Pour obtenir des rendements à deux chiffres, il faudra donc se tourner vers les autres quartiers. Toutefois, ces quartiers sont moins attrayants et présentent un risque plus important. Si c’est un pari incertain, une plus-value est envisageable, notamment dans les quartiers Est, avec le développement des transports, de l’habitat et des espaces publics en cours.
Garantissant des emplacements premiums sujets à une très forte demande locative, cette stratégie permet d’acquérir un patrimoine de haut standing et de charme dans le centre ville. Valeur refuge de l’immobilier les biens situés dans ces quartiers sont très recherchés et sont idéaux pour les investisseurs disposant d’une forte capacité de financement misant sur une plus-value à long terme.
Il n'existe pas vraiment de stratégie "Placement" au Havre. Bien qu'il existe des biens de charme (notamment dans le centre-ville et au bord de mer), investir au Havre permet surtout d'obtenir du rendement. Bénéficier d'une plus-value avec un investissement locatif au Havre est plus risqué comparé à d'autres villes de notre portefeuille telles que Lille, Rennes, Lyon ou Nantes. Voilà pourquoi nous avons estimé que nous ne visons pas une plus-value comme premier objectif en investissant ici.
Cette stratégie se concentre sur des quartiers en transformation, principalement résidentiels dont les prix sont mesurés. Ces investissements permettent de trouver le bon compromis entre rendement et plus-value et de devenir propriétaire en conservant l’équilibre de son budget.
Prix au m2 moyen : 2 100 €
Prix moyen d'un studio : 58 000 €*
Loyer moyen d'un studio : 360 €*
Rendement brut moyen : De 5 à 7 %
Les points positifs
- Quartier central situé en bord de mer
- Quartier le plus vivant du Havre et aussi le plus prisé
- Très bien desservi par les deux lignes de tramway et les bus
- Nombreux étudiants entre ceux de l'université et des autres écoles supérieures
- Forte demande locative
- C'est ici que se concentrent les commerces et les restaurants de la métropole
- Une belle profondeur de marché locatif avec 60 % de locataires
- En investissant dans ce quartier, c'est ici que vous prendrez le moins de risque. De plus, si le Havre prend de la valeur, c'est le centre-ville qui prendra le plus de valeur en premier. Même en cas de baisse, c'est aussi le quartier qui perdra le moins
- Projet d'urbanisme "La renaissance du grand quai"
Les points d’attention
- Pas évident pour se garer
- Parfois bruyant car animé
Loyer moyen d'un studio : 330 €*
Rendement brut moyen : De 4 à 6 %
Prix au m2 moyen : 1 800 €
Prix moyen d’un studio : 50 000 €
Les points positifs
- Prix très abordables
- Demande étudiante importante dans la zone (université du Havre et ses 8 000 étudiants)
- Une demande locative assez importante, notamment dans le quartier Danton et ses 70 % de locataires. Le quartier Sainte Marie compte lui aussi un taux très élevé de locataire, mais une plus forte proportion de logements sociaux. Le quartier Ormeaux est lui un peu plus cher et compte 50 % de locataires
- Pas mal de commerces proches de l'université
- Proximité immédiate de la gare du Havre
Les points d’attention
- Un peu éloigné de la mer
Loyer moyen d'un studio : 350 €*
Rendement brut moyen : De 5 à 7 %
Prix au m2 moyen : 1 900 €
Prix moyen d’un studio : 60 000 €
Les points positifs
- ces quartiers sont plutôt appréciés par les Havrais
Toutefois, ce ne sont pas les plus adaptés pour faire du locatif. En effet, on compte seulement 20 % de locataires dans ces quartiers. Les Havrais préfèrent acheter pour devenir propriétaire de leur résidence principale
- Quartiers pavillonnaires, calmes et résidentiels proches de la mer
Les points d’attention
- Dollemard est uniquement desservi par les bus
- Peu adapté pour l'investissement locatif du fait de la forte proportion de propriétaires dans la zone. Dollemard est de plus assez éloigné des différentes facs et n'est pas desservi par le tramway
Avec des prix plus accessibles cette stratégie concerne les quartiers en périphérie du Havre. Ces quartiers offrent des rendements, certes plus attractifs, mais se réserve à des investisseurs déjà familiers avec l’investissement. L’esthétique du bâti y est moins attrayante.
Loyer moyen d'un studio : 300 €*
Rendement brut moyen : De 8 à 10 %
Prix moyen d’un studio : 45 000 €
Prix au m2 moyen : 45 000 €
Les points positifs
- Permet d'obtenir des rendements à deux chiffres
- Pas mal d'espaces verts et de végétation (Forêt de Montgeon)
- Le quartier Eure peut convenir à de la location étudiante par exemple
- Prix au m² très abordable
Les points d’attention
- Esthétique du bâtiment peu attractive
- Quartier souffrant parfois d'insécurité
- Éloigné du centre-ville et uniquement desservi par des bus
- De très nombreux HLM. Les quartiers du nord du Havre (Tourneville, Bléville, Mare Rouge, Caucriauville, Points Cardineaux, Mont-Gaillard, Bois de bléville, Vallée béreult) sont les plus défavorisés.
- Certains quartiers sont quant à eux agréable à vivre, mais la demande locative y est faible
L’un de ces biens locatifs aurait pu être le vôtre !
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