Investir en 2018, bonne ou mauvaise idée ?

 

Perspectives des transactions 2018 et 2019

La conjoncture favorable des dernières années en termes de volume de vente en immobilier résidentiel, devrait se reproduire en 2018 puis en 2019. L’année 2017 a été une année vraiment exceptionnelle pour l’immobilier, 2018 et 2019 devraient elles aussi s’annoncer excellentes mais tout de même un cran en dessous. Voici les facteurs expliquant cette tendance.

 
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Impact du plan logement et de la réforme de l’ISF

Les mesures du choc de l’offre -libération du foncier public et privé, simplification des normes et lutte contre les recours abusifs- devraient permettre à terme une hausse de l’offre et une baisse des coûts, donc a priori une baisse des prix du logement neuf, et un alignement par effet de marché du prix de l’ancien. Néanmoins, l’impact attendu de ces réformes devrait être graduel et limité. C’est pourquoi, nous n’attendons pas d’effets significatifs sur les ventes de logements en 2018.

D’autres parts, les dispositif Pinel et de Prêt à Taux Zéro, à défaut d’être supprimés, sont recentrés sur les zones dites « tendues », ce qui devrait directement impacter le nombre de transactions immobilières dans le neuf. La réduction de 40 à 20% de la part du prêt dans le coût d’acquisition va lui aussi impacter la capacité d’achat des ménages. Au total c’est une baisse des ventes en 2018 estimée à environ 10%, soit 12% dans le neuf promoteur et 8% dans le neuf des maisons individuelles.

Enfin, la réforme de l’ISF transformant l’impôt en IFI, met en place une flat taxe à 30% (PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique) pour la plupart des placements mobiliers, et risque de favoriser les arbitrages des investisseurs aux dépens de l’immobilier. Les rendements après impôts qui peuvent s’avérer plus intéressants sur les placements boursiers et de la sortie de l’ISF du patrimoine financier, s’accompagnent d’une incertitude accrue de la valeur de l’immobilier après les réformes du gouvernement qui devraient l’influencer à la baisse, ou pour le moins diminuer les plus-values latentes. Cette baisse d’attractivité du produit immobilier devrait s’accompagner d’une baisse modérée des nouveaux investissements locatifs, et dans la logique de la situation, ne pas générer de reventes précipitées de logements.

 

Lente remontée des taux de crédit

Dans un second temps, si l’influence des taux de crédit a été déterminante pour les années précédentes, en créant notamment un effet d’aubaine, la remontée de ces taux devrait à l’inverse jouer en défaveur de l’investissement immobilier. En effet, d’après les prévisions du Crédit Foncier, les taux directeurs à long terme français devraient remonter jusqu’à 1,25% pour la fin 2018, puis jusqu’à 1,65% pour la fin 2019, dans la même lignée que la hausse des Bunds allemand (bons du Trésor allemand).

Trois raisons justifient cette remontée : d’une part, par la croissance en zone Euro qui devenant satisfaisante ne nécessiterait plus autant d’aide de la part de la BCE. Ainsi, dans le sillage de cette croissance, la BCE devrait réduire ses achats de titres. Enfin, l’anticipation d’une croissance plus marquée aux Etats-Unis. Ces conditions devraient conduire à une nette remontée des taux longs pour les trimestres à venir.

L’hypothèse d’une surréaction des acteurs professionnels et particuliers, pourrait entraîner une correction significative des ventes et des prix immobiliers. Toutefois cela relève toutefois plutôt d’un « stress scénario » et semble très peu probable pour l’année 2018, notamment à cause de l’illiquidité de l’immobilier.

 

Repli des transactions en 2018

Par conséquent, en 2018 le marché devrait de nouveau profiter d’une bonne dynamique avec des volumes de transactions élevés. Les prix ne sont pas surrévalués et évoluent normalement avec notamment une prévision de hausse de 3% en 2018 avant de légèrement diminuer en 2019. Il n’y a pas de comportements spéculatifs marqués, et enfin l’offre de crédit reste prudente bien que les encours soient en légère augmentation.

D’un point de vue pragmatique, les volumes de transactions dans l’ancien devraient afficher un repli de 6% en 2018, soit jusqu’à 900 000 transactions réalisées ; repli aussi anticipé pour 2019, alors qu’une stabilité est espérée dans le neuf.

Enfin, l’augmentation des prix et la remontée des taux de crédit impactent défavorablement la surface achetable des ménages, passant de 95m² au T1 2017 à 91m² fin 2017. Cette tendance devrait se poursuivre en 2018, limitant encore un peu plus l’effet d’aubaine.

Il faut tout de même relativiser chers investisseurs. 2018 et 2019 s’annoncent être de superbes années pour l’immobilier et les bonnes affaires sont encore nombreuses heureusement pour nous et pour vous. Ces prévisions sont à mettre en perspective avec l'ensemble des années précédentes ; 2017 ayant été une année faste pour l'immobilier plutôt qu'une tendance de fond. Le contexte économique reste donc très attractif en 2018 et 2019, avec des taux compétitifs et un financement par crédit très accessible.

 
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