Investir en nom propre ou via une société ?




Les questions à se poser pour savoir si vous devez investir en société ou en nom propre :

Souhaitez-vous investir seul ou à plusieurs ?

Certaines structures comme la SCI nécessitent en effet un minimum de 2 personnes, d’autres comme la SASU ou l’EIRL ne comportent par définition qu’un seul associé.

Souhaitez-vous investir avec des membres de votre famille ou avec des personnes extérieures à la famille ?

La SARL familiale est une forme juridique réservée aux ascendants, descendants, conjoints ou partenaires de pacs, la société ne pourra pas être poursuivie sous cette forme si vous souhaitez par la suite y associer une personne extérieure.

Quel est votre objectif principal avec cet investissement ?

Certains régimes d’imposition seront plus adaptés à l’optimisation fiscale, d’autres à la transmission de votre patrimoine ou à la protection de vos biens personnels. Il est donc important de définir votre objectif, que souhaitez vous faire prioritairement avec cet investissement :

  • Réduire votre imposition

  • Percevoir un revenu complémentaire

  • Optimiser la transmission de votre patrimoine

  • Bénéficier d’une gestion facilitée

  • Acquérir de l’immobilier d’exploitation pour votre entreprise

Quelle activité souhaitez-vous entreprendre ?

  • Location saisonnière du type meublé touristique

  • Location meublée

  • Location nue

  • Une autre activité non immobilière pour laquelle vous avez besoin de locaux (immobilier d’exploitation)

Certaines formes de société limitent la location meublée et d’autres n’autorisent pas la location nue.

Quelle durée de détention ? Combien de temps pensez-vous conserver le bien ?

Si vous souhaitez le conserver pour une durée longue, supérieure à 10 ans, la détention en direct ou bien via une société à l’IR (impôt sur le revenu) s'avère plus intéressante car les plus-values lors de la vente du bien seront imposées selon le régime des particuliers.

Des abattements pour durée de détention pourront être pratiqués dès la 6ème année et vous bénéficierez d’une exonération totale au bout de 30 ans.

Une société imposée à l’IS sera quant à elle imposée sur les plus values même après 30 ans de détention, la plus-value étant considérée comme un bénéfice de la société.

Le bien que vous allez acquérir nécessite-t-il des travaux importants ?

Si c’est le cas vous souhaiterez peut-être créer du déficit foncier sur vos autres catégories de revenus (salaires notamment) et une imposition à l’IR pourrait être en ce cas préférable.

À quel taux marginal êtes-vous imposé ?

Les bénéfices des sociétés sont imposés pour les PME (CA inférieur à 7.63M€ et capital détenu à 75% par des personnes physiques)  au taux réduit de 15% jusqu'à 38K de bénéfices et au taux de 28% jusqu’à 500K de bénéfices (31% au-delà) puis à 28% en 2020, 26.5% en 2021 et 25% en 2022.

Le choix d’une imposition à l’IR ou à l’IS dépendra donc de votre taux marginal d’imposition que vous comparerez au taux de l’impôt sur les sociétés.

A noter que les revenus immobiliers soumis à l’IR sont également redevables des prélèvements sociaux (17,2%) qu’il faudra rajouter à votre taux marginal d’imposition.

Êtes-vous soumis à l’IFI ?

En ce cas sachez que les biens professionnels sont exonérés de l’IFI, c’est par exemple le cas lorsque vous exercez l’activité de LMP (loueur en meublé professionnel).

Par ailleurs dans le cas de détention de biens via une SCI une décote de 10% à 20% peut être pratiquée car les titres de sociétés sont moins liquides qu’un bien physique.

Les solutions possibles

  • Détention du bien en nom propre c’est à dire directement par le propriétaire personne physique

  • Détention du bien via une société qui deviendrait propriétaire du bien, société elle-même détenue par des associés au moyen de parts. La société pourra être soit :

    • Une SCI : société civile immobilière

    • Une SARL : société à responsabilité limitée (ou EIRL dans le cas d’un associé unique)

    • Une SAS : société par actions simplifiée (ou SASU dans le cas d’un associé unique)

Avantages/Inconvénients de la détention en direct ou via une société

 

Avantages

Détention en direct/nom propre

Détention via une société

D’un point de vue fiscal

Le statut LMNP permet de déduire tous les frais au réel et de déduire un amortissement annuel du bien


Plus values de cession imposées au régime des particuliers


Statut LMP non soumis à l’IFI

Possibilité de déduire chaque année l’amortissement du bien.


Fiscalité réduite pendant la détention du bien (imposition des bénéfices au taux réduit de 15% jusqu’à 500 K puis à 28% en 2020, 26.5% en 2021, 25% en 2022)


IFI : Décote possible de 10 à 20% sur la valeur des biens détenus via des titres de société

D’un point de vue patrimonial

Possibilité de démembrement (en conservant l’usufruit et en cédant la nue-propriété par exemple)

Transmission facilitée via une société avec la transmission des parts et non du bien lui-même


Possibilité de démembrer les parts de la société.

De façon générale

Simplicité : peu de formalités


Moindre coût

Souplesse dans les décisions et meilleur contrôle de la gestion qu’en cas d’indivision requérant l’unanimité pour beaucoup de décisions


Responsabilité limitée aux apports en SARL/EIRL

 

 

Inconvénients

Détention en direct/nom propre

Détention via une société

D’un point de vue fiscal

Limite de déficit foncier de 10 700 euros pour la location nue en régime foncier.



En LMP ou LMNP : imputation du déficit sur les revenus de même nature (revenus locatifs) mais pas sur le revenu global

Double imposition au niveau des bénéfices de la société et au niveau des dividendes perçus par les associés


Fiscalité accrue lors de la cession du bien : les amortissements sont réintégrés et les plus-values taxées comme un bénéfice exceptionnel au taux de l’IS. Pas d’abattement pour durée de détention.


La rémunération du dirigeant est  soumise à des cotisations sociales


En SARL, l’option pour le régime d’imposition à l’IR n’est valable que pour une durée de 5 ans

D’un point de vue patrimonial

Transmission du patrimoine soumise aux droits de succession

Transmission des parts de société soumise aux droits de mutation

De façon générale

Lourdeur et difficultés de gestion en cas d’indivision


Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels

Manque de liquidité : difficultés à revendre les parts en dehors de la famille ou des associés


Formalisme important : statuts, Assemblée Générale, tenue d’une comptabilité


Coûts de création et de suivi


Location meublée limitée à 10% des revenus dans une SCI à l’IR


En SARL à l’IR seule la location meublée est possible (pas de location nue)


Responsabilité civile et pénale du dirigeant en SAS et SASU


Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels en SCI

Comment savoir si vous devez investir dans l’immobilier via une société ?

Le choix d’une détention en nom propre ou via une société, la structure de celle-ci ainsi que le choix du régime d’imposition (à l’IR ou à l’IS) dépendent de nombreux critères comme votre situation personnelle (statut marital, nombre d’enfants), vos objectifs de placement, votre taux marginal d’imposition, le type de location (nue ou meublée), la volonté ou non de transmission de votre patrimoine, etc.

Chaque solution présente des avantages et des inconvénients aussi une étude chiffrée de votre situation au cas par cas est nécessaire préalablement au choix d’une structure.

Les démarches

Bevouac vous conseille sur le meilleur schéma, adapté à votre situation. Par la suite, il faudra vous faire accompagner dans la création de la société par un avocat, de préférence spécialisé dans le domaine immobilier. Nous pouvons vous mettre en relation avec des professionnels spécialistes du domaine.

Vous aurez également besoin de retenir les services d’un comptable pour tenir la comptabilité et établir vos comptes annuels (bilan, compte de résultat).


Tableau comparatif : détention en nom propre ou d’une détention via différentes structures à l’IS et à l’IR

 



Nom Propre

SCI IR

SARL IR

SNC

SARL IS

SAS*

SCI IS

 

Détention directe

Société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu (transparence fiscale)

Société à responsabilité limité soumise à l'impôt sur le revenu (transparence fiscale)

Société en nom collectif

Société à responsabilité limité soumise à l'impôt sur les sociétés

Société par actions simplifiée

Société civile immobilières soumise à l'impôt sur les sociétés

Nombre d’associés minimum

1

2

2

2

2

2*

2

Activités

Location nue : revenus fonciers (micro ou réel) ; Location meublée ou commerciale : BIC (réel ou simplifié)

Location nue (ou meublée jusqu'à 10% du CA)

Uniquement de la location meublée, donc imposition à l'IR, et associés LMNP

Location nue : revenus fonciers (micro ou réel) ; Location meublée ou commerciale : BIC (réel ou simplifié

Location meublée ou nue

Location meublée ou nue

Location meublée ou nue  

Imposition du résultat

                     Revenus fonciers imposés à l’IR ou  

Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS si LMNP

Revenus fonciers imposés à l’IR

ou  

Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS

Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS

Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS

Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS

En fonction de la tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45%) + les cotisations sociales (CSG + CRDS : 17,2%)

En fonction de l'impôt dû

Taux réduit à 15% sur 38 120 € de bénéfice (si le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 euros, et dont le capital est détenu pour 75 % au moins, par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions), sinon 33,33%

Cotisations sociales du dirigeant

Activité de gestion de patrimoine pas soumise aux cotisations sociales

Gérant minoritaire assimilé salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. Le gérant majoritaire est un travailleur indépendant (TNS), ses cotisations sont calculées sur sa quote part de bénéfice et sa rémunération

Le gérant est un travailleur indépendant

Gérant minoritaire assimilé salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. Le gérant majoritaire est un travailleur indépendant (TNS), ses cotisations sont calculées sur sa quote part de bénéfice et sa rémunération

Gérant minoritaire assimilé salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération

Activité de gestion de patrimoine pas soumise aux cotisations sociales

Statut des associés

Activité de gestion de patrimoine pas soumise aux cotisations sociales

Les associés n’ont pas le statut de commerçant : ils ne cotisent donc pas

Statut de commerçant. Cotisation sur leur quote part de bénéfice et de rémunération

Les associés n’ont pas le statut de commerçant : ils ne cotisent donc pas.

Activité de gestion de patrimoine pas soumise aux cotisations sociales

Responsabilités des associés

Responsable sur l’ensemble de ses biens personnels

Responsable  indéfiniment sur l’ensemble de leurs biens personnels

Responsabilité limitée au montant de leurs apports, sauf faute de gestion. Il se porte cautions des emprunts réalisés par la société

Responsables indéfiniment et solidairement sur l’ensemble de leurs biens personnels

Responsabilité limitée au montant de leurs apports, sauf faute de gestion. Il se porte caution des emprunts de la société

Responsabilité du président civile et/ou pénale. Responsabilité des associés limitée aux apports

Responsables indéfiniment sur l’ensemble de leurs biens personnels

Commissaires aux comptes obligatoires

Non

NON, sauf si bilan supérieur à 1 550 000€ et CA HT supérieur à 3 100 000€ et si l'entreprise compte plus de 50 salariés

Non

Cession des parts/actions

Imposition selon le régime des plus-values immobilières des particuliers

Les droits d’enregistrement se calculent toujours au taux de 5 % sur le prix de vente. Les plus-values de cession de valeurs mobilières sont imposées au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il existe un abattement en fonction de la durée de détention des titres cédés, décomptés à partir de leur date d'acquisition : 20 % de la plus-value entre 2 et 4 ans de détention, 30 % entre 4 et 6 ans, 40 % au-delà. Les plus values de cession de valeurs mobilières sont soumises aux prélèvements sociaux dès le 1er euro de cession

Pour les actions, les frais sont 3% du prix de vente. Max 5000€ par transaction. La taxation est à hauteur de 37.2 % de la plus-value (prélèvements sociaux CSG et CRDS inclus)

Les droits d'enregistrement se calculent toujours au taux de 5 % sur le prix de vente