Pinel (Dispositif fiscal dans le neuf)

Pinel : L’objectif de cette loi est de faire construire des logements dans des zones où il y’a une tension locative forte.

Permet de bénéficier de réduction d’impôts allant de 12% à 21% selon le montant de son investissement.

Avantages :

  • Construits en zones locatives tendues, vous ne devriez pas avoir de difficultés à trouver des locataires. En outre, vous pouvez également louer votre bien à vos ascendant-descendants (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants…) En somme, vous pouvez aider votre famille à loger dans du neuf. Bien sûr votre famille doit répondre aux conditions d’éligibilité des locataires car ce dispositif fait en quelque sorte figure de logements sociaux pour les classes moyennes.

  • Le dispositif permet de réaliser une économie d’impôt à hauteur de la période d’engagement à la location choisie : 6 ans, 9 ans et 12 ans.

Inconvénients :

  • Ce dispositif donne l’impression qu’il existe une garantie entre l’Etat et l’investisseur, et que cela vient diminuer le risque propre à l’investissement locatif. Ce n’est évidemment pas le cas.

  • L’inconvénient majeur de l’investissement en Pinel, est la grille de plafonnement des loyers par zone géographique, qui ne prend pas en compte les spécificités locales liées à l’offre de logement disponible. Pourquoi est-ce problématique ? D’une part, on se retrouve face à une distorsion de la réalité du marché due à une concurrence très forte de l’offre. Le plafond est haut pour ainsi vous faire espérer un rendement intéressant mais la réalité est différente.

  • D’autre part le prix de vente unique est lui aussi plafonné. Là aussi, méfiance. En effet ce plafond peut lui aussi être inadapté car bien supérieur aux prix moyens de marché. On peut donc se faire avoir et acheter un bien à un prix bien trop élevé par rapport à la réalité ce qui réduirait considérablement le rendement de votre investissement et annulerait complètement l’avantage fiscal sur lequel repose cette loi.

  • Enfin il faut noter que les perspectives de plus-values sont rares étant donné que la plupart des biens sont revendus à la fin de l’avantage fiscal ce qui va mener à une abondance de biens similaires et donc une baisse des prix.

  • De plus étant donné que le prix de vente est surévalué (les promoteurs intègrent l’avantage fiscal dans le prix), les chances de plus-values sont très minces. Les bons investissements Pinel sont donc très rares car en général ils sont peu rentables et ne dégagent pas de plus-values.

    À retenir :

L’investissement Pinel représente donc de gros risques pour votre investissement si vous n’êtes pas parfaitement informés sur la tension locative inhérente à son emplacement, la qualité de la construction ainsi que les risques encourues. Il faut donc être prudent et ne pas se laisser happer par cette alléchante réduction d’impôt.

Martin Menez