Imposition, exonération, abattements : la face cachée de la plus-value

 

Sous ce titre façon "grande enquête" le but est d'attirer votre attention sur le sujet de la plus value. Cette notion est essentielle quand on parle d'investissement. Dans le cas d'une stratégie patrimoniale par exemple c'est un facteur clé du succès de votre projet.

 

La plus-value qu'est-ce que c'est ? 

La plus-value est simplement la différence entre le prix de vente et le prix auquel vous avez acheté une fois les différents frais s'y afférents déduits. Ces frais incluent les frais d'acquisition (frais de notaire, d'agence, d'hypothèque), les frais de diagnostics immobiliers, ainsi que les frais de travaux pour les biens acquis depuis plus de 5 ans selon leur montant réel au moyen de la présentation d'un justificatif ou grâce à un forfait de 15% du prix de vente. On peut en quelque sorte le considérer comme un bénéfice net que vous pourrez utiliser à votre guise une fois imposé.

 

 
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La plus-value de cession immobilière des particuliers

Quels actifs sont soumis à cette imposition ? 

  • Les biens immobiliers (maison, appartement, terrain)
  • Les droits attachés à un bien (servitude). Déjà un mot compliqué ! La servitude est en droit français ...
  • Vos parts de sociétés immobilières (SIIC, SICAV, SCPI ou autres abréviations farfelues) vous serons imposés. En effet même en optant pour les placements dits "Pierre-papier" vous devrez vous acquitter de cette imposition. 

Cette cession intervient que vous soyez investisseur en nom propre (achat d'un bien immobilier de manière classique), que vous ayez investi en LMNP (loueur meublé non professionnel qui est un statut permettant de bénéficier d'avantages fiscaux en louant votre appartement meublé), ou que vous ayez investi via une SCI (société civile immobilière qui revient à créer une société pour réaliser un achat immobilier afin d'en faciliter la transmission à vos enfants par exemple) mais uniquement pour les SCI soumises à l'impôt sur le REVENU et non l'impôt sur les SOCIETES.  
Tous ces actifs sont donc soumis au régime des plus-values de cession des particuliers.

 

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Les exonérations 

Voilà ce qui nous intéresse vraiment : quand est-ce que l'on peut éviter cette cession ? Malheureusement même si vous avez eu le flair sur votre investissement il y'a peu de chances pour que vous soyez exonérés dans le cas d'un investissement locatif. Il existe en réalité 4 cas dans lesquels vous pourrez bénéficier d'une exonération : 

  1. La vente de votre résidence principale est exonérée de cette imposition sur la plus-value ce qui est plutôt une bonne chose. Néanmoins, réaliser une plus-value sur sa résidence principale est plus compliqué comme vous pouvez le découvrir dans l'article "Résidence principale vs Investissement locatif". 
  2. Une exonération est également possible dans le cas d'une première vente de la résidence secondaire ou d'un investissement locatif uniquement si la totalité du prix de cession est réemployé sous 24 mois afin d'acquérir sa résidence principale. De plus la personne ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes.
    Pour mieux comprendre voyez ceci comme un bon d'achat (dont la valeur est le prix auquel vous avez vendu le bien) valable deux ans uniquement pour l'achat de votre résidence principale. Ce bon d'achat doit être utilisé dans son intégralité en une seule fois.
  3. Si vous revendez un bien immobilier dont la valeur est inférieur à 15 000 euros. Vous pouvez être confrontés à cette situation pour la revente d'un garage mais il est rare de réaliser une grosse plus-value sur l'achat d'un garage et le plafond de 15 000€ est vite atteint.
  4. Enfin si vous détenez un bien depuis plus de 30 ans. En effet si vous fêtez le 30ème anniversaire de la signature de l'acte de vente qui a fait de vous un heureux propriétaire vous êtes exonéré de l'imposition sur la plus-value.

 

L'imposition de la plus-value

C'est l'heure de payer l'addition et elle est plutôt salée. En effet vous allez devoir (si vous n'êtes pas concerné par les exonérations énoncées précédemment) vous acquitter d'une imposition à un taux minimum de 36,2%. Des abattements sur votre plus-value brute sont cependant applicables (détails juste après).
Ce taux se divise entre d'une part l'impôt sur le revenu à hauteur de 19% et les prélèvements sociaux atteignant quant à eux 17,2%. Ce taux est donc directement appliqué au montant de votre plus-value pour savoir la part que vous allez devoir distribué à l'Etat. Dans le cas où vous avez été un très bon investisseur et où votre plus-value est supérieure à 50 000 € une taxe additionnelle oscillant entre 2 et 6% sera alors appliquée. Votre imposition peut alors atteindre 42,2% en cas de forte plus-value.

 

Les abattements selon votre durée de détention

En effet plus vous gardez un bien longtemps plus vos abattement fiscaux sont élevées. 
Cependant gardez à l'esprit que si vous garder votre bien moins de 6 ans vous ne bénéficiez d'aucun amortissement et que au delà de 30 ans de détention vous êtes complètement exonérés d'impôts sur la plus-value. La liste des abbatements pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux pour chaque année de détention est disponible ici. 

 

Exemple d'abattement sur la plus value pour une durée de détention de 23 ans. 

 
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Exemple d'abattement sur la plus value pour une durée de détention de 23 ans. 

 
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Il faut donc vérifier avant de vendre que votre imposition ne dégrade pas votre plus-value.

 

La plus-value de cession immobilière des sociétés

Concernant la plus-value sur les sociétés l'imposition est différente. contrairement au régime des particuliers la plus-value soumise à l'impôt est :

Prix de vente - valeur nette comptable (prix d'achat - amortissements).
Le résultat de cette différence est donc la valeur sur laquelle vous allez être imposé.
 

Le taux d'imposition sur la société varie ensuite selon les bénéfices de l'entreprise :

Le taux normal de l'Impôts sur les sociétés est de :

  • 28 % jusqu'à 500 000 € de bénéfices ;
  • 33,3 % au-delà.

Le gouvernement travaille actuellement sur une baisse de ces taux d'imposition et table sur un taux de 26,5% en 2021. 

Les PME dont le CA est inférieur à 7,63 M€ et dont le capital est détenu à 75% par des personnes physiques  bénéficient d’un taux réduit : 

  • 15% jusqu’à 38 120 euros de bénéfices
  • 28% de 38 120 euros de bénéfices à 500 000 euros de bénéfices

Il faut donc veiller à ne pas détenir longtemps le bien lorsque l'on investit en société car les amortissments viennent augmenter le gain imposable. 

Exemple pour mieux comprendre

Un bien acheté en 2003 à 500 000€ est revendu en 2018  au bout de 15 ans à 1M€. 
Des amortissements ont été pratiqués à hauteur de 300K (500K/25 ans * 15 ans).
 
Calcul de la Plus value :
La valeur nette comptable du bien est de :                                                                
500K (prix d’acquisition) - 300K (amortissements pratiqués) = 200K
Le prix de cession correspond à la valeur vénale actuelle du bien : 1M€
La plus-value sera donc de : 1M€ - 200K = 800 000 euros

Impôt à payer :
La PV est imposable à l'impôt sur les sociétés au taux de 28 % :        
800K*0.28 = 224K€

 
 
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Guillaume M.