La connaissance des mots conduit à la connaissance des choses.
— Platon

Qu’est ce que le prix global payé par l’acquéreur ?

Définition : c’est une addition entre le prix net vendeur On peut le résumer à une simple addition. Prix net vendeur (somme que va toucher le vendeur lors de la vente)+Frais d’agence (honoraires ou commission)+ Frais de notaire ()

Qu’est-ce qu’un prix FAI ou HAI? C’est la même chose

Abréviation : signifient Frais d’Agence Inclus ou Honoraires d’Agence Inclus

En bref :c’est donc le prix de l’appartement +les frais d’agence. C’est donc simplement ce que l’agence immobilière va toucher lors de la vente d’un bien.

Qu’est-ce qu’un prix net vendeur ?

Définition:c’est le prix du bien sans les frais d’agence. C’est donc ce que va toucher le propriétaire du bien au moment de vendre.

Qu'est-ce que le cashflow ? Très important à connaître

En bref: Et voilà déjà un mot anglais ! Ne vous en faites pas ce n’est pas compliqué. On peut le comparer aux bénéfices générés dans une entreprise car c’est une soustraction entre tout ce que vous gagnez et tout ce que vous dépensez sur un bien.

L’exemple pour mieux comprendre: J’achète un appartement au Havre que je fais louer chaque mois 600€. Je dois rembourser chaque mois mon crédit à hauteur de 300€ par mois. L’assurance du bien vous coûte 50€ chaque mois. S’ajoute à cela 50€ de charge chaque mois. A votre avis votre cashflow est positif ?

Réponse : Et bien oui puisque 600(loyer touché chaque mois)-dépenses (300€ de crédit+50€ d’assurance+50 de charges)= 200 Votre cashflow dans ce cas-là sera donc de 200 euros et est positif. Votre cashflow peut également être à 0. Dans ce cas-là ce n’est pas un drame mais favorisez plutôt un cashflow positif. Pour augmenter votre cashflow vos efforts devront donc être mis sur les mensualités que vous devez verser chaque mois pour rembourser votre crédit. Ainsi vous n’aurez pas à puiser dans vos réserves personnelles pour être solvable.

Si vous n’avez pas compris la notion de cashflow relisez l’onglet depuis le début car c’est essentiel pour investir en immobilier.

Qu'est-ce que le rendement locatif brut ?

En bref :

• S’exprime en pourcentage et qu’il se calcule pour une année entière.

• Il permet de savoir combien le montant de vos loyers sur une année vous rapportera par rapport au prix du bien dans lequel vous avez investi.

• C’est une simple fraction qui s’exprime sous cette forme 100(loyer mensuel12)/prix d’achat du bien.

Ne vous en faites pas vous allez bien comprendre avec l’exemple

L’exemple pour mieux comprendre : J’achète un appartement à Rennes de 42m² à un prix FAI (frais d’agence inclus) de 100 000€ le 1er janvier 2017. Un locataire me paie un loyer chaque mois de 600€.

La réponse : On fait donc l’opération suivante : 100x (600x12)/100 000= 720 000/ 120 000= 6%. Dans ce cas là le rendement brut de mon appartement à Rennes est de 6%. Cela signifie que le 1er janvier 2018 (soit un an plus tard) les loyers m’ont permis de déjà rembourser 6% du prix de mon bien. En effet le 1er janvier 2018 j’ai déjà remboursé 6000 € sur les 100 000€ que j’ai investi à la base. MAIS ATTENTION car le rendement locatif brut est comme son nom l’indique BRUT. Ce qu’il faut surtout regarder c’est le rendement locatif net pour vraiment investir sereinement.

En Savoir plus : le rendement locatif n’est pas la même chose que la rentabilité et pourquoi ?

Qu’est-ce-que le rendement locatif net ?

En bref : Pour le net il faut prendre en considération toutes les charges lors d’un investissement d’où l’utilité de parler de rendement net. Pour commencer il y’a la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses de travaux et d’entretien, les frais de gestion locative quand elle est confiée à un professionnelle, frais d’assurance (par exemple une assurance lorsque le locataire ne paie pas) ainsi que le coût du crédit.

L’exemple pour mieux comprendre : J’achète un appartement à Rennes de 42m² à un prix FAI (frais d’agence inclus) de 100 000€ le 1er janvier 2017. Un locataire me paie un loyer chaque mois de 600€. Je décide de confier la gestion locative à un professionnel car j’habite à Strasbourg et cela me facilite la tâche. Cela me coûte 10 % de mon loyer annuel. La gestion locative me coûte donc par an 720€ car (600€x12)= 7200€ et 10% de 7200= 720€. L’appartement a aussi besoin d’un bon coup de peinture et de changer la porte de la salle de bain qui va coûter au total 2000€. Ces 2000€ correspondent aux charges annuelles non récupérables et dépenses d’entretien. J’ai également décidé de prendre une assurance en cas d’impayés du loyer qui me coûte chaque année 300€. Ma taxe foncière me coûte 800€ et le coût de mon crédit est de 5000€ (taux d’interêt pour mon crédit bancaire).

La réponse : On fait donc le calcul suivant : (600x12)-(720+2000+300+800)/(100 000 prix FAI+ cout de crédit de 5000) le tout multiplié par 100 pour un pourcentage= 7200-3820/105 000= 3380/105 000= 3.21% On est déjà bien loin des 6% de tout à l’heure. Cela signifie que en un an j’ai remboursé 3210€ des 100 000€ du bien.

En savoir plus : Cette situation se déroule évidemment dans le meilleur des mondes. En effet ce qui est difficile c’est d’évaluer les dépenses d’entretien et de travaux, les charges non récupérables d’où l’utilité de faire appel à des professionnels comme Bevouac qui permettent de faire une évaluation très précise du rendement net car en le calculant tout seul vous pourriez être déçu de votre investissement.

Qu’est ce qu’un rendement locatif net de net ou net d’imposition ?

En bref :

• Une donnée qu’il ne faut pas négliger ce sont les impôts.

• Tout va alors dépendre de mon profil et des avantages fiscaux que permet son investissement.

• Il faut alors connaître toutes les lois pour comprendre ces avantages fiscaux. Le rendement net de net est l’indication la plus précise pour investir sereinement

Que signifie VAN ? Qu'est-ce que c'est ? A quoi ça sert ?

Abréviation : Valeur actuelle nette

En Bref :

• C’est un outil très intéressant et utile qui va vous permettre de décider si oui ou non il est intéressant d’investir dans un projet locatif pour un bien immobilier

• Si je vous dis que c’est la somme des flux de trésorerie engendrés par cette opération, chacun étant actualisé de façon à réduire son importance dans cette somme à mesure de son éloignement dans le temps. Cela ne vous avance pas trop ? Pas de panique.

A retenir : c’est un indicateur financier qui permet de juger si un investissement est rentable ou non. Il permet juste de répondre à la question « Est-ce que j’investis ou pas ? ».

L’exemple pour mieux comprendre : J’achète un appartement à Rennes de 42m² à un prix FAI (frais d’agence inclus) de 100 000€ le 1er janvier 2017. On estime que la première année il va me rapporter 7000€ de cashflow puis la deuxième année 5000 puis 4000 puis 7000 ainsi de suite.

Ces estimations de cashflows varient en fonction de nombreux facteurs et il faut donc les actualiser. En effet 1000 euros aujourd’hui n’ont pas la même valeur que 1000€ dans 20 ans (inflation …). On va ainsi voir au bout de 20 ans si vous avez réalisé une plus-value sur votre investissement. Par exemple admettons que dans 20 ans la somme de tous les cashflows nous a permis de gagner 113 000€.

Explication : La valeur actuelle nette est de 113 000-100 000= 13 000. En réalisant cette investissement vous allez gagner 13 000 de plus qu’au moment de votre investissement. En 2017 : 100 000€ en 2037 : 113 000€. Si vous n’avez pas bien compris la définition ce n’est pas vraiment grave. Ce que vous devez garder en tête c’est si la VAN est positive.

Si la VAN est positive cela signifie que l’investissement est rentable. Plus la VAN est élevée plus le projet est rentable. En revanche si la VAN est négative alors fuyez ! L’investissement que vous vous apprêtez à faire n’est pas rentable.

L’exemple pour mieux comprendre : Parmi ces 3 VAN : a) 3450€ b) -4600€ c) 9800€

La réponse : Il faudra bien évidemment choisir la réponse c Mais ce qui est compliqué ce n’est pas de calculer la VAN mais d’actualiser votre cashflow. Il prend en compte de nombreux facteurs et c’est pour cela que Bevouac se charge de le faire pour vous pour investir sereinement.

Les lois

Loi Carrez ou surface privative

En bref :

• La surface habitable est un facteur clé

• Ne concerne que les lots de copropriété d'une surface supérieure à 8 m2

Ce qui est inclut comme surface habitable :

• Les vérandas et loggias même si inférieur à 8m²

• Les combles et greniers

• Autres sous-sols, aménagés ou pas

Ce qui n’est pas compris comme surface habitable :

• Balcons et terrasses

• Caves et parkings

• Hauteur de plafond: La Loi Carrez ne prend en compte, pour le calcul de la surface, que les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Par conséquent, la surface Carrez des pièces mansardées est inférieure à leur surface au sol puisque les zones où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas prises en compte dans le calcul. CLIQUEZ ICI POUR VOIR L'IMAGE

Qu’est que la loi ou dispositif Pinel ?

En bref :
• Permet de bénéficier de réduction d’impôts allant jusqu’à 21% selon le montant de son investissement mais est soumis aux règles suivantes :

• L’objectif de cette loi est de faire construire des logements dans des zones où il y’a une tension locative forte.

• Le dispositif permet de ne pas payer de travaux de réparation ou d’entretien pendant 10 ans.

Avantages :

• Vous n’aurez donc aucun mal à trouver des locataires. En outre, vous pouvez également louer votre bien à vos ascendant-descendants (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants…) En somme, vous pouvez aider votre famille à loger dans du neuf. Bien sûr votre famille doit répondre aux conditions d’éligibilité des locataires car ce dispositif fait en quelque sorte figure de logements sociaux pour les classes moyennes.

• Le dispositif permet de ne pas payer de travaux de réparation ou d’entretien pendant 10 ans.

Inconvénients :

• Ce dispositif nous donne l’impression qu’il existe une garantie entre l’Etat et vous et que l’on peut avoir aveuglément confiance en ce dispositif mais ce n’est pas le cas.

• L’argument de taille qui pourrait vous freiner au moment d’investir, est la grille de loyers plafonds par zone géographique. C’est-à-dire que dans chaque zone, le montant à payer pour les loyers ne doit pas excéder un certain seuil. Pourquoi est-ce problématique ? Et bien on se retrouve face à une distorsion et une concurrence très forte sur le marché car les loyers locaux sont moins élevés et cette grille peut induire en erreur quant à la réalité du marché. Le plafond est haut pour ainsi vous faire espérer un rendement intéressant mais la réalité est différente. Ceci peut alors ternir vos espérances de hauts rendements qu’on aurait pu vous vendre au départ.

• Mais ce n’est pas tout le prix de vente unique est lui aussi plafonné. Là aussi méfiance car ce plafond peut lui aussi être inadapté car bien supérieur aux prix moyens de marché. On peut donc se faire avoir et acheter un bien à un prix bien trop élevé par rapport à la réalité ce qui réduirait considérablement le rendement de votre investissement et annulerait complètement l’avantage fiscal sur lequel repose cette loi.

A retenir : L’investissement Pinel représente donc de gros risques pour votre investissement si vous n’êtes pas parfaitement informés sur l’emplacement, la qualité de la construction ainsi que les risques encourues. Il faut donc être prudent et ne pas se laisser happer par cette alléchante réduction d’impôt.

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

En bref :

• Une défiscalisation allant de 22% à 30% s’appliquant sur le montant des travaux avec un plafond de 100 000€ par an

• Se concentre sur les logements anciens

• Permet à un investisseur d’acheter un bien à réhabiliter situés dans certaines zones géographiques : les logements situés dans des sites patrimoniaux remarquables c’est-à-dire essentiellement au sein des centres villes historiques soit seulement 6% du territoire.

• Une fois réhabilité le logement doit uniquement servir pour du logement locatif meublé

• Pendant 9 ans après la fin du chantier le logement est à titre d’habitation principale.

• S’adresse surtout aux investisseurs fortement imposés avec une grosse capacité d’investissement capable de pouvoir supporter les travaux lourds et coûteux.

Avantages :

• Avantages fiscaux très intéressants

Inconvénients :

• Grosse capacité d’investissement

• Travaux lourds

Qu’est ce que la loi Censi-Bouvard ?

En bref :

• Réduction d’impôt jusqu’à 11% du prix de revient de l’appartement et peux permettre de récupérer la TVA

• Plafond de 300 000€ (de quoi je ne sais pas)

• Se destine à tous les investisseurs désireux de réaliser des investissements locatifs meublés.

• Des modifications de cette loi vont sûrement arriver prochainement.

Le statut LMNP et La différence avec LMP ?

L’abréviation : Location meublée non professionnelle.

En bref :

• Dispositif fiscal qui s’adresse au propriétaire possédant un bien immobilier qu’il faut louer meublé.

• Cependant cela ne peut pas être son activité professionnelle principale. On considère que le loueur est non-professionnel si ces recettes annuelles sont inférieures à 23 000€ ou inférieure à 50% de ses revenus.

• Quand on parle de location meublée c’est un logement qui permet à son locataire de dormir, manger et y vivre correctement. Il existe différent statut LMNP (classique, ancien, occasion et amortissement) mais ce que vous devez savoir sur ce statut est ce petit encadré.

• Il est cumulable avec la loi Censi Bouvard. LMP ?

L’abréviation : Location meublée professionnelle.

En bref :

• Vous devenez une entreprise et devez-vous enregistrer au registre du commerce et des sociétés.

• Les recettes annuelles sont supérieures à 23 000€ ou vos recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

La loi 89

En bref : c’est une loi essentielle en immobilier car elle régit absolument tout ce qui concerne la location des particuliers. EN SAVOIR PLUS

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

En bref :

• Autres noms promesse d’achat ou offre de prix

• Il précède le compromis de vente

Obligations de l’acheteur :

• Le candidat s’engage à acquérir un bien à un prix déterminé

Obligations du vendeur :

• S’il accepte le prix il ne peut plus le changer.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

En bref :

• Aussi appelée promesse synallagmatique (ok ca c’est pour frimer)

Obligations de l’acheteur :

• L’acheteur en le signant s’engage à conclure la vente selon les conditions fixées auparavant

• Il doit versé entre 5 et 10% du prix final de vente. C’est le dépôt de garantie.

Obligations du vendeur :

• Le vendeur ne peut pas vendre le bien à quelqu’un d’autre, ni changé le prix une fois le compromis signé.

• Il précède l’acte de vente immobilière

Qu’est-ce qu’un acte de vente immobilière ?

En bref :

• Il officialise la vente d’un bien immeuble

• Il est rédigé par un notaire et donc acte authentique qui sert de preuve

• Il ne faut pas le confondre avec le compromis de vente

Qu’est-ce qu’un règlement de copropriété ?

En bref :

• Régit le fonctionnement de la copropriété

Qu'est-ce qu'un PLU ?

L’abréviation : Plan local d’urbanisme

En bref : il définit les règles sur les formes de construction, les zones restant naturelles, ainsi que les projets d’urbanisme

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

L’abréviation : Société Civile de Placement Immobilier ou « Pierre Papier ».

En bref :

• Destinée à des placements immobiliers locatifs de long terme Avantages

Inconvénients :

• A la merci des gestionnaires de la SCPI et quasi aucun pouvoir décisionnel.

Qu’est-ce qu’une OPCI ?

L’abréviation : Organisme de placement collectif immobilier

En bref :

Avantages :

Inconvénients :

Qu’est-ce qu’une SIIC ?

L’abréviation : Société d’investissement immobilier cotée

En bref :

Avantages :

Inconvénients :

Qu’est-ce qu’un effet de levier ?

En bref :

• Consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement

• Permet de développer son patrimoine plus rapidement

L’exemple pour mieux comprendre : Vous souhaitez investir dans un appartement situé à Lyon à quelques rues de l’université Lyon 3. Vous trouvez cet appartement de 2 pièces pour une surface de 47m². C’est l’investissement que vous recherchiez. Malheureusement vous avez une épargne de 20 000€ et cet appartement coûte 130 000€ (prix FAI). Vous vous dites que c’est impossible d’investir car vous n’avez pas l’apport nécessaire mais c’est faux. En empruntant à la banque vous allez même pouvoir investir sans avoir à engager votre apport. En effet si vous êtes en CDI, la banque acceptera facilement de vous prêter de l’argent. D’autant plus si ce bien est autofinancé (cela signifie que le loyer que vous verse chaque mois votre futur locataire couvre le remboursement de votre emprunt bancaire et les autres dépenses de votre appartement tel que l’assurance ou la gestion locative par exemple). En outre, plus vous remboursez vite votre crédit, moins les taux d’intérêts seront élevés.

Qu’est-ce qu’un bien autofinancé ?

En Bref :

• On parle de bien autofinancé lorsque le loyer que vous verse chaque mois votre locataire vous permet de couvrir le remboursement de votre emprunt et les différentes dépenses de votre appartement (assurance, gestion locative et autres charges).

Qu’est-ce que la tension locative ?

En bref :

• C’est l’équilibre entre l’offre et la demande

• La tension locative peut être du côté des locataires lorsque sur le marché il y’a peu de locations disponibles et ces derniers ont du mal à trouver un appartement à louer

• Du coté des propriétaires c’est lorsque sur le marché il y’a peu de demande de location et donc le propriétaire a un logement vide.

Que signifie charges récupérables en immobilier ?

Que signifie IRL ? Qu’est-ce que c’est ?

L’abréviation : Indice de référence des loyers

En bref :

• Il fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires