Lexique immobilier : comprendre l’investissement locatif

 

Les plus consultées

LMNP

Dispositif fiscal qui s’adresse au propriétaire possédant un bien immobilier qu’il souhaite louer meublé. L'intérêt de ce dispositif est de ne pas être en situation de bénéfice afin de ne pas payer d'impôts sur ces revenus locatifs. Il existe deux régimes fiscaux LMNP :

  • régime réel
  • régime micro-BIC.

Le régime réel est bien souvent plus avantageux. Il permet de déduire l’amortissement du bien (meubles et immeuble) et de déduire les charges réelles (=hors capital remboursé soit intérêt compris). Ainsi tant que vous pouvez amortir l'imposition sur vos revenus locatifs est quasi nulle.

Le régime micro-BIC quant à lui permet de réaliser un abattement de 50% des revenus au titre des charges. Il ne permet malheureusement pas de réaliser d’amortissement contrairement au réel. Il est intéressant dès lors que vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

Effet de levier

Consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement et permet de développer son patrimoine plus rapidement.

Éxonération de plus-value

En d'autres mots c'est une dispense de payer des impôts sur votre plus-value. Dans quels cas ?

  • La plus-value réalisée grâce à la vente de votre résidence principale
  • La vente de votre PREMIER investissement locatif ou résidence secondaire à condition que la totalité du prix auquel le bien a été vendu soit réemployé sous 24 mois afin d'acquérir sa résidence principale. De plus la personne ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes.Pour mieux comprendre voyez ceci comme un bon d'achat (dont la valeur est le prix auquel vous avez vendu le bien) valable deux ans uniquement pour l'achat de votre résidence principale. Ce bon d'achat doit être utilisé dans son intégralité en une seule fois.
  • La revente d'un bien immobilier dont la valeur est inférieur à 15 000€. Par exemple la vente d'un garage.
  • Si vous gardez un bien pendant plus de 30 ans vous serez exonéré de l'imposition de la plus-value sur ce bien au moment de la revente.

SCI

C’est une Société Civile Immobilière. Plusieurs associés se réunissent pour créer une société qui sera propriétaire de biens immobiliers afin d’en faciliter sa gestion etou sa transmission. C’est la structure juridique la plus courante pour investir en immobilier. Elle peut être soumise soit à l’Impôt sur les sociétés soit les associés sont soumis directement à l’impôt sur le revenu en proportion des parts détenues dans la société.

Nombre d'associés minimum dans les deux cas : 2 Type de location :

  • à l'IR --> Location nue (ou meublée jusqu'à 10% du CA)
  • à l'IS --> Location meublée ou non meublée

Catégorie d'imposition :

  • Revenus fonciers imposés à l’IR
  • Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS si LMNP Imposition du résultat :
  • à L'IR En fonction de la tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45%) + les cotisations sociales (CSG + CRDS : 172%)
  • à l'IS Taux réduit à 15% sur 38 120 € de bénéfice (si le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 euros et dont le capital est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions) sinon 3333%. Responsabilité des associés (dans les deux cas) : Responsable indéfiniment sur l’ensemble de leurs biens personnels. Cession des partsactions (dans les deux cas) :
  • SCi à l'IR : Les droits d’enregistrement se calculent toujours au taux de 5 % sur le prix de vente. Les plus-values de cession de valeurs mobilières sont imposées au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il existe un abattement en fonction de la durée de détention des titres cédés décomptés à partir de leur date d'acquisition : 20 % de la plus-value entre 2 et 4 ans de détention 30 % entre 4 et 6 ans 40 % au-delà. Les plus values de cession de valeurs mobilières sont soumises aux prélèvements sociaux dès le 1er euro de cession
  • SCI à l'IS : Les droits d'enregistrement se calculent toujours au taux de 5 % sur le prix de vente

Autofinancement/ bien autofinancé

Situation pour laquelle le loyer que vous verse chaque mois votre locataire vous permet de couvrir le remboursement de votre emprunt et les différentes dépenses de votre appartement (assurance, gestion locative et autres charges). Dans le cas de nos modélisations c'est lorsque l'effort net mensuel est égale à 0.

À savoir : Les biens s'autofinancent plus facilement dans les zones où la demande locative est moins forte. Vous avez également plus de chances d'autofinancer un bien en augmentant votre apport et en allongeant la durée du prêt.

Rendement locatif net

Il permet de savoir combien le montant de vos loyers sur une année vous rapportera par rapport au prix du bien dans lequel vous avez investi charges incluses :

  • taxe foncière et d'habitation
  • les charges non récupérables sur le locataire
  • les dépenses de travaux et d’entretien
  • les frais de gestion locative quand elle est confiée à un professionnelle
  • les assurances
  • annuité et coût du crédit

En savoir plus : Le plus difficile reste d’évaluer les dépenses d’entretien et de travaux les charges non récupérables. On estime qu’il faut en moyenne diviser par deux le rendement brut pour connaître le rendement net.

PINEL

L’objectif de cette loi est de faire construire des logements dans des zones où il y’a une tension locative forte.Ce dispositif permet de bénéficier de réduction d’impôts allant de 12% à 21% selon le montant de son investissement mais est soumis à de nombreuses règles.

Avantages :

  • Construits en zones locatives tendues vous ne devriez pas avoir de difficultés à trouver des locataires
  • Vous pouvez également louer votre bien à vos ascendant-descendants (parents grands-parents enfants petits-enfants…) En somme vous pouvez aider votre famille à loger dans du neuf. Bien sûr votre famille doit répondre aux conditions d’éligibilité des locataires car ce dispositif fait en quelque sorte figure de logements sociaux pour les classes moyennes.
  • Le dispositif permet de réaliser une économie d’impôt à hauteur de la période d’engagement à la location choisie : 6 ans 9 ans et 12 ans.

Inconvénients :

  • Grille de plafonnement des loyers par zone géographique qui ne prend pas en compte les spécificités locales liées à l’offre de logement disponible. On se retrouve face à une distorsion de la réalité du marché due à une concurrence forte de l’offre. Le plafond est haut pour ainsi vous faire espérer un rendement intéressant mais la réalité est différente.
  • Le prix de vente unique très élevé notamment car l'avantage est fiscal est compris dans le prix. Les perspectives de plus-values sont donc rares étant donné que l'on achète cher et que le bien n'est plus neuf au moment de la revente. Sans compter que la plupart des biens sont revendus à la fin de l’avantage fiscal ce qui mène souvent à une abondance de biens similaires disponibles sur le marché et donc une baisse des prix. Les bons investissements Pinel sont donc très rares car en général les programmes sont peu rentables et ne dégagent pas de plus-values. Attention donc à bien évaluer la qualité du bien avant de penser à la réduction d'impôts.

Cashflow/ effort net mensuel

Différence entre les rentrées d’argent et les sorties d’argent.Pour faire simple on peut le comparer aux bénéfices générés dans une entreprise car c’est une soustraction entre tout ce que vous gagnez et tout ce que vous dépensez sur un bien.

En savoir plus : À noter toutefois que la génération d'un cashflow n'est pas possible dans la mesure où l'investisseur n'est pas prêt à prendre des risques. Un investissement dans le centre d'une métropole ne peut procurer un cashflow positif. Plus on cherche une zone où le risque de vacance locative est fort plus les chances de réaliser un cashflow positifs sont grandes. Le cashflow augmente aussi en fonction de votre apport et de la durée de votre prêt.

 

Les Bases de l’investissement immobilier

A

Abusus : Droit de disposer d'un bien immobilier dans le cadre d'un démembrement de propriété c’est à dire le droit de le vendre ou de le donner.

Acompte : Somme que verse l'acquéreur au vendeur lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente. Il engage donc l'acheteur et équivaut en moyenne à 10% de la valeur du bien.

Administrateur de biens : Profession immobilière chargée de la gestion des biens immobiliers (gestion locative , gestion immobilière, règlements des litiges).

Agencement : Ensemble des techniques permettant de ranger et d'aménager le mobilier d'un bien immobilier.

Agent immobilier : Professionnel de l'immobilier servant d'intermédiaire dans la transaction de biens immobiliers. Il s'occupe de trouver un acheteur et ou un locataire, fait visiter gratuitement les biens et rédige les baux et compromis de vente.

Arrhes: Somme d'argent donnée en gage lors de la conclusion de la signature du compromis. Si l'acheteur se désiste le vendeur garde cette somme. Dans le cas où le vendeur se désiste ce dernier doit verser le double du montant versé.

Assainissement: Désigne les canalisations de collectes des eaux usées qui sont acheminées à une station d'épuration.

Assurance habitation : Assurance obligatoire pour tout locataire. Elle doit au minimum couvrir les risques locatifs les sinistres communs les incendies et les dégâts des eaux.

Assurance propriétaire PNO : Assurance souscrite par une personne propriétaire d'un investissement locatif. 2 objectifs :

  • dans le cas de garanties insuffisantes de l'assurance du locataire elle permet de pallier à ces insuffisances
  • prendre en charge un éventuel sinistre si le logement n'est pas occupé au moment de l'incident. Par exemple si un incendie se déclare alors qu'aucun locataire n'occupe le logement.

Avenant : Document légal précisant les modifications apportées au contrat initial.

B

Bailleur : Personne mettant à disposition un bien ou un service à dispositon d'une autre personne en échange d'une rémunération.

C

Cadastre : Ensemble des documents rendant compte du découpage et de la valeur des propriétés d'une commune. Le cadastre permet notamment de calculer la taxe foncière.

Carence locative : Absence d'un premier locataire lors de la location d'un bien pour la première fois.

Caution simple : En optant pour ce type de caution en cas d'impayés de loyer le propriétaire ne pourra se retourner contre la caution qu'apèrs avoir exigé que le locataire paie ses dettes. Le propriétaire devra donc dans un premier temps entamer une procédure au locataire en envoyant un commandement de payer avec accusé de réception. Si la procédure échoue c'est à ce moment que le propriétaire peut se retourner vers la caution. La caution solidaire est plus avantageuse pour le propriétaire.

Caution solidaire : En optant pour ce type de caution en cas d'impayés de loyer le propriétaire pourra se retourner directement contre la caution peu importe si le locataire est solvable.

Clause résolutoire : Cette clause permet en cas de manquement à une obligation du contrat de résilier le contrat afin d'éviter un recours en justice.

Colocation : Location d’un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Condition suspensive : Condition qui si elle n'est pas réalisée rend le contrat pour lequel a été conclue caduc. On retrouve cette dénomination dans le cas d'une demande de prêt.

Crowdfunding immobilier : Consiste à réunir plusieurs personnes pour qu’elles investissent ensemble dans une opération immobilière. Ce système permet donc de participer à des opérations financières auxquelles vous n'auriez pas eu accès seul. C'est une manière très accessible d'investir dans l'immobilier puisque les mises de départ sont faibles ( autour de 1000 € pour de l'immobilier). Cela peut être un moyen de découvrir l'investissement immobilier.

D

Délai de réflexion / délai de rétractation : C'est le délai (10 jours) dont un acheteur immobilier non professionnel dispose après la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente pour se rétracter.

Démembrement de propriété : Le démembrement permet entre autres d'acheter à prix réduit de diminuer son assiette fiscale et de minimiser les frais de succession. Tout comprendre sur le démembrement de propriété.

Dépôt de garantie : C'est lorsque le bailleur demande au locataire une somme d'argent qu'il garde au cas où d'éventuelles dégradations surviendraient dans le bien. Si aucune dégradation n'est constatée cette somme est restituée.

Droit de préemption : Le droit de préemption est un droit dont jouisse les collectivités publiques. Le droit de préemption permet à la commune d'acquérir un bien immobilier en se subistituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur.

Droit de rétractation : Période de 10 jours pendant lequel vous pouvez revenir sur votre décision après avoir signé une promesse ou un compromis de vente. Et ce, sans avoir à vous justifier ou à dédommager le vendeur. Si vous n’utilisez pas votre droit de rétractation, vous vous engagez à signer l’acte de vente définitif.

E

EIRL (Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée) : L'objectif principal de ce statut est de protéger son patrimoine personnel. Ainsi le patrimoine personnel n'est pas lié aux dettes d'exploitation. Fiscalement elle peut être soumise à l'impôt sur le revenu (catégorie des BIC) ou l'impôt sur les sociétés (si les bénéfices sont inférieurs à 38 120€).
Avantages :

  • Protéger son patrimoine personnel
  • Éviter les contraintes de la création de société.
  • Fiscalité plus favorable des dividendes Inconvénients :
  • Formalités administratives contraignantes ( Compte bancaire dédié uniquement à l'activité à laquelle le patrimoine est affecté, tenue d'une comptabilité commerciale (sauf pour le régime micro BIC)

F

Fructus : Notion relative à la pleine propriété et au démembrement de propriété garantissant le droit à une personne de percevoir les fruits du bien c'est-à-dire les loyers.

G

Garantie des vices cachés : Garantie s'appliquant dans le cas où le défaut du bien est caché c'est-à-dire non apparent lors de l'achat, rend le bien inutilisable ou diminue très fortement son usage et existe au moment de l'achat.

Gros oeuvre : Le gros oeuvre correspond à toutes les parties d’une construction qui participent à sa solidité. Il comprend donc la maçonnerie, la menuiserie extérieure et la toiture.

H

Home Staging : Proposition de décoration intérieure des biens afin d’améliorer leur attractivité, d'augmenter leur prix de vente et de faciliter leur location.

I

Indivisaires : Dans le cas d'un investissement en indivision les investisseurs du projet sont nommés indivisaires.

Indivision :Du moment où vous décidez d'investir à plusieurs sans recourir au démembrement ou à une SCI, l'investissement se fait en indivision. Les indivisaires deviennent propriétaires du bien au prorata de leurs apports. C'est pareil pour les loyers qu'ils perçoivent. Inconvénient : - pour prendre une décision concernant le bien il faut l'accord unanime des parties. Si l'un des indivisaires souhaitent l'arrêt de l'indivision vous n'aurez que deux choix.

  1. Racheter la part de l'autre indivisaire
  2. Vendre le bien

IRL: Indice de Référence des Loyers. Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.

J

Jouissance : Situation dans laquelle se trouve une personne légalement autorisée à profiter d'un bien. La notion de jouissance est intimement liée à celle d'usufruit.

L

Location Meublée : est défini comme meublé un logement “équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Mobilier minimum à fournir en location meublée :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
  • Une table et des sièges
  • Plaques de cuisson + four ou micro-ondes
  • Réfrigérateur
  • Vaisselle et ustensiles de cuisine (casseroles poêles etc..)
  • Luminaires et étagères de rangements
  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement

Location saisonnière : Est considérée comme une location saisonnière la location d'un bien immobilier conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs.

Location-accession à la propriété : Permet à un accédant d’acheter un logement après l’avoir occupé au préalable en tant que locataire.

Logement décent : C’est une obligation légale pour louer un logement.

  • L’appartement doit faire au moins 9m² ou disposer d’une surface habitable de 20m3.
  • Le logement doit aussi répondre à des exigences de sécurité et de santé du locataire (étanchéité, électricité, gaz matériaux, non dangereux pour la santé, éclairage naturel…)
  • Le bien doit aussi être doté d’équipements le rendant conforme à sa destination d’habitation. C’est-à-dire une alimentation en eau potable, un coin cuisine, des WC séparés de la pièce où sont pris les repas et d’une douche.

Loi Carrez : La surface habitable est un facteur clé et ne concerne que les lots de copropriété d'une surface supérieure à 8 m2.

Ce qui est inclus comme surface habitable :

  • Les vérandas et loggias même si inférieur à 8m² si ce sont des surfaces privatives.
  • Les combles et les greniers.
  • Autres sous-sols aménagés ou non

Ce qui n’est pas compris comme surface habitable :

  • Balcons et terrasses.
  • Caves et parkings.
  • Hauteur sous plafond

La Loi Carrez ne prend en compte pour le calcul de la surface que les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Par conséquent la surface Carrez des pièces mansardées est inférieure à leur surface au sol puisque les zones où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas prises en compte dans le calcul.

Lotissement : Ensemble des parcelles d'un terrain vendues pour la construction d'habitations.

M

Mandant : Personne qui donne le droit à une autre de faire quelque chose par un mandat.

Mandataire : Désigne expressément un agent immobilier le « mandataire » afin de trouver le bien immobilier qu'il recherche pour son compte.

Marchand de biens : Personne dont l'activité professionnelle est d'acheter et de vendre des biens immobiliers. Contrairement à un agent, le marchand de biens est propriétaire des biens qu'il propose.

Mise en demeure : Acte par lequel un créancier demande à son débiteur d'exécuter ses obligations (payer une somme d'argent, finir des travaux...).

Mise en location : Étapes concernant la recherche de locataire(s) d'un bien immobilier.

N

Notaire : En immobilier le notaire est chargé de recueillir les actes, de les authentifier et de les conserver. Il intervient sur les baux, la négociation de vente ainsi que la signature d’avant-contrat et de vente.

Nu-propriétaire : Le nu-propriétaire est l'acquéreur de l'abusus c'est à dire qu'il peut disposer du bien (droit de le vendre ou le donner) mais ne peut en percevoir l'usufruit (c'est-à-dire ni percevoir des loyers, ni utiliser le bien).

Nue-propriété (link nue propriétaire) : Propriété du nu propriétaire.

P

Pleine propriété : La pleine propriété est une notion composée de 3 attributs :

  1. le droit de jouir du bien en y vivant ou en l’utilisant -> l'usus

  2. le droit de percevoir les fruits du bien c’est à dire les loyers -> le fructus

  3. le droit d’en disposer c’est à dire le droit de le vendre ou de le donner -> l’abusus

Plan local d'urbanisme (PLU) : Document fixant les normes de planification de l'urbanisme pour une commune ou un groupement de communes.

Primo-accédant : Désigne les personnes qui réalisent leur première acquisition.

Prix de vente FAI ou HAI : Frais d’Agence Inclus ou Honoraires d’Agence Inclus. C’est donc le prix de l’appartement + les frais d’agence. C’est donc simplement le prix net vendeur auquel on rajoute ce que l’agence immobilière va toucher lors de la vente d’un bien.

Prix global payé par l’acquéreur : On peut le résumer à une simple addition. Prix net vendeur (somme que va toucher le vendeur lors de la vente) + les frais d’agence (honoraires ou commission) + les « frais de notaire ». On l’appelle aussi le prix Acte en Main.

Prix net vendeur : C’est le prix du bien sans les frais d’agence. C’est donc ce que va toucher le propriétaire du bien au moment de vendre.

Promoteur : Construit les logements neufs.

Q

Quittance de loyer : Document remis par un propriétaire à un locataire qui atteste que ce dernier a payé un loyer sur une période déterminée.

R

Ravalement : Nettoyage d'un mur par grattage, lavage, ragréage et/ou application d'un enduit.

Réfection : Action de remettre en état, de réparer, de remettre à neuf.

Résidence principale : Habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes d'un même ménage.

Résidence secondaire : Habitation qui ne constitue pas le logement principal d'une ou plusieurs personnes pendant l’année.

S

Servitudes : Contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant). Il peut s'agir par exemple d'un droit de passage. Exemple : je possède une allée qui est empruntée par mon voisin pour qu'il puisse accéder à son garage.

Souplex : Appartement s'étalant sur deux niveaux comme un duplex à l'exception que le souplex s'enfonce dans le sous-sol à même la cave au lieu de s'étirer vers le haut comme un duplex.

Sous-location : Action de signer un bail en vertu duquel une tierce personne devient le locataire du locataire principal.

Squatter : Personne qui occupe illégalement un logement vacant.

Surface de plancher : La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits clos et couverts dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c'est-à-dire à l'intérieur de la construction d'un mur de façade à un autre). À partir de cette surface de plancher certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

T

Tension locative : C’est lorsqu’il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement à louer.

  • La tension locative peut être du côté des locataires lorsque sur le marché il y’a peu de locations disponibles et ces derniers ont du mal à trouver un appartement à louer
  • Du coté des propriétaires c’est lorsque sur le marché il y’a peu de demandes de location et donc le propriétaire a un logement vide.

    U

    Usus : Notion relative à la pleine propriété et au démembrement de propriété garantissant à la personne qui en bénéficie le droit de vivre et d'utiliser un bien.

Usufruit : Droit composé de l'usus et du fructus. Usus (droit d'utiliser ou d'habiter le bien) et le fructus (droit de percevoir les loyers d'un bien).

Usufruitier : Dans le cas d'un démembrement de propriété, soit la division en 3 parties de la pleine propriété : Partie 1 : l'usus Partie 2 : le fructucs Partie 3 : l'abusus L'usufruitier est la personne bénéficiant de l'usus (droit d'utiliser ou d'habiter le bien) et le fructus (droit de percevoir les loyers d'un bien).

V

Vacance locative : Non-location du bien immobilier entre deux locataires.

Valeur locative cadastrale/ revenu cadastral : C’est une valeur qui correspond à un loyer annuel théorique décidé par le fisc qui :

  • Permet de connaître votre base d’imposition pour votre taxe foncière et d’habitation.
  • Il est impossible de calculer cette valeur car elle dépend de l’appréciation fiscale. Mais il faut savoir que pour le définir elle prend en compte la surface pondérée ainsi qu’une valeur théorique des loyers moyen au m² d’une commune. À noter qu’elles seront prochainement réévaluées.

Valeur vénale : Valeur qu'il est possible d'obtenir d'un bien en cas de revente au regard des conditions actuelles sur le marché. Elle se détermine en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente.

VEFA Vente en l'état futur d'achèvement : Achat d’un bien dont la construction n’est pas terminée. On le retrouve uniquement dans le neuf.

Le langage de la rentabilité immobilière

Auto-financement/ bien autofinancé : Situation pour laquelle le loyer que vous verse chaque mois votre locataire vous permet de couvrir le remboursement de votre emprunt et les différentes dépenses de votre appartement (assurance, gestion locative et autres charges). En savoir plus :Dans le cas de nos modélisations c'est lorsque l'effort net mensuel est égale à 0.

Cashflow / Effort net mensuel : Différence entre les rentrées d’argent et les sorties d’argent. Pour faire simple on peut le comparer aux bénéfices générés dans une entreprise car c’est une soustraction entre tout ce que vous gagnez et tout ce que vous dépensez sur un bien.

En savoir plus À noter toutefois que la génération d'un cashflow n'est pas envisageabler lorsque l'investisseur n'est pas prêt à prendre des risques. Un investissement en plein centre d'une grande métropole ne peut procurer un cashflow positif. Plus on cherche une zone où le risque de vacance locative est fort plus les chances de réaliser un cashflow positifs sont grandes. On peut comparer ceci à un pari sportif. Les gains les plus importants sont réalisés lorsque la probabilité de victoire d'une équipe est faible. Le cashflow augmente aussi en fonction de votre apport et de la durée de votre prêt.

Moins-value immobilière : Perte de valeur d'un bien par rapport à son prix d'achat initial.

OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) : Produit d'investissement qui collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers et institutionnels. L'OPCI investit ensuite les fonds récoltés dans des actifs immobiliers et financiers. Une fois les investissements réalisés, l'OPCI dégage des revenus et des dividendes qu'elle va reverser aux investisseurs. A dominante immobilière cette typologie de fonds offre une diversification de son patrimoine sans contrainte de gestion. L'OPCI est une alternative pour les possesseurs de parts de SCPI qui souhaite investir dans de nouveaux produits de rendement.

Plus-value immobilière : Différence entre le prix de vente et le prix auquel vous avez acheté une fois les différents frais s'y afférant déduits. Ces frais incluent les frais d'acquisition (frais de notaire, d'agence, d'hypothèque), les frais de diagnostics immobiliers ainsi que les frais de travaux pour les biens acquis depuis plus de 5 ans selon leur montant réel au moyen de la présentation d'un justificatif ou grâce à un forfait de 15% du prix de vente. On peut en quelque sorte le considérer comme un bénéfice net que vous pourrez utiliser à votre guise une fois imposé.

Rendement locatif brut : S’exprime en pourcentage et se calcule pour une année entière. Il permet de savoir combien le montant de vos loyers sur une année vous rapportera par rapport au prix du bien dans lequel vous avez investi.

Rendement locatif net : Il permet de savoir combien le montant de vos loyers sur une année vous rapportera par rapport au prix du bien dans lequel vous avez investi charges incluses :

  • taxe foncière et d'habitation
  • les charges non récupérables sur le locataire
  • les dépenses de travaux et d’entretien
  • les frais de gestion locative (quand elle est confiée à un professionnelle)
  • les assurances
  • annuité et coût du crédit En savoir plus : Le plus difficile reste d’évaluer les dépenses d’entretien et de travaux, les charges non récupérables. On estime qu’il faut en moyenne diviser par deux le rendement brut pour connaître le rendement net.

SCPI : Il s’agit d’acheter des parts de sociétés immobilières qui achètent grâce à la mise en commun des fonds de grands ensembles immobiliers et les louent le plus souvent à des locataires de premier rang afin de diminuer le risque.

Avantages :

Permet de mutualiser le risque pour l’investisseur et d'accéder à des opportunités qu’il ne pourrait pas avoir seul (achat d’un très gros immeuble à 3 millions d’euros par exemple). On peut l’assimiler à une action immobilière non cotée en bourse. C’est donc un moyen de placer de l’argent sans avoir à se soucier de l’investissement. C’est la SCPI qui gère l’investissement.

SIIC :Il s’agit d’un autre type de véhicule d’investissement qui fonctionne pratiquement comme une SCPI à la différence qu’il doit être investi en partie sur des actifs financiers et doit conserver une part de trésorerie afin de contrer l’effet d’illiquidité rencontré par les SCPI.

Avantages : Permet de mutualiser le risque pour l’investisseur et d'accéder à des opportunités qu’il ne pourrait pas avoir seul (achat d’un très gros immeuble à 3 millions d’euros par exemple). Meilleure liquidité qu’une SCPI.

Les documents importants liés à l’investissement immobilier

A

Acte authentique - Acte notarié : Contrat réalisé lors de la vente d'un bien immobilier rédigé par un notaire. Il intervient pour conclure l'achat. Il lève toutes les conditions suspensives.

B

Bail civil : Document légal intervenant dans la location des biens immobiliers. Il permet de se mettre d'accord quand aux modalités de locations entre les parties.

Bail commercial : Contrat de location d'un immeuble permettant à un individu de louer un fonds commercial, industriel ou artisanal. Le régime juridique du bail commercial est différent de celui s'appliquant aux baux classiques. Le bail est conclu pour une durée de 3 ou 6 ou 9 ans.

Bail professionnel : Le bail professionnel régit la location de locaux à usage professionnel. Les activités du locataire ne peuvent être ni commerciales, ni artisanales. Il a une durée de 6 ans. Si les parties n'y ont pas mis un terme il est automatiquement reconduit.

Bon de visite : Un bon de visite est un document que vous devrez peut-être signer lors de la visite d'un bien. Ce document n'est pas un mandat et n'a pas d'obligation légale auprès de la personne ayant visité malgré les éventuelles mentions y figurant parfois.

C

Compromis de vente ou promesse synallagmatique : C’est un avant-contrat dont l’objectif est de préparer et faciliter la signature de l’acte authentique de vente.

Obligations de l’acheteur :

  • L’acheteur en le signant s’engage à conclure la vente selon les conditions fixées auparavant et notamment en cas de réalisation des conditions suspensives comme par exemple l’obtention d’un financement.
  • Il peut verser entre 5 et 10% du prix final de vente. C’est le dépôt de garantie.

Obligations du vendeur :

  • Le vendeur ne peut pas vendre le bien à quelqu’un d’autre ni changer le prix et les conditions de la vente une fois le compromis signé.

  • Il précède l’acte de vente immobilière

D

Déclaration attestant l'achèvement des travaux : La personne ayant dirigé les travaux doit adresser une déclaration rendant compte de l'achèvement et de la conformité des travaux à la mairie.

Déclaration préalable (de travaux) :Éxigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance la déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier que votre projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

Diagnostic Amiante :
Objectif : Mentionne la présence ou non de matériaux contenant de l’amiante.

Durée de validité : Illimitée si aucune trace. 3 ans autrement.

Moyens de mesure : Le diagnostiqueur repère les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante et les classe selon leur état de conservation.

Notre analyse : Avant que l’on ne se rende compte de sa toxicité l’amiante a largement été utilisée dans les matériaux de construction. Une très grande partie des copropriétés construites autour des années 1960 à 1980 en contient.

Dans la pratique : L’amiante représente un risque si elle est utilisée dans des matériaux qui sont accessibles aux occupants de la copropriété. Si c’est le cas des travaux avec des mesures spéciales de protection peuvent être entrepris. Dans le cas inverse où l’amiante n’est pas directement accessibles aux usagers du bâtiment rien n’est fait.

Coût moyen : 90€ pour un studio 170€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic DPE
Objectif : Établir un Diagnostic de Performance Énergétique visant à qualifier la consommation d’énergie du bien en question.

Durée de validité : 10 ans. À refaire en cas de travaux substantiels.

Moyens de mesure : Calcul réalisé à la base des factures de consommation récupérées.

Notre analyse : Méthode de calcul ne prenant pas toujours en compte la saisonnalité des consommations et donc peu fiable. Par ailleurs le DPE sera “vierge” ou “blanc” si le propriétaire ne fournit pas suffisamment de relevés de consommation. Cela n’empêchera pas le diagnostic d’être valide.

Dans la pratique : La réduction de la consommation énergétique des bâtiments est un véritable enjeu. Les équipements de chauffage d’aujourd’hui consomment sensiblement moins que ceux utilisés dans le passé.

Coût moyen : 130€ pour un studio 200€ pour une maison 5 pièces

Diagnostic Électricité Objectif : Retranscrire l’état de l’installation électrique et prévenir des risques d'électrocution.

Durée de validité : 3 ans.

Moyens de mesure : Le technicien contrôle la vétusté de l’installation et nomme les éléments défectueux.

Notre analyse : Les normes ne cessent d’évoluer. Anciennement les constructions ne disposaient pas forcément de prises de terre compteurs avec différentiels etc. Il est important de mettre en sécurité les occupants.

Dans la pratique : Certaines installations électriques peuvent être reprises afin d’assurer la mise en sécurité des occupants ce qui est primordial tandis que certaines mises aux normes ne sont pas toujours appliquées.

Coût moyen : 120€ pour un studio 280€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic ERNMT
Objectif : Faire état des Risques Naturels Miniers et Technologiques de la zone d’habitation concernée.

Durée de validité : 6 mois.

Moyens de mesure : Simple état des risques possibles entourant le bien concerné. Peut être fait par le propriétaire lui-même.

Notre analyse : Ce rapport vient prévenir de l’exposition du bien à des événements catastrophiques d’origine naturelle (avalanches inondations…) miniers (cavités souterraines…) technologiques (activités industrielles…).

Dans la pratique : Toute ville située à proximité d’un bassin industriel ou proche d’éléments tels que des barrages hydro-électriques sera mentionnée comme “zone à risque” dans le rapport.

Coût moyen : Moins de 60€

Diagnostic Gaz
Objectif : Retranscrire l’état de l’installation intérieure de gaz.

Durée de validité : 3 ans.

Moyens de mesure : Contrôle visuel et relevé des anomalies s’il y a lieu. Les installations sont analysées mais non démontées.

Notre analyse : La sécurité des occupants est primordiale.

Dans la pratique : Si l’installation a plus de 15 ans il convient de vérifier son bon fonctionnement.

Coût moyen : 130€ environ.

Diagnostic Loi Carrez
Objectif : Mesurer la surface du logement ayant pour hauteur sous plafond au minimum 180m.

Durée de validité : Illimitée.

Moyens de mesure : Mètre.

Notre analyse : Donnée importante pour établir si le logement répond aux critères de décence et est donc éligible à être mis en location conformément à la législation.

Dans la pratique : Ce relevé n’est pas obligatoirement effectué par un professionnel. Cela peut également influer sur le prix du bien.

Coût moyen : moins de 60€.

Diagnostic Plomb (CREP) Objectif : Mentionne la présence de plomb dans les revêtements.

Durée de validité : 6 mois 1 an si présence de plomb supérieure à certains seuils. Autrement : illimitée.

Moyens de mesure : Au moyen d’un appareil à fluorescence X.

Notre analyse : Avant que l’on ne se rende compte de sa toxicité le plomb a très souvent été utilisée dans certains matériaux notamment les peintures de l’époque. On en retrouve systématiquement dans les peintures d’avant les années 1990.

Dans la pratique : Si le plomb est accessible aux usagers du bâtiment (peintures effritées etc.) le diagnostic le mentionne. Cependant les couches successives de peinture recouvrant les murs réduisent le risque quasiment au néant et de ce fait ne nécessite pas d’intervention particulière.

Coût moyen : 110€ pour un studio 320€ pour une maison 5 pièces

Diagnostic Termites
Objectif : Déterminer la présence ou non de termites dans les structures en bois.

Durée de validité : 6 mois.

Moyens de mesure : Inspection des éléments en bois du bâtiment.

Notre analyse : Les zones menacées sont identifiées par les autorités qui pour des raisons évidentes de sécurité nécessitent une inspection systématique.

Dans la pratique : Si le bien se situe dans une zone classée à risques par arrêté préfectoral il est obligatoire de vérifier le bon état des différents éléments structurel du bâti.

Coût moyen : 90€ pour un studio 220€ pour une maison 5 pièces.

Dossier de diagnostics techniques (DDT) : Dossier rassemblant l'ensembles des diagnostics.

E

Diagnostic ERP (état des risques et pollution) : Document valide 6 mois servant à informer le futur propriétaire des risques auxquels le bien qu'il s'apprête à acheter est exposé comme les risques nucléaires, les incendies, les risques sismiques, miniers, les inondations, la pollution.

État des lieux (d'entrée et de sortie) :

  • Entrée : document attestant de l’état d’un bien immobilier lors de l’entrée dans les lieux par le locataire. En son absence l’état du bien immobilier est considéré comme bon.
  • Sortie : document attestant de l'état d'un bien immobilier lors de la sortie des lieux du locataire. Il a pour but de constater d’éventuelles dégradations ou défauts d’entretien de la part du locataire.

L

Lettre d'intention : Permet à une partie de donner son acceptation sur le principe de la conclusion du contrat de vente alors que les éléments essentiels ne sont pas encore déterminés. La partie concernée s'engageant à déterminer avec l'autre partie toutes les obligations attachées au contrat à conclure. À la différence d'une offre de vente, la lettre d'intention n'engage pas son auteur.

M

Mandat de recherche : Document par le biais duquel un futur acquéreur le « mandant » désigne expressément un agent immobilier le « mandataire » afin de trouver le bien immobilier qu'il recherche pour son compte.

Mandat de vente : Document contractuel signé entre le vendeur d’un bien et un agent immobilier. Ce document permet à l’agent immobilier de pouvoir commencer la commercialisation et la négociation d’un bien. Grâce à l’obtention d’un mandat de vente l’agent immobilier pourra effectuer les recherches pour un potentiel acquéreur et ainsi organiser des visites dudit bien. Il peut être simple ou exclusif.

Mandat simple : Document permettant à l’agent immobilier de pouvoir commencer la commercialisation et la négociation d’un bien. L’agent immobilier pourra effectuer les recherches pour un potentiel acquéreur et ainsi organiser des visites dudit bien. Le mandat est simple car vous pouvez conclure ce même type de contrat avec une ou plusieurs autres agences immobilières et même vendre votre bien vous-même.

Mandat exclusif : Document permettant à l’agent immobilier de pouvoir commencer la commercialisation et la négociation d’un bien. L’agent immobilier pourra effectuer les recherches pour un potentiel acquéreur et ainsi organiser des visites dudit bien. le mandat est exclusif car la vente du bien immobilier est confié à une seule agence. Le propriétaire lui-même n'a pas la possibilité de tenter de vendre son bien par ses propres moyens en parallèle de l'agence et ni de faire appel à une autre agence

Offre d’achat promesse d'achat ou offre de prix : L'offre précède le compromis de vente.

Obligations de l’acheteur :

  • Le candidat s’engage à acquérir un bien à un prix déterminé en cas d’acceptation de son offre

Obligations du vendeur :

  • S’il accepte le prix et les conditions il ne peut plus le changer.

    P

    Pré-état datés : Document le plus souvent fourni par le syndic à destination de l'acquéreur avant l'établissement de l'acte de vente pour l'informer des futures charges et de la situation financière de la copropriété.

Promesse de vente : En signant une promesse de vente, le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Promesse unilatérale d'achat : Avant-contrat par lequel une personne s'engage à acheter un bien à des conditions particulières sans que l'autre partie au contrat soit engagée à vendre.

Promesse unilatérale de vente : Avant-contrat par lequel une personne s'engage à vendre un bien à des conditions particulières sans que l'autre partie au contrat soit engagée à acheter.

Les frais liés à l’investissement immobilier

Droits de mutation : Montant à verser à l'administration fiscale par une personne qui achète un bien ou le reçoit par donation ou succession. Ce montant est collecté par le notaire et fait partie des frais de notaire.

Frais comptable : Quand faire appel à un expert comptable lors d'un investissement immobilier ?

  • Statut LMP
  • Statut LMNP
  • Investissement via une société Avec Bevouac le partenariat que nous avons avec notre expert comptable coûte 250€ par an.

Frais d'agence : Dans le cas où une agence (ou un agent) immobilière joue le rôle d'intermédiaire entre un vendeur un acheteur et ou un locataire cela engendre des frais appelés frais d'agence.

Frais de caution bancaire : Ces frais servent à rémunérer l'engagement pris par un établissement financier de se porter garant du remboursement de l'emprunteur auprès de l'établissement lui ayant prêté la somme. Chaque banque possède son établissement de caution. Si l'emprunteur ne rembourse plus l'emprunt c'est la société de caution qui paie à sa place et qui va ensuite ensuite se retourner vers l'emprunteur afin de trouver une solution à l'amiable ou faire appel à un huissier.

Frais de courtage : Dans le cas d'un recours à un courtier ce sont les frais servant à rémunérer le rôle d'intermédiaire effectué par le courtier lors de la recherche du prêt immobilier.

Frais de gestion locative : Les frais de gestion locative rémunèrent l'ensemble des activités liées à la gestion quotidienne d'un bien immobilier en location. Les missions de gestion locative les plus courantes sont :

  • la gestion des loyers et des locataires
  • révision des loyers et régularisation des charges
  • gestion des congés locataires
  • gestion des incidents
  • aide à la déclaration des revenus

Frais de mise en location : Ce sont les frais liés à la recherche d'un locataire. Ils incluent la rédaction et la publication des annonces, la visite, la pré-sélection des locataires, l'état des lieux et la rédaction du bail.

Frais de notaire : Appelé à tort ainsi il s’agit des frais d’acquisitions d’un bien immobilier (hors frais d’agence) qui sont composés en grande majorité par des impôts et taxes versés à l’Etat. Dans le détail ils comprennent :

  • Impôts et taxes (appelés droits d’enregistrements) versé au trésor public qui les reversent selon les cas à l’Etat ou aux collectivités locales
  • Frais et débours qui sont des sommes versés par le notaire pour le compte de son client pour rémunérer les intervenants aux changements de propriété (ex : conservateur des hypothèques)
  • L'émolument du notaire qui correspond à sa rémunération.

Indemnité d’immobilisation : Après avoir signé la promesse de vente. Celle-ci constate que vous acceptez l'offre de vente et vous réserve le bien mais ne vous engage pas à l'acquérir. Si vous décidez finalement de ne pas acheter le bien en question vous laissez alors au propriétaire une indemnité d'immobilisation qui est une somme servant à indemniser le vendeur pour le laps de temps perdu si vous avez signé la promesse de vente avant de vous rétracter.

Provision pour dépenses imprévues : Nous incorporons cette ligne dans nos modélisations afin qu'en cas d'imprévu dans les parties privatives vous puissiez faire face sans devoir emprunter et payer facilement. Exemple : renouvellement des meubles, coup de peinture suite à un changement de locataire...

Provision pour charges : Charge dont le montant n’est pas encore défini à la date de la clôture de l’exercice mais qui doit tout de même faire l’objet d’une anticipation. Ainsi la provision pour charges dans le cadre d’une relation bailleur-locataire signifie que le bailleur perçoit chaque mois un montant de la part du locataire pour payer les charges qui seront constatées dans le futur.

Séquestre : Somme d'argent versée par l'acquéreur lors de la signature d'un avant-contrat de vente immobilière. Le séquestre peut avoir la nature d'un acompte ou d'une indemnité d'immobilisation. Le séquestre est une garantie pour le vendeur. Le séquestre est déduit du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique.

Le vocabulaire de la copropriété

Assemblée des copropriétaires : Organe décisionnelle présente dans toute copropriété. Elle décide et vote tout ce qui se passe dans la copropriété.

Carnet d’entretien de la copropriété : Document obligatoire rendant compte de la tenue de la copropriété. Il mentionne l'adresse de l'immeuble, l'identité du syndic, les références des contrats d'assurances, l'année et les entreprises ayant réalisé les éventuels gros travaux et les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs.

Charges de copropriété : Dépenses courantes payées par les copropriétaires. Ces charges sont générales ou particulières.

  • Générales : honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères, ravalement des façades, réfection des toitures
  • Particulières : gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité, entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision. Un budget prévisionnel est donc voté chaque année afin de pallier à ces charges.

Charges locatives ou charges récupérables : Dépenses dans un premier temps prises en charges par le propriétaire mais pouvant être remboursées par le locataire. La liste de ces charges est mentionnée par cette loi.

Charges non récupérables : Ce sont les charges ne pouvant pas être remboursées par le locataire et donc à la charge du bailleur. Elles concernent les dépenses liées :

  • Aux travaux de copropriété
  • Charges de gestion liées à la copropriété
  • Impôts fonciers

Conseil syndical : Conseil composé des membres élus de la copropriété et permet d'établir la relation entre le syndic et les copropriétaires. Il a un rôle consultatif d'assistance et de contrôle.

Copropriétaire : En devenant propriétaire vous devenez aussi propriétaire d'un pourcentage des parties communes et vous octroie un droit de vote sur les décisions lors des assemblées générales.

Copropriété : Ensemble des lots d'un immeuble.

État descriptif de division : Première démarche réalisée par le propriétaire. C'est un document qui détermine tous les lots d'une copropriété afin d'en identifier la quote part des parties communes ainsi qu'un numéro de lot pour ensuite établir la participation du propriétaire aux charges de travaux et d'entretien de la copropriété.

Lot de copropriété : Un lot est composé de deux parties :

  • la partie privative dont le propriétaire à l'usage exclusif
  • une quote part des parties communes

Multipropriété :Régime de propriété collective où chaque propriétaire jouit de son bien pendant une période déterminée de l'année.

Parties communes : Parties de la copropriété qui appartiennent à tous les copropriétaires (sols de la copropriété, cours, voie d'accès, murs, toits, ascenseurs...). La liste des éléments est défini par la loi.

Parties privatives : Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif des copropriétaires. Alors que la loi énumère les parties communes, elle n'en fait rien pour les parties privatives. Elles sont donc déterminées soit dans le règlement de copropriété, soit par comparaison avec les éléments communs.

PV d’AG (Procès verbal d'assemblée générale) : Les décisions concernant la copropriété sont prises en assemblée générale de copropriétaires qui ont lieu au minimum une fois par an. À l'issu de cette assemblée générale un compte rendu des décisions ayant été prise lors de l'Assemblée Générale est rédigé par le syndic de copropriété. Ils permettent ainsi à un acheteur de comprendre comment la copropriété est, et a été géré.

Règlement de copropriété : Régit le fonctionnement de la copropriété comme par exemple l’usage des parties communes la répartition des frais de la copropriété.

Syndic de copropriété : Gère pour le compte des copropriétaires la copropriété.

Syndicat de copropriétaires : Les ensembles immobiliers dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et qui sont composés à la fois de parties privatives et de parties communes sont soumis au régime de la copropriété. Attention toutefois à ne pas confondre le syndicat de copropriété avec le syndic. Le syndicat de copropriété est composé de l'ensemble des copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an.

Syndic : Le rôle du syndic est d'exécuter les décisions prises par l'assemblée générale et assure la gestion courante de l'immeuble.

La fiscalité d'un investissement immobilier

Abbatement : Mesure fiscale permettant de ne pas être imposée sur une partie des revenus déclarés sur l'année. On peut la considérer comme un rabais sur l'impôt à payer.

Ammortissement : Votre bien immobilier comme tout actif s'use avec le temps et crée donc une perte de valeur. L'ammortissement est donc l'évaluation comptable de cette usure. La dotation aux amortissements est la valeur comptable de cette perte de valeur. L'ammortissement va ainsi ainsi être déduite du bénéfice imposable. L'intêret est donc fiscal puisqu'il constitue un gain de trésorerie.

Assiette fiscale : Montant servant de base pour calculer l'impôt.

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : L'ensemble des revenus perçus si vous décidez d'opter pour une location meublée est imposé dans cette catégorie. Cette catégorie se scinde en 2 régimes :

  • le régime réel
  • le régime forfaitaire

Censi-Bouvard : Concerne les locations meublés en résidence de service EHPAD, résidence étudiante ou touristique.

  • Réduction d’impôt jusqu’à 11% du prix de revient de l’appartement et permet sous conditions de récupérer la TVA.
  • Plafond de 300 000€ de prix de revient à l’acquisition sans limite de nombre de biens acquis.
  • Se destine à tous les investisseurs désireux de réaliser des investissements locatifs meublés non professionnels sur des biens neuf ou en état futur d’achèvement.
  • Les avantages fiscaux des statuts LMNP et Censi-Bouvard 2018 sont cumulables.
  • Pas de vacance locative pendant 9 ans

Le dispositif est rarement plus intéressant que du LMNP classique. A utiliser seulement lorsqu’une stratégie d’amortissement n’est pas avantageuse. De plus le contrat est un bail commercial et vous êtes dépendant du gestionnaire. Là aussi c’est un dispositif qui est très rarement intéressant.

Déficit foncier : On parle de déficit foncier lorsque la somme des charges déductibles est supérieure au revenu brut foncier de l'année fiscale. Quel est l'intérêt ? L'intérêt est que dans le cas d'une location nue, créer du déficit foncier va vous permettre non seulement de ne pas être imposé sur votre bien mais va vous permettre de réduire vos impôts généraux car le déficit est imputable sur le revenu global. exemple : vous avez des revenus imposables de 50 000€,un déficit foncier de 10 000€, le revenu imposable sera de 40 000€. L'économie d'impôt réalisée sera donc de 10 000€ x Votre taux marginal d'imposition.

Les charges déductibles sont l'ensemble des dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu :

  • Les frais Bevouac
  • Les frais de gestion, de garde et de procédure
  • Les dépenses d’entretien et de réparation
  • Les dépenses d’amélioration
  • Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les primes d’assurances
  • Les impôts et taxes
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les indemnités d’éviction et frais de relogement À savoir : la limite du déficit foncier est de 10 700€ et est reportable sur 10 ans.

Exonération plus-value : En d'autres mots c'est une dispense de payer des impôts sur votre plus-value. Dans quels cas ?

  • La plus-value réalisée grâce à la vente de votre résidence principale
  • La vente de votre PREMIER investissement locatif ou résidence secondaire à condition que la totalité du prix auquel le bien a été vendu soit réemployé sous 24 mois afin d'acquérir sa résidence principale. De plus la personne ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes.Pour mieux comprendre voyez ceci comme un bon d'achat (dont la valeur est le prix auquel vous avez vendu le bien) valable deux ans uniquement pour l'achat de votre résidence principale. Ce bon d'achat doit être utilisé dans son intégralité en une seule fois.
  • La revente d'un bien immobilier dont la valeur est inférieur à 15 000€. Par exemple la vente d'un garage.
  • Si vous gardez un bien pendant plus de 30 ans vous serez exonéré de l'imposition de la plus-value sur ce bien au moment de la revente.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI anciennement ISF impôt sur la fortune) : L'IFI concerne toutes les personnes physiques du foyer fiscal dont le patrimoine immobilier non professionnel détenu même indirectement dépasse 1,3 millions d’euros. En savoir plus

Impôt sur le revenu : Il concerne les revenus des foyers calculé en fonctioon du nombre des parts fiscales.

Impôt sur les plus-values : En cas de plus-value vous devez vous acquitter d'une imposition à un taux minimum de 36,2%. Des abattements sur votre plus-value brute sont cependant applicables (détails ici). Ce taux se divise entre d'une part l'impôt sur le revenu à hauteur de 19% et les prélèvements sociaux atteignant quant à eux 17,2%. Ce taux est donc directement appliqué au montant de votre plus-value pour savoir la part que vous allez devoir distribué à l'Etat. Dans le cas où vous avez été un très bon investisseur et où votre plus-value est supérieure à 50 000 € une taxe additionnelle oscillant entre 2 et 6% sera alors appliquée. Votre imposition peut alors atteindre 42,2% en cas de forte plus-value.

Impôt sur les revenus fonciers : Les revenus fonciers concerne l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année civile. Leur imposition dépend du régime auquel vous êtes rattaché.

Impôts locaux : Désigne les impôts prélevés par les collectivités territoriales. Les exemples les plus répandus sont la taxe foncière et la taxe d'habitation.

LMNP (Location meublée non professionnelle) :

Dispositif fiscal qui s’adresse au propriétaire possédant un bien immobilier qu’il souhaite louer meublé. L'intérêt de ce dispositif est de ne pas être en situation de bénéfice afin de ne pas payer d'impôts sur ces revenus locatifs. Il existe deux régimes fiscaux LMNP :

  • régime réel
  • régime micro-BIC.

Le régime réel est bien souvent plus avantageux. Il permet de déduire l’amortissement du bien (meubles et immeuble) et de déduire les charges réelles (=hors capital remboursé soit intérêt compris). Ainsi tant que vous pouvez amortir l'imposition sur vos revenus locatifs est quasi nulle.

Le régime micro-BIC quant à lui permet de réaliser un abattement de 50% des revenus au titre des charges. Il ne permet malheureusement pas de réaliser d’amortissement contrairement au réel. Il est intéressant dès lors que vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

LMP Location meublée professionnelle: Pour devenir loueur meublé professionnel il existe trois conditions à respecter :

  • Vos recettes annuelles locatives doivent être supérieures à 23 000€
  • Vos recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal
  • Être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) en tant que LMP.

Les avantages fiscaux :

  • Imposition au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
  • Possibilité de déduire le prix d'acquisition de l'immeuble via des amortissements
  • Déficits imputables sur le revenu global dans la limite de 6 ans
  • Non soumis à l'ISF
  • Éxonération d’impôts sur la plus-value à partir de 5 ans de détention

Ce statut reste cependant une niche fiscale. Ce statut est envisageable en cas de gros héritage ou si vous disposez d’un apport énorme. En effet aucune banque ne prête de l’argent pour investir si vous n’avez pas de situation professionnelle stable.

Malraux : Une défiscalisation allant de 22% en zone PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) à 30% en zone PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) s’appliquant sur le montant des travaux avec un plafond de 400 000€ sur 4 ans soit 100 000€ par an.

  • Uniquement sur les logements anciens à rénover.
  • Engagement à louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
  • S’adresse surtout aux investisseurs fortement imposés avec une grosse capacité d’investissement capable de pouvoir supporter les travaux lourds et coûteux.

Avantages :

  • Avantages fiscaux très intéressants.

Inconvénients :

  • Nécessite une grosse capacité d’investissement.
  • Travaux lourds et soumis à l’appréciation des Architectes des Bâtiments de France.

Pinel : L’objectif de cette loi est de faire construire des logements dans des zones où il y’a une tension locative forte.Ce dispositif permet de bénéficier de réduction d’impôts allant de 12% à 21% selon le montant de son investissement mais est soumis à de nombreuses règles.

Avantages :

  • Construits en zones locatives tendues vous ne devriez pas avoir de difficultés à trouver des locataires
  • Vous pouvez également louer votre bien à vos ascendant-descendants (parents grands-parents enfants petits-enfants…) En somme vous pouvez aider votre famille à loger dans du neuf. Bien sûr votre famille doit répondre aux conditions d’éligibilité des locataires car ce dispositif fait en quelque sorte figure de logements sociaux pour les classes moyennes.
  • Le dispositif permet de réaliser une économie d’impôt à hauteur de la période d’engagement à la location choisie : 6 ans 9 ans et 12 ans.

Inconvénients :

  • Grille de plafonnement des loyers par zone géographique qui ne prend pas en compte les spécificités locales liées à l’offre de logement disponible. On se retrouve face à une distorsion de la réalité du marché due à une concurrence forte de l’offre. Le plafond est haut pour ainsi vous faire espérer un rendement intéressant mais la réalité est différente.
  • Le prix de vente unique très élevé notamment car l'avantage est fiscal est compris dans le prix. Les perspectives de plus-values sont donc rares étant donné que l'on achète cher et que le bien n'est plus neuf au moment de la revente. Sans compter que la plupart des biens sont revendus à la fin de l’avantage fiscal ce qui mène souvent à une abondance de biens similaires disponibles sur le marché et donc une baisse des prix. Les bons investissements Pinel sont donc très rares car en général les programmes sont peu rentables et ne dégagent pas de plus-values. Attention donc à bien évaluer la qualité du bien avant de penser à la réduction d'impôts.

Revenu foncier Cela correspond à tous les revenus immobiliers que vous touchez pour une location non meublée. Il faut savoir qu’il existe deux régimes. Forfaitaire et réel.

SARL
Statut juridique : Société à responsabilité limitée Tout dépend de l'imposition choisie à l'IR (imposition sur le revenu) ou à l'IS (imposition sur les sociétés). Nombre d'associés minimum dans les deux cas : 2 Type de location : uniquement meublée à l'IR meublée ou non-meublée à l'IS. Catégorie d'imposition :

  • Revenus fonciers imposés à l’IR : Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS si LMNP Imposition du résultat :
  • à L'IR En fonction de la tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45%) + les cotisations sociales (CSG + CRDS : 172%)
  • à l'IS Taux réduit à 15% sur 38 120 € de bénéfice (si le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 euros et dont le capital est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions) sinon 3333%. Cotisations sociales (dans les deux cas) : gérant minoritaire assimilé salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. Le gérant majoritaire est un travailleur indépendant (TNS) ses cotisations sont calculées sur sa quote part de bénéfice et sa rémunération. Responsabilité des associés (dans les deux cas) : Responsabilité limitée au montant de leurs apports sauf faute de gestion. Ils se portent caution des emprunts de la société. Cession des parts/actions (dans les deux cas) : Les droits d’enregistrement se calculent toujours au taux de 5 % sur le prix de vente. Les plus-values de cession de valeurs mobilières sont imposées au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il existe un abattement en fonction de la durée de détention des titres cédés décomptés à partir de leur date d'acquisition : 20 % de la plus-value entre 2 et 4 ans de détention 30 % entre 4 et 6 ans 40 % au-delà. Les plus values de cession de valeurs mobilières sont soumises aux prélèvements sociaux dès le 1er euro de cession.

SAS ou SASU
Statut juridique : Société par actions simplifiées (unipersonnelle) Nombre d'associés minimum : 1 pour la SASU et 2 pour la SAS Type de location : uniquement meublée Catégorie d'imposition : Bénéfice industriels et commerciauxs à l'IS Imposition du résultat : Taux réduit à 15% sur 38 120 € de bénéfice (si le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 euros et dont le capital est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions) sinon 3333%. Cotisations sociales : gérant minoritaire assimilé salarié. Les cotisations sociales sont calculées sur sa rémunération. Le gérant majoritaire est un travailleur indépendant (TNS) ses cotisations sont calculées sur sa quote part de bénéfice et sa rémunération. Responsabilité des associés : Responsabilité du président civile et ou pénale. Responsabilité des associés limitée aux apports. Cession des partsactions : Pour les actions les frais sont 3% du prix de vente. Max 5000€ par transaction. La taxation est à hauteur de 37.2 % de la plus-value (prélèvements sociaux CSG et CRDS inclus)

SCI
C’est une Société Civile Immobilière. Plusieurs associés se réunissent pour créer une société qui sera propriétaire de biens immobiliers afin d’en faciliter sa gestion etou sa transmission. C’est la structure juridique la plus courante pour investir en immobilier. Elle peut être soumise soit à l’Impôt sur les sociétés soit les associés sont soumis directement à l’impôt sur le revenu en proportion des parts détenues dans la société.

Nombre d'associés minimum dans les deux cas : 2 Type de location :

  • à l'IR --> Location nue (ou meublée jusqu'à 10% du CA)
  • à l'IS --> Location meublée ou non meublée

Catégorie d'imposition :

  • Revenus fonciers imposés à l’IR
  • Bénéfices industriels et commerciaux imposés à l’IS si LMNP Imposition du résultat :
  • à L'IR En fonction de la tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45%) + les cotisations sociales (CSG + CRDS : 172%)
  • à l'IS Taux réduit à 15% sur 38 120 € de bénéfice (si le chiffre d’affaires est inférieur à 7 630 000 euros et dont le capital est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions) sinon 3333%. Responsabilité des associés (dans les deux cas) : Responsable indéfiniment sur l’ensemble de leurs biens personnels. Cession des partsactions (dans les deux cas) :
  • SCi à l'IR : Les droits d’enregistrement se calculent toujours au taux de 5 % sur le prix de vente. Les plus-values de cession de valeurs mobilières sont imposées au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Il existe un abattement en fonction de la durée de détention des titres cédés décomptés à partir de leur date d'acquisition : 20 % de la plus-value entre 2 et 4 ans de détention 30 % entre 4 et 6 ans 40 % au-delà. Les plus values de cession de valeurs mobilières sont soumises aux prélèvements sociaux dès le 1er euro de cession
  • SCI à l'IS : Les droits d'enregistrement se calculent toujours au taux de 5 % sur le prix de vente

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou REOM (redevance d'enlèvement des ordures ménagères : Pour financer la collecte des déchets ménagers et assimilés les communes décident de la mise en place des dispositifs suivants :

Taxe d'habitation : Impôt s'appliquant à chaque personne (propriétaire ou locataire ou occupant à titre gratuit) disposant d'un bien immobilier. Elle est payée par la personne ayant la disposition ou la jouissance à titre privatif des locaux imposables au 1er janvier de l'année d'imposition.

Taxe foncière : La taxe foncière est un impôt local dû chaque année par les propriétaires de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qu'ils en soient pleinement propriétaires ou usufruitiers.

Financer un investissement immobilier

Annnuité de remboursement : Somme d'argent pretée annuellement servant à rembourser une dette. Elle se compose du capital emprunté et des intérêts liés à cet emprunt.

Apport personnel : Somme d'argent qu'un acheteur peut apporter au moment de l'achat immobilier. En somme c'est sa mise de départ. Il doit disposer de cette somme car elle sera remise au notaire avant de signer l'acte notarié. À savoir :Dans le cas d'un investissement locatif cette somme correspond généralement à la somme que l'investisseur peut allouer aux frais non empruntables.

Courtier : Intermédiaire entre un organisme financier une banque et un particulier à la recherche d'un crédit immobilier. Il permet de trouver de meilleurs taux d'intérêts et d'assurances.

Crédit logement : Garantie permettant à la banque de récupérer les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur. C'est une alternative à l'hypothèque.

Effet de levier : Consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement et permet de développer son patrimoine plus rapidement.

Hypothèque : Garantie permettant à la banque d'obtenir la revente du bien que vous avez acheté dans le cas où vous êtes dans l'incapacité de rembourser vos mensualités. L'hypothèque est déconseillée pour des emprunts d'un faible montant car c'est une garantie coûteuse, rigide et dont les formalités administratives sont complexes.

Intérêts d’emprunt : L'intérêt est la rémunération d'un prêt d'argent effectué par un agent économique (le prêteur) à un autre agent économique. Lorsqu'une personne (physique ou morale) emprunte de l'argent à une autre elle achète cet emprunt. L'intérêt est le coût de cet emprunt.

PEL (plan épargne logement) : Placement réglementé proposé aux particuliers désirant financer un projet immobilier. Taux d'intérêt : entre 1 et 2%.

Prêt à taux zéro (PTZ) : Prêt aidé par l'État afin d'acquérir sa résidence principale. L'emprunteur devra rembourser le montant du PTZ sans avoir à payer d'intérêts. Il est accordé à condition que ses revenus ne dépassent pas un certain seuil et que la personne demandeuse ne soit pas encore propriétaire de sa résidence principale. Toutefois il ne peut pas financer la totalité de l'opération et doit être complété par un apport personnel.

Prêt amortissable : C'est le prêt le plus courant. Sa durée varie généralement de 5 à 25 ans. Son fonctionnement est simple : le remboursement se fait par mensualités constantes les intérêts sont proportionnels au capital restant dû. Ainsi la part de d’intérêt dans la mensualité diminue à mesure que le remboursement du prêt avance. Dans l’hypothèse d’un investissement locatif il est donc plus pertinent d’emprunter sur une longue durée afin de se ménager une fraction d’intérêts déductibles conséquentes comme nous l’avons évoqué précédemment.

Prêt in fine : Le prêt in fine implique le remboursement du capital emprunté à la fin du prêt : à échéance et en une seule fois. Durant la vie du prêt vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt. Méconnu il est souvent proposé par les banquiers aux emprunteurs ayant un patrimoine financier intéressant susceptibles de consentir à un nantissement de contrat d’assurance vie ou de compte titres.Cette solution présente l’avantage de permettre à la fois la déductibilité des intérêts d’emprunts constants et la conservation du patrimoine financier.

Quotité d'assurance : Elle correspond à la part du capital à garantir. En d'autres termes c'est le pourcentage du capital que vous avez assuré. Elle peut-être de 50 ou de 100. exemple : une banque accorde un prêt immobilier d'un montant de 300 000 € : Chacun pourra décider de bénéficier d’une quotité de 50 % ce qui couvrira chaque co-emprunteur à hauteur de 150 000 €.

Taux d'assurance (prêt et financement immobilier) ou Assurance emprunteur : Permet aux emprunteurs d’être couverts dans le cadre d’un prêt immobilier afin que l’assurance puisse prendre le relai en cas d’accidents ou de maladie empêchant d’assurer le remboursement des échéances. Le taux d'assurance du crédit va dépendre de votre âge de la durée du crédit si vous êtes fumeur de votre profession si vous exercez un métier à risque ou non ...)

Taux effectif global (TEG) C'est un taux exprimé en pourcentage de la somme empruntée qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d'un prêt. Il permet de calculer la somme totale à rembourser si vous souscrivez un crédit immobilier. Cette somme inclut :

  • les intérêts bancaires (taux d'intérêt nominal)
  • les frais de dossier (frais bancaires ou commission de courtier)
  • le coût de l'assurance obligatoire (assurance de la banque ou d'une autre compagnie)
  • les frais de garantie (hypothèque crédit logement mais pas les frais de notaire)
  • tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit.