Qu'est-ce que le cashflow ? Très important à connaître

En bref: Et voilà déjà un mot anglais ! Ne vous en faites pas ce n’est pas compliqué. On peut le comparer aux bénéfices générés dans une entreprise car c’est une soustraction entre tout ce que vous gagnez et tout ce que vous dépensez sur un bien.

L’exemple pour mieux comprendre: J’achète un appartement au Havre que je fais louer chaque mois 600€. Je dois rembourser chaque mois mon crédit à hauteur de 300€ par mois. L’assurance du bien vous coûte 50€ chaque mois. S’ajoute à cela 50€ de charge chaque mois. A votre avis votre cashflow est positif ?

Réponse : Et bien oui puisque 600(loyer touché chaque mois)-dépenses (300€ de crédit+50€ d’assurance+50 de charges)= 200 Votre cashflow dans ce cas-là sera donc de 200 euros et est positif. Votre cashflow peut également être à 0. Dans ce cas-là ce n’est pas un drame mais favorisez plutôt un cashflow positif. Pour augmenter votre cashflow vos efforts devront donc être mis sur les mensualités que vous devez verser chaque mois pour rembourser votre crédit. Ainsi vous n’aurez pas à puiser dans vos réserves personnelles pour être solvable.

Si vous n’avez pas compris la notion de cashflow relisez l’onglet depuis le début car c’est essentiel pour investir en immobilier.

Qu'est-ce que le rendement locatif brut ?

En bref :

• S’exprime en pourcentage et qu’il se calcule pour une année entière.

• Il permet de savoir combien le montant de vos loyers sur une année vous rapportera par rapport au prix du bien dans lequel vous avez investi.

• C’est une simple fraction qui s’exprime sous cette forme 100(loyer mensuel12)/prix d’achat du bien.

Ne vous en faites pas vous allez bien comprendre avec l’exemple

L’exemple pour mieux comprendre : J’achète un appartement à Rennes de 42m² à un prix FAI (frais d’agence inclus) de 100 000€ le 1er janvier 2017. Un locataire me paie un loyer chaque mois de 600€.

La réponse : On fait donc l’opération suivante : 100x (600x12)/100 000= 720 000/ 120 000= 6%. Dans ce cas là le rendement brut de mon appartement à Rennes est de 6%. Cela signifie que le 1er janvier 2018 (soit un an plus tard) les loyers m’ont permis de déjà rembourser 6% du prix de mon bien. En effet le 1er janvier 2018 j’ai déjà remboursé 6000 € sur les 100 000€ que j’ai investi à la base. MAIS ATTENTION car le rendement locatif brut est comme son nom l’indique BRUT. Ce qu’il faut surtout regarder c’est le rendement locatif net pour vraiment investir sereinement.

En Savoir plus : le rendement locatif n’est pas la même chose que la rentabilité et pourquoi ?

Qu’est-ce-que le rendement locatif net ?

En bref : Pour le net il faut prendre en considération toutes les charges lors d’un investissement d’où l’utilité de parler de rendement net. Pour commencer il y’a la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses de travaux et d’entretien, les frais de gestion locative quand elle est confiée à un professionnelle, frais d’assurance (par exemple une assurance lorsque le locataire ne paie pas) ainsi que le coût du crédit.

L’exemple pour mieux comprendre : J’achète un appartement à Rennes de 42m² à un prix FAI (frais d’agence inclus) de 100 000€ le 1er janvier 2017. Un locataire me paie un loyer chaque mois de 600€. Je décide de confier la gestion locative à un professionnel car j’habite à Strasbourg et cela me facilite la tâche. Cela me coûte 10 % de mon loyer annuel. La gestion locative me coûte donc par an 720€ car (600€x12)= 7200€ et 10% de 7200= 720€. L’appartement a aussi besoin d’un bon coup de peinture et de changer la porte de la salle de bain qui va coûter au total 2000€. Ces 2000€ correspondent aux charges annuelles non récupérables et dépenses d’entretien. J’ai également décidé de prendre une assurance en cas d’impayés du loyer qui me coûte chaque année 300€. Ma taxe foncière me coûte 800€ et le coût de mon crédit est de 5000€ (taux d’interêt pour mon crédit bancaire).

La réponse : On fait donc le calcul suivant : (600x12)-(720+2000+300+800)/(100 000 prix FAI+ cout de crédit de 5000) le tout multiplié par 100 pour un pourcentage= 7200-3820/105 000= 3380/105 000= 3.21% On est déjà bien loin des 6% de tout à l’heure. Cela signifie que en un an j’ai remboursé 3210€ des 100 000€ du bien.

En savoir plus : Cette situation se déroule évidemment dans le meilleur des mondes. En effet ce qui est difficile c’est d’évaluer les dépenses d’entretien et de travaux, les charges non récupérables d’où l’utilité de faire appel à des professionnels comme Bevouac qui permettent de faire une évaluation très précise du rendement net car en le calculant tout seul vous pourriez être déçu de votre investissement.

Qu’est ce qu’un rendement locatif net de net ou net d’imposition ?

En bref :

• Une donnée qu’il ne faut pas négliger ce sont les impôts.

• Tout va alors dépendre de mon profil et des avantages fiscaux que permet son investissement.

• Il faut alors connaître toutes les lois pour comprendre ces avantages fiscaux. Le rendement net de net est l’indication la plus précise pour investir sereinement

Que signifie VAN ? Qu'est-ce que c'est ? A quoi ça sert ?

Abréviation : Valeur actuelle nette

En Bref :

• C’est un outil très intéressant et utile qui va vous permettre de décider si oui ou non il est intéressant d’investir dans un projet locatif pour un bien immobilier

• Si je vous dis que c’est la somme des flux de trésorerie engendrés par cette opération, chacun étant actualisé de façon à réduire son importance dans cette somme à mesure de son éloignement dans le temps. Cela ne vous avance pas trop ? Pas de panique.

A retenir : c’est un indicateur financier qui permet de juger si un investissement est rentable ou non. Il permet juste de répondre à la question « Est-ce que j’investis ou pas ? ».

L’exemple pour mieux comprendre : J’achète un appartement à Rennes de 42m² à un prix FAI (frais d’agence inclus) de 100 000€ le 1er janvier 2017. On estime que la première année il va me rapporter 7000€ de cashflow puis la deuxième année 5000 puis 4000 puis 7000 ainsi de suite.

Ces estimations de cashflows varient en fonction de nombreux facteurs et il faut donc les actualiser. En effet 1000 euros aujourd’hui n’ont pas la même valeur que 1000€ dans 20 ans (inflation …). On va ainsi voir au bout de 20 ans si vous avez réalisé une plus-value sur votre investissement. Par exemple admettons que dans 20 ans la somme de tous les cashflows nous a permis de gagner 113 000€.

Explication : La valeur actuelle nette est de 113 000-100 000= 13 000. En réalisant cette investissement vous allez gagner 13 000 de plus qu’au moment de votre investissement. En 2017 : 100 000€ en 2037 : 113 000€. Si vous n’avez pas bien compris la définition ce n’est pas vraiment grave. Ce que vous devez garder en tête c’est si la VAN est positive.

Si la VAN est positive cela signifie que l’investissement est rentable. Plus la VAN est élevée plus le projet est rentable. En revanche si la VAN est négative alors fuyez ! L’investissement que vous vous apprêtez à faire n’est pas rentable.

L’exemple pour mieux comprendre : Parmi ces 3 VAN : a) 3450€ b) -4600€ c) 9800€

La réponse : Il faudra bien évidemment choisir la réponse c Mais ce qui est compliqué ce n’est pas de calculer la VAN mais d’actualiser votre cashflow. Il prend en compte de nombreux facteurs et c’est pour cela que Bevouac se charge de le faire pour vous pour investir sereinement.

Qu’est-ce qu’un effet de levier ?

En bref :

• Consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement

• Permet de développer son patrimoine plus rapidement

L’exemple pour mieux comprendre : Vous souhaitez investir dans un appartement situé à Lyon à quelques rues de l’université Lyon 3. Vous trouvez cet appartement de 2 pièces pour une surface de 47m². C’est l’investissement que vous recherchiez. Malheureusement vous avez une épargne de 20 000€ et cet appartement coûte 130 000€ (prix FAI). Vous vous dites que c’est impossible d’investir car vous n’avez pas l’apport nécessaire mais c’est faux. En empruntant à la banque vous allez même pouvoir investir sans avoir à engager votre apport. En effet si vous êtes en CDI, la banque acceptera facilement de vous prêter de l’argent. D’autant plus si ce bien est autofinancé (cela signifie que le loyer que vous verse chaque mois votre futur locataire couvre le remboursement de votre emprunt bancaire et les autres dépenses de votre appartement tel que l’assurance ou la gestion locative par exemple). En outre, plus vous remboursez vite votre crédit, moins les taux d’intérêts seront élevés.

Qu’est-ce qu’un bien autofinancé ?

En Bref :

• On parle de bien autofinancé lorsque le loyer que vous verse chaque mois votre locataire vous permet de couvrir le remboursement de votre emprunt et les différentes dépenses de votre appartement (assurance, gestion locative et autres charges).