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Lexique immobilier : comprendre l’investissement locatif


Les définitions les plus consultées de l’immobilier locatif

Pinel

Déficit foncier

LMNP

Effet de levier

Exonération de plus-value

SCI

Assurance propriétaire PNO

Autofinancement

Classement par thème

Les Bases

Le langage de la rentabilité

Les documents importants liés à l’investissement immobilier

Les acteurs d’un investissement locatif

Législation immobilière

Les diagnostics immobiliers

Les frais liés à l’investissement immobilier

Le vocabulaire de la copropriété

Le démembrement de propriété

Les acteurs impliqués dans un investissement locatif

Les travaux

Les différents placements immobiliers

Investir dans l’immobilier en société

Les dispositifs fiscaux

A

Abbatement : Mesure fiscale permettant de ne pas être imposée sur une partie des revenus déclarés sur l'anneé. On peut la considérer comme un rabais sur l'impôt à payer.

Abusus : le droit de disposer d'un bien immobilier dans le cadre d'un démembrement de propriété, c’est à dire le droit de le vendre ou de le donner.

Acompte : Somme que verse l'acquéreur au vendeur lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Il engage donc l'acheteur et équivaut en moyenne à 10% de la valeur du bien.

Acte authentique : Acte notarié Contrat réalisé lors de la vente d'un bien immobilier rédigé par un notaire. Il intervient pour conclure l'achat. Il lève toutes les conditions suspensives.

Administrateur de biens : Profession immobilière chargé de la gestion des biens immobiliers (gestion locative, gestion immobilière, règlements des litiges)

Agencement : Ensemble des techniques permettant de ranger et d'aménager le mobilier d'un bien immobilier

Agent immobilier : Professionnel de l'immobilier servant d'intermédiaire dans la transaction de biens immobiliers. Il s'occupe de trouver un acheteur et ou un locataire, fait visiter gratuitement les biens et rédige les les baux et compromis de vente.

Ammortissement : Votre bien immobilier comme tout actif s'use avec le temps et crée donc une perte de valeur. L'ammortissement est donc l'évaluation comptable de cette usure. La dotation aux amortissements est la valeur comptable de cette perte de valeur. L'ammortissement va ainsi ainsi être déduite du bénéfice imposable. L'intêret est donc fiscal puisqu'il constitue un gain de trésorerie.

Annnuité de remboursement : Somme d'argent pretée annuellement servant à rembourser une dette. Elle se compose du capital emprunté et des intérêts liés à cet emprunt.

Apport personnel : Somme d'argent qu'un acheteur peut apporter au moment de l'achat immobilier. En somme c'est sa mise de départ. Il doit disposé de cette somme car elle sera remise au notaire avant de signer l'acte notarié. Dans le cas d'un investissement locatif cette somme correspond généralement à la somme que l'investisseur peut alloué aux frais non empruntables.

Arrhes : Somme d'argent donnée en gage lors de la conclusion de la signature du compromis. Si l'acheteur se désiste, le vendeur garde cette somme. Dans le cas où le vendeur se désiste ce dernier doit verser le double du montant versé.

Assainissement : Désigne les canalisations de collectes des eaux usées qui sont acheminées à une station d'épuration. Assemblée des copropriétaires Organe décisionnelle présente dans toute copropriété. Elle décide et vote tout ce qui se passe dans la copropriété.

Assiette fiscale : Montant servant de base pour calculer l'impôt.

Assurance habitation : Assurance obligatoire pour tout locataire. Elle doit au minimum couvrir les risques locatifs, les sinistres communs, les incendies et les dégâts des eaux. Assurance propriétaire PNO "Assurance souscrite par une personne propriétaire d'un investissement locatif. 2 objectifs :

  • dans le cas de garanties insuffisantes de l'assurance du locataire elle permet de pallier à ces insuffisances
  • prendre en charge un éventuel sinistre si le logement n'est pas occupé au moment de l'incident. Par exemple si un incendie se déclare alors qu'aucun locataire n'occupe le logement. "

Auto-financement/ bien autofinancé : Situation pour laquelle le loyer que vous verse chaque mois votre locataire vous permet de couvrir le remboursement de votre emprunt et les différentes dépenses de votre appartement (assurance, gestion locative et autres charges). Dans le cas de nos modélisations c'est lorsque l'effort net mensuel est égale à 0.

Avenant : Document légal précisant les modifications apportées au contrat initial.

B

Bail civil : Document légal intervenant dans la location des biens immobiliers. Il permet de se mettre d'accord quand aux modalités de locations entre les parties.

Bail commercial : Contrat de location d'un immeuble permettant à un individu de louer un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le régime juridique du bail commercial est différentde celui s'appliquant aux baux classiques. Le bail est conclu pour une durée de 3 ou 6 ou 9 ans

Bail professionnel : Le bail professionnel régit lui aussi la location de locaux mais ceux à usage professionnel. Les activités du locataire ne peuvent être ni commerciales ni artisanales. Il a une durée de 6 ans. Si les parties n'y ont pas mis un terme il est automatiquement reconduit

Bailleur : Personne mettant à disposition un bien ou un service à dispositon d'une autre personne en échange d'une rémunération.

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (à linker régime réel, micro BIC) : L'ensemble des revenus perçus si vous décidez d'opter pour une location meublée est imposé dans cette catégorie. Cette catégorie se scinde en 2 régimes. Le régime réel et le régime micro BIC.

Bon de visite : Un bon de visite est un document que vous devrez peut-être signer lors de la visite d'un bien. Ce document n'est pas un mandat et n'a pas d'obligation légale auprès de la personne ayant visité malgré les éventuelles mentions y figurant parfois.

C

Cadastre : Ensemble des documents rendant compte du découpage et de la valeurs des propriétés d'une commune. Le cadastre permet notamment de calculer la taxe foncière.

Carence locative : Absence d'un premier locataire lors de la location d'un bien pour la première fois

Carnet d’entretien de la copropriété : Document obligatoire rendant compte de la tenue de la copropriété. Il mentionne l'adresse de l'immeuble, l'identité du syndic, les références des contrats d'assurances, l'année et les entreprises ayant réalisé les éventuels gros travaux, et les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs.

Cashflow/ Effort net mensuel : "Différence entre les rentrées d’argent et les sorties d’argent.Pour faire simple, on peut le comparer aux bénéfices générés dans une entreprise car c’est une soustraction entre tout ce que vous gagnez et tout ce que vous dépensez sur un bien.

L’exemple pour mieux comprendre: J’achète un appartement au Havre que je fais louer chaque mois 600€. Je dois rembourser chaque mois mon crédit à hauteur de 300€ par mois. L’assurance du bien vous coûte 50€ chaque mois. S’ajoute à cela 50€ de charge chaque mois et 300 € de taxe foncière. A votre avis votre cashflow avant impôts est positif ?

Réponse : Oui puisque 600 (loyer touché chaque mois) - dépenses (300€ de crédit+50€ d’assurance+50 de charges +(300/12) de taxe foncière)= 175 Votre cashflow dans ce cas-là sera donc de 175 euros et est positif. Pour augmenter votre cashflow vos efforts devront donc être mis sur les mensualités que vous devez verser chaque mois pour rembourser votre crédit. Ainsi vous n’aurez pas à puiser dans vos réserves personnelles pour être solvable.

Caution simple : En optant pour ce type de caution, en cas d'impayés de loyer le propriétaire ne pourra se retourner contre la caution qu'apèrs avoir exigé que le locataire paie ses dettes. Le propriétaire devra donc dans un premier temps entamer une procédure au locataire en envoyant un commandement de payer avec accusé de réception. Si la procédure échoue c'est à ce moment que le propriétaire peut se retourner vers la caution. La caution solidaire est plus avantageuse pour le propriétaire.

Caution solidaire : En optant pour ce type de caution, en cas d'impayés de loyer le propriétaire pourra se retourner directement contre la caution peu importe si le locataire est solvable.

Censi-Bouvard : Concerne les locations meublés en résidence de service EHPAD, résidence étudiante…

Logements acquis avant le 31 décembre 2018

  • Réduction d’impôt jusqu’à 11% du prix de revient de l’appartement et permet sous conditions de récupérer la TVA.

  • Plafond de 300 000€ de prix de revient à l’acquisition sans limite de nombre de biens acquis.

  • Se destine à tous les investisseurs désireux de réaliser des investissements locatifs meublés non professionnels sur des biens neuf ou en état futur d’achèvement.

  • Les avantages fiscaux des statuts LMNP et Censi-Bouvard 2018 sont cumulables.

  • Pas de vacance locative pendant 9 ans

Le dispositif est rarement plus intéressant que du LMNP classique. A utiliser seulement lorsqu’une stratégie d’amortissement n’est pas avantageuse. De plus le contrat est un bail commercial et vous êtes dépendant du gestionnaire. Là aussi c’est un dispositif qui est très rarement intéressant.

Charges de copropriété : Dépenses courantes payées par les copropriétaires. Ces charges sont soit générales soit particulières. Générales : honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, ravalement des façades, réfection des toitures Particulières : gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité, entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision. Un budget prévisionnel est donc voté chaque année afin de pallier à ces charges.

Charges locatives ou charges récupérables : Dépenses dans un premier temps prises en charges par le propriétaire mais pouvant être remboursées par le locataire. La liste de ces charges

Charges non récupérables : Ce sont les charges ne pouvant pas être remboursées par le locataire et donc à la charge du bailleur. Elles concernent les dépenses liées :

  • Aux travaux de copropriété
  • Charges de gestion liées à la copropriété
  • Impôts fonciers

Clause résolutoire : Cette clause permet en cas de manquement à une obligation du contrat de résilier le contrat afin d'éviter un recours en justice.

Colocation : location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur

Compromis de vente ou promesse synallagmatique : C’est un avant-contrat dont l’objectif est de préparer et faciliter la signature de l’acte authentique de vente

Obligations de l’acheteur :

  • L’acheteur en le signant s’engage à conclure la vente selon les conditions fixées auparavant et notamment en cas de réalisation des conditions suspensives comme par exemple l’obtention d’un financement.
  • Il peut verser entre 5 et 10% du prix final de vente. C’est le dépôt de garantie.

Obligations du vendeur :

  • Le vendeur ne peut pas vendre le bien à quelqu’un d’autre, ni changer le prix et les conditions de la vente une fois le compromis signé.
  • Il précède l’acte de vente immobilière

Condition suspensive : Condition qui si elle n'est pas réalisée rend le contrat pour lequel a été conclue caduc. On retrouve cette dénomination dans le cas d'une demande de prêt.

Conseil syndical : Conseil composé des membres élus de la coprpropriété et permet d'établir la relatione entre le syndic et les copropriétaires. Il a un rôle consultatif, d'assistance et de contrôle.

Copropriétaire : En devenant propriétaire vous devenez aussi propriétaire d'un pourcentage des parties communes et vous octroie un droit de vote sur les décisions lors des assemblées générales. Copropriété Ensemble des lots d'un immeuble.

Courtier : Intermédiaire entre un organisme financier, une banque et un particulier à la recherche d'un crédit immobilier. L'intérêt de passer par un courtier constitue un gain de temps important ainsi que des conditions de crédit plus favorables (taux d'intérêts et d'assurance plus compétitifs...)

Crédit logement : Garantie permettant à la banque de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur. C'est une alternative à l'hypothèque.

Crowdfunding immobilier : Consiste à réunir plusieurs personnes pour qu’elles investissent ensemble dans une opération immobilière. Ce système permet donc de participer à des opérations financières auxquelles vous n'auriez pas eu accès seul. C'est une manière très accessible d'investir dans l'immobilier puisque les mises de départ sont faibles ( autour de 1000 € pour de l'immobilier). Cela peut être un moyen de découvrir linvestissement immobilier.

D

Déclaration attestant l'achèvement des travaux : La personne ayant dirigé les travaux doit adresser une déclaration rendant compte de l'achèvement et de la conformité des travaux à la mairie.

Déclaration préalable (de travaux): Exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance, la déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

Déduction des intérêts d’emprunt : Que vous souhaitiez emprunter pour faire des travaux, acheter le bien, ou faire un rafraîchissement la déduction des intérêts et des frais d'emprunts n'est possible que si vous optez pour le régime réel. Si c'est le cas vous pouvez déduire de votre revenu foncier les frais de dossier, d'hypothèque, et les divers frais bancaires.

Déficit foncier : On parle de déficit foncier lorsque la somme des charges déductibles est supérieure au revenu brut foncier de l'année fiscale. Les charges déductibles sont les suivantes : - charges liées à l'exploitation du bien c'est-à-dire les frais d'agence immobilières, les frais Bevouac.

Délai de réflexion/ délai de rétractation : C'est le délai (10 jours) dont un acheteur immobilier non professionnel dispose après la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente pour se rétracter.

Démembrement de propriété : Le démembrement permet entre autres d'acheter à prix réduit, de diminuer son assiette fiscale et de minimiser les frais de succession.

Dépôt de garantie : "C'est lorsque le bailleur demande au locataire une somme d'argent qu'il garde au cas où d'éventuelles dégradations surviendraient dans le bien. Si aucune dégradation n'est constatée cette somme est restituée. En Location non meublée : la somme ne peut être supérieure à un mois de loyer (charges locatives non comprises) Location meublée : la somme ne peut être supérieure à deux mois de loyer (charges locatives non comprises)

Diagnostic Amiante

Objectif : Mentionne la présence ou non de matériaux contenant de l’amiante.

Durée de validité : Illimitée si aucune trace. 3 ans autrement.

Moyens de mesure : Le diagnostiqueur repère les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante et les classe selon leur état de conservation.

Notre analyse : Avant que l’on ne se rende compte de sa toxicité, l’amiante a largement été utilisée dans les matériaux de construction. Une très grande partie des copropriétés construites autour des années 1960 à 1980 en contient.

Dans la pratique : L’amiante représente un risque si elle est utilisée dans des matériaux qui sont accessibles aux occupants de la copropriété. Si c’est le cas, des travaux avec des mesures spéciales de protection peuvent être entrepris. Dans le cas inverse où l’amiante n’est pas directement accessibles aux usagers du bâtiment, rien n’est fait.

Coût moyen : 90€ pour un studio, 170€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic DPE

Objectif : Établir un Diagnostic de Performance Énergétique visant à qualifier la consommation d’énergie du bien en question.

Durée de validité : 10 ans. À refaire en cas de travaux substantiels.

Moyens de mesure : Calcul réalisé à la base des factures de consommation récupérées.

Notre analyse : Méthode de calcul ne prenant pas toujours en compte la saisonnalité des consommations et donc peu fiable. Par ailleurs, le DPE sera “vierge” ou “blanc” si le propriétaire ne fournit pas suffisamment de relevés de consommation. Cela n’empêchera pas le diagnostic d’être valide.

Dans la pratique : La réduction de la consommation énergétique des bâtiments est un véritable enjeu. Les équipements de chauffage d’aujourd’hui consomment sensiblement moins que ceux utilisés dans le passé.

Coût moyen : 130€ pour un studio, 200€ pour une maison 5 pièces

Diagnostic Électricité

Objectif : Retranscrire l’état de l’installation électrique et prévenir des risques d'électrocution.

Durée de validité : 3 ans.

Moyens de mesure : Le technicien contrôle la vétusté de l’installation et nomme les éléments défectueux.

Notre analyse : Les normes ne cessent d’évoluer. Anciennement, les constructions ne disposaient pas forcément de prises de terre, compteurs avec différentiels, etc. Il est important de mettre en sécurité les occupants.

Dans la pratique : Certaines installations électriques peuvent être reprises afin d’assurer la mise en sécurité des occupants, ce qui est primordial, tandis que certaines mises aux normes ne sont pas toujours appliquées.

Coût moyen : 120€ pour un studio, 280€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic ERNMT

"Objectif : Faire état des Risques Naturels, Miniers et Technologiques de la zone d’habitation concernée.

Durée de validité : 6 mois.

Moyens de mesure : Simple état des risques possibles entourant le bien concerné. Peut être fait par le propriétaire lui-même.

Notre analyse : Ce rapport vient prévenir de l’exposition du bien à des événements catastrophiques d’origine naturelle (avalanches, inondations…), miniers (cavités souterraines…), technologiques (activités industrielles…).

Dans la pratique : Toute ville située à proximité d’un bassin industriel ou proche d’éléments tels que des barrages hydro-électriques sera mentionnée comme “zone à risque” dans le rapport.

Coût moyen : Moins de 60€" Diagnostic Gaz "Objectif : Retranscrire l’état de l’installation intérieure de gaz.

Durée de validité : 3 ans.

Moyens de mesure : Contrôle visuel et relevé des anomalies s’il y a lieu. Les installations sont analysées mais non démontées.

Notre analyse : La sécurité des occupants est primordiale.

Dans la pratique : Si l’installation a plus de 15 ans, il convient de vérifier son bon fonctionnement.

Coût moyen : 130€ environ.

" Diagnostic Loi Carrez "Objectif : Mesurer la surface du logement ayant pour hauteur sous plafond au minimum 1,80m.

Durée de validité : Illimitée.

Moyens de mesure : Mètre.

Notre analyse : Donnée importante pour établir si le logement répond aux critères de décence et est donc éligible à être mis en location conformément à la législation.

Dans la pratique : Ce relevé n’est pas obligatoirement effectué par un professionnel. Cela peut également influer sur le prix du bien.

Coût moyen : moins de 60€." Diagnostic Plomb (CREP) "Objectif : Mentionne la présence de plomb dans les revêtements.

Durée de validité : 6 mois / 1 an, si présence de plomb supérieure à certains seuils. Autrement : illimitée.

Moyens de mesure : Au moyen d’un appareil à fluorescence X.

Notre analyse : Avant que l’on ne se rende compte de sa toxicité, le plomb a très souvent été utilisée dans certains matériaux, notamment les peintures de l’époque. On en retrouve systématiquement dans les peintures d’avant les années 1990.

Dans la pratique : Si le plomb est accessible aux usagers du bâtiment (peintures effritées, etc.) le diagnostic le mentionne. Cependant, les couches successives de peinture recouvrant les murs réduisent le risque quasiment au néant et de ce fait, ne nécessite pas d’intervention particulière.

Coût moyen : 110€ pour un studio, 320€ pour une maison 5 pièces" Diagnostic Termites "Objectif : Déterminer la présence ou non de termites dans les structures en bois.

Durée de validité : 6 mois.

Moyens de mesure : Inspection des éléments en bois du bâtiment.

Notre analyse : Les zones menacées sont identifiées par les autorités qui pour des raisons évidentes de sécurité nécessitent une inspection systématique.

Dans la pratique : Si le bien se situe dans une zone classée à risques par arrêté préfectoral, il est obligatoire de vérifier le bon état des différents éléments structurel du bâti.

Coût moyen : 90€ pour un studio, 220€ pour une maison 5 pièces." Dossier de diagnostics techniques DDT Dossier rassemblant l'ensembles des diagnostics. Droit de préemption Le droit de préemption est un droit dont jouisse les collectivités publiques. Le droit de préemption permet à la commune d'acquérir un bien immobilier en se subistituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur. Droit de rétractation (link) Droit lié au délai de rétractation. Droits de mutation Montant à verser à l'administration fiscale par une personne qui achète un bien ou le reçoit par donation, ou succession. Ce montant est collecté par le notaire et font partie des frais de notaire

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