En nom propre : location non meublée ou location meublée


 
 

Comment choisir entre la location meublée ou la location non meublée ?

Qu’est ce qu’un logement meublé ?

Est considéré comme meublé le logement “équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante”.

Voici la liste des meubles à fournir en location meublée :

  • Literie avec couette ou couverture

  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher

  • Une table et des sièges

  • Plaques de cuisson + four ou micro-ondes

  • Réfrigérateur

  • Vaisselle et ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, etc..)

  • Luminaires et étagères de rangements

  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement

Quel impact le fait de meubler un bien immobilier peut-il avoir ?

  1. Un impact sur votre fiscalité (généralement plus favorable en meublé même s’il faut cependant faire le calcul avant toute prise de décision)

  2. Le bail est différent si votre bien et meublé et impacte également sa durée (plus court en meublée). L’ameublement a une incidence aussi sur le dépôt de garantie que vous pouvez demander (plus long en meublé).

  3. Les montants des loyers (généralement plus importants en location meublées qu’en location vide)

  4. La vacance locative (plus de turnover en meublé qu’en location nue)

  5. Les délais de reprise du bien

Quel régime fiscal s’applique en meublé ?

Ce schéma résume l’attribution du régime fiscal selon l’ameublement du bien.

 
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Fiscalité location non-meublée

 

Régime micro-foncier

Régime réel

    • Vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 15 000 €
    • Possibilité d’obtenir un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus (intéressant si les charges sont inférieures à 30% des revenus)
    • Possibilité d’opter pour le régime réel
  • Simplicité de déclaration
    • Limite du déficit foncier plafonné à 10 700 € annuels (surplus éventuel de déficit peut être reporté sur 10 ans).  Le contribuable a le choix de déduire le montant du déficit de ses revenus globaux ou de ses revenus du même type
  • Déduction des charges réelles et des loyers bruts (travaux de réparation/amélioration , charges de copropriété, assurance, TF, intérêts d’emprunt)
  • Le régime réel est une option irrévocable pour 3 ans
  • S’applique de plein droit quand les loyers sont supérieurs à 15 000 € ou pour les biens exclus du micro-foncier
  • Déclaration de revenus 2044 à annexer à la 2042
 

Fiscalité location meublée

 

 

LMNP Micro BIC

LMNP Frais réels

  • Revenus de l’année précédente ne doivent pas dépasser 70 000 € (location meublée classique)
  • Forfait de 50% des revenus peut-être déduit au titre des charges
  • Il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité, simplicité de ce régime
  • Déclaration 2042



  • Sur option auprès des services fiscaux (déclar. 2031)
  • Option pour un minimum de 2 ans (renouvelable)
  • Tenue d’une comptabilité obligatoire
  • Déduction de l’amortissement du bien (meubles et immeuble) et des charges réelles supportées dans l’intérêt de son activité
  • Régime réel obligatoire en cas d’indivision (pas de micro) ou si les locations sont soumises à la TVA
  • Déclaration 2042


Utile si vos charges ne dépassent pas 50% des recettes et si vous avez peu de charges réelles. Pas de travaux ou  achat cash. L’inconvénient est que vous ne pouvez pas faire d’amortissement.

Utile si vos charges dépassent 50% des recettes. Il est avantageux car il permet de déduire l’amortissement du bien (meubles et immeuble) et déduire les charges réelles (=hors capital remboursé soit intérêt compris).



Tableau comparatif de la location Meublée et de la location non-meublée

 

 

LOCATION NUE

LOCATION MEUBLEE

Durée du bail

3 ans renouvelable par TR (tacite reconduction)

1 an renouvelable par TR (tacite reconduction)

9 mois possibles si le locataire est étudiant

Préavis avant congés

  • Préavis de 3 mois pour le locataire
  • Préavis de 6 mois pour le propriétaire avant l’échéance triennale
  • Préavis de 1 mois pour le locataire
  • Préavis de 3 mois pour le propriétaire avant l’échéance annuelle

Conditions de reprise par le propriétaire

  • Congé pour vendre
  • Congé pour habiter (propriétaire, conjoint, ascendant ou descendant)
  • Reprise pour motifs légitimes et sérieux ie : (impayés, défaut d’assurance, troubles de voisinage)
  • Locataires de plus de 65 ans protégés sous conditions de ressources

Idem (sauf assurance)

Clause résolutoire

Résiliation automatique du bail :

  • 2 mois après un commandement de payer infructueux en cas d’impayés
  • 1 mois après commandement infructueux en cas de non souscription ou non présentation d’une assurance locative
  • 1 mois après commandement infructueux en cas de non versement du dépôt de garantie

Idem (sauf assurance)

Dépôt de garantie

1 mois

2 mois maximum

Fiscalité

Revenus Fonciers - Déclaration 2044

Déduction des déficits sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros

Revenus nets  soumis au prélèvement sociaux (CSG + CRDS)  et IR (impôt sur le revenu)

Revenus industriels et commerciaux - Déclaration 2042

Déduction des déficits sur les revenus de même nature

Revenus nets  soumis au prélèvement sociaux (CSG + CRDS) et IR (impôt sur le revenu)

Limites

  • Fiscalité moins avantageuse que la location en meublé
  • Propriétaire engagé sur une plus longue durée
  • Achat des meubles
  • Suppose une gestion plus dynamique
  • Vacance locative et dégradation potentiellement plus importante (plus de turn-over)
  • Assurance par le locataire non obligatoire en meublé




Le statut LMNP et le statut LMP

 

 

LMP

LMNP

Conditions d'application

Respect des 3 Conditions cumulatives (et):

1- Un membre du foyer fiscal au moins doit être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel

2- Recettes annuelles excèdant 23 000 €

3- Revenus locatifs annuels excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal

Si une des 3 conditions de LMP n’est pas remplie :

Revenus générés par la location n'excèdent pas 23 000 €/an

ou

50 % des revenus globaux du propriétaire/an

ou pas d’enregistrement au RCS

Avantages fiscaux

- Imposition au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

- Possibilité de déduire le prix d'acquisition de l'immeuble via des amortissements

- Déficits imputables sur le revenu global dans la limite de 6 ans

Imposition au micro BIC (forfait de 50% de charges) ou au réel

Amortissements déductibles dans le régime réel

Déficits imputables sur les revenus LMNP reportables sur les 10 années suivantes

Imposition Plus Values

Imposition au régime des plus-values professionnelles.

Les immeuble sont exonérés d’impôts sur la plus-value à partir de 5 ans de détention en LMP (totalement si revenus locatifs <90K, partiellement si comprises entre 90K et 126K)

Imposition si revenus locatifs > 126K

Plus-Values imposées selon le régime de plus-values  des particuliers (exonération partielle au bout de 22 ans et totale au bout de 30 ans)

IFI

Non soumis à l’IFI car les biens (professionnels) sont considérés comme un outil de travail

Biens entrent dans le patrimoine de l’IFI

Limites

Nécessité de tenir une comptabilité

Assujettissement à la CFE (Contribution Fiscal des entreprises)

Assujettissement à la CSG / CRDS

Nécessité de tenir une comptabilité

A partir de 32 900 € le régime frais réel s'applique obligatoirement

Assujettissement à la CFE (Contribution Fiscale des entreprises)

Assujettissement à la CSG / CRDS