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Les avantages de l'investissement immobilier locatif dans l'ancien

 
 

Épargner dès maintenant est essentiel


 

L'avenir devient de plus en plus incertain, risqué et instable. Affronter l'avenir en se constituant une épargne et fixer des objectifs devient donc vital. 

 

Il suffit d'avoir un contrat CDI et d'avoir réussi sa période d'essai pour investir. Nul besoin d'avoir un apport colossal ou de posséder sa résidence principale.

 

Un placement serein dans le temps


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Le préféré des Français

60% des français déclarent que la pierre est leur premier choix. 17% souhaitent investir dans un bien immobilier locatif en 2018.

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Besoin primitif

L'immobilier répond au besoin vital de se loger. Tout le monde a besoin d'avoir un toit au dessus de la tête et de s'y sentir bien.

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Gage de sécurité

Étant un placement stable, c'est le placement présentant la meilleure performance ces 15 dernières années (source IEIF).

 

Construire son patrimoine


Posséder un patrimoine locatif permet de s'assurer un matelas de sécurité tangible et qui prend de la valeur avec le temps. En plus de servir de rente, ce patrimoine peut servir de garantie pour emprunter de nouveau et même être vendu en partie afin d'obtenir un apport conséquent pour l'achat d'une résidence principale.


Profiter de l'effet de levier


Utiliser votre capacité d'endettement afin d'acquérir des investissements locatifs à partir d'un faible apport pour augmenter le rendement de votre projet. C'est la banque qui finance votre investissement et vos locataires qui remboursent les échéances. L'effet de levier est d'autant plus intéressant que les taux actuels sont bas.

 
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Immobilier ancien : le choix de la raison


L'investissement Pinel dans le neuf est souvent prisé pour la défiscalisation qu'il offre au détriment du rendement.
Les causes : un prix d'achat plus élevé, un loyer plafonné, une plus-value à la revente compliquée et un emplacement rarement enviable.

 
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Moins cher

Un bien ancien est environ 30% moins cher qu'un bien neuf comparable.

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Défiscalisation

La réduction d'impôts est également possible dans l'ancien.

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Mieux situés

Les logements dans l'ancien offrent de meilleurs emplacements.

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Plus-value

La rénovation permet de réaliser une plus-value à la revente.

 

Réduire ses impôts


Statut LMNP et LMP

Bevouac préconise ce statut dans la majorité des investissements immobiliers.

L’abréviation : LMNP, location meublée non professionnelle.

En bref :

• Dispositif fiscal qui s’adresse au propriétaire possédant un bien immobilier qu’il souhaite louer meublé.

• Cependant cela ne peut pas être son activité professionnelle principale. On considère que le loueur est non-professionnel si ses recettes annuelles brutes sont inférieures à 23 000€ ou inférieure à 50% de ses revenus ou s’il n’est pas inscrit au RCS.

• Il existe deux régimes fiscaux LMNP : régime réel et régime micro-foncier.

• Il est cumulable avec la loi Censi Bouvard.

LMP ?

L’abréviation : Location meublée professionnelle.

En bref :

• Vous devenez une entreprise et devez vous enregistrer au registre du commerce et des sociétés.

• Les recettes annuelles sont supérieures à 23 000€ et vos recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Déficit foncier

Le déficit foncier permet de réduire ses impôts en soustrayant des revenus locatifs différentes charges liés à ces biens. Un déficit se crée lorsque les charges supportées, à l’exception des intérêts d’emprunt, sont plus importantes que les loyers encaissés. En location nue comme meublée, optez pour le régime réel afin de créer un déficit foncier.

En location nue, votre déficit foncier viendra s’imputer sur votre revenu global et donc sur vos autres revenus (comme les salaires) dans la limite d’un déficit de 10 700 euros par an sous réserve que l'immeuble concerné soit donné en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu. La fraction du déficit qui excède ces limites ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Exemple de charges pouvant être déduites des loyers : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière,assurance, travaux de réparation et d’entretien (mais pas les travaux de construction ou d’agrandissement), frais de mise en location et de gestion locative.

En location meublée, votre déficit sera imputable sur les revenus de même nature (tirés de la location meublée uniquement) sans limite de montant et reportable sur 10 ans. En plus des charges énumérées ci-dessus vous pourrez déduire l’amortissement du bien ce qui est particulièrement intéressant. Le déficit lié à l’amortissement et quant à lui reportable indéfiniment.

Lois défiscalisation

Depuis plus d’un siècle, les pouvoirs publics ont cherché à stimuler l’investissement locatif en France par l'intermédiaire de différents dispositifs d’incitation fiscale.

Dispositif Pinel

L’objectif de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues en proposant un avantage fiscal en contrepartie d’un plafonnement du loyer.

Vous pouvez ainsi obtenir une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition (dans la limite de 300K) en échange d’un engagement de location sur 6 ans (12% de réduction dans la limite de 36K), 9 ans (18% de réduction dans la limite de 54K) ou 12 ans ( 21% de réduction dans la limite de 63K). Le logement doit être neuf ou rénové et acquis en l’état futur d’achèvement. Il doit constituer la résidence principale du locataire. Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et seules les locations nues sont concernées.

Avantages :

Le dispositif ayant été recentré sur les zones locatives tendues, vous ne devriez avoir moins de difficultés à trouver des locataires. En outre, vous pouvez également louer votre bien à vos ascendant-descendants (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants…) sous réserve qu’il ne soit pas membre du même foyer fiscal et aider ainsi votre famille à se loger dans du neuf. Bien sûr votre famille doit répondre aux conditions d’éligibilité des locataires.

Inconvénients :

L’inconvénient majeur de l’investissement en Pinel, est le plafonnement des loyers par zone parfois très inférieur aux loyers de marché. Les logements neufs sont également plus chers à l’achat que les logements anciens ce qui réduira considérablement le rendement de votre investissement et peut annuler complètement l’avantage fiscal sur lequel repose cette loi. De plus, si le logement reste vacant pendant une période de plus de 12 mois pendant la période d’engagement de location, l’intégralité des réductions d’impôt devront être remboursées.

Loi Malraux

Créé en 1962, le dispositif malraux avait pour objectif de permettre la restauration des centres-villes anciens. La loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôts sur les travaux de restauration d’immeubles complets se trouvant dans certaines zones.

La réduction d’impôts peut aller de 22% du montant des travaux pour les immeubles se trouvant en zone ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) jusqu’à 30% du montant des travaux pour les immeubles en zone PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur). Les dépenses de travaux sont plafonnées à 100 000€ par an dans la limite de 400K sur une période de 4 ans consécutifs soit une réduction maximale de 22K à 30K euros par an selon la zone du bien. La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la délivrance du permis de construire. Les travaux doivent par ailleurs être soumis à l’appréciation des Architectes des Bâtiments de France.

Ce dispositif s’adresse surtout aux investisseurs fortement imposés et capables de pouvoir supporter des travaux lourds et coûteux. Ils s’engagent à louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif de loi Censi-Bouvard concerne les locations en meublé dans des résidences de service : résidence étudiante, EHPAD ou résidence d’accueil et de soins. Les logements doivent être acquis d’ici au 31 décembre 2018. Ils doivent être neufs, en l'état futur d'achèvement ou anciens réhabilités depuis moins de 15 ans et loués par bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée minimum de 9 ans. La réduction d’impôt est de 11% du prix du bien HT dans la limite d’un investissement de 300 000 euros, soit un maximum de 33 000 euros de réduction d’impôts qui sera étalé sur les 9 ans de location (déduction maximale de 3 666 euros par an). L’activité LMNP (loueur en meublé non professionnel) Censi Bouvard est imposée dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), les amortissements du bien ne pourront être déduits que pour leur partie supérieure à 300K euros. Les déficits sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même catégorie (location meublée uniquement).

Loi Cosse

Datant de 2016, la loi Cosse a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé aux locataires ayant des revenus modestes. Elle offre une réduction d’impôts de 15% à 85% sur les revenus locatifs aux propriétaires acceptant de louer pendant une durée de 6 ans, renouvelable 3 ans, à des ménages modestes (ne pouvant être ni un ascendant ni un descendant) en zone locative tendue ou en passant une convention de loyer maîtrisé avec l’Anah (l’Agence national de l’habitat). Les loyers devront respecter un plafond de loyer. La loi Cosse remplace les dispositifs Borloo ancien et Besson ancien et concerne uniquement les locations nues.

Dispositif Girardin

L’objectif du dispositif Girardin est de favoriser l’investissement en Outre-mer. Pour bénéficier de la réduction d’impôts, il faut investir dans des logements neufs et s’engager à louer nu à titre de résidence principale du locataire pendant 5 ans (6 ans pour du logement intermédiaire). L’investissement est soumis à un plafond de loyers et de ressources des locataires. Pour 2018 :

  • Le prix d’acquisition ne doit pas dépasser 2498 euros HT du m2
  • Le loyer ne doit pas dépasser 173 euros par an par m2 dans les DOM, Mayotte, St Barthélemy et St Martin et 215 euros par an par m2 à St Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie Française, à Wallis et Futuna et dans les Terres antarctiques et australes
  • Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser 32 069 euros pour une personne seule et 59 307 euros pour un couple dans les DOm, à St Martin et à St Barthélemy et 30 925 euros pour une personne seule et 57 194 euros pour les couples dans les autres localités
  • La réduction d’impôt varie de 25% à 50% de montant investi selon la nature du bien (secteur libre ou intermédiaire) et la date de l'investissement, la réduction est étalée sur 5 ans.

Préparer le futur


Préparer les études de vos enfants

L’acquisition d’un bien en immobilier locatif pourrait vous permettre dans quelques années de loger vos enfants pendant la durée de leurs études ou de bénéficier de revenus locatifs qui compenseront ceux que vous aurez à payer.

Lyon, Grenoble, Toulouse, Montpellier, Rennes, Bordeaux, Nantes, Paris figurent parmi les villes étudiantes les plus attractives (Classement l’étudiant 2018) et représenteront en cela une bonne opportunité.

Si vous achetez par exemple un 25m2 à un prix moyen de 3000 euros/m2 soit 75 000 euros vous pourrez économiser (en simplifiant) l’équivalent de 30 000 euros de dépenses de loyer sur une durée d’études de 5 ans en prenant pour hypothèse un loyer de 500 euros par mois.

Choisissez un bien proche des transports et des universités qui se louera et revendra plus facilement.

Anticiper la retraite

L’équilibre des retraites est fragile et, réforme après réforme, les droits s’amenuisent, que restera-il au moment où vous prendrez la vôtre ? La politique de l’autruche ne vous mènera nulle part, mieux vaut donc agir pour prendre les choses en mains le plus tôt possible.

Posséder votre résidence principale vous évitera de devoir payer un loyer au moment où vos revenus diminuent. Investir dans un ou plusieurs biens locatifs vous assurera un complément de revenus appréciable pour parer à d’éventuels frais de santé, hébergement coûteux en établissements de retraite ou simplement pour assurer vos dépenses quotidiennes.

Transmettre son patrimoine

Une fois votre patrimoine constitué vous voudrez peut-être optimiser sa transmission à votre conjoint, vos enfants ou toute autre personne de votre choix. Cette transmission peut se faire lors de votre succession ou de votre vivant par donation.

Les taux d’imposition sur les donations et successions varient de 5% à 60% selon le degré de parenté entre le donateur/défunt et le bénéficiaire/héritier et la valeur du patrimoine à transmettre.

Des abattements sont toutefois prévus et viennent minorer la base imposable. Vous pouvez ainsi transmettre tous les 15 ans 100K euros à chacun de vos enfants en franchise de droits (sans avoir à payer de droits de donation sur ce montant). Attention toutefois les donations survenues moins de 15 ans avant le décès seront réintégrées à la succession, autant s’y prendre tôt !

Anticiper la transmission de votre patrimoine permettra à vos héritiers de réaliser de substantielles économies d’impôt ou simplement de pouvoir conserver le bien... En effet de nombreux héritiers sont obligés de vendre les biens aussitôt reçus afin de payer les frais de succession lorsque celle-ci n’a pas été anticipée…

Des solutions, vous pouvez par exemple:

  • Utiliser le démembrement de propriété en ne transmettant que la nue-propriété de votre bien pour pouvoir en conserver l’usufruit (le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les loyers) et bénéficier de frais de donation réduits (ils ne porteront que sur la part de nue-propriété)
  • Constituer une société (ex : SCI) pour conserver le contrôle sur la gestion du bien tout en transmettant des parts de la société ainsi créée par donations pour profiter des abattements. Attention néanmoins au choix du régime fiscal, aux contraintes de gestion et au coût associés à cette dernière solution.