Comment réussir ses travaux au moment d'investir dans l'immobilier ?

Nous nous sommes rendus compte que beaucoup de nos clients souhaitent investir dans des biens où des travaux sont à prévoir. Cette vision de l’investissement est une excellente stratégie qui permet de trouver un locataire plus facilement et augmente les chances de générer une plus-value à la revente. L’autre bonne raison de prévoir des travaux est que les biens avec un prix au m² avantageux ont souvent des travaux à prévoir. Enfin faire des travaux peut permettre de réduire ses impôts grâce à des outils tel que le “déficit foncier”.

Mais combien cela va me coûter tout ça ? 


En tant qu’investisseur vous devez commencer par vous fixer un budget, afin de contrôler l’aspect pécuniaire des travaux. Ces derniers peuvent effrayer car nous avons peur de nous retrouver avec de mauvaises surprises et de voir notre budget revu à la hausse. C’est pourquoi nous allons vous donner des conseils et des estimations de prix pour que vos travaux ne représentent plus une étape insurmontable. Bien sûr ce ne sont que des estimations car en immobilier c’est souvent du cas par cas. Cela va dépendre de la date de la dernière rénovation effectuée, de l’ancienneté du bâtiment ou encore de la qualité des installations mises en place par les anciens propriétaires. Tout projet débute par l’évaluation de la rentabilité brute et nette avant travaux. Vous l’aurez compris si le bien ne présente pas en premier lieu, une belle perspective de rentabilité alors inutile de se projeter plus loin avec des travaux et de perdre votre temps. Un investissement c’est comme une stratégie militaire. Il faut préparer chaque étape minutieusement. Une fois la rentabilité évaluée vous pouvez passer à la l’analyse du bien. 


Phase 1 de l’opération: L’observation 

 
Se préparer à investir
 

L’écosystème et l’extérieur du bien


La première étape est l’analyse extérieur du bien. Je m’explique. L’environnement dans lequel se trouve le bien est à analyser scrupuleusement. Ainsi évaluer les nuisances possibles autour du logement, l'exposition du bien par rapport à l’ensoleillement sont des étapes clés. 
Autre action à effectuer en amont  avant de vous lancer dans vos travaux : demandez à votre vendeur le dernier procès verbal de l’assemblée générale. Cela vous permettra d'anticiper les coûts supplémentaires éventuels liés à la copropriété comme par exemple celui de la rénovation de la toiture car elle fait partie des coûts les plus importants. L’état de la façade est aussi à contrôler. Tous ces coûts prévisionnels sont des arguments de poids que vous pouvez utiliser à votre avantage lors de la négociation.
La visite approche à grand pas avec le propriétaire, mais nul besoin de se précipiter . Votre analyse va cette fois se porter sur les parties communes. Examiner l’état de la porte d’entrée, des boîtes aux lettres, de la cage d'escalier et la mise aux normes de l'ascenseur (s’il y en a un) vont être des éléments vous permettant d’évaluer l’ancienneté des travaux effectués dans la copropriété mais aussi d’envisager des dépenses supplémentaires qui seront à prendre en compte dans votre investissement. Enfin, un intérêt particulier doit être porté aux menuiseries extérieures, c’est-à-dire les fenêtres, les portes et les volets afin de déterminer s’il est nécessaire de les changer. Enfin, jetez un coup d’oeil aux diagnostics fournis par le propriétaire afin d’évaluer si des travaux de grande ampleur sont à envisager comme par exemple pour des problèmes d’amiante.
Plus vous arriverez préparé et informé sur le bien plus vous pourrez négocier facilement. D’ailleurs en insistant auprès d’un vendeur pressé, vous pouvez parfois obtenir une remise équivalente à près de 50% des coûts des travaux prévus.
Les parties annexes de l’appartement s’il y’en a.
Les parties annexes incluent le grenier, la cave ainsi que les garages. Pour le grenier, évaluez l’état de la charpente mais aussi les volumes qu’offre cet espace. Ceci peut permettre d’envisager des aménagements futurs en appartement locatif ou des agrandissements possibles. 
La cave doit être regarder en détails, afin d’évaluer son accès et sa sécurité . 
Enfin pour le garage, la matière du sol et l’installation de l’ouverture sont les principaux éléments à vérifier. Pensez aussi à estimer le prix à la location possible. Pour cela il suffira de constater le prix des parkings publics qui se pratiquent aux alentours et s’il est difficile de se garer dans le quartier en heure de pointe. 
Si vous souhaitez investir dans une maison vous aurez peut-être la chance d’avoir des communs. Il faut cependant accorder une grande importance à ces bâtiments. Une charpente ou une toiture en mauvaise état pourraient laisser des infiltrations sur les murs augmentant le risque d’un écroulement à court terme et donc engendrer des coûts supplémentaires.

La visite intérieure du bien


L’heure de la visite est venue ! Il va falloir se montrer efficace car le temps de visite est assez court et vous avez beaucoup d'éléments à explorer.
Généralement, vous arrivez dans le hall ou le couloir où se situe le tableau électrique et les compteurs d’eau. Vérifier s’ils sont aux normes et s’il y a bien un disjoncteur différentiel. Il est obligatoire et permet de limiter les risques de surcharge et donc d’incendie et d’électrocution. 
Assurez-vous de pouvoir mesurer les pièces à l’aide d’un mètre ou tout simplement en demandant le plan de l’appartement plus tard.Le plan vous permettra de rentrer dans le dur en regardant la surface de chaque pièce. Il faut noter les mètres linéaires et regarder la hauteur sous plafond des pièces afin d’évaluer le volume des différents travaux qui seront nécessaires.


La cuisine. L’essentiel de l’analyse de cette pièce consiste à juger l’ancienneté des appareils électroménagers. La chaudière peut se trouver à cet endroit et il faut questionner le propriétaire sur son ancienneté ainsi que les coûts de maintenance qu’elle nécessite.


Le salon est une pièce importante car c’est la pièce de vie. Cette partie du logement nécessite souvent des travaux de rafraîchissement. Votre expertise doit aussi se porter sur les installations électriques comme celle de la télé, du téléphone et de la connexion internet (fibre ou en wifi). 


Les murs, un élément d’analyse très important au moment de la visite. Effectivement évaluer le revêtement mural actuel et se demander si le changement de celui-ci sera nécessaire à court terme, est primordial. Estimer l’isolation des murs grâce aux charges mensuelles que nécessite l’appartement en terme de chauffage est une autre étape clé de votre visite. 

Le plafond devra être observé afin d’évaluer son isolation mais pas que. Prêter attention à l’installation électrique en place et si elle n’est pas suffisante, un faux plafond avec des spots peut-être intéressant si la hauteur le permet. Concernant la peinture, le tarif à prévoir se situera entre 40 et 80 € du m². Pour le revêtement mural, les prix varient beaucoup en fonction des matériaux choisis. Nous conseillons de prévoir de 40 à 80 € du m².

La salle de bain. Est-elle composée d’une douche ou d’une baignoire ? Privilégier la douche afin d’optimiser l’espace mais aussi pour que cela soit moins coûteux en termes de charges d’eau. Vous devrez évaluer si le rideau ou la paroi en place reste dans son jus. Enfin, jetez un coup d’oeil à la VMC qui est une installation importante afin de limiter au maximum l’humidité dans cette pièce. En moyenne, le mobilier de salle de bains y compris la pose vous coûtera entre 200 et 800 € . Entre les peintures, l’installation d’une douche à l’italienne, la modification des sols, comptez au minimum 1500 euros le m²  pour refaire à neuf une salle de bain. Voici un tableau résumant ces dépenses :

 
tableau rénovation salle de bain
 

 

Les toilettes. Les wc suspendus sont à privilégier du fait de leur design et de la praticité qu’ils offrent pour le ménage. Il faut compter entre 250 et 600 € pour l’installation d’un WC par un professionnel.


Les chambres. Commencer par déterminer leur isolation phonique et thermique car ce sont les coûts les plus importants. Ensuite il faudra bien sûr évaluer leur dimension pour être sûr qu’elles rentrent dans la taille minimum légal.


Pose d’un double-vitrage. Dans les immeubles anciens, les fenêtres sont l’une des sources principales de la perdition de chaleur. Pour s’isoler et faire des économies de chauffage, les acheteurs n’auront d’autres choix que d’installer du double vitrage. Là encore, la facture grimpe vite : comptez entre 500 et 800 euros le m² pour des fenêtres en PVC. 


Les revêtements de sol. La réflexion portera surtout sur la matière du sol. Vous devrez juger s’il est préférable d'opter pour du carrelage ou du sol PVC ou encore pour du parquet en fonction des pièces concernées et des goûts de chacun.  Pour la pose d’un parquet stratifié, un budget de 10 à 15 euros le m² suffira. Mais, s’il s’agit de changer un parquet en chêne, la facture sera beaucoup plus lourde. « Prévoyez un budget minimum de 100 euros le mètre carré, main d’œuvre comprise », comme le conseille la Fédération française du bâtiment.


La menuiserie intérieure. Cela regroupe les portes intérieures, les étagères, les meubles et les poignées. Si des éléments sont à changer il est impératif de bien prendre en compte le coût de la pose que cela engendre.


La plomberie. Commencer par dresser un bilan des évacuations éventuels à créer, déterminer si la plomberie est à rénover, si les vasques sont en bon état et enfin évaluer si la salle de bain nécessitera des travaux importants. La remise à neuf du réseau de plomberie se chiffre entre 80 et 150 € du mètre linéaire.

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L’électricité. L’installation est-elle aux normes et fonctionne-t'elle correctement ? Pensez aussi à compter s’il y a suffisamment de prises au sol et si les interrupteurs sont en bon état et fonctionnels. Concernant la mise aux normes électriques beaucoup d’appartements des années 50 nécessitent une remise aux normes de l’installation électrique. Selon les professionnels interrogés, il vous en coûtera environ 100 euros le m² pour une réinstallation complète : désinstallation, câblage, mise en terre, changement de compteur, de disjoncteur…

L’isolation : Sur les vieilles bâtisses d’avant 1974, l’isolation des murs peut aussi représenter un coût important. L’isolation par l’intérieur (pose de laine de verre par exemple) ne vous coûtera guère plus de 50 euros le m², main d’œuvre inclus. Mais elle réduit la surface du logement. Pour une isolation par l’extérieur la facture peut tripler.

Phase 2 : On chiffre tout ça !

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Maintenant que vous savez comment vous préparer à faire une visite et que vous avez fini d’observer. C’est le moment de passer à l’action et de chiffrer tout ça. Nous vous avons dressé une fourchette générale de prix au m² en fonction du type de rénovation pour vous permettre d’y voir plus clair dans votre budget. Ce n’est qu’une moyenne mais il permet de se donner un bon aperçu.  A la suite de ces fourchettes nous avons dressé des coûts plus détaillés.  

Pour de la rénovation simple (peinture, changements des revêtements de sol, plafonds) : compter de 200 à 300 € par m². 

Pour de la rénovation moyenne (rénovation simple + changement cuisine ou électricité par exemple Rénovation des sols, plafonds, peinture, électricité, plomberie, rénovation énergétique (chauffage), isolation, fenêtres, …) : compter de 400 à 600 € par m².

Pour de la rénovation lourde (avec changement ou création de cloisons, plomberie, création salle de bains …Réhabilitation avec de la rénovation lourde avec maçonnerie, rénovation des fenêtres, salle de bains / cuisine, chauffage, reprise des évacuations, déplacement de compteurs (EDF / GDF)): compter de 700 à 1100 € le m².

Budget détaillé

Le chauffage. Questionnez le vendeur sur la nature du chauffage (électrique, gaz, bois...). Le chauffage est un gros chantier et nous vous avons détaillé les différents coûts par type de chauffage :
Le chauffage au gaz : Le prix de l’installation d’un chauffage central individuel au gaz avec production d’eau chaude sanitaire coûte entre 8000 euros HT et 10000 euros HT tout compris avec pose et équipement inclus. A cette somme, on estime à 4500 euros HT le budget consacré aux fournitures seules dans le cas de l’installation d’une chaudière murale mixte et la pose de 7 radiateurs en acier. Le temps de réalisation pour un tel chantier est estimé à une semaine.
Le chauffage électrique : en ce qui concerne les systèmes de chauffage électrique (radiateurs et chauffe-eau fonctionnant à l’électricité), on estime le prix de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire entre 4000 euros HT et 4900 euros HT tout compris avec pose et équipement inclus. Sur ce budget, 1600 euros HT seront dévolus à l’achat des fournitures seules pour l’installation de 7 convecteurs (entre 750 W et 2 000 W) et d’un chauffe-eau de 200 L. Le temps de réalisation pour ce type de chantier est de 3 jours. À noter que différents coûts peuvent être à ajouter en fonction du projet. Comptez d’abord 290 euros par radiateur supplémentaire et 900 euros HT de plus-value pour l’installation de radiateurs électriques à accumulation.
Le chauffage au bois est en parfait accord avec les règles du développement durable et se révèle particulièrement économique sur la durée. Le prix de l’installation d’une cheminée à foyer fermé de type insert raccordée sur un conduit de fumée existant est évalué entre 4400 euros et 5300 euros HT tout compris. Sur ce budget, on estime à 3500 euros HT les fournitures seules (gaines flexibles chemisage inox, habillage en pierre de cheminée, insert en fonte). Le temps de réalisation est plus long que pour celui de l’installation d’un chauffage électrique, à savoir une semaine de chantier. 
Les coûts supplémentaires en fonction de l’appareil. Les systèmes de chauffage sont nombreux et leurs prix peuvent varier du simple au double selon le modèle, la marque ou tout simplement la puissance. Par ailleurs, plus l’appareil est innovant, plus son prix est élevé. Notez ainsi que les budgets précédemment annoncés peuvent être augmentés de :
600 euros HT supplémentaires pour l’installation d’une chaudière à condensation
1500 à 1800 euros HT supplémentaires pour l’installation d’un dispositif de régulation pour chauffage central à eau chaude
3300 euros HT pour une chaudière à bûches de bois.Installation d’un système de chauffage : les prix en rénovation
Dans le neuf, l’installation peut être réalisée sans délai et sans travaux préalables. 
En rénovation, les tâches seront plus complexes. Aux coûts des opérations d’installation et de mise en fonctionnement viendront s’ajouter le prix de la dépose des équipements existants. Ainsi, pour la dépose d’une chaudière, l’artisan agréé ou non RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) demande en moyenne entre 150 et 250 euros HT supplémentaires de main d’œuvre. Pour la dépose d’environ 7 radiateurs, la facture comptabilisera entre 400 et 550 euros HT supplémentaires pour des radiateurs à eau, et entre 80 et 120 euros HT supplémentaires pour des radiateurs électriques.”


*Source : Guide d’évaluation des travaux – Appartements et maisons individuelles – réalisé par Union Nationale des Economistes de la Construction. Les prix annoncés valent pour une maison d’un étage d’une superficie de 130 m² avec garage de 20 m², située en banlieue d’agglomération moyenne.

 
Les coûts moyens par catégorie :  


Exemple de prix pour un appartement de 40 m² : 
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Les derniers conseils avant de se lancer


Pour finir voici une liste de conseils qu’il vous faut garder à l’esprit pour maximiser vos chances de réussite dans votre projet : 

  • Prévoyez dans le contrat avec le prestataire, des indemnités de retard
  • Si votre logement est en copropriété, épluchez son règlement pour savoir ce qu'il faut faire, et surtout ce qu'il ne faut pas faire.
  • La surface à rénover : plus la surface est importante, plus le prix de rénovation au m² sera faible. Il s’agit d’un effet d’économie d’échelle : le coût unitaire du produit/service diminue lorsqu’une entreprise augmente la quantité produite. Exemple : pour créer un mur de séparation (d’environ 5 mètres de long) avec un voisin, comptez environ 200€/m2 (fondation, moellon, finition). Si votre mur fait 50 mètres de longueur, le coût peut être réduit à 180-190€/m².
  • Exigez les diagnostics au plus tôt : Si le bien est vendu par le biais d’un agent immobilier, il sera normalement en mesure de vous chiffrer le coût des travaux à prévoir. Il faut par contre relativiser ses estimations puisque beaucoup de professionnels seront tentés de sous-estimer le montant pour favoriser la vente.
  • Pour réaliser votre propre estimation, exigez les diagnostics obligatoires (amiante, peintures, électriques…) avant même la signature du compromis de vente qui est la date de limite pour vous les fournir. Certes, ces points de contrôles ne sont pas suffisants, mais ils vous donneront d’emblée une indication sur l’état réel du bien, au delà même de ce que vous aurez pu constater lors de la visite.
  • Enfin, il est conseillé de prendre une marge de sécurité global de 20% afin de pouvoir couvrir les coûts qui n’auront pas été prévues ou détectés en amont.

Les travaux peuvent se calculer facilement à la louche mais peuvent varier du simple au double en fonction de ce que l’on veut. Il est nécessaire de se faire accompagner pour ne pas avoir de mauvaises surprises et voir son projet tomber à l’eau à cause d’une mauvaise évaluation  de ceux ci. Il faudra contacter plusieurs artisans pour chaque mission, dans le but de les mettre en concurrence et d’obtenir les meilleurs prix. Un suivi régulier des travaux sera nécessaire afin d’assurer son bon déroulement et d’obtenir le résultat souhaité.

A vos masses ! Prêt ? Rénovez !

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